АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-13485/2015

г.Тверь

26 октября 2017 года

резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2017 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Кочергина М.С., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Сорокиной О.Н., при участии представителей: от истца – ФИО1,  ФИО2, от ответчика – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбуждённое по иску

Общества с ограниченной ответственностью «База отдыха «Конаково», г. Конаково Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата госрегистрации – 18.10.2007г.) в лице участника общества ФИО1

к  ответчику

Каганскому Марку Владимировичу, г. Москва

третье лицо: ФИО4, г. Москва

о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «База отдыха «Конаково» в лице участника общества ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Каганскому Марку Владимировичу, г. Москва о  признании недействительным договора купли-продажи от 01.10.2014г. недвижимого имущества – здание учебно-производственный кадастровый центр, кадастровый номер 69:43:0070134:82, площадью 591,2 кв.м., расположенного по адресу: Россия Тверская область, г/п Конаково, 

<

...>, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке. 

Решением суда от 23 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 03 марта 2017 года Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения решение Арбитражного суда Тверской области от 23 ноября 2016 года по делу № А66-13485/2015.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 июля 2017 года решение Арбитражного суда Тверской области от 23 ноября 2016 года  и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2017 года по делу № А66-13485/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области. 

При первоначальном рассмотрении иска арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца к материалам дела приобщены выписки из ЕГРН согласно перечню, подтверждающие довод о принадлежности ответчику ФИО5 большого количества объектов недвижимости, расположенных в непосредственной близости от спорного здания. Кроме того в судебном заседании 14.10.2016г. представитель ФИО1, ссылаясь на постановление Пленума ВАС РФ № 28, акцентировал внимание на то, что сделка совершена в ущерб представляемого им юридического лица, поскольку продажная цена существенно занижена, в результате чего общество недополучило более 12 000 000 рублей, просил учесть личность покупателя, который производит массовую скупку близ лежащих объектов.

Определением от 21.04.2016 года суд назначил по делу комиссионную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО6 РЭА Центр «Перспектива» и  эксперту ФИО7 ООО «РосПрофОценка». Результаты экспертного исследования приобщены к материалам дела.

Третье лицо о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще в порядке статей 121-123 АПК РФ, явку представителей не обеспечили. Судебное заседание проводится без участия представителей  третьего лица по правилам статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу: «Какова стоимость права на заключение договора аренды части земельного участка, занятой зданием?».

В силу статьи 82 Гражданского кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку предметом оспариваемого договора купли-продажи от 01.10.2014г. является здание учебно-производственный кадастровый центр, кадастровый номер 69:43:0070134:82, доказыванию подлежит в том числе действительная стоимость указанного здания, в связи с чем судом не усматривается оснований для назначения экспертизы в целью определения размера арендной платы земельного участка.

При таких обстоятельствах суд определил отказать в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы по указанному вопросу.

Ответчик заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Суд определил с учетом обстоятельств дела и на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявить перерыв в судебном заседании до 25 октября 2017 года 10 час. 00 мин., которое продолжить в помещении суда по адресу: 

<

...>, каб. №17  (4 этаж). Суд о перерыве разместил информацию на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

После перерыва 25 октября 2017 года судебное разбирательство было продолжено.

Ответчик поддержал ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, сослался на нарушение экспертами федеральных стандартов оценки.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

По правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Кроме того по правилам статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы по делу, в том числе и повторной экспертизы, является правом, а не обязанностью суда.

Судебная экспертиза была предметом оценки суда кассационной инстанции, наличия недостатков, позволяющих сомневаться в достоверности выводов экспертов, судом установлено не было.

Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела также не усматривает наличия обстоятельств, позволяющих сомневаться в комиссионных выводах экспертов ФИО6 (РЭА Центр «Перспектива») и  ФИО7 (ООО «РосПрофОценка»), противоречий в выводах экспертов также не установлено. Экспертом ФИО7 при первоначальном рассмотрении дела судом первой инстанции были даны пояснения относительно экспертных выводов, о повторном вызове экспертов стороны не заявили. Кроме того суд учитывает, что судебная экспертиза носила комиссионный характер, разногласий в выводах экспертов не установлено.

