ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А»

тел.: (846)  273-36-45, факс: 372-62-54

http://www.11aas.arbitr.ru е-mail: info@11aas.arbitr.ru, 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

29 июня 2021 года                                                                             Дело № А49-5448/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29.06.2021

Постановление в полном объеме изготовлено 29.06.2021

 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Ануфриевой А.Э., 

 судей Коршикова Е.В., Романенко С.Ш., 

 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 с участием:

 от истца непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» (специализированный застройщик)» - представитель ФИО2, по доверенности от 27.05.2021;

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом;

 рассмотрев в открытом судебном заседании 29 июня 2021 года

апелляционную жалобу Финансового управления города Пензы,

апелляционную жалобу Управления муниципального имущества города Пензы, 

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 апреля 2021 года по делу № А49-5448/2020 (судья Новикова С.А.) 

по иску непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» (специализированный застройщик)» (Перспективная ул., д. 1, Пенза г., 440004; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципального имущества 

<

...>, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: администрация города Пензы (Маршала ФИО3 площадь, 4, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>), Финансовое управление города Пензы (Маршала ФИО3 площадь, д.4, Пенза г., 440000, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

о взыскании 3964471 руб. 02 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Непубличное акционерное общество «Компания «Домостроитель» (специализированный застройщик)» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества города Пензы (далее - ответчик) о взыскании за счет средств муниципальной казны города Пензы суммы 3964471 руб. 02 коп., в том числе: 3346497 руб. 74 коп. – излишне уплаченная арендная плата за земельный участок с кадастровым номером: 58:29:1005011:3010, площадью 3883 кв.м, находящийся по адресу: г. Пенза, микрорайон «Северная Поляна», ул. Сумская, с разрешенным использованием для строительства 14-ти этажного жилого дома за период с 27 апреля 2017 года по 20 июля 2018 года по договору аренды № 117 от 19.10.2015, 617973 руб. 28 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 апреля 2017 года по 10 июня 2020 года, а также проценты начиная с 11 июня 2020 года по день фактической оплаты долга.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Пензы (Маршала ФИО3 площадь, 4, Пенза г., 440000; ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 14.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление города Пензы (Маршала ФИО3 площадь, д.4, Пенза г., 440000, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.04.2021 исковые требования непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» удовлетворены. Расходы по оплате государственной пошлины отнесены на ответчика.

С Управления муниципального имущества города Пензы в пользу непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» взыскана сумма 3944413 руб. 33 коп., в том числе: 3235954 руб. 23 коп. – неосновательное обогащение,708459 руб. 10 коп. – проценты, а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 07.04.2021 по день фактической оплаты долга исходя из размера ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей на день уплаты долга, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 42722 руб.

Непубличному акционерному обществу «Компания «Домостроитель» из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 100 руб., уплаченную по платежному поручению №858 от 10.06.2020.

Не согласившись с принятым судебным актом, Финансовое управление города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Арендодатель своими действиями не создавал условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, что означает, что он выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. Управление муниципального имущества города Пензы исполнило обязанность по договору аренды, передало, а арендатор принял объект аренды в том виде, который был описан конкурсной документацией и оговорен в договоре аренды. Истцу на момент заключения договора аренды были известны все характеристики передаваемого объекта, он знал о препятствиях, которые ему предстоит устранить для использования участка по назначению, при этом ответчик никаких обязательств на себя не брал, что, по мнению заявителя, в силу ст. 612 ГК РФ лишает истца права требовать компенсации на из устранение. Спорным земельным участком с параметрами, указанными в п. 6.4 Договора, истец на праве аренды владеет и пользуется с 19.10.2015, в период с 19.10.2015 по 27.04.2017 исполнялся сторонами добровольно и своевременно, претензий по отсутствию встречного исполнения у истца к ответчику не было. Истец в период аренды земельного участка обоснованно вносил арендную плату, установленную по итогам конкурсной процедуры за земельный участок, имеющий ограничения в использовании в виде металлических гаражей. Оснований для возврата ему вышеуказанной платы и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами у ответчика не имеется. Издание Администрацией нормативного акта - постановления  №99/4 от 26.01.2017 не повлекло значительное изменение обстоятельств договорных правоотношений, т.к. на стороны договора данное постановление не возлагает. Истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права, который, по мнению заявителя, фактически требует возмещения убытков, состав которых истцом не доказан. Иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, т.к. противоправность действия арендодателя не доказана. Невозможность использования арендованного земельного участка связана с виновными действиями третьих лиц владельцев гаражей, и истец в соответствии со ст. 40,41 ЗК РФ, ст. 304,305 ГК РФ может защищать свои права от незаконных действий третьих лиц, пользующихся арендованным имуществом. Судом неправильно применены нормы процессуального права при исчислении срока исковой давности. Судом не учтена позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Определении Верховного Суда РФ от 02.03.2015 N 305-ЭС14-9045 по делу N А40-167947/13.

