Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-11424/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судейРахматуллина И.И.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием веб-конференции помощником судьи Ткачук А.А. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кедр» на решение от 09.03.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 17.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бодункова С.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-11424/2024 по иску прокуратуры Омской области (644099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице администрации города Омска (644099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Кедр» (644031, 

<

...> Октября, дом 182, офис 303, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) в судебном заседании приняли участие представители прокуратуры Омской области – Бурлевич А.И. по доверенности от 17.05.2024, служебное удостоверение, общества с ограниченной ответственностью «Кедр» - ФИО2 по доверенности от 20.12.2024, диплом об образовании.

Суд установил:

прокуратура Омской области (далее – истец, прокуратура) в интересах неопределенного круга лиц муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице администрации города Омска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кедр» (далее – ответчик, общество «Кедр», общество), департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 11494 от 14.10.2022 (далее – договор), заключенного между ответчиками; о применении последствий недействительности договора в виде обязания общества «Кедр» возвратить в муниципальную собственность и передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:1043, площадью 4 787 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - здание, участок находится примерно в 59 м по направлению на юг от ориентира, почтовый адрес: Омская обл., г. Омск, Октябрьский АО, ул. Масленникова, д. 177 (далее – земельный участок); обязать департамент возвратить обществу выплаченную по договору сумму в размере 4 550 790 руб. 27 коп.; о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о прекращении права собственности общества «Кедр» на земельный участок, о восстановлении права муниципальной собственности, о прекращении залога (ипотеки) земельного участка по договору залога недвижимости от 25.10.2023. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Омска, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра по Омской области), департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска. 

Решением от 09.03.2025 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 17.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что спорный земельный участок не относится к землям общего пользования, имеет установленный вид разрешенного использования – для строительства теннисных кортов; решения о предоставлении земельного участка являются действующими, в судебном порядке не оспорены, не признаны недействительными; градостроительный план земельного участка выдан обществу «Кедр» 28.05.2021 с учетом изменений генерального плана и внесения изменений в правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденного решением Омского городского совета от 10.12.2008 № 201 (далее – ПЗЗ), и содержит сведения о градостроительных регламентах, что подтверждает ненахождение спорного участка в границах красных линий; не дана правовая оценка доводу о том, что земельный участок не является особо охраняемой природной территорией и возникновение частной собственности в кадастровом квартале 55:36:120304 не запрещено действующим законодательством.   

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура считает обжалуемые судебный акты законными и обоснованными, кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Администрацией в своем отзыве изложены обстоятельства территориального зонирования города Омска.

До начала судебного заедания в материалы дела от общества «Кедр» поступили письменные объяснения.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение администрации, департамента, третьих лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, органами прокуратуры проведена проверка соблюдения земельного законодательства при предоставлении в собственность земельного участка в Октябрьском административном округе города Омска. 

По результатам проверки установлено, что 14.10.2022 между департаментом (продавец) и обществом «Кедр» (покупатель) заключен договор, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства теннисных кортов. 

На земельном участке имеется единый недвижимый комплекс, теннисные корты с административно-хозяйственным блоком, назначение: нежилое, кадастровый номер 55:36:120304:3073, расположенный по адресу: Российская Федерация, Омская обл., г. Омск, ФИО3, ул. Масленникова, д.138, принадлежащий покупателю на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 18.10.2021 №55:36:120304:3073-55/092/2021-1, в состав которого входят: здание с кадастровым номером 5536:120304:3071, площадью 604,8 кв. м; сооружение с кадастровым номером 55:36:120304:3072, площадью застройки 1944 кв.м (пункт 1.2 договора). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена земельного участка составляет 4 550 790 руб. 27 коп. 

Платежным поручением № 1999 от 17.10.2022 подтверждается, что оплата по договору произведена ФИО4 (далее – ФИО4). 

Согласно представленному в материалы дела договору залога недвижимости от 25.10.2023, заключенному между обществом «Кедр» (залогодатель) и ФИО4 (залогодержатель), предметом ипотеки являются недвижимый комплекс «Теннисные корты с административно-хозяйственным блоком» с кадастровым номером 55:36:120304:3073 и земельный участок. 