Учитывая заявленные истцом требования и нормативное обоснование иска, учитывая наличие в материалах дела заключения судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 01.10.2014 года, содержащего выводы о рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что собранных по делу доказательств достаточно для рассмотрения спора по существу и принятия судом решения по настоящему делу без назначения повторной экспертизы.

Ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное учреждение «Администрация городского поселения город Конаково».

Поскольку судом не усматривается каким образом судебный акт по настоящему делу может повлиять на права и обязанности Муниципального учреждения «Администрация городского поселения город Конаково» по отношению к одной из сторон, правовые основания для привлечения указанного лица к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отсутствуют. Кроме того суд расценивает заявление настоящего ходатайства на данной стадии рассмотрения дела одной из форм злоупотребления процессуальным правом, направленной на затягивание процесса, что в силу положений статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении  ходатайства.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Суд, принимая во внимание продолжительность рассмотрения дела, руководствуясь положениями части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил отказать ответчику в удовлетворении данного ходатайства.

Ответчик представил сведения о кадастровой стоимости принадлежащих ФИО5 близлежащих земельных участков, как подтверждение того, что ответчик не мог на момент совершения спорной сделки знать о несоразмерности цены договора.

Истец требования поддержал по заявленным основаниям.

Из материалов дела судом установлено, что 18.10.2007 года Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 12 по Тверской области было зарегистрировано ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАЗА ОТДЫХА "КОНАКОВО" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее – Общество).

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ФИО1 является участником ООО «База отдыха «Конаково» и владеет долей в уставном капитале в размере 1/3. Вторым участником общества, владельцем доли в размере 2/3 является ФИО4 

01 октября 2014 года генеральный директор ООО «База отдыха «Конаково» ФИО8, действуя с одобрения второго участника общества ФИО4, заключила с ФИО5 договор купли-продажи недвижимого имущества - учебно-производственного кадастрового центра, площадью 591,2 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Тверская область, г/п Конаково, 

<

...>, (далее – Объект недвижимости, Здание) за согласованную цену в размере 6 000 000 рублей.

Полагая, что продажная цена указанного Объекта значительно меньше его рыночной стоимости, ФИО1, действуя  как участник от имени и  в интересах Общества, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, с требованием о признании недействительным договора купли-продажи от 01.10.2014г. недвижимого имущества – здание учебно-производственный кадастровый центр, кадастровый номер 69:43:0070134:82, площадью 591,2 кв.м., расположенного по адресу: Россия Тверская область, г/п Конаково, 

<

...>,  и применении последствий недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке. Нормативно исковые требования заявитель мотивирует положениями части 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 7 статьей 225.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают дела по спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся коммерческой организацией, а также в некоммерческом партнерстве, ассоциации (союзе) коммерческих организаций, иной некоммерческой организации, объединяющей коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации в соответствии с федеральным законом (далее - корпоративные споры), в том числе споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.

В соответствии с частью 1 статьи 225.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела по корпоративным спорам рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными главой 28.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, настоящее дело подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Согласно статье 65.2 Гражданского кодекса Российской Федерации участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

Поскольку материалами дела и сведениями ЕГРЮЛ подтверждается статус ФИО1 как участника Общества, суд признает за заявителем право на иск.

В данном случае ФИО1, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, сослался на наличие предусмотренных пунктом 2 статьи 174 ГК РФ оснований для признания оспариваемого договора недействительным - причинение явного ущерба Обществу, о чем ФИО5 как другая сторона сделки знал или должен был знать.

Согласно пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Проанализировав и оценив представленные сторонами доказательства, в том числе заключение экспертов, составленное по результатам судебной экспертизы, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на дату заключения оспариваемого договора составляла 18 457 000 руб., из которых 6 275 380 руб. – стоимость Здания, 12 181 620 руб. – стоимость прав пользования земельным участком, на котором оно находится, суд пришёл к выводу о доказанности факта того, что рыночная стоимость Объекта недвижимости более чем в три раза превышает цену оспариваемого договора купли-продажи.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.

Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, предусмотрено, что совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

Таким образом, определение рыночной стоимости Здания при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок, на котором оно находится, должно проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника Здания в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

В данном случае, поскольку определённая экспертом стоимость Здания (6 275 380 рублей) не учитывает установленных действующим законодательством прав и обязанностей Общества как собственника Здания в отношении земельного участка, на котором находится Здание, что не соответствует ФСО N 7, а вместе с тем стоимость указанных прав установлена экспертами в размере 12 181 620 рублей, суд признаёт обоснованным вывод экспертов о необходимости включения в рыночную стоимость здания, подлежащую определению для целей настоящего спора, стоимости прав пользования земельным участком.

При таких обстоятелсьтвах суд приходит к выводу о том, что предоставление, полученное по оспариваемой сделке, более чем в три раза ниже стоимости предоставления, на которое Общество могло бы рассчитывать в случае продажи имущества по рыночной или близкой к рыночной цене, что свидетельствует о наличии явного ущерба интересам Общества оспариваемой сделкой.

Оснований считать спорный договор экономически оправданным у суда не имеется. В материалах дела отсутствуют доказательства, обосновывающие необходимость безотлагательной продажи Здания по первой предложенной цене, в том числе не подтверждено, что обладание на праве собственности спорным Объектом недвижимости влекло несение Обществом таких расходов, исключение которых привело к значительному улучшению финансового результата деятельности компании.

Вместе с тем принимая во внимание обстоятельства корпоративного одобрения оспариваемой сделки, отсутствие предварительной оценки реализуемого актива, безотлагательный характер реализации актива в отсутствие доказательств изыскания иных покупателей спорного Здания на более выгодных условиях, судом усматривается в поведении руководителя Общества и ответчика при заключении спорной сделки такой согласованной последовательности действий, которая привела к возникновению за покупателем имущественной выгоды в ущерб интересам Общества. При этом суд соглашается с позицией истца относительно осведомлённости ответчика, как владельца приобретённых в 2014 году вблизи от спорного Здания земельных участков, на момент заключения договора о факте занижения цены сделки по сравнению со средней рыночной стоимостью аналогичного имущества. Представленные ответчиком данные о кадастровой стоимости принадлежащих ФИО5 земельных участков, по мнению суда, не свидетельствуют о неведении покупателя относительно действительной рыночной стоимости приобретаемого имущества.

На основании изложенного суд признаёт доказанным наличие всей совокупности правовых оснований, установленных положениями пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки недействительной.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи от 01.10.2014г. недвижимого имущества – здание учебно-производственный кадастровый центр, кадастровый номер 69:43:0070134:82, площадью 591,2 кв.м., расположенного по адресу: Россия Тверская область, г/п Конаково, 

<

...>, признан судом недействительным, все полученной сторонами по сделке подлежит возврату по правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с удовлетворением иска судебные расходы в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей (6 000 рублей государственной пошлины за подачу иска и 3 000 рублей государственной пошлины за подачу заявления об обеспечении иска) и расходов на оплату услуг эксперта в размере 35 000 рублей по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу ФИО1, как лица, понёсшего соответствующие судебные расходы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

1. Признать недействительной с момента совершения сделку, оформленную договором купли-продажи от 01.10.2014 года недвижимого имущества – здания учебно-производственного кадастрового центра, кадастровый номер 69:43:0070134:82, площадью 591,2 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Тверская область, г/п Конаково, 

<

...>, заключенным между ФИО5 и Обществом с ограниченной ответственностью «База отдыха «Конаково».

2. Применить следующие последствия недействительности сделки:

Обязать Каганского Марка Владимировича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «База отдыха «Конаково», г. Конаково Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата госрегистрации – 18.10.2007г.) объект недвижимого имущества – здание учебно-производственного кадастрового центра, кадастровый номер 69:43:0070134:82, площадью 591,2 кв.м., расположенного по адресу: Россия Тверская область, г/п Конаково, 

<

...>

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «База отдыха «Конаково», г. Конаково Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата госрегистрации – 18.10.2007г.) возвратить Каганскому Марку Владимировичу денежные средства, уплаченные по вышеуказанному договору купли-продажи, в размере 6 000 000 рублей.

3. Взыскать с Каганского Марка Владимировича в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 рублей и расходы на оплату услуг эксперта в размере 35 000 рублей.

Исполнительный  лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                      М.С. Кочергин