АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-6181/2022

г. Оренбург

03 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       20 марта 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        03 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Долговой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества Коммерческий банк «Оренбург», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург

к акционерному обществу «Южные ворота», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Оренбург

о расторжении договоров, 

о взыскании 5 800 579 руб. 20 коп.

При участии представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности №253 от 21.12.2023, паспорт, диплом,

от ответчика: ФИО3, доверенность №1 от 10.01.2024 по 31.12.2024, удостоверение адвоката.

Протокольным определением, судом в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв в судебном заседании до 20 марта 2024 года, информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда.  

 

Акционерное общество Коммерческий банк «Оренбург» обратилось в арбитражный суд к акционерному обществу «Южные ворота» с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 2, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 1 в здании Литера Е4Е5, о взыскании   5 800 579 руб. 20 коп. штрафа.

Истец поддерживает заявленные исковые требования.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводом, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств сторонами не заявлено, в связи с чем, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

Между закрытым акционерным обществом «Партнер» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.09.2017, предметом договора аренды является часть помещения № 2 в здании расположенном по адресу: 

<

...> (т.1, л.д.6-9).

Предмет договора изменялся по согласию сторон:

- по дополнительному соглашению от 08.11.2017 г., изменена арендуемая площадь, увеличена до 1068.9 кв.м. на цокольном, первом и четвертом этаже по цене 587 руб. за один кв.м.;

- по дополнительному соглашению от 31.05.2018 года арендатору предоставлено право пользоваться 150 парковочными местами в Бизнес Центре «Южные Ворота», зафиксировано, что плата за пользование парковочными местами включена в арендную плату;

- дополнительным соглашением от 21.06.2019 года - размер аренды увеличен до 624 руб. за кв. метр арендуемой площади в месяц;

- по дополнительному соглашению № 7 от 04.06.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 729,8 кв. метров на цокольном и первом этаже, по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению № 8 от 03.07.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 689,1 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению № 9 от 18.08.2020 г. - уменьшена арендуемая площадь до 633,7 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц.

Таким образом, арендная плата за пользование помещением (часть помещения № 2) площадью 633,7 кв. метров, расположенным на цокольном и первом этаже здания, составила 395 428 руб. 80 коп. в месяц, с правом пользования 150 парковочными местами.

Кроме того, между закрытым акционерным обществом «Партнер» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» (арендатор)  14.09.2017 года заключен договор аренды нежилого помещения в отношении помещения (части помещения) № 1 здания Литера Е4Е5 по адресу 

<

...> (т.1, л.д.19-21).

Предмет договора изменялся по согласию сторон:

- по дополнительному соглашению от 31.05.2018 года арендатору предоставлено право пользоваться 150 парковочными местами в Бизнес Центре «Южные Ворота», плата за пользование парковочными местами включена в арендную плату;

- дополнительным соглашением от 09.01.2019 г. увеличен размер арендной платы, которая составила 624 руб. за один кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению от 20.12.2019 г. уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 2642,8 кв. метров, расположенных на цокольном, 1,2,3,4 этажах по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению от 02.03.2020 г. уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1940,1 кв.метров, расположенных на цокольном, первом и четвертом этажах по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению № 8 от 04.06.2020 г. уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1133,4 кв. метров, расположенных на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению № 9 от 03.07.2020 г. уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 1119,4 кв. метров, расположенных на цокольном и первом этаже по цене 624 руб. за кв. метр в месяц;

- по дополнительному соглашению № 10 от 18.08.2020 г. уменьшена площадь арендуемого нежилого помещения до 814,2 кв. метров на цокольном и первом этаже по цене 624 за кв. метр в месяц;

Таким образом, по указанному договору аренды арендодателем передается в пользование арендатору помещение (часть помещения № 1) площадью 814,2 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания за плату в размере 571 334 руб. 40 коп. в месяц, с правом пользования 150 парковочными местами.

Закрытое акционерное общество «Партнер» (ИНН 

<

***>) изменило форму и зарегистрировано в качестве акционерного общества «Партнер» (запись ГРН 2175658484000 от 12.12.2017).

Акционерное общество «Партнер» ликвидировано путем реорганизации в форме присоединения к закрытому акционерному обществу «Комфорт» (ИНН 

<

***>, запись ГРН 2195658236079 от 20.06.2019).

Закрытое акционерное общество «Комфорт» изменило форму и зарегистрировано в качестве акционерного общества «Комфорт» (запись ГРН 2195658302134 от 12.08.2019).