В рамках проверки, проведенной прокуратурой и оформленной протоколом осмотра земельного участка от 17.06.2024, установлено, что какая-либо деятельность на территории земельного участка, в том числе на теннисных кортах, не осуществляется, асфальтовое покрытие частично затоплено, усеяно битым стеклом и металлоконструкциями; в административно-хозяйственном здании частично выбиты стекла, открыты двери, стены здания разрисованы, внутренняя отделка отсутствует, здание имеет вид «заброшенного» строения. 

Установленные проверкой обстоятельства зафиксированы материалами фотосъемки.

Вывод об отсутствии какой-либо хозяйственной деятельности отражен в протоколе осмотра земельного участка от 11.06.2024 № 7-ВО, составленного специалистами департамента. 

Прокуратура считает, что при предоставлении земельного участка в собственность обществу «Кедр» нарушены требования действующего земельного законодательства, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 8.1, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 7, 15, 27, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 9, 11, 34, 35, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктами 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), исходили из того, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне рекреационного назначения в зоне парков отдыха и туризма Р-3, в связи с чем земельный участок является участком общего пользования, занятым парком и приватизации не подлежит, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании части 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 Постановления № 25, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной.

В соответствии с частью 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 ЗК РФ.

Положениями части 8 статьи 28 Закона № 178-ФЗ, частью 12 статьи 85 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что спорный земельный участок отчужден в собственность общества «Кедр» без проведения конкурсных процедур; на момент отчуждения относился к функциональной зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), к территориальной зоне объектов отдыха и туризма и располагался на территории парка им. 30-летия ВЛКСМ в г. Омске, вследствие чего пришли к аргументированному выводу о признании сделки купли-продажи недействительной (ничтожной).

Довод кассационной жалобы о том, что спорный земельный участок не относится к землям общего пользования, имеет установленный вид разрешенного использования – для строительства теннисных кортов, отклоняется судом округа.

Как установлено судами, спорный земельный участок располагается на территории парка им. 30-летия ВЛКСМ в Октябрьском административном округе г. Омска, который был создан в 1940 году на месте Новой загородной рощи и занимал территорию в 135 га.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Омска от 22.11.1996 № 07/2005р за муниципальным предприятием «Парк культуры и отдыха имени 30-летия ВЛКСМ» (

<

...>) закреплено имущество парка, включая железное ограждение, павильоны, кассы, танцплощадку и др.

Распоряжением заместителя главы Администрации города Омска от 11.02.1999 № 136-р в состав муниципального земельного фонда включен земельный участок площадью 79,4 га по ул. Б. Хмельницкого в Октябрьском административном округе г. Омска, муниципальному предприятию «Парк культуры и отдыха имени 30-летия ВЛКСМ» предоставлен в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 5,7 га, фактически занимаемый административным зданием, хозпостройками, аттракционами на землях муниципального земельного фонда по ул. Б. Хмельницкого в Октябрьском административном округе г. Омска.

Исходя из графического приложения к указанному распоряжению от 11.02.1999 № 136-р, спорный земельный участок находится в границах парка, образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:70.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:70 площадью 793 688 кв.м поставлен на кадастровый учет 01.12.2003, разрешенное использование земельного участка - для рекреационных целей.

Распоряжением Мэра города Омска от 30.06.2006 № 455-р «О предоставлении департаменту недвижимости Администрации города Омска земельных участков на территории города Омска» департаменту недвижимости Администрации города Омска в безвозмездное срочное пользование сроком на один год предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:70 площадью 793 688 кв.м для рекреационных целей.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:1043 образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:70.

Согласно Карте функциональных зон муниципального образования городской округ город Омск Омской области (Приложение № 19 в составе Генерального плана в редакции от 30.09.2020 № 255), земельный участок определяется в границах существующей зоны озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса). 

