444/2017-32810(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА 

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15  

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-24524/2017

Дело № А65-29860/2016

г. Казань

15 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.  

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2017 года. 

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:  председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,  

судей Королева Н.Н., Смоленского И.Н., при участии представителей: истца – Ярушиной И.Ю., доверенность от 22.11.2016, 

ответчика – Егорова С.В., доверенность от 25.11.2016,  третьего лица – Ярушина И.Ю., доверенность от 22.11.2016,  

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  открытого акционерного общества «Гипермаркет «Кольцо»  

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017 (судья  Андреев К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда от 08.06.2017 (председательствующий судья  Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Балакирева Е.М.)  

по делу № А65-29860/2016 

по исковому заявлению по иску общества с ограниченной  ответственностью «Росинтер Ресторантс Татарстан» к открытому  акционерному обществу «Гипермаркет «Кольцо», при участии третьего  лица: общества с ограниченной ответственностью «ПС Казань» о  взыскании 1 763 443,90 руб.,  

и по встречному иску открытого акционерного общества «Гипермаркет  «Кольцо» к обществу с ограниченной ответственностью «Росинтер  Ресторантс Татарстан» о взыскании 1 375 071,68 руб. долга  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Росинтер Ресторантс  Татарстан» (далее – истец, ООО «Росинтер Ресторантс Татарстан»)  обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском  (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации) к открытому акционерному обществу  «Гипермаркет «Кольцо» (далее – ответчик, ОАО «Гипермаркет «Кольцо»,  заявитель) о взыскании 1 326 476,57 руб. неосновательного обогащения.  

Определением от 19.12.2016 судом к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно  предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью  «ПС Казань».  

Определением от 16.02.2017 судом было принято для совместного  рассмотрения встречное исковое заявление ОАО «Гипермаркет «Кольцо» к  ООО «Росинтер Ресторантс Татарстан» о взыскании 1 375 071,68 руб.  долга по арендной плате и эксплуатационных расходов.  

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017,  оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного  апелляционного суда от 08.06.2017, первоначальные исковые требования  удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований  отказано.  

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик  просит их отменить, в удовлетворении первоначальных исковых  требованиях отказать, встречные требования удовлетворить, мотивируя  кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм  материального права.  

В судебном заседании 05.09.2017 в порядке, предусмотренном  статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российский  Федерации (далее - АПК РФ), объявлен перерыв до 10 часов 40 минут  11.09.2017 и 11.09.2017 до 16 часов 00 минут, о чем размещена  информация на официальном сайте в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва  судебное заседание продолжено.  

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке  статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене,  с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Республики Татарстан.  

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и  ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды от 05.03.2008   № 212-0, по которому истец принял во временное пользование нежилое  помещение № 1, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Петербургская, д.  1, этаж 2, общей площадью 336,9 кв.м.  

В дальнейшем площадь помещения была изменена на 319,1 кв.м.  (дополнительное соглашение от 01.08.2012).  

В соответствии с п.1.1.5 договора помещение сдается для  использования в целях организации и эксплуатации предприятия  общественного питания («Торговый Профиль»), а также в складских и  административных целях, связанных с эксплуатацией предприятия  общественного питания («Разрешенное Использование»).  

Дополнительным соглашением к договору от 18.05.2015 стороны  изложили п.1.1.5 договора в новой редакции, в соответствии с которой  помещение сдается для использования в целях организации и  эксплуатации предприятия общественного питания: ресторан «IL Патио», а  также во вспомогательных и административных целях, связанных с такой  деятельностью.  

Срок договора аренды - до 03.03.2021 года (дополнительное  соглашение от 18.05.2015).  

В соответствии с п.3.1 договора аренды арендная плата по  настоящему договору складывается из Базовой Арендной Платы (п. 3.2.  настоящего Договора) и Переменной Арендной Платы (п. 3.3. настоящего  Договора). Арендная плата за месяц составляет 1/12 часть суммы Базовой  Арендной Платы и Переменной Арендной Платы за один год.  

В соответствии с п.9.2.1. договора аренды по требованию  Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в случае,  если неисполнение Арендодателем своих обязательств по настоящему  Договору привело к тому, что Помещение становится непригодным для  использования и применения Арендатором. Арендатор вправе требовать  досрочного расторжения настоящего Договора только после направления  Арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения  Арендная Плата подлежит внесению до даты фактического освобождения  и передачи Помещения Арендатором Арендодателю по Акту.  Обеспечительный Взнос и Арендная плата внесенная, но еще не  начисленная по настоящему Договору, возвращаются Арендатору в той  степени, в которой они не причитаются арендодателю.  

