Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-254583/2022-181-1364

07 июня 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 июня 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Хабаровой К.М.,

При ведении протокола секретарем Салтановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по исковому заявлению

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ШЕНКЕР"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛСТОР ХОЛДИНГ РУС"

о взыскании  суммы обеспечительного платежа в размере 13 270 833,00 рублей, штрафной  неустойки в размере 3 011 407,84 руб., 

по встречному иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛСТОР ХОЛДИНГ РУС"

 к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ШЕНКЕР"

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 087 933 руб. 48 коп., неустойки в размере 114 194 302 руб. 13 коп.,

при участии:

от Истца (по первоначальному иску) : Гузеев В.А. по доверенности № LGL02 от 08.12.2022г., Святовец Д.Д., Чернова А.И. по доверенности № б/н от 21.11.2022г.

от Ответчика ( по первоначальному иску): Перунов Д.Ф., Ерофицкий А.С.  по доверенности № 2 от 06.12.2022г

У С Т А Н О В И Л:

АО "ШЕНКЕР"  обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «ГАЛСТОР ХОЛДИНГ РУС» о взыскании суммы обеспечительного платежа в размере 13 270 833,00 рублей, штрафной  неустойки в размере 3 011 407,84 руб.

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 11 087 933 руб. 48 коп., неустойки в размере 114 194 302 руб. 13 коп.

Встречный иск принят судом к совместному рассмотрению на основании ст. 132 АПК РФ.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, против удовлетворения встречного иска возразил по доводам отзыв и письменным пояснениям.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал встречные исковые требования.

Рассмотрев исковое заявление, встречные исковые требования, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между АО «ШЕНКЕР» (далее - Арендатор) и ООО «Галстор Холдинг Рус» (далее -Арендодатель) были заключены договоры долгосрочной аренды нежилых помещений (далее -договоры аренды):

№17-СК1 от 01.02.2017 г., по которому арендуемым является Складской корпус, общая плоадь 5 186,9 кв.м., кадастровый 50:27:0000000:21108, адрес нахождения: Московская область, г.о.Подольск, мкр.Львовский, ул.Московская, д.69, стр.1 (далее - СК1, Склад);

№17-СК2 от 01.02.2017 г., по которому арендуемым является Склад многоцелевого назначения, общей площадью 22 101,70 кв.м., кадастровый №50:27:0000000:21131, адрес нахождения: Московская область, г.о.Подольск, мкр.Львовский, ул.Московская, д.69, стр.2 (далее - СК2, Склад);

№18-СК3 от 11.07.2018 г, по которому арендуемым является Складской корпус №3, общей площадью 6 213,1 кв.м., кадастровый №50:27:0000000:21130, адрес нахождения: Московская область, г.о.Подольск, мкр.Львовский, ул.Московская, д.69, стр.4 (далее - СК3, Склад);

№17-СК5 от 01.02.2017 г., по которому арендуемым является Склад универсального хранения материалов №5», общая площадь 5 408,7 кв.м., кадастровый №50:27:0000000:21148, адрес нахождения: Московская область, г.о.Подольск, мкр.Львовский, ул.Московская, д.69, стр.6.

В обоснование первоначальных требований, Истец ссылается на следующие обстоятельства.

В силу п. 5.1. Договоров аренды в целях обеспечения исполнения своих обязательств Арендатор предоставил   Арендодателю   сумму обеспечительного платжа по каждому договору аренды: СК1 в размере 1 881 146 рублей; СК2 в размере 9 189 238 рублей; СК3 в размере 3 106 550 рублей; СК5 в размере 2 200 449 рублей.

На основании п. 5.2. Договоров аренды вышеуказанные суммы зачтены в качестве обеспечительного платежа из ранее оплаченных сумм по предыдущим договорам аренды этих помещений. Полное внесение суммы обеспечительного платежа подтверждается также письмом Арендодателя от 29.03.2022 г. б/н «Об обеспечительном платеже» .

Стороны продлили аренду Склада СК3 на срок до 31.01.2025 г., подписав договор долгосрочной аренды нежилых помещений №22-СК3 от 24.01.2022 г. Остальные договоры аренды прекратили свое действие в связи с истечением срока аренды.

