АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6815/2024

г. Ярославль

17 марта 2025 года

Резолютивная часть решения принята 17 февраля 2025 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Мякутиной С.В., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "БУРГЕР РУС" (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании   3829466.33  руб.

при участии:

от истца: ФИО2 – юрист по доверенности от 21.06.2023;

от ответчика: ФИО3 – юрист по доверенности от 28.06.2024;

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-Предприниматель) обратился к обществу с ограниченной ответственностью "БУРГЕР РУС" (далее-Общество) с иском, с учетом уточнения, о взыскании  руб. 3 397 332 руб. убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора аренды № БРО360/21 от 13.07.2021 за период с 27.09.2021 по 31.10.2022.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик в письменном отзыве, дополнении к нему и его представитель в судебном заседании требования не признали, пояснив, что интерес к помещению утрачен.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

Между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 13.07.2021 заключен договор аренды № БРО360/21, согласно которому арендатору передано в аренду помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, для размещения и эксплуатации предприятия общественного питания с использованием товарного знака BURGER KING/БУРГЕР КИНГ, а также в складских, технических и административных целях, связанных с такой деятельностью (пункт 1.6. договора аренды).

На период проведения работ, связанных с подготовкой помещения к осуществлению коммерческой деятельности (строительно-монтажных, перепланировки, переоборудования помещения, отделочных работ и т.д.) арендатору в течение 15 дней с момента подписания договора предоставляется доступ в помещение по акту допуска с указанием его технического состояния.

О предстоящей передаче помещения арендодатель письменно уведомляет арендатора за 5 календарных дней до даты передачи помещения.

Арендатор обязан принять помещение по акту допуска (по форме приложения № 3 к договору аренды) с указанием его технического состояния в течение 15 дней с момента подписания договора (пункт 2.1. договора аренды).

Передача помещения в аренду осуществляется по истечении 60 календарных дней с момента передачи помещения по акту допуска, о чем сторонами составляется акт приема-передачи помещения (по форме Приложения № 4 к договору; пункт 2.2. договора аренды).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении договора (пункт 2.3. договора аренды).

Арендодатель обязан предоставить арендатору помещение вместе со всеми его принадлежностями по акту допуска и по акту приема-передачи в сроки, предусмотренные пунктами 2.1., 2.2. договора (пункт 3.1.1. договора аренды).

Арендодатель обязан в течение срока действия договора обеспечивать круглосуточное энергоснабжение в границах помещения мощностью при единовременной нагрузке не менее 150 кВт, 380 В, по 3 категории надежности электроснабжения. При этом на период проведения арендатором работ, связанных с подготовкой помещения к осуществлению коммерческой деятельности (пункт 2.1. договора аренды), помещение должно быть обеспечено круглосуточным энергоснабжением в границах помещения мощностью при единовременной нагрузке не менее 10 кВт, 380 В, по 3 категории надежности электроснабжения (пункт 3.1.9. договора аренды).

Арендодатель обязан в течение срока действия договора обеспечивать круглосуточное соответствие помещения Техническим условиям размещения и организации работы помещения (Приложение № 5 к договору; пункт 3.1.10 договора аренды).

Арендатор обязан принять помещение по акту допуску и акту приема-передачи в сроки, предусмотренные пунктами 2.1. и 2.2. договора (пункт 3.3.1. договора аренды).

Арендатор обязан в установленные договором сроки производить уплату арендной платы (пункт 3.3.7. договора аренды).

Арендная плата, вносимая арендатором, состоит из постоянной и переменной частей (пункт 4.1. договора аренды).

Начисление постоянной составляющей арендной платы начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, но не ранее, чем через 60 календарных дней с даты предоставления помещения арендатору по акту допуска (пункт 4.2.1. договора аренды).

В течение первых 12 месяцев, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, минимальный размер постоянной составляющей арендной платы составляет 280 000,00 руб. за все помещение в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения; пункт 4.2.3. договора аренды).

Минимальный размер постоянной составляющей арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно до 15-го (в январе и мае до 20-го) числа месяца, следующего за отчетным периодом на основании счета, полученного арендатором от арендодателя (пункт 4.2.5. договора аренды).

Надлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы, предусмотренной договором, обеспечивается обеспечительным платежом в размере 280 000 руб. (пункт 4.9.1. договора аренды).

Арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа суммы, необходимые для погашения задолженности арендатора по оплате арендной платы по договору в случае возникновения просрочки оплаты более чем на 3 рабочих дня. В этом случае арендодатель обязан предварительно письменно уведомить арендатора о производимом удержании (пункт 4.9.4. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.08.2021.

14.07.2021 Предпринимателем в адрес Общества направлено письмо от 14.07.2021 с уведомлением о готовности передать помещение 20.07.2021.

Согласно пункту 2.1. договора помещение должно быть принято арендатором по акту допуска не позднее 28.07.2021.

В соответствии с пунктом 2.2. договора помещение должно быть передано по акту приема-передачи не позднее 27.09.2021.

Арендатор акт допуска и акт приема-передачи помещения в установленные сроки не подписал, вместе с тем, приступил к пользованию объектом аренды, осуществляя подготовку помещения к коммерческой деятельности (строительно-монтажные работы, перепланировка, переоборудование помещения, отделочные работы и т.д.), осуществляя проектирование помещения и планировки, что подтверждается действиями арендатора о предоставлении документов и информации по ремонту помещения, согласованию проекта.