Кроме того, между сторонами 05.05.2008 был заключен договор   № 212-Э на предоставление услуг по организации эксплуатации и  обслуживания торгового центра, в соответствии с которым  ОАО «Гипермаркет «Кольцо» во исполнение своих обязательств по  

договору № 212 - О от 05.03.2008 перед Арендатором возлагает на себя  функции Управляющей Компании для оказания услуг по организации  эксплуатации и обслуживания Торгового центра.  

С согласия арендодателя (ответчика) 01.12.2013 года арендуемое  истцом помещение на основании договора субаренды нежилых помещений   № ДСА-К было передано истцом в долгосрочную субаренду третьему лицу  - ООО «ПС Казань» под размещение ресторана «Планета Суши», в  дальнейшем переименованного в «Иль Патио». Указанный договор  субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке.  

Истец указывает, что на протяжении срока аренды в помещении  систематически возникали протечки с крыши и потолка здания.  

В подтверждение данного обстоятельства истцом представлены акты  и письма в адрес ответчика: - от 07.04.2011 - протекание воды с потолка  ресторана, - от 30.07.2013 - протекание воды с потолка ресторана, - от  25.02.2014 - протекание воды с потолка ресторана, - от 11.04.2014 -  протекание воды с потолка ресторана - от 02.11.2015 - протекание воды из  решетки вентиляции, - от 13.11.2015 - протекание воды с потолка  ресторана, - от 03.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от  07.12.2015 - протекание воды с потолка ресторана, - от 13.12.2015 -  протекание воды с потолка ресторана, - от 24.12.2015 - протекание воды с  потолка ресторана, - от 04.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана,  - от 24.02.2016 - протекание воды с потолка ресторана, - от 17.04.2016 -  протекание воды с потолка ресторана, - от 07.06.2016 - протекание воды с  потолка ресторана, - от 16.08.2016 - протекание воды с потолка ресторана,  - от 01.09.2016 - протекание дождевой воды по температурному шву,  скопление воды на полу в ресторане.  

Истец указывает, что 07.12.2015 произошла протечка, в адрес  ответчика была направлена претензия от 17.12.2015 о возмещении  убытков, ресторан не работал 3 дня с 07.12.2015- 09.12.2015.  

Как следует из письма ответчика от 24.12.2015 арендодатель  произвел перерасчет аренды за указанные дни, в возмещении убытков  отказано.  

В арендуемом помещении 01.09.2016 года возникла сильная течь  воды с потолка. Использование помещения по назначению - для оказания  услуг общественного питания оказалось невозможным. Состояние  помещения создавало угрозу для жизни и здоровья посетителей.  

Истец претензией от 02.09.2016 уведомил ответчика о закрытии  ресторана и необходимости принятия мер по устранению протечки. Актом  от 01.09.2016 зафиксировано большое скопление воды на полу.  

Как следует из переписки сторон, акта о приемке выполненных  работ от 22.09.2016 помещение было непригодно к использованию с  01.09.2016 по 22.09.2016 года в связи с производством ответчиком работ  по устранению недостатков, препятствующих осуществлению  деятельности в арендуемом помещении.  

В адрес ответчика 09.09.2016 года истцом было направлено  уведомление о расторжении договора аренды № 212-0 от 05.03.2008.  

Актом приема-передачи помещения от 11.10.2016, подписанным  представителями истца и ответчика, помещение возвращено ответчику.  

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору послужили  основанием для обращения истца с иском в суд за взысканием суммы  обеспечительного платежа, предусмотренного п.3.6. договора аренды.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной  инстанции пришли к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком  условий договора, что привело к непригодности для использования и  применения арендатором помещения.  

Между тем судами не установлено следующее. 

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса  Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим  образом в соответствии с условиями обязательства.  

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить  арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или  во временное пользование.  

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в  состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению  имущества.  

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду  имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им,  даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих  недостатках.  

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему  выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,  либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;  непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение  данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом  арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.  

Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют об  устранении недостатков арендуемого помещения по требованию  арендатора, но сведения о характере недостатков, а равно о невозможности  использования арендуемого помещения не содержат и судами в ходе  рассмотрения дела не устанавливались.  

Кроме того, материалы дела содержат документы,  свидетельствующие о согласии арендатора на устранение недостатков,  выявленных в ходе эксплуатации.  

Также судами не установлено, что помещение непригодно для  использования арендатором вследствие неисполнения арендатором своих  обязанностей по договору аренды.  

Между тем данное обстоятельство является существенным и его  установление необходимо для разрешения вопроса о правомерности  возврата обеспечительного платежа в соответствии с п.9.2.1. договора  аренды.  

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к  выводу о том, что судами при рассмотрении дела не в полном объеме  установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, в  связи с чем принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело -  направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Поволжского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2017 и  постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от  08.06.2017 по делу № А65-29860/2016 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Республики Татарстан.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий судья Э.Р. Галиуллин  

Судьи Н.Н. Королева  

 И.Н. Смоленский