Так, в соответствии с п. 6.1. Договора аренды СК1 и СК5 срок аренды Склада СК1 и СК5 истек 31.01.2022 г.

В соответствии с п. 6.1. Договора аренды СК2 и п. 11 Предварительного договора аренды от 15.12.2021 г. срок аренды Склада СК2 истек 28.02.2022 г.

Согласно п. 5.7. Договоров аренды Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней после окончания срока аренды вернуть Арендатору обеспечительный платеж.

Вместе   с   тем,   в  указанные   срока     Арендодатель   не   вернул обеспечительного платежа по истекшим Договорам аренды, а именно: СК1 в размере 1 881 146 рублей, СК2 в размере 9 189 238 рублей, СК5 в размере 2 200 449 рублей.На общую сумму: 13 270 833 рублей.

Согласно п. 17.2 Договоров аренды Сторона, несвоевременно исполнившая обязательство по уплате денежных средств, по требованию другой Стороны уплачивает штрафную неустойку в размере 0,1% (ноль целых одна десятая процента) за каждый день просрочки с любых сумм, причитающихся со Стороны, в случае просрочки более чем на 7 календарных дней, которые не были своевременно выплачены, если иной размер ответственности за конкретные нарушения не установлен условиями настоящего  договора.

По состоянию на 12.10.2022 г. общая сумма неустойки за невозврат обеспечительного платежа по договорам аренды составляет: 464 643,06 руб. + 2 003 253,88 руб. + 543 510,90 руб. = 3 011 407,84 руб.

Как поясняет истец, ответчик отказался возвращать обеспечительный платеж, в связи со следующими обстоятельствами.

21.07.2021 года в связи с предстоящим истечением сроков аренды Складов стороны провели совместной технический осмотр состояния всех арендуемых помещений (территорий) по всем Складам. Для участия в техническом осмотре Арендатор привлек независимых технических экспертов из ведущей компании в сфере коммерческой недвижимости ООО «Си Би Ричард Эллис» (CBRE).

По итогам состоявшегося технического осмотра Арендодатель письмом от 16.08.2021 г. №57 « выполнении обязательств по проведению ремонтов и восстановлению имущества» направил Арендатору проекты дефектных ведомостей для подписания. Однако, у Арендатора были возражения по ряду позиций, указанных в дефектной ведомостях, в частности, по ремонту напольных покрытий на сумму 27 850 385 руб. В связи с чем Арендатор предпринимал попытки на экспертном уровне урегулировать возникающие разногласия.

Арендатор в письме от 13.09.2021 №91-юр предложил Арендодателю пересмотреть сумму вменяемых арендатору ремонтных работ напольного покрытия, а именно разделить ремонтные работы напольных покрытий на две части: первая часть ремонтных работ должна быть направлена на устранение дефектов, возникших вследствие естественного износа, работы по устранению которых должны быть произведены арендодателем, и вторая часть ремонтных работ предполагает устранение дефектов, возникших по вине  арендатора.

Арендатор, основываясь на результатах независимой технической экспертиз «Си Би Ричард Эллис» (CBRE) в письме от 14.10.2021 г. № 113-юр заявил   арендодателю   мотивированные возражения.

Помимо этого арендатор заказал проведение дополнительной независимой технической экспертизы по комплексному обследования технического состояния конструкций полов складских корпусов, которая была выполнена компанией ООО «Русская экспертная группа» (ООО «РЭГ»).

Помимо суммы 27 850 285 руб. на проведение ремонта напольных покрытий Арендодатель включил в сумму требований стоимость клининга 11 217 734 руб., и односторонне увеличил сумму расходов на общестроительный ремонт в размере 2 202361,16 руб. в нарушение ранее согласованных Сторонами дефектных ведомостей.

Вышеупомянутое существенное условие по заявлению Арендатора было закреплено в п. 6.5. Предварительного договора аренды от 15.12.2021 г. подписанного сторонами.

Согласно п.6.5. Суммы, указанные в подпунктах настоящего пункта являются окончательными, и Арендодатель подтверждает, что не имеет каких-либо иных имущественных (финансовых) претензий к Арендатору, связанных с исполнением и прекращением договоров аренды Складов СК1, СК2, СК3, СК5.