Акционерное общество «Комфорт» реорганизовано путем выделения акционерное общество "Южные Ворота" (ИНН 

<

***>), к которому в соответствии с выпиской от 04.10.2021 из уточненного передаточного акта к передаточному акту акционерного общества «Южные Ворота» от 21.06.2021 г. перешло право собственности на помещение № 2 кадастровый номер 56:44:0236007:104 площадью 1732,5 кв.м. (запись ГРН 2215600362877 от 11.10.2021. 

Общество с ограниченной ответственностью Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь» реорганизовано в форме присоединения к акционерному обществу Коммерческий банк «Оренбург» (запись ГРН 2205600000010 от 01.01.2020).

На основании изложенного, сторонами договоров аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. в отношении части помещения № 2 и помещения №1 в здании Литера Е4Е5 , расположенном по адресу: 

<

...>, в результате правопреемства являются: акционерное общество "Южные Ворота" - арендодатель и акционерное общество Коммерческий банк «Оренбург» - арендатор.

Договоры аренды от 14.09.2017 заключены сроком на 10 лет, по 13.09.2027г. (п.5.1 договоров).

Истец указывает, что в ходе исполнения вышеуказанных договоров аренды арендатор испытывает существенные сложности с обеспечением парковки автомобилей сотрудников и посетителей на прилегающей к помещениям территории. 

Письмом № 1325 от 26.01.2022 года арендатор обратился к арендодателю с просьбой предоставить 300 парковочных мест, предусмотренных договором (по 150 по каждому договору аренды) и схематически обозначить предоставляемые по договору места, а также согласовать установку парковочных барьеров для организации режима использования части парковочных мест (т.1, л.д.30).

Ответом на данное письмо (письмо № 11 от 18.02.2022 года) арендодатель указал на снижение в одностороннем порядке предоставляемых арендатору парковочных место до 100, пропорционально снижению размера арендуемой площади. Схема парковочных мест не предоставлена, ввиду отсутствия закрепления парковочных мест за конкретными арендаторами (т.1, л.д.31).

Истец поясняет, что исходя из письма № 111 от 04.05.2018 г. (т.1, л.д.140) предоставление 150 парковочных мест явилось следствием не аренды какой-либо определенной площади, а следствием неотделимых улучшений, профинансированных арендатором на сумму около 14 000 000 руб., а также согласно дополнительных соглашений от 31.05.2018 года  плата за пользование 150 парковочными местами включена в арендную плату по каждому договору; указав на одностороннее снижение предоставляемых в пользование парковочных мест арендодатель не поставил вопрос о снижении платы по договору (т.1, л.д.24, 106).

В целях подготовки помещений цокольного этажа для их использования под размещение офиса служб арендатора выполнены предпроектные исследования для установления объема работ по приспособлению арендуемых помещений для использования в качестве офиса. В рамках проведенного ООО «НПО СОЮЗ» исследования было получено заключение, что помещения на цокольном этаже не могут быть использованы для размещения рабочих мест сотрудников офиса, ввиду нарушения норм противопожарной безопасности обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей (т.1, л.д.38-63).

Письмом №5656 от 18.03.2022 года арендатор сообщил к арендодателю, что предоставленное помещение частично не соответствует условиям договора, так как не может использоваться в целях размещения офисных помещений (т.1, л.д.64).

Ответным письмом (№ 20 от 25.03.2022 года) арендодатель сообщил о том, что помещения переданы в исправном состоянии и в соответствии с их назначением, что подтверждается актами приема-передачи (т.1, л.д. 65).

Письмом № 08-12/7951 от 11.04.2022 г. арендатор уведомил арендодателя, что в случае не урегулирования возникших разногласий по исполнению договоров аренды они подлежат расторжению и предложил заключить соглашение о их расторжении в досудебном порядке (т.1, л.д. 66).

Поскольку указанные требования ответчиком не выполнены, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федераций (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, согласно условиям обязательства и требованиям закона.

Из представленных суду доказательств усматривается, что между сторонами заключены договоры аренды недвижимого имущества от 14.09.2017 г. в отношении части помещения № 2 и помещения №1 в здании Литера Е4Е5, расположенном по адресу: 

<

...>.

Проанализировав условия договоров по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, принимая во внимание буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, суд считает, что сторонами согласованы все существенные условия договоров аренды нежилых помещений; указанные договоры заключены в установленном действующим законодательством порядке (ст. 432, 632 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Исходя из положений статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, равно как и при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Суд установил, что часть помещения № 2 и помещение №1 в здании Литера Е4Е5, расположенном по адресу: 

<

...> переданы ответчику в аренду, в  соответствии с договором, о чем составлены акты приема-передачи от 14.09.2017, подписанные без замечаний в двустороннем порядке.