Арендодатель осуществлял письменные согласования, получал необходимые арендатору сведения и информацию, как того требует пункт 3.1.3 договора аренды, что подтверждается перепиской и заключением соглашения для выделения электрической мощности для арендатора от 28.06.2021 и др.

03.08.2021 арендатором произведена оплата обеспечительного платежа в сумме 280 000 руб. согласно пункту 4.9.1. договора аренды.

19.10.2021 в адрес Общества была направлена претензия об уплате задолженности за сентябрь 2021 года.

31.10.2021 из обеспечительного платежа удержана сумма 121 333,33 руб. для погашения задолженности по оплате арендной платы за сентябрь 2021 года, 07.12.2021 года удержан остаток обеспечительного платежа за октябрь 2021 года в размере 158 666,97 руб.

02.12.2021, 03.02.2022, 28.09.2022 в адрес ответчика были направлены претензии в связи с увеличением суммы задолженности, которые оставлены Обществом без ответа и удовлетворения.

В претензии от 28.09.2022 арендодатель указал на возможность прекращения договора и заключение соглашения о его расторжении, для чего направил проект соглашения, который не был подписан арендатором.

В нарушение обязанности, предусмотренной пунктом 3.3.7. договора аренды арендатор оплату арендной платы не произвел.

Воспользовавшись правом, предусмотренным пунктами 6.2., 6.6. договора арендодатель заявил отказ от исполнения договора аренды с 01.11.2022. Таким образом, договор прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от его исполнения в одностороннем порядке. Общество отказ Предпринимателя от исполнения договора не оспаривало.

В связи с тем, что Общество не вносило арендную плату, с учетом удержания из обеспечительного платежа суммы, необходимой для погашения задолженности арендатора в порядке, предусмотренном пунктом 4.9.4. договора, истец просит взыскать с ответчика убытки в виде недополученной арендной платы за период действия договора с 27.09.2021 по 31.10.2022 в размере 3 397 332 руб.

Определяя размер убытков, истец указывает на то, что при расчете учитывалось согласованное сторонами в договоре условие о предоставлении арендатору «арендных каникул» продолжительностью 75 календарных дней с момента подписания договора, в течение которых арендная плата не начисляется.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309,310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статей 606, 611 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац 2 пункта 2 статьи 393 ГК РФ).

Из содержания статьи 15 ГК РФ следует, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Предметом доказывания по требованию о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору, являются нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, причинная связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное.

Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 № 18-КГ15-237).

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013).

В рассматриваемом случае исковые требования Предпринимателя основаны на том, что, заключив договор аренды, ответчик не исполнил принятые на себя обязательства, не подписал акты допуска и приема-передачи помещения, при этом помещение было в его распоряжении, поскольку арендатором выполнялись подготовительные действия и работы. Арендодатель, действуя добросовестно в соответствии с условиями договора, оказывал содействие арендатору, получал и выдавал согласования, разрешения, иные требуемые документы. В спорный период Предприниматель был связан договорными отношениями с Обществом и, следовательно, был лишен возможности заключить аналогичный договор с иным лицом. При этом, поскольку арендатор арендную плату не платил, арендодатель не получил доход, рассчитанный на основании договора аренды.

Действительно, истец, добросовестно исполнивший свои обязательства, предусмотренные договором аренды, вправе был рассчитывать на встречное добросовестное исполнение контрагентом своих обязательств, в том числе по внесению арендных платежей.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела ответчик в нарушение статьи 309,310 ГК РФ и условий договора своевременно не заявил о расторжении договора (ответчик в ходе судебного разбирательства указывал на то, что помещение ему не подходит по техническим параметрам), арендную плату не вносил, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности искового требования Предпринимателя.

Вместе с тем, суд не может согласиться с истцом, что заявленный период с 27.09.2021 по 31.10.2022 отвечает требованиям разумности и добросовестности.

С учетом условий пунктов 4.2.5., 6.2.3., 6.6. договора аренды, которые определяют порядок оплаты арендной платы и действия арендодателя в случае нарушения арендатором сроков оплаты, Предприниматель был вправе заявить отказ от исполнения договора 31.01.2022. Договор мог быть прекращен с 11.02.2022. Таким образом, разумным и обоснованным является взыскание арендной платы за период с 27.09.2021 по 10.02.2022. С учетом зачтенного обеспечительного платежа, взысканию с Общества подлежит 981 333,33 руб.

В остальной части иска Предпринимателем не доказано, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду после 11.02.2022. При таких обстоятельствах, судом ограничен период начисления упущенной выгоды сроком действия договора с 27.09.2021 по 10.02.2022.

Расходы на уплату государственной пошлины возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть  статьи 177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БУРГЕР РУС" (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 981 333,33 руб. по договору аренды № БРО360/21 от 13.07.2021 за период с 27.09.2021 по 10.02.2022 и 11 550 руб. государственной пошлины.

В остальной части исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 2 160 руб. излишне уплаченной госпошлины по платежному поручению № 132 от 26.10.2023. Исполнение судебного акта в части возврата госпошлины произвести по ходатайству плательщика госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

О.Н.Чистякова