Арендатор полностью   выполнил все свои обязательства по оплате ремонтных работ.

Арендатор на основании счетов №189, 190, 191, 192 от 12.10.2021 г. (Приложение №19) оплатил арендодателю стоимость ремонтных работ и покраски аппарелей в размере 3 147 729 рублей с НДС, что подтверждается платежными поручениями.

По соглашению об оплате ремонта от 10.11.2021 г. и на основании письма Арендодателя от 29.10.2021 г. б/н «Об оплате за ремонт» и выставленных счетов №199-210 арендатор оплатил арендодателю сумму на проведение ремонтных работ в размере 17 010 368,86 рублей, что подтверждается платежными поручениями.

Арендатор оплатил согласованную Сторонами в предварительном договоре аренды от 15.12.2021 г. окончательную сумму расходов на проведение ремонтных работ и клинингу по складам СК1, СК2, СК3, СК5 в размере 41 450 480,16 рублей с НДС, что подтверждается платежными поручениями.

Таким образом за ремонт и клининг арендуемых помещений арендатор оплатил Арендодателю 61 608 578,02 рублей.

Несмотря на это Арендодатель продолжил предъявлять новые требования по возмещению стоимости ремонтных работ. В частности, такие новые требования арендодатель заявил в своем письме от 28.02.2022 г. №б/н «Требование об убытках и оплате работ по восстановительному ремонту». На данное письмо Арендатор предоставил письменное мотивированное возражение от 02.03.2022 г. 53-р «ответ на требование об убытках и оплате работ по восстановительному ремонту».

В дальнейшем в ответ на претензию арендатора вернуть суммы обеспечительного платежа по оконченным договорам аренды арендодатель письмом от 29.03.2022 г. б/н «об обеспечительном платеже» заявил о списании 13 436 830 руб. из сумм обеспечительного платежа. На данное письмо Арендатор предоставил письменное мотивированное возражение от 31.03.2022 № 107-юр «Возражение на списание сумм из обеспечительного платежа».

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в адрес Ответчика была направлена досудебная претензия от 11.03.2022 № 68-юр «Претензия о возврате суммы обеспечительного платеж по договорам аренды СК1, СК2, СК5», оставленная Ответчиками без удовлетворения.

Ответчик возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, указывает на наличие у Истца задолженности по арендным платежам, в связи с чем заявлен встречный иск.

В обоснование встречного иска, истец указывает на следующие обстоятельства.

Между сторонами был заключен Договор долгосрочной аренды нежилых помещений №17-СК2 от 01.02.2017 г. (далее - Договор СК2), где Ответчик выступил арендодателем, а Истец арендатором. В соответствии с п. 6.1. Договора СК2 срок договора определен до 31.01.2022 включительно.

Предметом Договора СК2 согласно п. 2.1. являлось здание общей площадью 22 101,7 кв. м. кадастровый номер 50:27:0000000:21131, адрес нахождения: Московская область, г. о. Подольск, мкр. Львовский, ул. Московская, д.69, стр. 2 (далее - Здание), а также прилегающая территория.

Согласно п. 2.1. Договора СК2 Здание включает в себя: (1) Складское помещение для универсального хранения материалов (основное) площадью 18 066,1 кв. м; (2) Офисные помещения площадью 1994,3 кв. м; (3) Вспомогательные помещения площадью 1433,1 кв. м: (4) Технические помещения площадью 608,2 кв. м.

Согласно разделу 3 Договора СК2 арендатор выплачивает арендодателю Арендную плату, которая включает в себя Плату за аренду Помещений и Плату за эксплуатационные услуги. Плата за Эксплуатационные услуги включает в себя Плату за постоянную часть Эксплуатационных услуг и плату за переменную часть Эксплуатационных услуг.

15.12.2021     стороны заключили Предварительный договор {Приложение № 2) (далее - Предварительный договор), в п. 11 которого согласились продлить срок действия Договора СК2 до 28.02.2022 включительно. Этим же пунктом стороны согласовали изменения к арендным ставкам и установили, что в период с 01.02.2022 устанавливаются следующие ставки:

-          Складские помещения и Вспомогательные помещения арендуются по ставке 7 320 руб. за кв. м в год, включая Эксплуатационные услуги и НДС;

-          Офисные помещения арендуются по ставке 12 000 руб. за кв. м в год, включая Эксплуатационные услуги и НДС.

