АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-10863/2018

« 23 » декабря 2019г.

Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 декабря 2019 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к обществу с ограниченной ответственности предприятие «КАРАТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Россошь

о взыскании задолженности в сумме 799 135 руб. 30 коп.  

а также исковое заявление общества с ограниченной ответственностью ООО «КАРАТ» к Департаменту имущества области об изменении условий договора аренды земельного участка №4241-16/гз от 18.11.2016, находящегося в собственности Воронежской области, в редакции проекта дополнительного соглашения к договору от 28.01.2019

с участием в деле третьего лица: Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

при участии в заседании:

от Департамента имущества области: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен, 

от общества с ограниченной ответственностью «Карат»: ФИО2  – представителя по доверенности от 10.05.2019 б/н, ФИО3 – директора, приказ №1 от 06.09.2016, паспорт, ФИО4 – представителя по доверенности от 10.05.2019 б/н, паспорт,

от Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж: не явилось, о времени и месте заседания надлежаще извещено,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее по тексту – Департамент имущества области, истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью предприятие «КАРАТ»  (далее по тексту – ООО «КАРАТ», ответчик по делу)  774 410 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.11.2016 № 4241-16/гз за период с 01.01.2018 по 31.03.2018, а также 21 818 руб. 16 коп. пеней  за период с 26.10.2017 по 15.02.2018 с начислением по день фактической  уплаты задолженности,  2 907 руб. 14 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2017 по 15.02.2018, с начислением по день фактической уплаты исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Определением от 01.06.2018 указанные требования приняты Арбитражным судом Воронежской области к производству, делу присвоен номер А14-10863/2018.

Данным определением к участию в деле в качестве третьего лица,  не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж  (далее по тексту – УИЗО АГО г.Воронеж, третье лицо). 

Кроме того, ООО «КАРАТ» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением  об изменении условий договора аренды земельного участка №4241-16/гз от 18.11.2016, находящегося в собственности Воронежской области, в редакции проекта дополнительного соглашения к договору от 28.01.2019.

Определением от 15.04.2019 указанные требования приняты Арбитражным судом Воронежской области к производству, делу присвоен номер А14-6122/2019.

Определением от 25.06.2019 по делу А14-10863/2018 по ходатайству ООО «КАРАТ», поддержанному Департаментом имущества области, указанное дело объединено в одно производство с делом А14-6122/2019, с  присвоением объединенным требованиям номера производства А14-10863/2018 (настоящее дело).

Таким образом, рассмотрению по настоящему делу подлежит сковое заявление Департамента имущества области о взыскании с ООО  «КАРАТ» 774 410 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.11.2016 № 4241-16/гз за период с 01.01.2018 по 31.03.2018, 21 818 руб. 16 коп. пеней  за период с 26.10.2017 по 15.02.2017 с начислением по день фактической  уплаты задолженности,  2 907 руб. 14 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2017 по 15.02.2018, с начислением по день фактической уплаты исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, а также исковое заявление ООО  «КАРАТ» к Департаменту имущества области об изменении условий договора аренды земельного участка №4241-16/гз от 18.11.2016, находящегося в собственности Воронежской области, в редакции проекта дополнительного соглашения к договору от 28.01.2019.

Департамент имущества области и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте заседания  надлежаще извещены.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие Департамента имущества области и третьего лица.

ООО «КАРАТ» возражало против исковых требований Департамента имущества области, поддержало иск об изменении условий договора аренды земельного участка.

В судебном заседании объявлялись перерывы: с 24.10.2019 до 31.10.2019 и с 31.10.2019 до 08.11.2019.

Из материалов дела следует, что 18.11.2016 между Департаментом имущества области (арендодатель) и ООО «КАРАТ» (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона №755 от 03.11.2016 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области №4241-16/гз, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды на 7 лет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0507020:1630, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 877 кв.м., в том числе 220 кв.м. охранные зоны сетей инженерно – технического обеспечения,  с разрешенным использованием – магазин товаров первой необходимости (пункты 1.1., 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.2. договора участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности. 

В соответствии с пунктами 3.1., 3.3. договора размер арендной платы за год составляет 3 097 640 руб. Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона в сумме 1 196 000 руб.засчитывается в счет арендной платы за участок. 