Кроме того, Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неправильное применение норм материального права. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает  аналогичные доводы. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца непубличного акционерного общества «Компания «Домостроитель» (специализированный застройщик)» поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отзывов не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя лица, участвующего в деле, явившегося в судебное заседание,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 01.10.2015 (Лот № 7), между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы (Арендодателем, в настоящее время - Управление муниципального имущества города Пензы, далее - Управление) и ОАО «Акционерное компания «Домостроитель» (Арендатором, в настоящее время - непубличное акционерное общество «Компания «Домостроитель», далее - НАО «Компания «Домостроитель») 19.10.2015 заключен договор аренды земельного участка № 117.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3883 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: 

<

...> микрорайон «Северная поляна», кадастровый номер: 58:29:1005011:3010.

Границы земельного участка обозначены в кадастровом плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора (п. 1.2 Договора).

Согласно пункту 1.3 Договора участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования - зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-3, установленным Правилами землепользования и застройки в городе Пензе, утвержденными решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 № 229-13/5. Разрешенное использование - для строительства 14-ти этажного жилого дома.

Земельный участок передан Арендатору в пользование по акту приема-передачи 19.10.2015.

Договор действует с 19.10.2015 по 19.10.2025 и вступает в силу с момента его подписания (п. 2.1 Договора).

Арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 2714000 руб. в год, которая подлежит оплате в полном объеме и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания Договора и включает в себя сумму внесенного задатка на участие в аукционе (п.2.3., 2.4. договора).

В соответствии с п.2.6. Договора Арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке за № 58-58/035- 58/035/004/2015-3886/2 от 02.11.2015.

Как следует из материалов дела, арендная плата за период с 19.10.2015 по 19.10.2016 была оплачена Арендатором авансовым платежом платежными поручениями №1627 от 28.09.2015 на сумму 1628400 руб., №1771 от 20.10.2015 на сумму 1085600 руб. Уведомлением №9/9741 от 09.12.2016 Управление уведомило НАО «Компания «Домостроитель» об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №117 от 19.10.2015 на основании отчета №610/2016-П от 07.11.2016 о стоимости объекта оценки в соответствии с которым, за период с 19.10.2016 по 19.10.2017 ежегодный размер арендной платы составил 2717325 руб. в год, а ежемесячный – 226443 руб. 75 коп.

Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежала уплате ежемесячно, не позднее 10-ого числа месяца, за который производится платеж.

Арендная плата за период с 19.10.2016 по 19.10.2017 была оплачена Арендатором платежными поручениями: №1354 от 21.10.2016 на сумму 1350000 руб., №1512 от 22.11.2016 на сумму 1364000 руб., №59 от 23.01.2017 на сумму 3325 руб.

Уведомлением №9/2689 от 06.06.2018 Управление уведомило НАО «Компания «Домостроитель» об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №117 от 19.10.2015 на основании отчета №1775/18 от 24.05.2018 о стоимости объекта оценки в соответствии с которым, ежегодная арендная плата за земельный участок за период с 19.10.2017 по 18.10.2018 составляла 2705000 руб. в год и 225416 руб. 67 коп. в месяц.

Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа подлежала уплате ежемесячно, не позднее 10-ого числа месяца, за который производится платеж.

Оплата арендных платежей за период с октября 2017 года по июль 2018 года произведена НАО «Компания «Домостроитель» платежными поручениями: №1448 от 01.11.2017 на сумму 226443 руб. 75 коп., №1618 от 05.12.2017 на сумму 226443 руб. 75 коп., №49 от 22.01.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №115 от 05.02.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №249 от 01.03.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №435 от 02.04.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №620 от 03.05.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., платежное поручение №933 от 28.06.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп., №1042 от 16.07.2018 на сумму 226443 руб. 75 коп.

05.11.2020 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №117 от 15.10.2015, которым срок договора продлен до 19.10.2028.

В обоснование исковых требований истец указал на невозможность использования арендуемого земельного участка с кадастровым номер 58:29:1005011:3010, площадью 3 883 кв.м, находящегося по адресу: г. Пензы, микрорайон «Северная Поляна», ул.Сумская в соответствии с разрешенным использованием - для строительства 14-ти этажного жилого дома в период с 27.04.2017 по 20.07.2018, НАО «Компания «Домостроитель». т.к. на предоставленном в арендное пользование земельном участке находились самовольно возведенные металлические гаражи в количестве 60 шт. 

На основании Порядка демонтажа самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах города Пензы (утв. постановлением Администрации города Пензы от 21.09.2016 №1601), постановлением Администрации города Пензы от 26.01.2017 №99/4 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы» было принято решение о демонтаже указанных самовольно возведенных металлических гаражей в количестве 60 шт. в трехмесячный срок со дня издания данного постановления, т.е. в срок до 27.04.2017. Однако, по независящим от арендатора причинам, постановление Администрации города Пензы от 26.01.2017 №99/4 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы» было фактически исполнено только 20.07.2018 и самовольно установленные в границах арендуемого земельного участка гаражи были демонтированы только 20.07.2018. Поскольку на арендуемом земельном участке находились самовольно установленные гаражи, которые подлежали демонтажу силами муниципального образования - город Пенза, НАО «Компания «Домостроитель» не имело возможности использовать спорный земельный участок в период с 27.04.2017 по 20.07.2018. Поскольку НАО «Компания «Домостроитель» как арендатор земельного участка, не имело возможности использовать его по целевому назначению по независящим от него причинам в период с 27.04.2017 по20.07.2018, общество не обязано было вносить арендную плату за земельный участок в указанный период. Однако, за период с 27.04.2017 по 20.07.2018 НАО «Компания «Домостроитель» внесло арендную плату за земельный участок в общей сумме 3346497 руб. 74 коп.

В судебном заседании представитель истца уменьшил размер исковых требований с учетом заявленного представителем ответчика ходатайства о применении срока исковой давности и просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме 3235954 руб. 23 коп. в размере излишне уплаченной арендной платы за период с 12 мая 2017 года по 20 июля 2018 года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 708459 руб. 10 коп. за период с 12 мая 2017 года по 06 апреля 2021 года, а также проценты начиная с 07.04.2021 года по день фактического исполнения обязательств.

Возражая против удовлетворения заявленных требований в ходе судебного разбирательства, ответчик указал, что доказательством того, что истец считал арендуемый земельный участок пригодным для использования в соответствии с условиями договора, являются его действия, направленные на заключение договора аренды земельного участка. При подаче заявки на участие в аукционе истец не предъявлял претензий по качеству земельного участка Извещение о проведении торгов содержит сведения о предмете аукциона в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение. В течение тридцати дней истец имел возможность исследовать земельный участок, в случае не согласия с лотом отказаться от участия в аукционе. Истец в Управление муниципального имущества города Пензы не обращался за расторжением договора аренды, не производил иных действий, предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ. Истец в течение срока действия договора вносил арендные платежи и осуществлял пользование земельным участком.