Согласно п. 6.3. Договора СК2 Арендатор обязан возвратить находящиеся в его пользовании или владении имущество Арендодателя (Помещения, Оборудование, Инженерные сети, Прилегающую территорию и др.) ко дню истечения Срока Аренды. При этом в п. 6.6. Договора СК2 стороны предусмотрели неустойку за нарушение срока возврата помещений.

В соответствии с п. 6.2. Договора СК 2 передача Помещений между сторонами осуществляется по двустороннему акту.

В период действия Договора СК2 стороны исключили часть офисных помещений площадью 653,9 кв. м из аренды для пользования Арендатором, соответственно возврату подлежали помещения в Здании площадью 21 447,8 кв. м.

Арендатор обязан был возвратить помещения в Здании Арендодателю к 28.02.2022, однако допустил просрочку их передачи.

28.02.2022     Арендодатель уведомил Арендатора о необходимости сдачи помещений по Договору СК2 .

05.03.2022 Арендодатель повторно уведомил Арендатора о необходимости возврата помещений по заключенным договорам аренды, в том числе по Договору СК2.

В связи с неполучением от Арендатора уведомления о назначении даты и времени возврата помещений, 21.03.2022 Арендодатель направил Арендатору письмо, которым последний был уведомлен, что осмотр помещений для составления двусторонних актов возврата состоится 23.03.2022 в 14:00.

23.03.2022 Арендодателем был составлен Акт передачи-возврата части помещений по Договору СК2. Согласно данному акту Арендодатель принял помещения площадью 20 104,6 кв. м из 21 445 кв. м подлежащих передаче. В акте также отражены замечания по состоянию помещений.

15.04.2022 Арендатор освободил оставшуюся часть Здания в части помещений площадью 1340,4 кв. м.

Арендодатель (Истец по встречному иску) письмом от 26.04.2022 предложил осуществить обмен актами по спорным помещениям. К данному письму Арендодателем были приложены:

-          Акт передачи-возврата от 23.03.2022 по Договору СК2 в отношении части помещений площадью 20 104,6 кв. м Здания {Приложение № 6). В акте также отражены замечания по результатам осмотра здания.

-          Акт передачи-возврата от 15.04.2022 по Договору СК2 в отношении части помещений площадью 1340,4 кв. м Здания {Приложение № 8). В акте отражены замечания по результатам осмотра здания.

28.04.2022 Арендатор (Ответчик по встречному иску) направил свои версии актов приема-передачи:

-          Акт передачи-возврата части помещений от 28.02.2022 по Договору СК2 в отношении части помещений в отношении части помещений площадью 20 107,4 кв. м Здания (Складские, Вспомогательные и Технические помещения). В акте указано, что Здание находится в надлежащем техническом состоянии.

-          Акт передачи-возврата части помещений от 15.04.2022 по Договору СК2 в отношении части помещений в отношении части помещений площадью 1340,4 кв. м Здания (Офисные помещения). В акте указано, что Здание находится в надлежащем техническом состоянии.

Таким образом, возврат одной части помещений по Договору СК2 состоялся 23.03.2022, другой части - 15.04.2022, в то время как все помещения должны были быть возвращены к 28.02.2022. В этой связи Истец (Арендатор) должен оплатить арендную плату за пользование помещением за период после 28.02.2022, а также неустойку за нарушение сроков возврата помещений и внесения арендной платы

В соответствии со ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В силу указанных норм Арендатор обязан оплатить Арендодателю арендную плату за все время просрочки возврата спорных помещений.

Арендная плата за возврат Складских и Вспомогательных помещений с просрочкой в 23 дня (до 23.03.2022):

Арендатор осуществил возврат Складских и Вспомогательных помещений 23.03.2022 площадью 20 104,6 кв. м, чем допустил просрочку возврата помещений на 23 дня.

В         соответствии с п. 11 Предварительного договора Складские и Вспомогательные помещения арендуются по ставке 7320 руб. за кв. м в год, включая Эксплуатационные услуги и НДС.