Согласно статье 620 ГК РФ арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды, если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (договор может быть расторгнут при существенном нарушении условий договора одной стороной, что в значительной степени лишает другую сторону, того на что она была вправе рассчитывать при заключении договора).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Истец указывает, что арендодатель не предпринимает мер по устранению недостатков помещения, препятствующих его использованию для целей, установленных законом - в качестве офиса, существенная часть переданного в аренду имущества не может быть использована арендатором по назначению, указанному в договоре (в целях размещения офиса) ввиду установленного нормативного запрета на размещение офиса в типе помещения, арендуемого по договору, то есть по независящим от арендатора причинам, ссылаясь на заключение ООО «НПО СОЮЗ» из которого следует, что помещения на цокольном этаже не могут быть использованы для размещения рабочих мест сотрудников офиса, ввиду нарушения норм противопожарной безопасности обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей.

Истец указывает, что арендатор заключая договор (с учетом дополнительных редакций) рассчитывал, что сможет использовать все переданные помещения для размещения офиса, а также 300 парковочных мест (150 по договору аренды от 14.09.2017 и 150 по договору аренды от 14.09.2017) для создания и поддержания потока клиентов и посетителей.

В результате неисполнения арендодателем обязательства по передаче помещения, пригодного для использования под размещение офиса и непредставления парковочных мест в количестве, предусмотренном договорами, арендатор не получил того, на что рассчитывал при заключении договоров.

Пунктом 5.3 каждого из договоров предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора стороны несут ответственность в виде штрафа в размере 6-месячной арендной платы по договору.

Согласно расчету истца размер штрафа составляет: 5 800 579 руб. 20 коп. (395 428,8 руб. ? 6 + 571 334,4 руб. ? 6).

Так как ответственность подразумевает наличие вины и неправомерное поведение (статья 401 ГК РФ), то соответственно она возлагается на сторону в результате неправомерных действий или бездействия которой был расторгнут договор.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Согласно п. 1.1. договоров аренды арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование нежилые помещения на первом и цокольном этажах здания, расположенного по адресу: 

<

...>, что подтверждается подписанием актов приема передачи нежилых помещений от 14.09.2017 к договорам аренды соответственно, предоставление паковочных мест в предмет договора аренды не входит.

31.05.2018г. между ответчиком и истцом были заключены дополнительные соглашения которыми в раздел 2.3. "Права арендатора" добавлен п. 2.3.8. по которому арендатор вправе пользоваться 150 парковочными местами по каждому договору, расположенными на территории и вокруг здания в котором располагаются помещения.

Впоследствии, по инициативе истца арендуемую площадь снижена - до 1 447,9 кв.м., несмотря на существенные издержки, которые понесены ответчиком, в связи с досрочным прекращением аренды большей части помещений.

Соответственно, потребность истца в парковочных местах также снижается в три раза (до 100 мест), пропорционально занимаемой площади. Также ответчик отмечает, что парковочные места бизнес-центра «Южные Ворота» являются обезличенными, то есть незакрепленными за каким-либо арендатором, и вследствие данного факта не может быть предоставлена схема парковочных мест, учитывая, что условиями договоров аренды это не предусмотрено.

Кроме того, парковочные места на протяжении всего срока аренды были в наличии, что подтверждается фотографиями, представленными ответчиком, и истцом не оспорено.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд считает доводы ответчика обоснованными, из буквального толкования подписанных сторонами дополнительных соглашений следует, что арендатор имеет право пользоваться 150 парковочными местами, расположенными как на территории, так и вокруг Бизнес-центра "Южные ворота", речь не идет об обязательствах сторон в предоставлении и принятии определенного количества парковочных мест в соответствие с согласованным планом.

Более того, из материалов дела усматривается, что арендодателем приняты меры для обеспечения возможности парковки сотрудников истца именно на внутреннем паркинге бизнес-центра путем установки шлагбаума и выдачи брелоков для въезда, а в последующем оформления пропусков.

Учитывая изложенное, суд не усматривает нарушения арендодателем существенных условий договора в этой части.

Спор между истцом и ответчиком возник также по вопросу о возможности использования помещений в качестве офисов в  соответствии с п. 1.2 договоров.

По инициативе сторон определением арбитражного суда от 15.03.2023 в рамках настоящего дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации Научно-технологический парк Оренбургского государственного университета "Технопарк ОГУ", производство по делу было приостановлено.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения № 2 площадью 633,7 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Партнёр» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 9 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо.

2. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения № 1 площадью 814,2 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Комфорт» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 10 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо.

3) В каком качестве допустимо использовать нежилое помещение, часть помещения №2 площадью 633,7 кв.м., расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 между ЗАО «Партнер» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения №9 от 18.08.2020 года, в том числе согласно нормам пожарной безопасности?

4) В каком качестве допустимо использовать нежилое помещение, часть помещения №1 площадью 814,2 кв.м., расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 между ЗАО «Партнер» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения №10 от 18.08.2020 года, в том числе согласно нормам пожарной безопасности?

От экспертной организации 07.08.2023 поступило заключение №ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023.

По ходатайству ответчика эксперт ФИО4 опрошен по представленному в материалы дела заключению в судебном заседании 26.10.2024.

Эксперт пояснил, что помещения первого этажа в помещении № 1 и в помещении №2 им не осматривались.

Соответственно, на вопросы суда №1 и № 2 экспертом даны ответы не в полном объеме, а именно, не даны ответы на вопрос в какой части исследованных помещений допустимо использование под офис организации.

Вместе с тем, полный ответ на заданный судом вопрос имеет существенное значение, для разрешения спора по существу, поскольку, заявлен иск о расторжении договоров аренды от 14.09.2017 в отношении части помещений № 1 и №2, каждое из которых состоит из помещений цокольного (подвального) и первого этажа, при этом в качестве основания для расторжения договора истцом указано на невозможность использования помещений в качестве офиса.

В пункте 2.3. заключения эксперта указано, что: арендуемая площадь цокольного этажа составляет 331,1 кв.м. из 633,7 кв.м. площади помещения №2; арендуемая площадь цокольного этажа составляет 321,1 кв.м. из 814,2 кв.м. площади помещения №1.

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что в ответе на вопрос №3 им приведены виды помещений, которые могут располагаться в подвальных этажах здания, учитывая Приложение В СП 118.13330.2022, и такие помещения являются сопутствующими для офиса.

В заключении экспертизы указано, что, учитывая Приложение В СП 118.13330.2022 в подвальных этажах здания могут располагаться: технические помещения; вестибюль и гардеробные, уборные, умывальные, душевые, курительные, раздевальные, помещения соляриев; комнаты обслуживающего персонала, помещения отдыха и приема пищи, помещения физкультурно-оздоровительного назначения, книгохранилища, архивохранилища, кладовые и складские помещения, разгрузочные, загрузочные помещения, распаковочные, экспедиция для разных организаций, помещения хранения, кладовые и хранилища всех видов, мусоросборные камеры, помещения по инженерно-техническому обеспечению здания, в том числе, мастерские и серверные.

Также, эксперт при ответе на вопрос представителя ответчика пояснил, что ему известен Федеральный закон № 123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», который носит общий характер, но при проведении экспертизы данный нормативный акт не применялся.

Определением от 23.11.2023 по ходатайству ответчика назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации Научно-технологический парк Оренбургского государственного университета "Технопарк ОГУ" экспертам ФИО5, ФИО4.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения №2 площадью 633,7 кв. метров, расположенного на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Партнер» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 9 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо, при условии разработки и реализации Собственником здания компенсирующих мероприятий (строительно-технических, расчётных и иных), отражающих специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащих комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.

2. Допустимо ли использовать нежилое помещение, часть помещения №1 площадью 814,2 кв. метров, расположенное на цокольном и первом этаже здания по адресу: 

<

...>, согласно схемы к договору аренды нежилого помещения от 14.09.2017 г. между ЗАО «Комфорт» и ОИКБ «Русь» в редакции дополнительного соглашения № 10 от 18.08.2020 года, в качестве офиса организации, в том числе согласно нормам пожарной безопасности, если допустимо в отношении части помещений указать в отношении какой части допустимо, а в какой части не допустимо, при условии разработки и реализации Собственником здания компенсирующих мероприятий (строительно-технических, расчётных и иных), отражающих специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащих комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.

23.01.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта №ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024, согласно которому помещения первого этажа площадью 302,6 кв.м. возможно эксплуатировать в качестве офиса организации без каких-либо ограничений.

Эксплуатация помещений подвального этажа площадью 311,1 кв.м. в качестве офиса организации не допускается СП 118.13330.2022. Для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа с иным назначением согласно перечня Приложения В СП 118.13330.2022, необходимо провести мероприятия, указанные в п.п. 2-6 таблицы 1. Устройство дополнительного эвакуационного выхода, расширение дверного проема, реконструкция лестницы эвакуационного выхода, организация естественного освещения помещений (демонтаж стальных элементов на приямках).

