АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-393/2023

г. Краснодар

18 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Зотовой И.И. и Садовникова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Довбня В.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца – общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "Цемесская бухта"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.09.2023), от ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316151300078327) – ФИО3 (доверенность от 20.02.2023), общества с ограниченной ответственностью «Новоросбетон»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 01.02.2022), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Ир-трейд», Управления городского хозяйства администрации муниципального образования город Новороссийск, администрации муниципального образования город Новороссийск, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "Цемесская бухта"» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 28.06.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 по делу № А61-393/2023, установил следующее.

ООО «Управляющая компания "Цемесская бухта"» (далее – управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель), ООО «Новоросбетон» (далее – общество) о возложении на них обязанности устранить безвозмездно недостатки (дефекты) многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Ир-трейд», Управление городского хозяйства администрации муниципального образования город Новороссийск, администрация муниципального образования город Новороссийск.

Решением суда от 28.06.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.11.2023, в удовлетворении требований управляющей компании отказано в полном объеме. 

В кассационной жалобе управляющая компания просит отменить решение и постановление, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, к спорным правоотношениям применяется Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон – № 214-ФЗ). Судами не дано должной оценки, представленным в материалы дела договорам инвестирования, по которым обществом привлекались денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, которые в результате стали участниками долевого строительства. Предприниматель был наделен правами первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру собственникам в построенном обществом многоквартирном доме, собственность на который была признана за предпринимателем, вместе с тем у общества остаются гарантийные обязательства застройщика. Денежные средства, уплаченные обществу не возвращались, следовательно, договоры инвестирования действуют. По общему правилу у застройщика прекращается обязанность совершить действия по передаче объекта долевого строительства участнику, но сохраняются гарантийные обязательства предусмотренные договором инвестирования. Предприниматель и общество объединили свои вклады  и совместно действовали без образования юридического лица для извлечения прибыли и достижения цели строительства. Заключение договоров инвестирования  в строительство жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, свидетельствует о сложившихся отношениях сторон по участию в долевом строительстве многоквартирного дома. Застройщик несет ответственность перед собственниками жилых помещений за ненадлежащее качество строительства жилого дома. Судами выводы о пропуске срока исковой давности сделаны без учета сложившихся отношений участия в долевом строительстве многоквартирного дома, срок давности не пропущен заявителем. 

Изучив материалы дела и  доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 23.01.2017 по делу № 2-826/2017 за ФИО2 признано право собственности на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

В рамках указанного дела суд общей юрисдикции установил, что предприниматель  является собственником земельного участка площадью 1033 кв. м, имеющего кадастровый номер 23:47:0305028, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – размещение многоэтажных жилых домов с размещением в нижних этажах (не более двух этажей), цокольном этаже и (или) подвале помещений общественного назначения и объектов культурно-бытового обслуживания, расположенного по адресу: 

<

...>. На земельном участке в соответствии с градостроительным планом земельного участка № Ru 23308000-47-0028-0004804, утвержденным постановлением администрации муниципального образования город Новороссийск от 09.08.2016 № 6451, и разрешением на строительство от 31.10.2016 № 23-308000-1559-2016 ФИО2 создан многоквартирный дом площадью 6433,6 кв. м, количество этажей – 14, в том числе подземных – 1.

Управляющая компания является управляющей организацией многоквартирного жилого дома, что подтверждается договором управления многоквартирным домом от 24.07.2021.

В июне 2022 года собственники жилых помещений указанного многоквартирного дома обратились с заявлением о выявленных дефектах в процессе эксплуатации дома.

18 июля 2022 года в целях проверки и выявления причин дефектов управляющая компания направила уведомление в адрес предпринимателя для составления акта обследования объекта многоквартирный дом и акта недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока по фасаду здания, трещин на опорных стенах капитального забора.

В ответе от 04.08.2022 предприниматель указал, что принадлежащие ему на праве собственности квартиры в многоквартирном доме были построены без долевого участия граждан и без применения Закона № 214-ФЗ. Квартиры проданы на основании договоров купли-продажи, к которым  неприменимы положения Закона № 214-ФЗ, в том числе в части установления гарантийного срока. В материалах судебного дела Октябрьского районного суда г. Новороссийска, имеется заключение специалиста  ООО «Независимый межрегиональный центр экспертиз» (г. Новороссийск) ФИО4 от 05.12.2016 № 24/16.1, содержащее выводы о соответствии указанного дома требованиям технических регламентов и проектной документации, а также положительное заключение от 12.10.2016 № 23-1-1-3-02557-16, выданное автономным учреждением Краснодарского края «Управление Краснодарской краевой государственной экспертизы проектов территориального планирования, проектов строительства и инженерных изысканий» (г. Краснодар). Предприниматель указал, что сроки гарантии истекли.

5 августа 2022 года комиссия в составе представителей управляющей компании совместно с председателем совета дома провела обследование спорного многоквартирного дома, в результате которого были выявлены следующие недостатки: кв. 86 – протекает лоджия, кв. 78 – протекает балкон, кв. 92 – протекает балкон, кв. 46 – протекает лоджия, кв. 87 – протекает балкон, кв. 45 – протекает балкон по всему периметру, кв. 40 – протекает балкон, кв. 64 – протекает балкон, постоянно мокрая стена, кв. 52 и 48 – протекают балконы, кв. 89 – трещина между рамой окна и стеной, кв. 77 – постоянно мокрая стена балкона, кв. 38 – протекает балкон, кв. 44 – протекает балкон и окно на кухне, кв. 61 – протекает окно в комнате, постоянно мокрая стена, кв. 60 – мокрые углы на кухне, кв. 71 и 4 – протекают балконы.