Следовательно, задолженность по арендной плате за использование Складскими и Вспомогательными    помещениями,    возвращенными    23.03.2022,    составила 9 098 952,84 руб., из расчета 20 104,6 кв. м (площадь)*7 320 руб. кв. м / 12 / 31 (дневная арендная ставка) * 23 дней (дней просрочки).

Арендная плата за возврат Офисных помещений с просрочкой в 46 дней (до 15.04.2022):

Арендатор осуществил возврат Офисных помещений 15.04.2022, что подтвердил в акте приема-передачи помещений от 15.04.2022, в результате чего допустил просрочку возврата помещений в 46 дней.

В соответствии с п. 11 Предварительного договора Офисные помещения арендуются по ставке 12 000 руб. за кв. м в год, включая Эксплуатационные услуги и НДС.

Таким образом, задолженность по арендной плате за 46 дней пользования Офисными помещениями, возвращенными 15.04.2022, составила 1 988 980,65 руб., из расчета 1340, 4 кв. м (площадь)* 12 000 руб. кв. м / 12 / 31 (дневная арендная ставка) * 46 дней (дней просрочки).

Следовательно, общая сумма задолженности по арендной плате за просрочку возврата помещений после истечения срока аренды составила 11 087 933,48 руб.

Задолженность по уплате неустойки за просрочку возврата Офисных помещений согласно п. 6.6 Договора СК2.

В соответствии с п. 6.6. Договора СК2 за несвоевременный возврат помещений начисляется неустойка в размере Арендной платы при просрочке возврата свыше 31 дня. Офисные помещения были возвращены с просрочкой, превышающей 31 день, следовательно, подлежит начислению неустойка за период с 01.04.2022 по 15.04.2022.

Указанная нестойка составляет 648 580,65 руб. из расчета 1340, 4 кв. м (площадь)* 12 000 руб. кв. м / 12 / 31 (дневная ставка неустойки) * 15 дней (период, за который начисляется неустойка).

Задолженность по уплате неустойки за просрочку внесения арендной платы за пользование помещениями после 28.02.2022 согласно п.п. 17.2-17.3 Договора СК2

Согласно п. 4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. В частности, должник обязан уплатить установленную договором неустойку за просрочку внесения арендной платы.

Согласно п. 17.2 Договора СК-2 сторона, несвоевременно исполнившая обязательство по уплате денежных средств, по требованию другой Стороны уплачивает штрафную неустойку в размере 0,1% (ноль целых одна десятая процента) за каждый день просрочки с любых сумм, причитающихся со Стороны, в случае просрочки более чем на 17 календарных дней, которые не были своевременно выплачены, если иной размер ответственности за конкретные нарушения не установлен условиями настоящего Договора. Неустойка уплачивается в течение 10 (десяти) Рабочих Дней с момента предъявления требования об оплате и выставления соответствующего счета.

В силу п. 17.3 Договора СК-2 в случае неуплаты Арендатором Арендодателю Арендной платы Арендатор обязан уплатить Арендодателю по его требованию:

-с 1 по 31 календарного дня просрочки - неустойку в соответствии с п. 17.2 настоящего Договора.

- с 31 календарного дня просрочки - Арендную плату, а также плату за переменную часть Эксплуатационных услуг и выплатить штрафную неустойку в размере ежедневной Арендной Платы за каждый день просрочки.

В силу указанных норм Арендатор обязан оплатить Арендодателю арендную плату за все время просрочки внесения арендной платы следующую неустойку.

Неустойка   за   невнесение   арендной   платы   за   возврат   Складских   и Вспомогательных помещений с просрочкой до 23.03.2022

Неустойка по п. 17.2 Договора СК-2 начисляется за период с 27.03.2022 по 26.04.2022, а неустойка по п. 17.3 Договора СК-2 начисляется за период с 27.04.2022 по 10.01.2023. Согласно п. 1.2 расчета (Приложение № 12) размер неустойки исходя из ежедневной арендной платы складских и вспомогательных помещений составил 102 348 581,99 руб.

Неустойка за невнесение арендной платы за возврат Офисных помещений с просрочкой до 15.04.2022

Неустойка по п. 17.2 Договора СК-2 начисляется за период с 27.03.2022 по 26.04.2022, а неустойка по п. 17.3 Договора СК-2 начисляется за период с 27.04.2022 по 10.01.2023. Согласно п. 2.2 расчета (Приложение № 12) размер неустойки составил исходя из ежедневной арендной платы офисных помещений 11 197 139,50 руб.

