Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13403/2018

20 июля 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  18 июля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  20 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Колпинская» (адрес:  Россия 196641, п. Металлострой, г. Санкт-Петербург, дор. На Металллострой, 10/А, ОГРН:  

<

***>);

ответчики: 1) Администрация Колпинского района Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 196653, Санкт-Петербург, Колпино, Б-р Победы д.1, ОГРН:  ); 2) ООО «Евродом»  (Россия 196650, Санкт-Петербург, Колпино, пр. Ленина, д.70; Россия 190031, Санкт-Петербург, наб. канала ФИО2, д.42, литера А, помещение 17Н),

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга»,

о признании недействительными торгов,

при участии

- от истца: ФИО3 протокол от 17.10.2017 №05, 

от ответчиков: 1) ФИО4 (доверенность от 07.05.2018), 2) ФИО5 (доверенность от 01.08.2017) 

от третьих лиц: ФИО6 (доверенность от 18.01.2018),  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Колпинская» (далее – истец, УК «Колпинская») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации Колпинского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) о признании незаконным действий по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, извещение №271217/8447330/01 от 27.12.2017 (открытый конкурс), лот №2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Жилищное агентство Колпинского района Санкт-Петербурга» (далее – Жилищное агентство), Общество с ограниченной ответственностью «Евродом» (далее – Общество)

До вынесения решения по существу заявленных требований истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) изменил предмет иска и просил признать открытый конкурс по извещению №271217/8447330/01 от 27.12.2017, лот №2 по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, оформленный протоколом от 02.02.2018 №б/н – недействительным. 

Судом приняты изменения исключительно в отношении предмета исковых требований, изменения иска в части оснований судом отклонены.

В связи с изменением предмета иска Общество привлечено к участию в деле в качестве ответчика. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и пояснил, что собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) было принято решение об избрании в качестве управляющей компанией истца. Однако ответчиком, несмотря на уведомление о выборе собственников, был проведен конкурс по отбору управляющей компании, что противоречит нормам действующего законодательства.

Администрация, возражая на иск, ссылается на то, что на момент проведения конкурса у нее отсутствовали надлежащие доказательства выбора собственниками МКД управляющей компании, в связи с чем в силу закона Администрация обязана была провести конкурс.

Представители Общества также возражали на иск, ходатайствовали о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Колпинского районного суда по иску ФИО7 об оспаривании решения общего собрания правообладателей в многоквартирном доме о выборе управляющей компании.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

При этом приостановление по делу возможно лишь в том случае, если в другом суде иск принят к производству и идет процесс рассмотрения дела.

Вместе с тем, на момент заявления ходатайства о приостановлении производства по делу исковое заявление гражданина ФИО7 не принято к производству Колпинского районного суда, производство по делу не возбуждено, судебные заседания не назначены, что свидетельствует об отсутствии оснований для приостановления производства по делу.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

08.12.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № 78-06-29-2017 объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, подземным паркингом: жилой дом, распределительно-трансформаторная подстанция с трансформаторами 100 кВА, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, Санкт-Петербург, Центральная улица, дом 19 корпус 4, строение 1.

В связи с этим Администрацией на основании пункта 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) на сайте https://torgi.gov.ru размещено извещение №271217/8447330/01 от 27.12.2017 о проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А. (лот №2).

Однако до момента проведения конкурса протоколом внеочередного общего собрания № 1 правообладателей помещений в МКД от 15.01.2018, проводимого в форме очно-заочного голосования, принято решение о выборе порядка и способа управления многоквартирным домом. В качестве способа управления выбрана управляющая компания, в качестве управляющей компании избрано ООО «Управляющая компания «Колпинская», также утверждены условия договора управления многоквартирным домом.

19.01.2018 истец направил в Администрацию письмо исх.№ 18 с просьбой отменить проведение открытого конкурса № 271217/8447330/01 от 27.12.2017, лот №2 на основании пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 206 г № 75, далее – Правила №75) поскольку правообладателями помещений указанного дома провели собрание по выбору способа и порядка управления многоквартирным домом с приложением протокола собрания.

Между тем, несмотря на изложенное, в феврале 2018 года состоялся конкурс, по результатам которого был подписан протокол от 02.02.2018, в соответствии с которым в качестве управляющей компании для спорного МКД избрано Общество.

Считая проведение конкурса незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании частей 2, 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 Правил №75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с положениями Закона о регистрации государственная регистрация права носит заявительный характер, следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Судом установлено, что 15.01.2018 правообладателями помещений в МКД было проведено общее собрание по вопросу выбора способа управления МКД и выбору управляющей компании. По результатам общего собрания в качестве управляющей компании выбрана УК «Колпинская», с которой заключен соответствующий договор. Решения правообладателей о выборе управляющей компании представлены в материалы дела. Также истцом в материалы дела представлены договоры управления, заключенные с правообладателями помещений, договоры на поставку газа, водоснабжение, техническое обслуживание.

Представленные доказательства подтверждают факт самостоятельного выбора правообладателями помещений МКД способа управления МКД и управляющей компании, которой является истец.

В этих условиях проведение Администрацией конкурса и выбор по результатам конкурса управляющей компании противоречит как положениям действующего законодательства, так и волеизъявлению правообладателей помещений МКД.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В статье 449 ГК РФ указано, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса.

Проведение торгов по выбору управляющей компании в отношении МКД, правообладатели помещений в котором уже выразили свою волю и избрали управляющую компанию, является нарушением положений Жилищного кодекса и существенным нарушением прав и законных интересов правообладателей помещений МКД, в связи с чем такие торги подлежат признанию недействительными.

В этих условиях отсутствие у Администрации надлежащих доказательств выбора управляющей компании самими жильцами дома не может быть достаточным основанием для признания проведенных торгов законными.

В то же время, ввиду ненадлежащего процессуального поведения истца, что отражено в протоколе судебного заседания от 25.04.2018 и определении об отложении рассмотрения дела от 25.04.2018, судебные расходы по уплате государственной пошлины не распределяются между ответчиками, а подлежат оставлению на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

1.      Признать открытый конкурс по извещению №271217/8447330/01 от 27.12.2017, лот №2 по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным жилым домом, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А, оформленный протоколом от 02.02.2018 №б/н – недействительным.

2.      Судебные расходы по уплате государственной пошлины оставить на истце.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                           Вареникова А.О.