Исходя из пунктов 3.4. - 3.5. договора арендную плату за первый год аренды за вычетом суммы задатка, указанной в пункте 3.3 договора, арендатор обязан перечислить на расчетный счет, указанный в пункте 3.2. настоящего договора, в течение 7 банковских дней с даты его подписания. Арендную плату за второй и последующие годы аренды арендатор обязуется вносить ежеквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.6. договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов.

Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 3.5. настоящего договора, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 3.7. договора). 

Письменное уведомление арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного настоящим договором (пункт 3.8. договора).

Как указал в своем иске Департамент имущества области, в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, от 18.11.2016         №4241-16/гз у ООО «КАРАТ» образовалась задолженность за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в сумме 774 410 руб.

В связи с неуплатой ответчиком арендных платежей в установленные сроки, истец начислил на сумму задолженности пени за период с 26.10.2017 по 15.02.2018 в размере 21 818 руб. 16 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 907 руб. 14 коп. за период с 26.10.2017 по 15.02.2018 и направил в адрес ответчика уведомление-предупреждение от 12.03.2018 №52-17-3560з с предложением в течение 5-ти календарных дней с момента получения уведомления погасить имеющуюся сумму задолженности и пеней.

Уведомление-предупреждение также содержит указание на то, что в случае его неисполнения истец обратится в арбитражный суд за взысканием основного долга, пеней и процентов.

Уведомление-предупреждение с приложением расчета задолженности по арендным платежам, пеням и процентам за пользование чужими денежными средствами направлено по юридическому адресу ООО «КАРАТ», однако оставлено последним без удовлетворения.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы долга послужила основанием для обращения Департаментом  имущества области в суд с настоящим иском.

Обращение Департамента имущества в суд с требованием о взыскании с ООО «КАРАТ» суммы задолженности по арендным платежам, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами, в свою очередь, послужило основанием для обращения ООО «КАРАТ» в суд с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области №4241-16/гз от 18.11.2016.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика  и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит иск Департамента имущества области не подлежащим удовлетворению, иск ООО «КАРАТ» - подлежащим удовлетворению.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пунктов 1,2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Исходя из буквального прочтения положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ для заключения договора аренды требуется передача имущества. 

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 1.2. договора стороны согласовали, что со дня его подписания сторонами он одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 14.12.2016 внесена запись за номером 36-36/028-36/028/019/2016-815/1.

Таким образом, договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, №4241-16/гз от 18.11.2016 является заключенным.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

При этом в соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по  делу.  Лица,  участвующие  в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В   силу   пункта   3.1  статьей  70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование исковых требований ООО «КАРАТ» ссылается на недействительность (ничтожность) договора ввиду невозможности использования земельного участка по целевому назначению.

Как указывает ООО «КАРАТ», после заключения договора аренды  Общество 10.02.2017 обратилось в Управление главного архитектора Администрации городского округа город Воронеж с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в удовлетворении которого ему было отказано ввиду того, что место размещения проектируемого объекта не соответствует градостроительному плану (ответ главы городского округа город Воронеж от 20.02.2017 №7135330).

Содержащийся в аукционной документации градостроительный план земельного участка ни в графической, ни в описательной частях не содержит места размещения объекта строительства.

Также выяснилось, что для целей проектирования и строительства необходимо дополнительно согласовать вопрос с Управлением экологии Администрации городского округа город Воронеж в части вырубки зеленых насаждений.

В декабре 2017 года ООО «КАРАТ» обратился к Департаменту имущества области с запросом, в котором просил разъяснить ситуацию  с препятствиями в получении разрешения на строительство и оказать содействие в решении данной проблемы.

В ответе от 14.02.2018 №52-17-2267з Департамент имущества области  рекомендовал ООО «КАРАТ» обратиться с соответствующим запросом в Управление главного архитектора администрации городского округа город Воронеж.

Таким образом, ООО «КАРАТ» не имело возможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению по не зависящим от него причинам и в силу статьи 328 Гражданского кодекса РФ считает возможным приостановить исполнение встречного обязательства по внесению арендной платы.