Следовательно, размер неустойки за просрочку внесения арендной платы составил 113 545 721,49 руб. Общий размер неустойки за просрочку внесения арендной платы и возврата помещений по Договору СК-2 к 10.01.2023 равен 114 194 302,13 руб. (113 545 721 руб.+ 648 581 руб.).

Суд рассмотрев в совокупности первоначальный и встречный иск пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «ГАЛСТОР ХОЛДИНГ РУС» произвел зачет обеспечительного платежа в счет дополнительных ремонтных работ, доплаты арендной плате с 01.02.2022г. по 05.02.2022г. СК 1, обеспечительный депозит за офисные пом.1340,4 кв.м., за аренду с 01.03.2022г. по 09.03.2022г. (ремонтные работы).

Относительно зачета дополнительных ремонтных работ судом установлено, что по итогам совместного осмотра были выявлены отдельные недостатки объектов аренды, стоимость ремонта которых была полностью оплачена Арендатором .

21.07.2021 сторонами были проведен совместный технический осмотр объектов аренды, по итогам которого были согласованы дефектные ведомости с перечнем недостатков (т. 3 л. д. 11-34). На основании указанных ведомостей был установлен перечень необходимых ремонтных работ и их стоимость. Стоимость работ была зафиксирована в Предварительном договоре как достаточная и покрывающая все необходимые работы (п. 6.1-6.5).

Последующие расходы на дополнительные ремонтные работы, которые не были установлены сторонами при проведении осмотра и подписании Предварительного договора, не могут относиться к нарушениям Арендатора:

-          дефектные ведомости с участием Истца не составлялись,

-          Ответчик не уведомлял Истца об обнаружении недостатков и необходимости их устранения,

-          об этих недостатках и дополнительных ремонтных работах Ответчик узнал только после их завершения и предъявления Ответчиком требования об их оплате.

Так, например, на основании письма Ответчика от 29.10.2021 и выставленных счетов Истец уже оплачивал работы по ремонту ворот и техобслуживанию ворот на общую сумму 6 998 117 руб. (т. 5 л. д. 10-26). Между тем, Ответчик повторно удержал из обеспечительных платежей плату за ремонт ворот в размере 1 509 592 руб., не предоставив обоснования на основании чего производятся те же работы и являются ли они необходимыми.

В соответствии с п. 5.4 Договоров аренды из суммы обеспечительного платежа могут быть удержаны суммы реального ущерба, согласованные с Арендатором и подтвержденные документально.

В отсутствие надлежащего и полного документального подтверждения, а также согласования со стороны Арендатора сумм реального ущерба, удержание обеспечительных платежей является неправомерным.

Арендатор не являлся стороной договора подряда с ООО «Строй-Деко». Соответственно, Арендатор не мог повлиять на согласование условий договора, а также сроки его исполнения. В соответствии с принципом относительности обязательства не создают обязанностей для третьих лиц (ст. 308 ГК РФ). Кроме того, Ответчиком не представлены доказательства связи между простоем и действиями Истца. На Арендатора не может быть возложена ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей подрядчиком.

Согласно письму 29.03.2022 Ответчик удержал из суммы обеспечительных платежей убытки за простой в ремонтных работах в складских помещениям СК1, СК2, СКЗ и СК 5 на общую сумму 5 064 709,30 руб. (т. 3 л. д. 1-2).

Между тем, согласно письмам подрядчика, на которые в качестве доказательства ссылается сам Ответчик, простои либо в целом отсутствовали, либо не могут быть возложены на Истца.

Однако в отношении зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за период с 01.03.2022. по 23.03.2022г. по договору СК за складские и вспомогательные помещения, а также за период с 01.03.2022 по 15.04.2022г. за офисные помещения, суд находит обоснованным, поскольку доказательств передачи арендодателю складских и вспомогательных помещений ранее 23.03.2022г. в материалы дела не представлено.

Арендатор ссылается на п. 6.3. Договора аренды и п. 11 Предварительного договора, указывая, что складские и вспомогательные помещения СК2 были своевременно возвращены Арендодателю 28.02.2022, что подтверждается актом передачи-возврата (т. 6 л. д. 83).

