АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д.1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-264/2024

24 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2025.

Полный текст постановления изготовлен 24.04.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Д., Трубниковой Е.Ю.,

при участии представителя

от истца: ФИО1 (доверенность от 09.01.2024),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Импульс» 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.06.2024 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024 

по делу № А43-264/2024 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Импульс» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Импульс» (далее – ООО «Импульс», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 52» (далее – ООО «Торгсервис 52») о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 13.04.2020 № 13-04/20 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, а также ввиду его ничтожности.

Иск предъявлен на основании статей 168, 451, 452, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что сохранение арендных отношений между сторонами влечет нецелевое использование земельного участка под зданием.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 05.06.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024, в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Импульс» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Кассатор не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что Общество не представило в дело доказательств того, что нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0050019:347 (далее – здание), расположенное по адресу Нижний Новгород, улица Лейтенанта Шмидта, дом 1а, на земельном участке общей площадью 11 853 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:0050019:2, вид разрешенного использования – «под продовольственную базу» (далее – спорный земельный участок, земельный участок), невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, что его эксплуатация опасна для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, а также доказательств существенного изменения обстоятельств по причине утверждения новых документов территориального планирования, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды, в связи с чем имеются перечисленные в пунктах 1 – 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условия для расторжения арендных отношений. Заявитель не согласен с позицией суда апелляционной инстанции о правомерном отклонении ссылки Общества на ничтожность договора (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации) в связи с отсутствием доказательств посягательства спорного договора аренды (заключен в отношении объекта недвижимости, находящегося в частной собственности) на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а также с тем, что в установленном законом порядке сделка не оспорена и недействительной не признана. ООО «Импульс» исполняло сделку и принимало исполнение по ней от контрагента на протяжении четырех лет, признавало ее и давало основание ответчику полагаться на действительность договора, в связи с чем Общество утратило право ссылаться на недействительность спорного договора в силу недобросовестного и противоречивого поведения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заявитель настаивает, что суды неправомерно не приняли во внимание ссылку Общества на статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации и не учли, что на предоставленном земельном участке располагается объект торговли, в то время как участок имеет вид разрешенного использования – «размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости; размещение объектов улично-дорожной сети; размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм». Общество настаивает, что ООО «Торгсервис 52» использует земельный участок с нарушением статьи 42, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, не по целевому назначению, в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель (разрешенным использованием), а именно – под размещение объекта торговли продовольственными и промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией. ООО «Импульс» полагает, что может быть привлечено к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка. В обоснование заявленных доводов кассатор ссылается на судебную практику.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании. 

Отзывы на жалобу не поступили.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя кассатора, окружной суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены принятых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО «Импульс» с 06.02.2020 является собственником земельного участка общей площадью 11 853 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:0050019:2, вид разрешенного использования – «под продовольственную базу», расположенного по адресу Нижний Новгород, улица Лейтенанта Шмидта, дом 1а, а также находящегося на нем нежилого здания с кадастровым номером 52:18:0050019:347. 

ООО «Импульс» (арендодатель) и ООО «Торгсервис 52» (арендатор) заключили договор аренды от 13.04.2020 здания для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, сроком на семь лет. 

Согласно пункту 4.1 договора изменение его условий, расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон, вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями. 

В соответствии с пунктом 4.4 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин: 

– при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора; 

– если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки; 

– если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора. 

Арендодатель получил градостроительный план земельного участка от 26.09.2023    № РФ-52-2-01-0-00-2023-Б415-0 (архивный номер 406-05-01-06-1450/23) (далее – ГПЗУ), согласно которому основными видами разрешенного использования вышеуказанного земельного участка являются (в рамках территориальной зоны П*ТЖсм): 

– размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега); 

– размещение объектов улично-дорожной сети: автомобильных дорог, трамвайных путей и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, бульваров, площадей, проездов, велодорожек и объектов велотранспортной и инженерной инфраструктуры; размещение придорожных стоянок (парковок) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования в кодами 2.7.1, 4.9, 7.2.3, а также некапитальных сооружений, предназначенных для охраны транспортных средств; 

– размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов (пункт 2.2 ГПЗУ). 

Условно разрешенные виды использования на территориальную зону П*ТЖсм не распространяются.

Посчитав, что расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050019:2 нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0050019:347 в настоящий момент не может быть использовано арендатором в целях организации торговли, арендодатель направил арендатору 20.11.2023 проект соглашения о расторжении договора аренды с 20.12.2023. 

Уклонение арендатора от расторжения сделки по соглашению сторон послужило основанием для обращения ООО «Импульс» в Арбитражный суд Нижегородской области.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец просил расторгнуть спорный договор в связи с тем, что эксплуатация здания по назначению, обозначенному в договоре, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 18-КГ16-102).

По смыслу данных норм права лицо, требующее расторжения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также доказать наличие одновременно совокупности всех условий, перечисленных в пункте 2 статьи 451, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение баланса интересов сторон договора в условиях существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 2598-О).

На основании пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данное правило предусмотрено частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Суды правомерно установили, что изменение территориальной зоны, в которую входит земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050019:2 (под продовольственную базу), и градостроительного регламента произошло до заключения договора аренды от 13.04.2020.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050019:2, по данным Единого государственного реестра недвижимости, определен «под продовольственную базу». 

Целью заключения спорного договора аренды была организация торговли продовольственными и промышленными товарами.

При отсутствии документального подтверждения того, что нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0050019:347, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050019:2, невозможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, что его эксплуатация опасна для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, а также того, что в связи с утверждением новых документов территориального планирования существенным образом изменились обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и имеет место совокупность условий, перечисленных в пунктах 1 – 4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно установили, что обстоятельства, указанные ООО «Импульс», не являются основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции сделали обоснованный вывод о том, что требование истца о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

Вопреки доводам кассатора, суды правомерно признали несостоятельной позицию ООО «Импульс» о том, что спорный договор аренды является ничтожным (статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), как несоответствующий статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание приведенный в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации перечень обязанностей для пользователей земельных участков, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, и отсутствие доказательств нарушений Обществом названных предписаний, оснований для признания спорного договора ничтожным не имеется.

Апелляционный суд правомерно отметил, что ООО «Импульс» исполняло сделку и принимало исполнение по ней от контрагента на протяжении четырех лет, признавало ее и давало основание ответчику полагаться на действительность договора, в связи с чем Общество утратило право ссылаться на недействительность спорного договора в силу недобросовестного и противоречивого поведения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило.

Доводов, позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. Позиция кассатора по существу спора основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 05.06.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2024 по делу № А43-264/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Импульс» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Д. Голубева

Е.Ю. Трубникова