С учетом того, что новый градостроительный план земельного участка, отвечающий целям предоставления участка, был получен ООО «КАРАТ» только 21.01.2019, в целях учета баланса взаимных имущественных интересов Общество полагает возможным изменить условия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, №4241-16/гз от 18.11.2016, в части определения момента, с которого подлежит начислению и уплате арендная плата и установить его 21.01.2019.

Соответствующее предложение было вручено Департаменту имущества области 28.01.2019 с приложением дополнительного соглашения к договору, однако, до настоящего момента оставлено Департаментом без ответа.

При этом ООО «КАРАТ» обращает внимание на внесение арендных платежей в сумме 3 468 010 руб.

Возражая против иска ООО «КАРАТ», Департамент имущества области указывает на то, что поскольку градостроительный план спорного земельного участка был опубликован в извещении о проведении торгов, до тех пор пока торги не будут признаны недействительными, нет оснований признавать заключенный по их результатам договор недействительным.

Департамент имущества области также полагает, что отказ Администрации города в выдаче Обществу разрешения на строительство в связи с несоответствием места размещения проектируемого объекта градостроительному плану, не подтверждает факт невозможности использования земельного участка, поскольку в обоснование отказа указаны и иные недочеты заявления ООО «КАРАТ».

Кроме того Департамент имущества области указывает на то, что не отвечает за содержание градостроительного плана, поскольку не является органом, уполномоченным на его  выдачу и считает, что ООО «КАРАТ» имело прав оспорить содержащийся в аукционной документации градостроительный план.

Довод ООО «КАРАТ» о недостатках полученного в аренду имущества, по мнению Департамента, нельзя признать существенным нарушением договора аренды, поскольку о данном недостатке Обществу было известно в момент заключения договора (градостроительный план с «нулевым пятном застройки» был опубликован в составе аукционной документации).

При этом Департамент имущества области считает, что возможность применения положений статьи 612 Гражданского кодекса РФ присутствует в рамках рассмотрения спора о взыскании  арендной платы, должна рассматриваться в рамках взаимозачета встречных обязательств и не влечет обязанность сторон по внесению соответствующих изменений в условий договора аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ  (пункт 1) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ).

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ).

В частности, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).

В силу совокупности указанных правовых норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно.

Из разъяснений пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4). 

Из приведенных положений статьи 620 Гражданского кодекса РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016        №305-ЭС15-15053, постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2019 по делу №А40-203925/2018, постановление  Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.11.2018 по делу №А11-13250/2017, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.06.2017 по делу                    №А46-15599/2015 и др.).

Согласно информационному сообщению №2016-94 от 27.09.2016, размещенному на сайте организатора торгов в сети Интернет (сайт: www.fgivo.ru), а также опубликованному в газете «Воронежский курьер» №39 (3749) за 27.09 – 03.10.2016 о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области (лот №1) земельный участок свободен от застройки  и предназначен для размещения на нем объекта капитального строительства - «магазин товаров первой необходимости».

По условиям рассматриваемого договора земельный участок предоставлялся в аренду для строительства магазина товаров первой необходимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Применительно к рассматриваемому спору и статье 51 Градостроительного кодекса РФ, целевое освоение арендованного земельного участка не может быть реализовано в отрыве от исполнения арендатором обязанности по получению разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

ООО «КАРАТ» длительное время не имело возможности получить разрешение на строительство.

Согласно ответу главы городского округа город Воронеж от 20.02.2017 №7135330 ООО «КАРАТ» отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку представленная Обществом проектная документация не соответствует Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе проектной документации и требованиях к ее содержанию»:

1) в пояснительной записке отсутствуют технические условия, предусмотренные частью 4 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ и иными нормативными правовыми актами, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования;

2) не представлен раздел «Схема планировочной организации земельного участка;

3) не выполнены требования градостроительного плана земельного участка:

       - строительство магазина первой необходимости предполагается за местом допустимого размещения зданий, строений;

       - земельный участок расположен в пределах приаэродромных территорий аэродромов Воронеж (Балтимор), Воронеж (Чертовицкое) и в районе аэродрома Воронеж (Балтимор), в связи с чем необходимо соблюдение требований, установленных воздушным законодательством РФ, для чего необходимо получить согласование вышеуказанных аэродромов.