Уклонение Ответчика от приемки помещений и неподписание акта приема-передачи не свидетельствует о неосвобождении помещений и наличии у Истца обязанности по оплате помещений после прекращения договора.

В приложении № 2 к Предварительному договору, сторонами были установлены конкретные даты принятия спорного помещения СК2 Арендодателем от Арендатора, а именно с 25.02.2022 по 28.02.2022 (т. 6л. д.89).

Соответственно, в установленные даты Ответчик должен был явиться для принятия помещений и подписания акта передачи-возврата, что им не было сделано.

Однако суд не может признать согласованной дату возврата помещения, поскольку в приложении не указана конкретная дата и время, арендатор не извещал арендодателя о намерении 28.02.2022г. передать помещения арендодателю. 

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно п. 6.2. Договора СК2 передача Помещений между сторонами осуществляется по двустороннему акту.

Согласно позиции, выраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений.

Письмами от 28.02.2022 (т. 5 л. д. 29-50) и 05.03.2022  Галстор неоднократно указывал Арендатору на готовность Арендодателя принять имущество и на необходимость назначения Арендатором даты сдачи имущества. При этом в письме 02.03.2022 Арендатор отметил (т. 5 л. д. 51), что готов сдать помещения с предварительным уведомлением Арендодателя, однако такого уведомления Арендатор так и не направил, дата сдачи помещений не была назначена Арендатором.

Не получив уведомления Арендатора о назначении даты приемки, Галстор в своем письме от 21.03.2022 самостоятельно назначил дату приемки помещений на 23.03.2022. При осмотре имущества на указанной дате присутствовал и представитель Шенкера Бурыкин И.Е., который отказался от подписания акта приемки помещений.

Таким образом, с учетом зачета арендной платы за период с 01.03.2022г. по 09.03.2022г. в сумме 4 205 709руб.30коп., на дату судебного заседания задолженность составляет 3 970 657руб.89коп.

Истец не оспаривает, что возвратил офисные помещения 15.04.2022, следовательно, не оспаривает наличие задолженности по арендной плате в размере 1 988 980.65 руб. за период с 01.03.2022 по 15.04.2022, из расчета 1340,4 кв. м (площадь)* 12 000 руб. кв. м / 12 / 31 (дневная арендная ставка) * 46 дней (дней просрочки).

При этом, с учетом удержания обеспечительного платежа, на дату судебного заседания задолженность за офисные помещения отсутствует.

Таким образом по первоначальному иску подлежит взысканию 7 242 139 руб. 74 коп. обеспечительного платежа.

По встречному иску подлежит взысканию арендная плата в сумме 3 970 657руб. 89 коп. за складские и вспомогательные помещения.

В отношении взыскания неустойки по первоначальному иску, судом произведен перерасчет с учетом удовлетворения иска в меньшем размере, а также с учетом моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022г. по 01.10.2022 включительно.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 №44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются. 

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, в период действия указанного моратория установленная решением суда по настоящему делу неустойка с 01.04.2022 не подлежит начислению.

Учитывая изложенное, суд находит заявленные требования о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению в размере 344 801руб.66коп.

В отношении взыскания неустойки по встречному иску за просрочку оплаты арендной платы после прекращения договора аренды, суд считает необходимым произвести расчет процентов за пользование чужими денежными средствами на основании следующего.

Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В период действия Договора Истец не допускал просрочку оплаты арендной платы или иных денежных обязательств. Соответственно, действие положений по взысканию неустойки прекратилось в связи с прекращением основного обязательства Истца по уплате арендной платы по Договору аренды.

Встречные исковые требования Ответчика основываются на фактическом пользовании помещениями после прекращения действия Договора аренды.

Плата за фактическое пользование имеют внедоговорную правовую природу, в отличие от арендной платы за пользование в рамках договора аренды, что подразумевает.

Таким образом, договорные условия о порядке и размере взыскания неустойки, также не подлежат применению к отношениям о взыскании платы за фактическое пользование помещением после прекращения договора.

