ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8605/2024

г. Челябинск

12 июля 2024 года

Дело № А76-40222/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2024 по делу № А76-40222/20233.

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (паспорт, доверенность от 25.04.2023, срок действия три года, диплом),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - ФИО3 (служебное удостоверение, доверенность от 22.02.2024, срок действия один год, нотариально заверенная копия диплома, справка о заключении брака, свидетельство о заключении брака).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель, ИП ФИО1), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - ответчик, Комитет, КУИиЗО города Челябинска), в котором просил: 

- признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в заключении дополнительного соглашения к договору УЗ № 015635-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 21.07.2017, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, выраженный в письме от 31.10.2023 исх. № 51872. 

- обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору УЗ № 015635-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 21.07.2017, предусматривающее увеличение срока действия данного договора аренды на три года. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация г. Челябинска, Главное управление государственного строительного надзора Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в заключении дополнительного соглашения к договору УЗ № 015635-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 21.07.2017, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, выраженный в письме от 31.10.2023 исх. № 51872. Обязал Комитет  в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору УЗ № 015635-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 21.07.2017, предусматривающее увеличение срока действия данного договора аренды на три года.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе  Комитет (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении  заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на применение судом не подлежащих применению норм материального права. По мнению апеллянта, выявленное  Главным управлением государственного строительного надзора Челябинской области наличие на испрашиваемом к предоставлению земельном участке самовольных построек свидетельствует о наличии нарушений земельного законодательства, исключающих применение подпункта 2 пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ).  Главное управление государственного строительного надзора Челябинской области является структурным подразделением Министерства  строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области. К его задачам относится выявление и пресечение нарушений допускаемых застройщиками в процессе строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Выявленное нарушение послужило основанием для обращения Администрации города Челябинска в арбитражный суд с требованиями о сносе самовольных построек, которое принято к производству ранее обращения предпринимателя с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

Условиями заключенного с предпринимателем договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность вести строительство в соответствии с утвержденной проектной документацией и целевым назначением земельного участка. При таких обстоятельствах, продление договора аренды земельного участка влечет легализацию незаконных действий и нарушение прав неограниченного круга лиц.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. 

От Главного управления государственного строительного надзора Челябинской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

С учетом мнения представителей истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения, представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  26.01.2017 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ООО «Омега Трак» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0713004:424, степенью готовности 12%. 

24.07.2017 между Комитетом и ООО «Омега Трак» был подписан договор аренды УЗ № 015635-K-2017 (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:112 площадью 7257 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский район, по пр. Победы, для завершения строительства торгово-офисного комплекса. 

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды договор заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0713004:112. 

21.07.2020 между Комитетом и ООО «Омега Трак» заключено дополнительное соглашение об увеличении срока действия договора аренды от 24.07.2017 УЗ № 015635-K-2017 до 24.07.2023 на основании заявления ООО «Омега Трак» и части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020     № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». 

13.12.2021 между Комитетом и ИП ФИО1 оформлено соглашение о замене арендатора по договору аренды от 24.07.2017 № УЗ № 015635-K-2017 в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 09.09.2021 между ООО «Омега Трак» и ИП ФИО1 

18.02.2023 в адрес Комитета поступило заявление ИП ФИО1 о продлении срока действия договора аренды от 24.07.2017 № УЗ № 015635-K-2017 на три года в соответствии с положениями Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Письмом от 23.03.2023 № 13586 заявителю дан ответ, в котором указано, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 74:36:0713004:112 является предметом спора в Арбитражном суде Челябинской области, в связи с чем, продление срока договора аренды от 24.07.2017 № УЗ № 015635-K-2017 до вступления в законную силу судебного акта по делу № А76-5835/2023 является преждевременным. 

Не согласившись с решением Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, изложенном в письме от 23.03.2023 № 13586, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением. 

Вступившим в законную силу решением от 02.10.2023 по делу № А76-14264/2023 признано незаконным решение, выраженное в письме Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 23.03.2023 исх. № 13586. Суд обязал Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 от 28.02.2023 в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом выводов суда по настоящему делу. 

Уведомлением от 28.10.2022  Управления регионального государственного строительного надзора Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области о выявлении самовольной постройки с приложением акта выездного обследования в отношении объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 74:36:0713004:112 установлено наличие в пределах названного участка двух строящихся зданий (л.д. 75,76).

Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на основании решения Арбитражного суда Челябинской области 25.09.2023 по делу № А76-14264/2023, было повторно рассмотрено заявление от 28.02.2023 и подготовлен отказ от 31.10.2023 исх.№ 51872 в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:112 (л.д. 35).  Данный отказ мотивирован наличием на дату обращения  с заявлением сведений о расположении в границах земельного участка самовольно возведенных объектов, что свидетельствует о допущенных нарушениях при использовании земельного участка.

Не согласившись с решением об отказе в продлении договора аренды земельного участка, предприниматель  обратился в арбитражный суд в настоящим заявлением.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции счел, что указанные выше обстоятельства, не могут служить основанием для отказа в продлении срока договора УЗ № 015635-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 21.07.2017. Делая названный вывод суд первой инстанции исходил из осуществления государственного земельного надзора  Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования (далее - органы государственного надзора), их территориальными органами. 

