ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, i№fo@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-8364/2018

03 октября 2018 года

город Омск

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 сентября 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  03 октября 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Кливера Е.П., Рыжикова О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11442/2018) общества с ограниченной ответственностью «Тепловик» на решение Арбитражного суда Омской области от 17.07.2018 по делу № А46-8364/2018 (судья Ярковой С.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тепловик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным предписания № 19/29-18 от 20.04.2018,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области – ФИО2 (удостоверение Тюменской области № 032947 выдано 02.06.2011, по доверенности № 99 от 25.12.2017 сроком действия по 31.12.2018);

от общества с ограниченной ответственностью «Тепловик» - ФИО3 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1480437 от 29.09.2016 сроком действия 5 лет),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тепловик» (далее по тексту – заявитель, Общество, ООО «Тепловик») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительным предписания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее по тексту – заинтересованное лицо, Управление) № 19/29-18 от 20.04.2018 об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.07.2018 в удовлетворении заявления ООО «Тепловик» отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Тепловик» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 17.07.2018 по делу № А46-8364/2018 отменить полностью, вынести по делу новый судебный акт, признав незаконным предписание Управления от 20.04.2018 № 19/29-18

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что плата за аренду здания включает в себя и плату за пользование земельным участком под зданием. Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположен переданный в аренду муниципальный объект, то в силу пункта 2 статьи 654 ГК РФ внесенная Обществом по договору аренды плата за пользование помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание. Учитывая, что ООО «Тепловик» арендует объект недвижимости, то есть не приобрело право собственности на земельный участок под ним, требование о регистрации каких-либо прав на него является незаконным.

Управление в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ООО «Тепловик» в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управления с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей Управления и Общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 22.08.2017 специалистом-экспертом межмуниципального Азовского отдела Управления, заместителем главного государственного инспектора Шербакульского, Полтавского районов Омской области по использованию и охране земель ФИО4 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 55:22:170101:449 местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего почтовый адрес: 

<

...> (далее по тексту – земельный участок). 

В государственном кадастре недвижимости (далее по тексту – ГКН) вышеуказанный земельный участок учтен с декларативной площадью 1039 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, границы не установлены. 

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Администрацией муниципального образования Соловьевского сельского поселения Полтавского района Омской области (далее по тексту – Администрация). 

Земельный участок используется под размещение нежилого строения – котельной № 2, право собственности на которое, зарегистрировано также за Администрацией. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее по тексту – ЕГРП) здание котельной передано в аренду ООО «Тепловик» на основании договора аренды №2 от 31.08.2009. 

Управление в действиях ООО «Тепловик» по использованию земельного участка усмотрело нарушение земельного законодательства, в частности статьи 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), выразившееся в использовании земельного участка без оформленных в установленном законом порядке документов. 

09.10.2017 Управлением выдано предписание ООО «Тепловик» об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации, в котором было предложено в срок до 09.04.2018 устранить допущенное нарушение путем оформления правоустанавливающих документов на земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации. 

20.04.2018 в целях проверки исполнения предписания об устранении нарушения земельного законодательства от 09.10.2017 по делу об административном правонарушении № 92/29-17, выданного ООО «Тепловик», Управлением проведена внеплановая проверка.

В ходе проведенной проверки Управлением установлено, что ранее выявленное правонарушение не устранено, в связи с чем, повторно выдано предписание № 19/29-18 об устранении допущенного нарушения.

Полагая, что предписание от 20.04.2018 № 19/29-18 не соответствует закону, Общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением за защитой нарушенного права.

17.07.2018 Арбитражным судом Омской области вынесено оспариваемое в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, заявленные требования о признании недействительным оспариваемого предписания может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух условий: оспариваемое предписание не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, такое предписание нарушает права и законные интересы заявителя.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пунктов 1, 2 статьи 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами. 

Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 Положения о государственном земельном надзоре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.01.2015 № 1 (далее по тексту – Положение) государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальными органами.

Таким образом, должностные лица Управления обладают полномочиями по осуществлению муниципального земельного контроля и вынесению обязательные для исполнения предписания по устранению нарушений, выявленных в ходе проведения проверок. 

В силу статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и удостоверяются соответствующими документами.

Как следует из материалов дела, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:22:170101:449 площадью 1039 кв.м с местоположением относительно ориентира, имеющего почтовый адрес: 

<

...> зарегистрировано за Администрацией в 2007 году, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 55-55-29/006/2007-282 от 13.09.2007.

По результатам проверки должностным лицом установлено, что ООО «Тепловик» в нарушение статей 25, 26 ЗК РФ занимает с 2009 года вышеназванный земельный участок, однако право на земельный участок в установленном законодательством порядке не зарегистрировано, что отражено в акте проверки.