Третьи лица Администрация города Пензы, Финансовое управление города Пензы в ходе судебного разбирательства в первой инстанции просили в иске отказать, поддерживая позицию ответчика, дополнительно указав, что каких-либо обязательств по выносу с участка движимого самовольно установленного немуниципального имущества ответчик, объявляя торги и заключая договор аренды, не брал. В спорный период стороны изменений в условия договора аренды не вносили, размер арендной платы не менялся. Следовательно, истец в период аренды земельного участка обоснованно вносил арендную плату, установленную по итогам конкурсной процедуры на основании отчета об оценке за земельный участок, имеющий ограничения в использовании в виде обязанности выноса металлических гаражей.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Судом первой инстанции учтено, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Кроме того, определяя имеющие значение для дела обстоятельства, суд первой инстанции учел правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), согласно которой арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

Аналогичный правовой подход нашел свое отражение в постановлении арбитражного суда Поволжского округа от 26.04.2018 по делу №А49-7808/2017.

Судом первой инстанции установлено, и материалами дела подтверждается, земельный участок предоставлен истцу по договору аренды земельного участка № 117 от 19.10.2015 для строительства 14-ти этажного жилого дома.

Согласно аукционной документации, земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005011:3010, площадью 3883 кв.м, находящийся по адресу: г. Пенза, микрорайон «Северная Поляна», ул. Сумская, имеет ограничения в использовании: на земельном участке расположены самовольно установленные металлические гаражи. В п.6.4. договора аренды также указано, что на земельном участке установлены металлические гаражи.

24.10.2016 НАО «Компания «Домостроитель» обратилось в администрацию города Пензы с письмом №542 от 21.10.2016, в котором указало, что на земельном участке расположены самовольно построенные металлические гаражи в количестве 70 штук. Принятые меры по расклеиванию объявлений с просьбой владельцев гаражей освободить земельный участок результатов не дали. В связи с чем, общество просило администрацию города Пензы принять меры по освобождению земельного участка от самовольных построек.

В ответ на данное письмо администрация города Пензы сообщила о том, что по информации, полученной из УМВД по г. Пенза выявить собственников гаражей не представляется возможным.

Постановлением администрации города Пензы от 21.09.2016 № 1601 утвержден Порядок демонтажа самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах города Пензы.

Данным Порядком регламентируется деятельность по осуществлению мероприятий, связанных с демонтажем самовольно установленных временных (некапитальных) объектов. Порядок является обязательным для исполнения всеми юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами и распространяется на отношения, связанные с демонтажем самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах муниципального образования «город Пенза».

В рамках предоставленных Порядком полномочий администрация города Пензы вынесла постановление от 26.01.2017 №99/4 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы».

Работу по выявлению самовольно установленных временных (некапитальных) объектов проводит Комиссия по демонтажу и утилизации самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, создаваемая Отделом муниципального земельного контроля администрации города Пензы (далее - Комиссия).

Выявление самовольно установленных временных (некапитальных) объектов осуществляется Комиссией самостоятельно, либо на основании информации об объектах, в отношении которых есть основания предполагать, что они размещены самовольно, поступившей от структурных подразделений администрации города Пензы, органов государственной власти, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан, общественных объединений.

Комиссией 18.11.2016 был выявлен факт самовольно установленных нестационарных объектов (металлических гаражей) в количестве 60 шт., расположенных в районе дома 2 по ул.Сумской. Так как правоустанавливающие документы на размещение данных объектов и сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют, что зафиксировано в акте №18 от 18.11.2016.

Поскольку указанные гаражи были самовольно расположены на земельном участке, находящемся в ведении органов местного самоуправления, сведения о данных объектах были внесены в Реестр самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на территории города Пензы (далее - Реестр).

После включения самовольно установленных гаражей в Реестр уполномоченными лицами были проведены мероприятия, предусмотренные Порядком, в том числе по установлению владельцев подлежащих демонтажу гаражей.