Кроме того, в ответе указано, что в соответствии с Правилами землепользования  и застройки городского округа город Воронеж (Утверждены решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II) предоставленный ООО «КАРАТ» земельный участок расположен в территориальной зоне О2 (Зона обслуживания местного значения). В соответствии с архитектурно-строительными требованиями к данной зоне строительство, реконструкция объектов капитального строительства должны осуществляться в соответствии с решением о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, выданным уполномоченным структурным подразделением Администрации городского округа город Воронеж, осуществляющим функции в области градостроительной и архитектурной деятельности на территории городского округа город Воронеж. Такое решение не представлено.   

Получив данный отказ ООО «КАРАТ» обратилось к специалистам, после чего Обществу стало понятно, что площадь и конфигурация земельного участка не позволяют разместить на нем заявленный объект капитального строительства так, чтобы место размещения объекта соответствовало параметрам и не нарушало требования действующих Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического   присоединения)   объектов   капитального   строительства   к  сетям 

инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, градостроительный план земельного участка является документом, содержащим все необходимые и достаточные для осуществления архитектурно-строительного проектирования сведения о земельном участке. В силу прямого указания закона градостроительный план должен соответствовать документам территориального планирования.

Из материалов дела следует, что содержащийся в аукционной документации градостроительный план земельного участка ни в графической, ни в описательной частях не содержит места размещения объекта строительства.

В соответствии с градостроительным планомземельного участка №RU 36302000-0000000000007136 (утвержден приказом заместителя главы Администрации городского округа город Воронеж по градостроительству от 15.07.2016 №493), в соответствии с которым место допустимого размещения зданий, строений, сооружений не может быть указано с учетом действующих нормативов градостроительного проектирования и градостроительных регламентов: решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (зона Щ2 – «Зона обслуживания местного значения»).

В ходе судебного разбирательства Департамент имущества области подтвердил, что данный градостроительный план содержит «нулевое пятно застройки».

В силу данного обстоятельства невозможно:

- получить технически условия на подключение к инженерным сетям;

- оформить схему планировочной организации земельного участка;

- согласовать архитектурно - градостроительный облик.

Таким образом, исполнение иных отраженных в отказе главы городского округа город Воронеж от 20.02.2017 №7135330 в выдаче разрешения на строительство недочетов, при отсутствии надлежащего градостроительного плана спорного земельного участка, в любом случае не могло  привести к получению разрешения на строительство, в силу чего соответствующий довод Департамента имущества области судом не принимается за несостоятельностью.

Довод Департамента имущества области об открытости аукционной документации и возможности оспаривания содержащегося в ней градостроительного плана спорного земельного участка судом не принимается, поскольку ООО «КАРАТ» не является специалистом в области оформления соответствующей документации и установило    неправильное   составление   градостроительного    плана    только    после 

получения отказа в выдаче разрешения на строительства.

Поскольку аукцион в отношении права аренды спорного земельного участка был организован на основании приказа уполномоченного органа - Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 16.09.2016 №1477 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, расположенного по адресу: 

<

...>», контроль за подготовкой надлежащего комплекта документации в отношении этого участка лежал на Департаменте имущества области, в связи с чем довод Департамента о том, что он не отвечает за содержание градостроительного плана, поскольку не является органом, уполномоченным на его  выдачу, судом не принимается.

Из совокупности изложенного следует, что Департаментом имущества области для участия в аукционе был предложен земельный участок под строительство, документы в отношении которого не позволяли осуществлять такое строительство, ввиду чего следует признать, что обязанность по встречному предоставлению спорного земельного участка арендодателем должным образом не исполнена.

В целях урегулирования спора между истцом и ответчиком проводились переговоры с участием руководителей и специалистов профильных учреждений и органов муниципальной и государственной власти, в результате которых приказом заместителя главы администрации городского округа город Воронеж по градостроительству №2 от 21.01.2019 градостроительный план №RU 36302000-0000000000007136 признан утратившим силу в связи с утверждением нового градостроительного плана №RU 36302000-0000000000010780 от 21.01.2019, который удовлетворяет цели и возможности получения ООО «КАРАТ» разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке при повторном обращении. 