Оспариваемым предписанием Обществу предписано устранить нарушения земельного законодательства, а именно: оформить правоустанавливающие документы на земельный участок в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

Суду первой инстанции Обществом были приведены доводы о том, что у него право пользования рассматриваемым земельным участком возникло на основании договора аренды № 2 от 31.08.2009, заключенного с Администрацией, со ссылкой на статью 652 ГК РФ.

Судом первой инстанции данные доводы были отклонены, при этом суд указал на то, что в настоящем случае не устанавливается требование по оформлению права аренды на земельный участок с внесением дополнительной платы за его использование.

Суд апелляционной  инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции, на основании следующего.

31.08.2009 между Администрацией  (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды №2 (далее по тексту - договор аренды), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять  во временное пользование нежилое помещение - котельную № 2 Соловьевского сельского поселения, общей площадью 134,80 кв.м, инвентарный номер 5821, год постройки -1969, расположенную по адресу: 

<

...> с оборудованием (далее по тексту - объект).

Согласно пункту 1.2. договора аренды, объект находится в собственности муниципального образования Соловьевского сельского поселения Полтавского муниципального района Омской области на основании Закона Омской области от 06.06.2007 № 923- ОЗ «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности между Полтавским муниципальным районом Омской области и  входящими в его состав поселениями Омской области», свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 55 АВ № 462922 от 13.09.2007.

Срок действия договора установлен сторонами с 31.08.2009 по 30.08.2012, в случае если арендатор продолжает пользоваться  имуществом после истечения срока, указанного в пункте 3.1. договора, при отсутствии возражений со стороны  арендодателя, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок (пункты 3.1., 3.2 договора аренды).

Стоимость арендной платы  по настоящему договору составляет  1 415 руб. 40 коп.  в месяц (пункт 4.1 договора аренды).

Пунктом 4.2. договора аренды предусмотрено, что денежные средства, подлежащие оплате в счет арендных платежей, арендатор использует на производство текущего ремонта арендуемого здания и расположенного в нем оборудования.

Информации об оплате арендных платежей за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, договор аренды не содержит.

Таким образом, из буквального толкования условий договора следует, что поскольку договор аренды не содержит информации об оплате арендных платежей за земельный участок, то указанная в договоре сумма является одновременно суммой арендных платежей как за здание, так и за земельный участок.

Согласно акту приема передачи от 31.08.2009 арендодатель передал арендатору объект недвижимости с оборудованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 55:22:170101:449 площадью 1039 кв.м с местоположением относительно ориентира, имеющего почтовый адрес: 

<

...>, как и расположенный на нем объект недвижимости, переданный в аренду Обществу, является собственностью Администрации.

Таким образом, арендодатель – Администрация является собственником как земельного участка, так и объекта недвижимого имущества, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

С учетом вышеизложенного, в силу указанных норм в рассматриваемом случае у Общества возникло право пользования земельным участком с кадастровым номером 55:22:170101:449, занятым зданием, переданным Обществу по договору аренды № 2 от 31.08.2009.

Следовательно, вывод Управления о том, что Общество использует земельный участок с кадастровым номером 55:22:170101:449 без правоустанавливающих документов, является необоснованным, так как на основании договоров аренды у Общества в силу закона возникло право пользования земельным участком, следовательно, договор аренды № 2 носит характер правоустанавливающих документов на земельный участок, занятый объектом недвижимости. 

С учетом изложенного, у Управления отсутствовали основания о вынесении в отношении Общества оспариваемого предписания.

В рассматриваемом случае Обществом не допущено нарушения положений статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Вменяемая Обществу оспариваемым предписанием обязанность оформления правоустанавливающих документов на право пользования земельным участком с кадастровым номером 55:22:170101:449, путем оформления правоустанавливающих документов на земельный участок не основана на законе.

Ссылка суда первой инстанции на постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2017 по делу № А40-179854/2016 является необоснованной, поскольку обстоятельства указанного дела являются иными – объект недвижимости, расположенный на земельном участке, права на который не оформлены, принадлежит лицу, на которое возложена обязанность по оформлению права на земельный участок, на праве собственности, а не на праве аренды, как в рамках настоящего дела.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, в связи с неправильным применением судом норм материального права, апелляционная жалоба – удовлетворению.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы ООО «Тепловик», судебные расходы по государственной пошлине по заявлению и по апелляционной жалобе согласно статье 110 АПК РФ относятся на Управление.

Излишне уплаченная государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 1500 рублей подлежит возврату ООО «Тепловиу» из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 17.07.2018 по делу № А46-8364/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявленные требования удовлетворить. Признать недействительным предписание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 20.04.2018 № 19/29-18 об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации, как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации, Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тепловик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 4500 рублей судебных расходов по государственной пошлине по заявлению и по апелляционной жалобе.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Тепловик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 03.08.2018 на сумму 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.П. Кливер

О.Ю. Рыжиков