По результатам данных мероприятий и с учетом установленного факта не исполнения требования о добровольном демонтаже самовольно установленных гаражей, расположенных в районе дома 2 по ул.Сумской, было вынесено постановление администрации города Пензы №99/4 от 26.01.2017 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы», которым постановлено: в трехмесячный срок со дня издания настоящего постановления демонтировать самовольно установленные временные (некапитальные) объекты (металлические гаражи - 60 шт.), расположенные по адресу: 

<

...> район дома №2.

В связи с тем, что самовольно установленные гаражи не были демонтированы в течении трех месяцев со дня издания постановления главы администрации города Пензы №99/4 от 26.01.2017 данное постановление на основании пункта 1.8 статьи 5.1 Устава города Пензы постановлением главы администрации города Пензы №1699 от 14.09.2017 было признано утратившим силу.

Впоследствии в постановление администрации г. Пензы от 21.09.2016 № 1601 «О Порядке демонтажа самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах города Пензы» постановлениями администрации г. Пензы от 08.08.2017 № 1452/1 и от 19.10.2017 № 1973 были внесены изменения. В соответствии с внесенными изменениями при неисполнении требования о добровольном демонтаже самовольно установленного объекта готовится проект приказа заместителя главы администрации города Пензы по экономике и развитию предпринимательства о демонтаже самовольно установленного объекта, а трехмесячный срок, в течение которого должен быть демонтирован объект, исключен и действие данного приказа каким либо сроком не ограничено.

В соответствии с Порядком, с учетом внесенных в него изменений, 13.02.2018 был издан приказ заместителя главы администрации города Пензы по экономике и развитию предпринимательства № 42п «О демонтаже самовольно установленных нестационарных объектов (гаражей), находящихся по адресу: 

<

...>».

В соответствии с пунктом 14 Порядка и в силу предоставленных полномочий 10.05.2018 и 15.05.2018 между МКУ «Департамент ЖКХ г.Пензы» и ИП ФИО4 были заключены муниципальные контракты №18/093-С и №18/097-С, предметом которых являлся демонтаж самовольно установленных нестационарных объектов (гаражей), находящихся по адресу: 

<

...>, в количестве трех штук.

На основании приказа № 42п от 13.02.2018 и в целях его исполнения в соответствии с муниципальными контрактами 11.05.2018 и 16.05.2018 была проведена непосредственно процедура демонтажа трех самовольно установленных гаражей в районе дома 2 по ул.Сумской, которые были переданы на ответственное хранение ИП ФИО4, в подтверждение чего Комиссией составлены акты №19 от 11.05.2018, №20 и №21 от 16.05.2018.

Таким образом, администрацией города Пензы было демонтировано три самовольно установленных гаража. Остальные гаражные боксы были демонтированы собственниками самостоятельно до 20.07.2018.

Данные обстоятельства никем из участвующих в деле лиц не оспариваются. 

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что НАО «Компания «Домостроитель» не имело возможности в период с 12.05.2017 по 20.07.2018 использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением из-за нахождения на нем самовольно установленных гаражей.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в п. 27 Обзора судебной практики N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020), в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды носит целевой характер - осуществление строительства 14-ти этажного жилого дома, невозможность которого подтверждена, в том числе, письмом АО «Компания «Домостроитель» №340-ПТО от 05.07.2016 адресованным в проектную организацию - ООО «ПензТИСИЗ» с просьбой заключить договор на разработку проектной документации на строительство многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями по ул.Сумская в мкр.Северная Поляна в г.Пензе, а также ответ ООО «ПензТИСИЗ» от 27.07.2016 №78/1 о невозможности проведения проектных работ и инженерно-геологических изысканий на земельном участке кадастровый номер 58:29:1005011:3010, площадью 3 883 кв.м, находящийся по адресу: г. Пензы, микрорайон «Северная Поляна», ул.Сумская с разрешенным использованием - для строительства 14-ти этажного жилого дома по причине нахождения на нем некапитальных объектов - металлических гаражей, что препятствует бурению скважин и проведению испытаний пробными сваями в месте предполагаемого фундамента проектируемого дома, и, как следствие, невозможности заключить договор на выполнение проектных работ (т.2 л.д. 5-6).