В мае 2022 года после сильного ветра произошло частичное обрушение фасадной отделки. Собственниками дома на общем собрании в июне 2022 года принято решение о проведении восстановительных работ, стоимость которых составила 154 097 рублей 40 копеек. При обследовании придомовой территории выявлено выпучивание, расхождение укладки, провал тротуарной плитки. Восстановительному ремонту подлежит ориентировочно 40 кв. м. Выявлены следы протекания на потолке в паркинге, отсутствует гидроизоляция паркинга, полное отсутствие ливневой системы, заломы металлочерепицы, в примыканиях листов металлочерепицы к коробу вентканалов имеются щели, что говорит о нарушении технологии строительства кровли; отсутствует подключение системы дымоудаления.

По результатам обследования составлен акт, копия которого направлена в адрес предпринимателя с претензией об устранении выявленных дефектов, поскольку, как полагает истец, он как застройщик в соответствии с Законом № 214-ФЗ несет обязательства по гарантийному ремонту.

Управляющая компания в силу закона представляет интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме перед третьими лицами по вопросам, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, в том числе по вопросу гарантийного ремонта застройщиком переданного в управление многоквартирного дома, и вправе обратиться в арбитражный суд в интересах собственников помещений в многоквартирном доме с иском, связанным с качеством строительства многоквартирного дома, являвшегося объектом долевого строительства.

Истец, предъявляя требования к предпринимателю указал, что он является  застройщиком многоквартирного дома, сославшись на указанное решение Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 23.01.2017 по делу № 2-826/2017.

В обоснование требования к обществу истец сослался на пояснения жильцов многоквартирного дома, расположенного по ул. Лейтенанта Шмидта в г. Новороссийск в которых они указали, что в 2017 году заключали договоры инвестирования в строительство жилого помещения в многоквартирном доме с обществом, после чего по просьбе застройщика (общества) вернули договоры застройщику и взамен им выдали договоры купли-продажи с предпринимателем (продавцом).

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно выпискам из ЕГРН основанием для регистрации права собственности на квартиры за жильцами в спорном многоквартирном доме послужили договоры купли-продажи, заключенные жильцами (покупателями) и предпринимателем (продавцом). 

Из договоров купли-продажи объектов недвижимости, например, договора купли-продажи квартиры от 22.08.2017, заключенным предпринимателем  и ФИО5, видно, что именно этот договор купли-продажи явился основанием для регистрации, что отражено в выписке из ЕГРН на ФИО5 Из указанного договора следует, что сторонами гарантийный срок не оговорен.

Согласно передаточному акту квартира передана покупателю 22.08.2017.

На момент продажи квартиры право собственности на нее было зарегистрировано за предпринимателем на основании решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 23.01.2017.

Доказательств того, что кто-либо из жильцов зарегистрировал право собственности на квартиру по инвестиционному договору, истец в материалы дела не представил и  на это не ссылался.

Принимая во внимание, что основанием для приобретения квартир являлись именно договоры купли-продажи, а гарантийные сроки на квартиры установлены не были, судебная коллегия приходит к выводу, что к возникшим правоотношениям суд первой инстанции правомерно применил положения главы 30 Гражданского кодекса, а именно статьи 477 Гражданского кодекса, которыми установлен двухгодичный срок, исчисляющийся с момента приобретения товара, для предъявления покупателем требований, связанных с его недостатками.

Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные данной статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса).

В пункте 1 статьи 483 Гражданского кодекса закреплено, что покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Кодекса).

Как видно из материалов дела, общество обратилось с иском 27.01.2023.

Вместе с тем, как следует из писем жильцов в управляющую компанию «Жемчужина Мысхако» и ответов на них, недостатки в общем имуществе собственников многоквартирного дома были выявлены и известны в 2018 году.

27 февраля 2018 года предыдущая управляющая компания ООО «Жемчужина Мысхако» направила в адрес предпринимателя письмо, в котором указала на выявленные дефекты и просила предпринимателя провести комиссионное обследование с представителями ООО «Жемчужина Мысхако».

Суды первой и апелляционной инстанций  пришли к выводу, что в 2018 году жильцам и управляющей компании было известно об имеющихся дефектах. При этом  смена управляющей компании не влечет изменение срока исковой давности и порядка его исчисления и констатировали факт пропуска истцом срока исковой давности для предъявления требований.

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора и особенностям регулирования отношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, необходимо отметить следующее.

Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абзаце первом пункта 3 статьи 477 данного Кодекса, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества, однако положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

Таким образом, поскольку судом определено, что жильцам и управляющей компании было известно об имеющихся дефектах еще в 2018 году, суд округа соглашается с выводами судов о пропуске истцом срока исковой давности, с учетом установленного срока обнаружения  недостатков переданного товара, при этом ссылки заявителя кассационной жалобы на более длительные сроки гарантийных обязательств применяемых по обязательствам возникших из договоров долевого участия в строительстве, в рассматриваемом случае не имеют правового значения.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой и апелляционной инстанций с соблюдением требований статьи 71 Кодекса, не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что, разрешая спор, суды полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустили при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 Кодекса, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как оснований, предусмотренных статьей 288 Кодекса, для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 28.06.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2023 по делу № А61-393/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

В.В. Аваряскин

 

Судьи

И.И. Зотова

 

А.В. Садовников