ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-10955/2019

г. Вологда

14 января 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 14 января 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Ралько О.Б. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителей ФИО2 по доверенности от 31.12.2019, ФИО3 по доверенности от 17.05.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 11 ноября 2019 года по делу № А66-10955/2019,

                                            у с т а н о в и л:

Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Викар» (адрес: 170100, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 15.09.2017 № 41 и выселении ответчика из нежилого помещения XIIа с кадастровым номером 69:40:0400078:825, общей площадью 83,1 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущества и земельных отношений Тверской области (далее – Министерство), муниципальное унитарное предприятие «Тверские объединенные системы» (далее – Предприятие).

Решением суда от 11 ноября 2019 года в удовлетворении иска отказано.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.                                В обоснование жалобы ссылается на то, что в соответствии с пунктами 9.1, 9.2 агентского договора об оказании услуг от 01.10.2013 № 4 А/Т/13 он действует с 01.10.2013 по 30.09.2014 и пролонгируется на срок действия договора аренды нежилых помещений в соответствии с приказом Департамента. Между тем арендные отношения между Департаментом и Обществом прекратились в связи с выкупом ответчиком арендуемых помещений. Следовательно, агентский договор также прекратил свое действие. Документы, подтверждающие исполнение покупателем пункта 3.1.6 договора, не представлены. Фактическое предоставление коммунальных услуг Предприятием и их оплата ответчиком в отсутствие заключенного договора не может служить доказательством исполнения Обществом условия пункта 3.1.6 договора. Ссылается на то, что по условиям пункта 3.1.8 договора копия заключенного договора страхования должна быть представлена Обществом в Департамент не позднее 23.08.2018. Представленная копия полиса страхования имущества свидетельствует о том, что имущество застраховано лишь 05.06.2019, то есть за пределами срока, предусмотренного пунктом 3.1.8 договора, после получения от Департамента требования о расторжении договора. Таким образом, по мнению апеллянта, судом сделан неверный вывод о том, что Общество доказало факт выполнения им обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6 и 3.1.8 договора.

В судебном заседании представители Департамента поддержали доводы жалобы в полном объеме.

Общество в отзыве с доводами подателя жалобы не согласилось, считает решение суда законным и обоснованным.

Ответчик, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителей истца, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, 15.09.2017 Департаментом (Продавец) и Обществом (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества  (с условием о рассрочке) № 41, по условиям которого  Покупатель в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта покупает, а Продавец продает на условиях, изложенных в настоящем договоре, нежилое помещение XIIa с кадастровым номером 69:40:0400078:825, общей площадью 83,1 кв. м, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 03.08.2017, находящееся по адресу: 

<

...>.

Вступившим в законную силу решением суда от 22.05.2018 по делу                     № А66-19429/2017 урегулированы разногласия сторон по пунктам 1.2, 2.5, 5.1 и приложению 2 договора.

Пунктом 1.2 договора в установленной судом редакции предусмотрено, что стоимость продаваемого объекта составляет 2 737 288 руб. 14 коп.

Согласно пункту 2.1 договора оплата цены нежилого помещения, подлежащая перечислению в бюджет города, указанной в пункте 1.2 договора, производится Покупателем в рассрочку, в течение 5 лет с даты подписания договора, в соответствии с графиком, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 2).

Разделом 3 договора предусмотрены обязанности сторон.

Так, в силу пункта 3.1.6 договора Покупатель обязан заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг.

В соответствии с пунктом 3.1.8 договора Покупатель обязан застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу Продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение; копию договора страхования представить Продавцу в течение 10 дней с момента заключения.

В случае заключения договора страхования в отношении нежилого помещения на срок меньше, чем срок рассрочки, по истечении первоначального договора страхования, Покупатель в силу части 2 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1988 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязан застраховать заложенное (в силу закона) нежилое помещение на сумму не ниже оставшегося обязательства перед Продавцом, в случае, если полная стоимость нежилого помещения превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства в оставшейся части. Указанная обязанность действует до полной оплаты Покупателем стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.2 договора. 

Акт приема-передачи имущества подписан сторонами 02.07.2018. Переход к Обществу права собственности на спорное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 13.07.2018.

Департамент 04.06.2019 провел проверку технического состояния спорного нежилого помещения, по результатам которой выявлено, что помещение используется Покупателем под офис, планировка помещения соответствует техническому паспорту, помещение находится в хорошем техническом состоянии, что нашло отражение в акте проверки от 04.06.2019.

Уведомлением от 04.06.2019 Департамент предложил Обществу представить копии договоров с ресурсоснабжающими организациями на оказание коммунальных услуг и копию договора страхования нежилого помещения, предусмотренные пунктами 3.1.6, 3.1.8 договора.