Топографической съемкой спорного земельного участка также подтверждается, что металлические гаражи полностью расположены в пределах части земельного участка на котором возможно расположение проектируемого 14-этажного жилого дома (т.2 л.д.83).

Истцом самостоятельно предпринимались меры к выявлению собственников металлических гаражей, которые не привели к какому-либо результату, после чего истец в октябре 2016 обратился к главе администрации г.Пензы о принятии соответствующих мер по освобождению земельного участка от самовольных построек.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, указал Верховный Суд Российской Федерации, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение последнего земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Изложенное соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В связи с чем доводы представителя ответчика и 3-их лиц о том, что заключая договор аренды, истец знал о наличии металлических гаражей на земельном участке, судом первой инстанции оценены, как не имеющие правого значения. В данном случае арендодатель как сильная сторона договора обязан был создать условия, при которых слабая сторона – арендатор, мог использовать земельный участок, то есть должен быть передан в пользование пригодным для целей строительства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что осведомленность арендатора о наличии самовольных сооружений в границах спорного земельного участка не является основанием для противоположных выводов. А довод апеллянтов о том, что имеющиеся "препятствия" арендатору предстояло устранить самостоятельно, в то время, как арендодатель не брал на себя каких-либо обязательств, - противоречит указанным нормам и существу правоотношений. 

В соответствии с п/п 8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей на момент заключения договора было предусмотрено, что  земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Таким образом, издание и исполнение постановления администрации города Пензы №99/4 от 26.01.2017 «О демонтаже самовольно установленных временных (некапитальных) объектов, находящихся в границах города Пензы», затем приказа заместителя главы администрации города Пензы по экономике и развитию предпринимательства № 42п от 13.02.2018«О демонтаже самовольно установленных нестационарных объектов (гаражей), находящихся по адресу: 

<

...>» соответствовало действующему законодательству, в том числе Порядку демонтажа самовольно установленных временных (некапитальных) объектов на землях, находящихся в муниципальной собственности города Пензы, землях, государственная собственность на которые не разграничена, в границах города Пензы, утвержденному Постановлению администрации города Пензы от 21.09.2016 № 1601, и согласуется с выполнением задач местного значения.

Вместе с тем, ни извещением о проведении аукциона  №030915/197526/01, ни условиями договора аренды №117 от 19.10.2015 не предусмотрена обязанность арендатора за свой счет демонтировать сооружения, принадлежащие иным лицам,  размещение которых препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Довод Управления муниципального имущества города Пензы, изложенный в апелляционной жалобе о том, что один орган (Управление) не может отвечать за действия (бездействие) другого органа местного самоуправления, суд апелляционной инстанции признает несостоятельным по следующим основаниям. 

В силу пункта 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Из указанной нормы следует, что субъектом материально-правовых отношений, связанных с предоставлением в аренду земельных участков публичной собственности, является само публично-правовое образование, от имени и в интересах которого действуют специально уполномоченные органы государственной власти.

В данном случае Управление муниципального имущества города Пензы выступило от имени публично-правового образования муниципального образования город Пенза в качестве арендодателя земельного участка, а иные принимающие решения органы местного самоуправления, в данном случае Администрация, действовала от имени и в интересах того же муниципального образования.

Данный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда РФ  от 18 мая 2021 г. по делу N 305-ЭС20-7170 по делу N А40-297162/2018.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции,  согласно отчету об оценке рыночной стоимости права аренды, плата за пользование земельным участком как на момент заключения договора аренды, а также и в последующие периоды определялась без учета нахождения на земельном участке самовольно установленных гражданами металлических гаражей.

Довод апелляционных жалоб о том, что истец имел право отказаться от договора аренды в связи с невозможностью использования земельного по целевому назначению, заявлялся при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правомерно не принят судом во внимание, поскольку это является правом истца.

