АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 января 2018 года

Дело №

А13-1183/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Некипеловой И.А. (доверенность от 26.12.2017), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу № А13-1183/2017 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.),

у с т а н о в и л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) «Заозерье», место нахождения: 162576, Вологодская обл., Шекснинский р-н, дер. Ершово, д. 134, ОГРН 1023502295310, ИНН 3524009278 (далее – Кооператив), обратился в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными выраженных в сообщениях от 30.05.2016 № 35/001/703/2016-9842 и 35/001/703/2016-9844 отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576 (далее – Управление Росреестра), в государственной регистрации перехода права собственности на долю в размере 3/178 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:23:0000000:59, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенный по адресу: Вологодская обл., Шекснинский р-н, СТОО «Заозерье», и долю в размере 56/293 в праве общей долевой собственности на единое землепользование с кадастровым номером 35:23:0000000:299, относящееся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», расположенное по адресу: Вологодская обл., Шекснинский р-н (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Ресурс», место нахождения: 160000, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Луначарского, д. 1а, ОГРН 1133525011773, ИНН 3525304100 (далее – Общество).

Решением от 12.04.2017 (судья Зрелякова Л.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 данное решение отменено; заявленные требования удовлетворены; на Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности от Кооператива к Обществу на указанные выше доли. 

Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названный судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права. По мнению подателя жалобы, исходя из статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации в сфере регулирования имущественных земельных отношений приоритетному применению подлежат нормы земельного законодательства, являющиеся специальными по отношению к нормам гражданского законодательства; при реализации земельной доли, принадлежащей должнику, в процедурах банкротства должны учитываться положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ), согласно которым земельная доля могла быть продана на открытых торгах только после выделения земельного участка в счет земельной доли, а без выделения земельного участка земельная доля могла быть реализована только другим участникам долевой собственности.

Кооператив и Общество в отзывах на кассационную жалобу просят оставить ее без удовлетворения, считая, что при реализации имущества должника приоритетному применению подлежат специальные нормы Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), которыми не предусмотрена необходимость предварительного выдела земельных участков в счет земельной доли, принадлежащей должнику; Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ не установлены правила реализации земельной доли, являющейся частью конкурсной массы несостоятельного должника; торги, по результатам которых заключен договор купли-продажи принадлежащих должнику земельных участков и земельных долей, не оспорены, равно как и договор купли-продажи; жалобы от кредиторов Кооператива или иных участников долевой собственности не поступали.   

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Вологодской области от 20.08.2014 по делу № А13-3843/2013 Кооператив признан несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство. Определением того же суда от 20.08.2014 конкурсным управляющим Кооператива утвержден Погосян Григорий Аркадьевич. 

По результатам проведения открытых торгов по продаже имущества Кооператива посредством публичного предложения в соответствии с требованиями Закона о банкротстве Кооператив в лице конкурсного управляющего (продавец) и Общество, признанное победителем торгов, (покупатель) заключили договор от 09.03.2016 купли-продажи земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки, в том числе: доли в размере 3/178 в праве собственности на земельный участок общей площадью 10 860 000 кв. м с кадастровым номером 35:23:0000000:59, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенный по адресу: Вологодская обл., Шекснинский р-н, СТОО «Заозерье», а также доли в размере 56/293 в праве общей собственности на единое землепользование общей площадью 13 895 282 кв. м с кадастровым номером 35:23:0000000:299, относящееся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», расположенное по адресу: Вологодская обл., Шекснинский р-н.

Стороны договора обратились в Управление Росреестра с заявлением от 12.04.2016 о государственной регистрации перехода права на долю в размере 3/178 в праве общей собственности на земельный участок общей площадью 10 860 000 кв. м с кадастровым номером 35:23:0000000:59 и долю в размере 56/293 в праве собственности на единое землепользование общей площадью 13 895 282 кв. м с кадастровым номером 35:23:0000000:299. 

Уведомлением от 19.04.2016 Управление Росреестра сообщило заявителям о приостановлении государственной регистрации перехода права со ссылкой на статью 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, статью 255 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения порядка отчуждения доли в праве общей собственности на земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, поскольку Общество не является участником долевой собственности на соответствующие земельные участки, документы в подтверждение отсутствия нарушения прав иных сособственников не представлены.

Сообщениями от 30.05.2016 № 35/001/703/2016-9842 и      35/001/703/2016-9844 Управление Росреестра уведомило Общество об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше доли на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее в редакции, действовавшей до 01.01.2017; далее – Закон о государственной регистрации прав), сославшись на статью 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ и статью 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что Общество не является участником общей долевой собственности на земельные участки, документы в подтверждение отсутствия нарушения прав иных сособственников не представлены. 

Кооператив, считая, что продажа земельных долей была произведена в соответствии с Законом о банкротстве, подлежащим приоритетному применению при реализации имущества должника, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ в государственной регистрации прав на имущество может быть оспорен в арбитражном суде по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав на момент направления оспариваемых решений Управления Росреестра были исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации прав. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В данном случае Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации перехода к Обществу на основании договора купли-продажи от 09.03.2016 права собственности на принадлежавшие Кооперативу земельные доли, исходило из того, что земельные доли могли быть реализованы только с соблюдением особых правил, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, поскольку нормы данного Закона являются специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства и подлежат приоритетному применению при регулировании оборота земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.     

Суд апелляционной инстанции, проанализировав положения статей 1, 2, 110, 139, 179 Закона о банкротстве и сопоставив их с нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, правомерно пришел к выводу, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом,  за счет ее имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.  

Поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость предварительного выдела земельного участка в счет земельной доли должника, а нарушений положений названного Закона при проведении торгов и заключении договора от 09.03.2016 не установлено, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на земельные доли Кооператива в соответствии с данным договором.       

Апелляционный суд также обоснованно принял во внимание, что торги, по результатам которых был заключен договор от 09.03.2016, равно как и сам договор заинтересованными лицами не оспорены, недействительными не признаны; другими участниками долевой собственности или лицами, имеющими преимущественное право на приобретение имущества должника – сельскохозяйственной организации, правопритязания в отношении указанных выше земельных долей не заявлены; сведения о нарушении прав этих лиц в результате заключения договора купли-продажи от 09.03.2016 отсутствуют. Исходя из статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, заключенный с нарушением требований закона, может быть признан недействительным судом по иску стороны сделки или лица, права и охраняемые законом интересы которого нарушаются таким договором. В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительным договора от 09.03.2016 у регистрирующего органа не было причин не принимать его в качестве правоустанавливающего документа для совершения регистрационных действий.    

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно признал оспариваемые отказы Управления Росреестра незаконными и удовлетворил требования Кооператива.   

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании положений гражданского, земельного законодательства и законодательства о банкротстве, верно примененных судом апелляционной инстанции.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 по делу № А13-1183/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 Г.М. Рудницкий