Общество с сопроводительным письмом от 05.06.2019 представило Департаменту копию агентского договора об оказании услуг от 01.10.2013                          № 4 А/Т/13 и копию полиса страхования имущества от 05.06.2019.

Департамент, ссылаясь на нарушение Покупателем условий пунктов 3.1.6, 3.1.8 договора и руководствуясь нормами статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями пунктов 7.2, 7.3 договора, 07.06.2019 направил в адрес Общества требование о расторжении договора.

Отказ Общества расторгнуть спорный договор послужил основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, отказал в их удовлетворении.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктами 7.2, 7.3 договора расторжение договора производится в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В данном случае установленный нормами пункта 2 статьи 452 ГК РФ претензионный порядок урегулирования спора о расторжении договора Департаментом соблюден, что подтверждается требованием от 07.06.2019                 № 30/2915 о расторжении договора.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве оснований для расторжения договора Департамент сослался на неисполнение Обществом предусмотренных пунктами 3.1.6, 3.1.8 договора обязанностей по заключению с ресурсоснабжающими организациями договоров на оказание коммунальных услуг и на несвоевременное заключение договора страхования нежилого помещения. 

Между тем судом установлено, что обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями Обществом фактически исполнена посредством осуществления расчетов за коммунальные услуги с Предприятием. Из материалов дела видно, что Обществом (Принципал) и муниципальным унитарным предприятием«Тверькомнедвижимость» (правопредшественник Предприятия, Агент) заключен агентский договор об оказании услуг от 01.10.2013 № 4 А/Т/13, по условиям которого Агент от своего имени, но в интересах Принципал обязался за обусловленное договором вознаграждение по поручению и за счет Принципала ежемесячно производить взаиморасчеты между Принципалом и соответствующими коммунальными службами (организациями) по оплате услуг, указанных в пункте 2 договора.

Пунктом 1.2 агентского договора предусмотрено, что Агент организует предоставление услуг, а Принципал, являющийся пользователем нежилых помещений в муниципальном имущественном комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды нежилого помещения № 3075, заключенного с Департаментом 01.12.2005, принимает и оплачивает эти услуги согласно занимаемой части площади данного имущественного комплекса

Пунктом 2.1 договора определено, что Агент осуществляет проведение взаиморасчетов между Принципалом и ресурсоснабжающими организациями по оплате следующих услуг: водоснабжение, водоотведение и плата за превышение нормативов сброса загрязняющих веществ в систему канализации, теплоснабжение, электроснабжение, охрана, обслуживание лифта, дератизация и дезинфекция, вывоз мусора, обслуживание трансформаторной подстанции, ливневой канализации, уборка и вывоз снега, очистка кровли от снега и сосулек.

В подтверждение факта оказания коммунальных услуг Предприятием  представлены в материалы дела контракты: на поставку электрической и тепловой энергии; на оказание услуг водоснабжения и водоотведения; на оказание услуг по вывозу мусора, по вывозу снега, по охране указанного здания; на обслуживание, текущий ремонт лифтов, установленных в здании; на техническое обслуживание пожарной сигнализации, заключенные со специализированными организациями в 2017, 2018 годах.

В акте проверки от 04.06.2019 указано, что спорное помещение находится в хорошем техническом состоянии.

Как верно указал суд первой инстанции, факт ограничения срока действия агентского договора от 01.10.2013 действием договора аренды нежилых помещений не свидетельствует о нарушении Обществом обязанности заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг, поскольку соответствующие договоры заключены Предприятием в отношении всего здания. Общество после заключения договора купли-продажи нежилого помещения и Предприятие фактически продолжили исполнять условия агентского договора, что подтверждается представленными в материалы дела копиями счетов на оплату и платежных поручений.

При проверке довода истца о несоблюдении Обществом условий пункта 3.1.8 договора судом установлено, что договор страхования помещения ответчиком заключен, что подтверждается полисом страхования имущества юридических лиц и гражданской ответственности за причинение вреда от 05.06.2019 № 2027-0523629/19ИМЮГО.

Доказательств того, что несвоевременное заключение ответчиком договора страхования нежилого помещения повлекло для Департамента возникновение значительного ущерба, истцом не представлено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Поскольку переданное Обществу по договору купли-продажи нежилое помещение находится в надлежащем техническом состоянии, Покупателем оплачиваются коммунальные услуги, заключен договор страхования, а также принимая во внимание, что расторжение договора купли-продажи в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ допустимо лишь при существенном нарушении условий договора Покупателем, апелляционный суд приходит к выводу об оснований для удовлетворения исковых требований Департамента.

Судебная коллегия также учитывает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение условий договора купли-продажи является существенным, влекущим в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450              ГК РФ его расторжение, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении иска.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств. Данные доводы были предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Иная оценка стороной обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормам материального права, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 11 ноября 2019 года по делу № А66-10955/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу  Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

О.Б. Ралько

А.Н. Шадрина