Как верно отмечено в обжалуемом решении, все последующие действия истца после спорного периода свидетельствуют о намерении использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Уже в сентябре 2018 истцом заключен договор по разработке эскизного проекта, проектной и рабочей документации на строительство многоквартирного жилого дома. Заключены договоры на выполнение инженерно-экологических, - геодезических, - геологических изысканий, получены технические условия на подключение к централизованным сетям холодного водоснабжения и водоотведения, подключения к тепловым, электрическим сетям.

Как было указано выше 05.11.2020 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №117 от 15.10.2015, которым срок договора продлен до 19.10.2028, против чего арендодатель и третьи лица не возражали.  

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о доказанности истцом факта невозможности строительства на спорном земельном участке запланированного в соответствии с условиями договора аренды 14-ти этажного многоквартирного дома в период с 12.05.2017 по 20.07.2018 из-за нахождения на земельном участке самовольно установленных гражданами металлических гаражей, и не создания ответчиком условий при которых возможно было использовать земельный участок, что является отсутствием встречного исполнения.

Судом первой инстанции установлено, и подтверждается приобщенными к материалами дела платежными документами и расчетами, что в период с 12.05.2017 по 20.07.2018 истцом в счет арендных платежей внесена сумма 3 235 954 руб. 23 коп., что ответчиком не оспаривается.

Доводы апеллянтов, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты и ненадлежащий ответчик является необоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По смыслу приведенной нормы права приобретение или сбережение имущества одним лицом должно являться результатом соответствующего уменьшения имущества другого лица при отсутствии к тому правовых оснований.

Соответственно, в предмет доказывания по данному делу входит установление факта получения ответчиком при отсутствии надлежащих правовых оснований денежных средств истца без предоставления встречного исполнения и получение вследствие этого материальной выгоды (обогащения).

Данные правила применяются также к требованиям: одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (п.3 ст. 1103 К РФ).

Согласно п.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда первой инстанции о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере уплаченной арендной платы за период с 12 мая 2017 года по 20 июля 2018 года в сумме 3 235 954 руб. 23 коп., в связи с чем на основании ст.ст. 382, 1102, 1105 ГК РФ исковые требования НАО «Компания «Домостроитель» о взыскании с Управления муниципального имущества г.Пензы неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в полном объеме, является обоснованным, соответствует приведенным нормам и установленным обстоятельствам. 

Довод о неправильном исчислении судом первой инстанции срока исковой давности является несостоятельным и по следующим основаниям.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Начало течения срока исковой давности совпадает с моментом возникновения у заинтересованной стороны права на иск, то есть возможностью реализовать его в принудительном порядке через суд.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», далее - Закон № 100-ФЗ), если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ «О связи», пункт 1 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года No 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Пункт 3 статьи 202 ГК РФ и пункт 16 постановления №43 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), не поступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Таким образом, с учетом исключения срока соблюдения претензионного порядка истцом - 30 дней (претензия №51-юр от 24.04.2020), принимая во внимание, что исковое заявление было подано в Арбитражный суд Пензенской области 10.06.2020 посредством отправки по почте, срок исковой давности по предъявленному истцом требованию в отношении суммы задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих начислению за период с 27.04.2017 по 11.05.2017, истек.

Как следует из материалов дела, и содержания обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции принято уточнение размера исковых требований с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, исключив период по 11.05.2017, оставив требование за период с 12.05.2017 по 20.07.2018.  

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 708 459 руб. 10 коп. за период с 12.05.2017 по 06.04.2021. и с 07.04.2021 по день фактической оплаты долга исходя из размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день уплаты долга.

Руководствуясь ст.ст. 395, 1107, разъяснениями, изложенными в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в указанной части. 

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

   Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 апреля 2021 года по делу № А49-5448/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Финансового управления города Пензы, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества города Пензы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья                                                                           А.Э. Ануфриева

Судьи                                                                                                                    Е.В. Коршикова   

 

                                                                                                                               С.Ш. Романенко