Помещения первого этажа площадью 493,1 кв.м. возможно эксплуатировать в качестве офиса организации без каких-либо ограничений.

Эксплуатация помещений подвального этажа площадью 321,1 кв.м. в качестве офиса организации не допускается СП 118.13330.2022. Для безопасной эксплуатации помещений подвального этажа с иным назначением согласно перечня Приложения В СП 118.13330.2022, необходимо провести мероприятия, указанные в п.п. 2-7 таблицы 2.  Расширение дверного проема, реконструкция лестниц эвакуационных выходов, переустройство либо замена дверных проемов при необходимости эксплуатировать помещение с количеством сотрудников более 50 человек в пределах подвального этажа, изменение конструкции подвесного потолка, организация естественного освещения помещений (демонтаж стальных элементов на приямках).

У суда нет оснований не доверять заключению  №ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023 и №ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024 экспертов ФИО5, ФИО4, имеющих специальные познания в данной области. Названное заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценке. Описание выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандарты и методики. Заключение выполнено экспертами, компетенция которых подтверждена документально в соответствии с требованиями законодательства, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, представляет собой объективное и обоснованное исследование.

Выводы экспертов основаны на комплексе представленных в их распоряжение документов, не содержат противоречий; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно, в заключении содержатся подробное описание проведенных исследований и выводы по поставленным вопросам. Заключение выполнено в соответствии с положениями норм процессуального закона, экспертиза проведена компетентными экспертами, обладающим необходимыми специальными познаниями в области экспертного исследования и квалификацией, что подтверждено представленными в дело документами. 

Заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства (Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. от 26.07.2019) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), сомнений в квалификации эксперта и использованных методиках не имеется, а доказательств безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении эксперта, не представлено. 

Принимая во внимание, что эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, наличие документов, подтверждающих у экспертов необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, учитывая отсутствие в экспертных заключениях противоречивых выводов, а также полноту ответов на поставленные перед экспертом вопросы, суд приходит к выводу о принятии указанного заключения эксперта №ТП-ПЭЗС-27/05-23 от 25.07.2023 и №ТП-ПЭЗС-27/05-23-Доп от 22.01.2024 в качестве достоверного и достаточного доказательства по делу.

Учитывая, что истец принял нежилые помещения по актам приема-передачи без замечаний, использовал их для размещения офисных помещений в течение всего срока действия договоров, целевое назначение помещений подтверждено экспертным заключением (возможность использования части помещений первого этажа в качестве офиса и использования подвальных помещений в качестве сопутствующих офису помещений), экспертным путем также установлена возможность проведения комплекса необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности подвальных помещений, однако арендатор не уведомлял арендодателя об обстоятельствах невозможности использования подвальных помещений и необходимости приведения помещений к соответствию их актуальным требованиям, судом не усматривается существенное нарушение условий договора, препятствующее пользованию имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

Истцом не доказано наличие ущерба, доказательства существенных нарушений ответчиком договора истцом не представлены, а доводы истца об отсутствии достаточного количества парковочных мест, расположенных на территории и вокруг здания, в котором располагаются помещения, и о нарушении норм пожарной безопасности, не нашли подтверждения в материалах дела.

Иные доводы истца, изложенные в заявлении и озвученные в судебном заседании, судом не принимаются, поскольку противоречат представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства, основаны на неверном толковании закона.

При указанных обстоятельствах, суд признал требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 2, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.09.2017 в отношении части помещения № 1 в здании Литера Е4Е5, о взыскании 5 800 579 руб. 20 коп. штрафа необоснованными.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные  исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении иска  отказано.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Кодекса). 

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

На основании изложенного,  в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по проведению дополнительной экспертизы  согласно определению от 23.11.2023 подлежат отнесению на ответчика в размере 50 000 руб. и взыскиваются в пользу автономной некоммерческой организации Научно-технологический парк Оренбургского государственного университета "Технопарк ОГУ".

Судебные расходы в размере 130 000 руб. возлагаются на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ и подлежат взысканию в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 АПК РФ,  суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

    Взыскать с акционерного общества Коммерческий банк «Оренбург» в пользу акционерного общества «Южные ворота» судебные издержки в размере 130 000 руб.

  Взыскать с акционерного общества «Южные ворота» в пользу автономной некоммерческой организации Научно-технологический парк Оренбургского государственного университета "Технопарк ОГУ" 50 000 руб. за проведенную экспертизу.

Исполнительные  листы выдать взыскателям в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

   Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                               Т.А. Долгова