На дату обращения ФИО1 в органы местного самоуправления с заявлением о продлении срока договора аренды, в отношении деятельности индивидуального предпринимателя ФИО1, на земельном участке с кадастровым номером: 74:36:0713004:112, органами государственного земельного надзора каких-либо мероприятий не проводилось. Уведомление Управления регионального государственного строительного надзора Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области о выявлении самовольной постройки с приложением акта выездного обследования в отношении объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 74:36:0713004:112 от 28.10.2022, , а так же акт обследования земельного участка, проведенного Комитетом ФИО1 не выдавались и не направлялись, что лишило его возможности устранить выявленные нарушения либо обжаловать результаты контрольных мероприятий

При этом, в настоящее время выявленные объекты, расположенные на земельном участке, не признаны самовольными постройками в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебный акт по делу № А76-5835/2023 не принят. В этой связи, выявление в ходе проверок земельного участка объектов, обладающих признаками самовольной постройки, не признанных такими в судебном порядке, не влияет на возможность реализации арендатором своих прав, вытекающих из данного договора и не исключает право арендатора пользоваться поддержкой от государства, в том числе мерами, предусмотренными положениями Федерального закона № 58-ФЗ. 

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса. 

В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

В целях реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц был принят и 14.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. 

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ). 

Частью 4 указанной статьи установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. 

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Закона № 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора. 

Спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0713004:112 с учетом дополнительного соглашения от 21.07.2020 заключен на срок до 24.07.2023. С заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об увеличении срока действия договора предприниматель обратился 28.02.2023, до истечения срока действия договора. 

Оценивая обстоятельства, связанные  с наличием оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных подпунктом 2 пункта 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия оснований для отнесения Управления регионального государственного строительного надзора Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области к органам земельного надзора, а также направленности проводимых такими органами проверок на устранение выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 1 статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации, государственный земельный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (за исключением осуществления государственного земельного надзора в части соблюдения обязательных требований в области охраны окружающей среды на предоставленных подведомственным федеральному органу исполнительной власти в области обеспечения безопасности организациям земельных участках, на которых расположены объекты, используемые такими организациями), и подразделением федерального органа исполнительной власти в области обеспечения безопасности в части соблюдения обязательных требований в области охраны окружающей среды на предоставленных подведомственным такому органу организациям земельных участках, на которых расположены объекты, используемые такими организациями (далее также - органы государственного земельного надзора). 

В силу п. 1 ч. 2 статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации , предметом государственного земельного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами, органами государственной власти и органами местного самоуправления обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная ответственность. 

Согласно ч. 5 ст. 71 Земельного кодекса Российской Федерации, должностные лица органов государственного земельного надзора, уполномоченные на осуществление государственного земельного надзора , в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия выдают контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований с указанием срока их устранения. 

В случае, если по результатам проведенного контрольного (надзорного) мероприятия должностным лицом, уполномоченным на осуществление федерального государственного земельного надзора, выявлен факт размещения объекта капитального строительства на земельном участке, на котором не допускается размещение такого объекта в соответствии с разрешенным использованием, целевым назначением земельного участка и (или) установленными ограничениями использования земельных участков, должностное лицо, уполномоченное на осуществление федерального государственного земельного надзора, не позднее пяти рабочих дней со дня окончания такого контрольного (надзорного) мероприятия направляет в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения данного земельного участка или в случае нахождения данного земельного участка на межселеннои территории в орган местного самоуправления муниципального района уведомление о выявлении самовольной постройки с приложением документов, подтверждающих указанный факт. Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливается в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Результаты такого контрольного (надзорного) мероприятия могут быть обжалованы правообладателем земельного участка в судебном порядке (ч. 7 ст. 71  Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2021               № 1081, утверждено Положение о федеральном государственном земельном контроле (надзоре) (далее - Положение). 

В соответствии с п. 3 Положения, государственный земельный надзор осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования (далее - органы государственного надзора), их территориальными органами. 

В силу названного, Управление регионального государственного строительного надзора Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области не относится к органам земельного надзора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, на дату обращения предпринимателя с заявлением о продлении договора аренды земельного участка - 28.02.2023, контрольные (надзорные) мероприятия органами земельного надзора не проводились.

Уведомление Управления регионального государственного строительного надзора Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области о выявлении самовольной постройки с приложением акта выездного обследования в отношении объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 74:36:0713004:112 от 28.10.2022, представление Прокуратуры города Челябинска от 09.02.2023 № 16-2023 о принятии мер в отношении самовольного строительства на земельном участке с кадастровым номером: 74:36:0713004:112, а так же акт обследования земельного участка, проведенного Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ФИО1 не выдавались и не направлялись. Все выездные обследования, на которые ссылается орган местного самоуправления в обжалуемом отказе, проводились без участия контролируемого лица. 

Учитывая изложенное, ФИО1 был лишен возможности устранить выявленные нарушения, либо обжаловать результаты контрольных мероприятий, до момента обращения в Комитет с просьбой продлить срок действия договора УЗ № 015635-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 21.07.2017 на три года. 

Сам по себе факт выявления таких построек, не является основанием для квалификации их в качестве самовольных, поскольку такой вопрос рассматривается в судебном порядке в рамках № А76-5835/2023. 

Из положений статьи 222  Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае признания постройки самовольной она может быть приведена в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. 

Таким образом, в рамках дела № А76-5835/2023 будет решен вопрос о признании спорных объектов самовольными, решен вопрос о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями. 

При таких обстоятельствах выявление в ходе проверок земельного участка объектов, обладающих признаками самовольной постройки, но не признанных такими в судебном порядке, не влияет на возможность реализации арендатором своих прав, вытекающих из данного договора и не исключает право арендатора пользоваться поддержкой от государства, в том числе мерами, предусмотренными положениями Федерального закона № 58-ФЗ. 

Поскольку анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше, он не требует дополнительной аргументации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы  по уплате государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы. Ввиду подачи апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2024 по делу № А76-40222/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                 И.Ю. Соколова

 

Судьи:

                 А.С. Жернаков

 

 

                  В.А. Томилина