Ссылка Ответчика на п. 66 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 не свидетельствует об обратном. Так, в данном разъяснении речь идет о начислении неустойки на основное обязательство, по которому задолженность возникла до прекращения договора, в связи с чем обязательство по оплате договорной неустойки не прекратилось. Например, начисление неустойки за неисполнения обязательства по своевременному возврату имущества, неустойки на задолженность по арендным платежам в период действия договора.

На основании вышеизложенного, судом произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами по складским и вспомогательным помещениям за период с 27.03.2022г. по 29.03.22г. (до произведенного зачета), а также с 30.03.2022г. по 31.03.2022г. и с 02.10.2022г. по 10.01.2023г. на сумме 4 893 243руб.54коп. с учетом периода моратория;, по офисным помещениям за период с 27.03.2022г. по 29.03.2022г. (дата зачета), что в общей сумме составляет 124 074руб.60коп.

При этом, требование о взыскании неустойки за просрочку передачи помещений, подлежит удовлетворению в полном объеме, с учетом установленного судом факта просрочки возврата помещений.

Ходатайство Ответчика по встречному иску о снижении размера неустойки в связи с его несоразмерность судом отклоняется, поскольку несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств не установлена.

Согласно п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

При этом на основании п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В соответствии с п. 77 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. № 81 неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. При этом по требованию об уплате неустойки истец не обязан доказывать причинение ему убытков.

Для установления ответственности за неисполнение денежного обязательства имеет значение именно сам факт нарушения этого обязательства, выражающийся в неуплате соответствующих денежных средств в срок, а не факт использования должником этих средств.

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Ответчик является коммерческой организацией (ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), осуществляет предпринимательскую деятельность, каковой, согласно ст. 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абз. 3 п. 1 ст. 2, п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. 

Однако в настоящем споре ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Ответчиком не доказано, что возможный размер убытков Истца, которые могли возникнуть у последнего вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. По мнению суда, предусмотренная Договором неустойка не может повлечь получение Истцом необоснованной выгоды. 

При этом суд отмечает, что сам по себе факт заявления ходатайства о несоразмерности неустойки без представления доказательств, не может служить безусловным доказательством для ее снижения.

Отказывая в удовлетворении ходатайство о снижении неустойки, суд приходит к выводу, что  баланс между действительным размером ущерба и начисленной неустойкой, который исключает получение кредитором необоснованной выгоды в данном случае отсутствует. 

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Суд полагает, что неустойка, установленная законом за указанный Истцом период не является чрезмерно высокой

Таким образом, первоначальный иск и встречный иск  подлежат частичному удовлетворению.

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 5 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым произвести зачет в части взыскания первоначальных и встречных исковых требований.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 606, 614, 622, 781 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛСТОР ХОЛДИНГ РУС" (ИНН 5021014500) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ШЕНКЕР" (ИНН 7810944666) 7 242 139 руб. 74 коп. (Семь миллионов двести сорок две тысячи сто тридцать девять рублей 74 коп.) задолженности, 344 801руб.66коп. (Триста сорок четыре тысячи восемьсот один рубль 66 коп.) неустойки, а также 48 652руб.00коп. (Сорок восемь тысяч шестьсот пятьдесят два рубля 00 копеек) государственной пошлины.

В остальной части первоначального иска – отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ШЕНКЕР" (ИНН 7810944666) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛСТОР ХОЛДИНГ РУС" (ИНН 5021014500)  3 970 657руб. 89 коп. (Три миллиона девятьсот семьдесят тысяч шестьсот пятьдесят семь рублей 89 копеек) задолженности, 124 074руб.60коп. (Сто двадцать четыре тысячи семьдесят четыре рубля 60 копеек), 648 580руб.65коп. (Шестьсот сорок восемь тысяч пятьсот восемьдесят рублей 65 копеек) неустойки,  а также 7 572руб.00коп. (Семь тысяч пятьсот семьдесят два рубля 00 копеек) государственной пошлины.

В остальной части встречного иска – отказать.

Произвести зачет первоначальных и встречных требований.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛСТОР ХОЛДИНГ РУС" (ИНН 5021014500) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ШЕНКЕР" (ИНН 7810944666) 2 884 708 руб. 26 коп. (Два миллиона восемьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот восемь рублей 26 коп.).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд  заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                     К.М. Хабарова