В соответствии с ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:1043 находится в территориальной зоне объектов отдыха и туризма Р-3, данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Установленный вид разрешенного использования земельного участка – для строительства теннисных кортов не противоречит ПЗЗ, на территории парка могут устанавливаться виды разрешенного использования как обеспечение занятий спортом в помещениях (код 5.1.2); площадки для занятий спортом (код 5.1.3); оборудованные площадки для занятий спортом (код 5.1.4).

Согласно части 11 статьи 35 ГрК РФ в состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ установлено, что красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В пункте 12 статьи 1 ГрК РФ определено понятие территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Следовательно, на основании пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пунктов 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ суды пришли к правильному выводу, что территории парков, скверов относятся к территориям общего пользования.

Вследствие этого признается несостоятельным довод подателя жалобы о том, что территория парка не относится к землям общего пользования по причине отсутствия красных линий, отграничивающих территорию парка от территорий застройки, поскольку основан на неправильном толковании приведенных норм материального права.

Указание кассатора на то, что решение о предоставлении земельного участка для строительства и разрешения на строительство капитальных объектов и их ввод в эксплуатацию являются действующими, в судебном порядке не оспорены, не признаны недействительными, не влияет на результат рассмотрения спора, поскольку, как справедливо отмечено судами, легальность возведения объектов недвижимости никем не ставится под сомнение, поскольку установлено судебными актами и соответствует земельному и градостроительному законодательству.

Однако законность возведения зданий и сооружений на спорном земельном участке не может служить основанием для его выкупа в силу прямого запрета, содержащегося в приведенных нормах права.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

В силу части 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Обращаясь с рассматриваемым исковым заявлением, прокуратура тем самым восстанавливает права и интересы неопределенного круга лиц на беспрепятственное пользование парковыми землями, которые перешли в собственность общества, нарушив тем самым действующее законодательство о невозможности приватизации земель общего пользования.  

Аргумент кассационной жалобы о том, что земельный участок не является особо охраняемой природной территорией и возникновение частной собственности в кадастровом квартале 55:36:120304 не запрещено действующим законодательством, также отклоняется судом округа.

Понятие и состав земель особо охраняемых территорий определены статьей 94 ЗК РФ, согласно которым к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

В рассматриваемом случае спорный земельный участок не отнесен к таким землям.

Согласно решению Омского городского Совета от 16.06.2021 № 318, которым в ПЗЗ внесены изменения, в том числе в части установления территориальной зоны объектов отдыха и туризма Р-3, что соответствует Генеральному плану города Омска (в редакции от 30.09.2020 № 255), согласно которому спорный земельный участок определяется в границах существующей зоны озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), а также Генеральному плану в предыдущей редакции (от 25.07.2007) - границы территории существующих зеленых насаждений.

Из содержания карты градостроительного зонирования территорий города Омска следует, что земельный участок находится внутри границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:120304:1107.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120304:70 площадью 793 688 кв.м поставлен на кадастровый учет 01.12.2003, разрешенное использование – для рекреационных целей, который приватизации не подлежит.

Вопреки доводам подателя жалобы, включение в градостроительный план спорного участка градостроительных регламентов не придает данному участку статус иной, нежели установлено судами (парковая зона, относящаяся к землям общего пользования).

Статьей 57.3 ГрК РФ установлено, что градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (часть 1). Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (часть 2).

Согласно статье 23 ГрК РФ генеральный план муниципального образования является основным документом территориального планирования, которому в силу требований части 3 статьи 9, части 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ не могут противоречить правила землепользования и застройки, на основании которых выдается градостроительный план земельного участка.

Поскольку судами установлено, что в соответствии с документами территориального планирования, действующими на момент заключения оспариваемой сделки, спорный земельный участок отнесен к территории общего пользования – парку, которым беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (пункт 12 статьи 1 ГрК РФ), его отчуждение правомерно признано незаконным и нарушающим права неопределенного круга лиц.

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные при обращении в суд, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.03.2025 Арбитражного суда Омской области и постановление от 17.06.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-11424/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения по делу № А46-11424/2024.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева  

СудьиИ.И. Рахматуллин

А.В. Хлебников