Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-6722/2020

25 февраля 2021 года

город Южно-Сахалинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Портновой О. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в интересах муниципального образования городского округа «Смирныховский» в лице уполномоченного органа – администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» Сахалинской области Российской Федерации (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Апис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании в части недействительными договоров аренды земельного участка от 08.04.2019 № 30/2019-д, № 31/2019-д и № 32/2019-д,

при участии представителей:

от истца – ФИО2, 

от ответчиков – не явились, уведомлены,

У С Т А Н О В И Л:

заместитель прокурора Сахалинской области (далее – истец, Прокурор) обратился в суд в интересах муниципального образования городского округа «Смирныховский» в лице уполномоченного органа – администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» Сахалинской области Российской Федерации с иском к Комитету по управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» (далее – Комитет, ответчик 1) и обществу с ограниченной ответственностью «Апис» (далее – Общество, ответчик 2) о признании в части недействительными договоров аренды земельного участка от 08.04.2019 № 30/2019-д, № 31/2019-д и № 32/2019-д.

В обоснование иска указано, что оспариваемые условия договоров противоречат закону и являются ничтожными.

Уполномоченный орган о рассмотрении дела уведомлен, равно как уведомлены ответчики, представители которых в судебное заседание не явились, от Комитета поступили пояснения и дополнительные соглашения, которыми спорные условия договоров изменены.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения Прокурора, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск, исходя из следующего.

Судом установлено, что 08.04.2019 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования городской округ «Смирныховский» (далее - Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Апис» (далее - Арендатор) заключены договоры аренды земельного участка № 30/2019-д, 31/2019-д, 32/2019-д (далее - Договоры).

Согласно п. 1.1 разд. 1 Договора №30/2019-д, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1394200 кв. м. с кадастровым номером 65:18:0000038:107, расположенный по адресу: Сахалинская область, район Смирныховский, с. Кошевое, в 3191 метрах по направлению на юго-восток от жилого дома № 22 по ул. Центральная, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Пунктом 1.1 разд. 1 Договора № 31/2019-д, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 782379 кв. м. с кадастровым номером 65:18:0000038:108» расположенный по адресу: Сахалинская область, район Смирныховский, Кошевская осушительная система, в 2165 метрах по направлению на юго-восток от базы по переработке рыбы, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Согласно п. 1.1 разд. 1 Договора № 32/2019-д, Арендодатель предостаатяет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 302020 кв. м. с кадастровым номером 65:18:0000038:110, расположенный по адресу: Сахалинская область, район Смирныховский, Кошевская осушительная система, в 678 метрах по направлению на юго-восток от базы по переработке рыбы, вид разрешенного использования —для сельскохозяйственного производства.

Данные договоры заключены на срок 10 лет с 08.04.2019 по 07.04,2029 (п. 2.1 Договоров).

В соответствии со ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Учитывая субъектный состав указанных договоров, право на оспаривание их условий предоставлено прокурору статьей 52 АПК РФ.

В качестве недействительных Прокурор указывает на условия п. 4.3.1 и 8.5 указанных Договоров.

Разделом 4.3 Договоров установлены права арендатора, в п. 4.3.1 Договоров указано, что Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

В п. 8.5 Договоров установлено, что переуступка прав в виде субаренды, или передачи прав в виде соглашения о переуступке права аренды  в полном объеме, передача права аренды в залог, ипотеку, и внесение в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, или иное обременение, возможно только после письменного уведомления арендодателя арендатором и только с письменного согласия Арендатора на передачу права или обременения и в пределах срока настоящего договора.

Таким образом, указанными условиями Договоров установлено право Арендатора на передачу Участков в субаренду с письменного согласия Арендодателя, а также установлено право Арендатора переуступить свои права посредством субаренды, передачи права аренды в залог, ипотеку, в качестве вклада в уставный капитал, иного обременения только при письменном уведомлении Арендодателя и только с письменного согласия Арендатора (имеется ввиду арендодателя по смыслу текста).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной  законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В силу п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным закономот 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднею предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года Л& 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № И «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), при применении пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевою взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Учитывая, что Договоры аренды земельного участка от 08.04.2019 № 30/2019-д, № 31/2019-д, № 32-2019-д заключены на срок более 5 лет, правоотношения сторон подлежат регулированию нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно правовой позиции пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - постановление Пленума от 14.03.2014 № 16) норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для зашиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 постановления Пленума от 14.03.2014 № 16).

Приведенная выше норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной, соответственно, стороны не могут изменить требование данной нормы своим (даже обоюдным) волеизъявлением, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что условия п. 4.3.1 Договоров в части предоставления Арендатору права сдачи Участков в субаренду с письменного согласия Арендодателя, а также п. 8.5 Договоров в части предоставления Арендатору права передачи своих прав посредством субаренды, уступки, передачи в залог, ипотеку, внесения вклада в уставной капитал или иное обременение с письменного согласия Арендатора (по смыслу текста Арендодателя) противоречат указанным выше требованиям ст. 22 Земельного кодекса РФ и являются ничтожными.

То обстоятельство, что 07.02.2021 года стороны Договоров изменили условия указанных пунктов Договоров, о чем представлены дополнительные соглашения к ним, не является основанием для отказа в удовлетворении иска, так как по смыслу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту интересов государства.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд, как следует из содержания искового заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов юридических и физических лиц, Российской Федерации в целом. 

Настоящий иск предъявлен с целью недопущения впредь совершения сделок в нарушение действующего законодательства, установления в судебном порядке несоответствия договоров требованиям действующего законодательства, а также необходимости установления факта нарушения законодательства.

Поскольку право прокурора обратиться в защиту государственных и общественных интересов в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок основано на нормах закона, суд приходит к выводу о том, что основания для отказа в удовлетворении иска по мотиву изменения спорных условий Договоров отсутствуют.

Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (дело N А32-11695/2014 и проч.).

Кроме того, согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашения об изменении условий Договоров заключены сторонами 07.02.2021 года, сведения о регистрации указанных соглашений не представлены, в связи с чем указанные соглашения на момент рассмотрения дела не могут быть признаны заключенными с внесением соответствующих записей в ЕГРПНИ.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В рамках настоящего дела рассмотрены требования Прокурора о признании недействительными в части трех Договоров, за рассмотрение указанных требований подлежит уплате 18 000 рублей госпошлины (по 6000 рублей за один договор), которые относятся на ответчиков в равных размерах, то есть по 9 000 рублей.

В то же время, в силу ст. 333.37 НК РФ  Комитет по управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными в силу ничтожности пункты 4.3.1 и 8.5 договора аренды земельного участка от 08.04.2019 года № 30/2019-д, заключенного Комитетом по управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» и обществом с ограниченной ответственностью «Апис» в редакции в части слов «только с письменного согласия Арендатора».

Признать недействительными в силу ничтожности пункты 4.3.1 и 8.5 договора аренды земельного участка от 08.04.2019 года № 31/2019-д, заключенного Комитетом по управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» и обществом с ограниченной ответственностью «Апис» в части слов «только с письменного согласия Арендатора».

Признать недействительными в силу ничтожности пункты 4.3.1 и 8.5 договора аренды земельного участка от 08.04.2019 года № 32/2019-д, заключенного Комитетом по управлению муниципальной собственности администрации муниципального образования городского округа «Смирныховский» и обществом с ограниченной ответственностью «Апис» в части слов «только с письменного согласия Арендатора».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Апис» в федеральный бюджет 9 000 (девять тысяч) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Копию решения направить ответчикам.

Судья

О.А. Портнова