Арбитражный суд Московской области

                                 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

                                 

РЕШЕНИЕ

 

Дело №А41-39993/23

19 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Центр Средств Защиты фирма «Арсеналъ» (142800, Московская область, Ступино город, Маяковского улица, дом 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.03.2015, ИНН: 

<

***>) к Администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 08.11.2017, юридический адрес: 142800, Московская область, Ступино город, ФИО1 улица, дом 43а/2), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 07.04.2021, юридический адрес: 142800, 

<

...>/2).

об урегулирований разногласий по договору купли-продажи от 16.03.2023 №112/23,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Центр Средств Защиты фирма «Арсеналъ» обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями:

            - Урегулировать разногласия по Договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа №112/23 от 16.03.2023г. Предмет договора - нежилое помещение общей площадью 257,0 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0040136:1534, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. II:

            1.   Принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 4 482 998 (четыре миллиона четыреста восемьдесят две тысячи девятьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек без учета НДС».

            2.   Принять пункт п. 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 224 149 (двести двадцать четыре тысячи сто сорок девять) рублей 90 копеек. Датой платежа считается дата списания денежных средств со счета Покупателя по платежному поручению в адрес Продавца».

            3.   Пункт 7.2.7 из текста договора исключить.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования  в полном объеме.  

Представитель ответчиков против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, 14.04.2023 Администрацией городского округа Ступино Московской области в адрес ООО «ЦСЗ» фирма Арсеналъ» был направлен Договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа за номером 112/23 от 16.03.2023г. Предмет договора - нежилое помещение общей площадью 257,0 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0040136:1534, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. II .

17.04.2023 ООО «ЦСЗ» фирма Арсеналъ» направило в адрес Администрации городского округа Ступино Московской области протокол разногласий и все имеющиеся оригиналы Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа №112/23 от 16.03.2023г.

Письмом №150исх-И4-21/1129 от 24.04.2023г. Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области направил в адрес ООО «ЦСЗ» фирма Арсеналъ» протокол согласования разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в 3-х экземплярах.

Из содержания протокола следует, что, фактически, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Ступино Московской области отказал обществу в принятии протокола разногласий в редакции ООО «ЦСЗ» фирма Арсеналъ».

В соответствии с п. 4.1 договора купли-продажи в редакции ответчика: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете №30/23 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», и составляет 12 240 653 (двенадцать миллионов двести сорок тысяч шестьсот пятьдесят три) рубля 00 копеек, без учета НДС».

Истец считает данную цену продажи нежилого помещения завышенной и предлагает следующую редакцию п. 4.1 договора: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы».

В соответствии с п. 4.3.1 договора купли-продажи в редакции ответчика: «Первый платеж составляет 612 032 (шестьсот двенадцать тысяч тридцать два) рубля 65 копейки и перечисляется в течение 10 (десяти рабочих дней с даты заключения договора».

В протоколе разногласий истец предлагает следующую редакцию п. 4.3.1 договора: «Первый платеж составляет 1/20 стоимости, определенной на основании судебной экспертизы и перечисляется в течение 10 (десяти рабочих дней с даты заключения договора».

В соответствии с п.  7.2.7 договора купли-продажи в редакции ответчика истец обязан: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу Продавца. Копию страхового полиса представить Продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».

В протоколе разногласий истец предложил исключить п. 7.2.7 договора купли-продажи муниципального имущества, так как подобное обременение Покупателя не предусмотрено Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства от 22 июля 2008 года №159-ФЗ».

Поскольку ответчик протокол разногласий не согласовал, истец обратился в суд в порядке статьи 445 ГК РФ.

 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, в отзыве на заявление, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12).

На основании положений ч.ч. 2, 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 №7240/12.

С целью устранения сомнений и противоречий в цене объекта, определением от 21.08.2023 судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено экспертам АНО «Лаборатория экспертных исследований и ситуационного анализа» ФИО2, ФИО3.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

Установить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 257,0 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0040136:1534, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. II, на 29 декабря 2022 года (на дату подачи заявления о выкупе помещения).

16.10.2023 заключение экспертов №1004/2-ОЦ от 10.10.2023 поступило в материалы дела, из него усматриваются следующие выводы.

По результатам проведенных исследований и сделанных расчётов итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 29.12.2022 составляет:

- 5 379 597 руб.;

- 4 482 998 руб. – с учетом НДС.

Как указал эксперт, ими были исследованы основные характеристики объекта экспертизы (отделка ремонт, транспортная доступность, тип, этаж, площадь, коммуникации, расходы на содержание и тд.), описание района месторасположения объекта, исследован в целом рынок коммерческой недвижимости, динамика цен, спроса и предложения, с учетом необходимых корректировок для нежилых помещений. 

 

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

-  содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

-  содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Таким образом, судом установлено, что экспертное заключение №1004/2-ОЦ от 10.10.2023 соответствует указанным выше нормам. Лицами, участвующими в деле, заключения не оспорены. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Не согласившись с выводами эксперта, ответчиком было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

Между тем, оценив экспертное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд не усматривает оснований для проведения дополнительной или повторной экспертиз, поскольку доводы ответчика фактически сводятся к возражениям в отношении выводов экспертов, но не свидетельствуют об обстоятельствах, которые бы вызвали сомнения в обоснованности экспертного заключения или наличия противоречий в его выводах.

Кроме того, представитель ответчика, заявляя соответствующе ходатайство, не представил доказательства перечисления денежных средств на депозит суда для оплаты заявленной им повторной экспертизы.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).

Частью 2 ст. 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта №1004/2-ОЦ от 10.10.2023 стоимость имущества является применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества, а спорный пункт договора надлежит изложить в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 4 482 998 (четыре миллиона четыреста восемьдесят две тысячи девятьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек без учета НДС».

Относительно пункта 4.3.1 договора суд отмечает следующее.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную суму (цену). 

Обязанность покупателя оплатить товар, предусмотрена статьями 486, 488, 516 ГК РФ. 

Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца, в соответствии со статьей 316 ГК РФ. 

В соответствии с абз. 2 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если должника и кредитора по обязательству, исполняемому путем безналичных расчетов, обслуживает один и тот же банк, моментом исполнения такого обязательства является зачисление банком денежных средств на счет кредитора. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о принятии пункта 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 224 149 (двести двадцать четыре тысячи сто сорок девять) рублей 90 копеек. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца».

Указанный вывод суда подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2022 по делу №А41-22756/2022.

Также суд приходит к выводу об исключении пункта 7.2.7 из текста договора, которым предусмотрена обязанность покупателя: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца-залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу-залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования». 

Поскольку ответственность покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе №159-ФЗ, пункт 7.2.7 подлежит исключению.

В силу ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью Центр Средств Защиты фирма «Арсеналъ», Администрацией городского округа Ступино Московской области, Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области, при заключении Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа за номером 112/23 от 16.03.2023г. Предмет договора - нежилое помещение общей площадью 257,0 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0040136:1534, расположенное по адресу: 

<

...>, пом. II .

1.   Принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы и составляет 4 482 998 (четыре миллиона четыреста восемьдесят две тысячи девятьсот девяносто восемь) рублей 00 копеек без учета НДС».

2.  Принять пункт п. 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 224 149 (двести двадцать четыре тысячи сто сорок девять) рублей 90 копеек. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца».

3.   Пункт 7.2.7 из текста договора исключить.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

            Судья                                                                                                                        В.С. Желонкин