Как уже указывалось ранее, новый градостроительный план земельного участка, отвечающий целям предоставления участка, был получен ООО «КАРАТ» только 21.01.2019.

Таким образом, ООО «КАРАТ» с момента заключения договора – 18.11.2016 и, как минимум, до 21.01.2019 не имело возможности использовать спорный земельный участок по целевому назначению в соответствии с условиями договора по не зависящим от него причинам.

Довод Департамента имущества области о том, что отсутствие разрешения на строительство не препятствовало ООО «КАРАТ» использовать земельный участок в соответствии   с   договором   аренды,   судом не принимается, поскольку противоречит 

положениям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо представления. Он теряет право на получение арендной платы (пункты 8,10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При таких обстоятельствах у Департамента имущества области отсутствует право требовать от ООО «КАРАТ» арендные платежи за вышеуказанный период.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Изменение договора, которое просит произвести ООО «КАРАТ» не касается ни условий, имеющих существенное значение для определения цены на торгах, ни порядка определения годовой арендной платы, ни ее размера.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данное требование закона ООО «КАРАТ» соблюдено.

ООО «КАРАТ» просит суд дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области №4241-16/гз от 18.11.2016,   изменить   его   пункт   3.1.,   начиная   со   второго абзаца изложив его в 

следующей редакции: 

«На период с 18.11.2016 до 21.01.2019 в порядке пункта 2 статьи 238 Гражданского кодекса РФ сторонами устанавливается приостановление исполнения взаимных встречных обязательств в связи с невозможностью использования арендатором земельного участка по объективным причинам.

Все произведенные арендатором по настоящему договору платежи на общую сумму 3 468 010 руб. подлежат зачету арендодателем в счет арендной платы за будущие периоды, начиная с 21.01.2019».

Поскольку пользование спорным земельным участком по целевому назначению, предусмотренному договором аренды, стало возможным только после 21.01.2019, суд считает требования ООО «КАРАТ» подлежащими удовлетворению. Аналогичная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 по делу №А56-135598/2018, оставленном без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019.

Некорректность формулировки требований не может являться основанием для отказа в их удовлетворении.

С учетом выводов суда относительно даты, с которой ООО «КАРАТ» получило возможность использовать спорный земельный участок по целевому назначению, предусмотренному договором аренды, суммы задатка (1 196 000 руб.) и внесенных арендатором платежей (2 272 010 руб.) и заявленного Департаментом имущества области периода взыскания, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам и пеней следует отказать.

В силу части статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом положений статьи 110 АПК РФ, положений статьи 333.37 Налогового кодекса РФ и результатов рассмотрения дела,  расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 руб. относятся на Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области и подлежат взысканию с него в пользу истца.

При этом судом учтено, что после прекращения отношений истца с государством по поводу уплаты государственной пошлины и рассмотрения судом дела, возникают отношения между сторонами судебного спора (истцом и ответчиком) по поводу   возмещения   судебных   расходов,   в состав которых законодателем включена 

уплаченная сумма государственной пошлины.

Взыскивая с ответчика  уплаченную   истцом   в   бюджет    государственную пошлину, суд возлагает на ответчика обязанность не по уплате государственной пошлины  в  бюджет,  а  по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

Законодательством  не предусмотрено     освобождение   государственных   и муниципальных  органов  от  возмещения  судебных  расходов  в  случае,  если решение принято   не   в   их   пользу.   Напротив,   в   части  1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо   от    того,   является   ли   проигравшей    стороной   государственный   или 

муниципальный орган. 

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области отказать.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КАРАТ» удовлетворить.

Внести изменения в пункт 3.1. договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, №4241-16/гз от 18.11.2016, изложив его в следующей редакции: 

«Размер ежегодной арендной платы за участок составляет 3 097 640 руб. (три миллиона девяносто семь тысяч шестьсот сорок) рублей 00 копеек (далее – арендная плата).

Арендная плата подлежит начислению с 21.01.2019.

Произведенные арендатором по договору платежи на общую сумму          3 468 010 рублей подлежат зачету в счет арендной платы за будущие периоды, начиная с 21.01.2019».

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (г.Воронеж, зарегистрирован Администрацией Воронежской области 28.02.2002 за номером 231, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России по крупнейшим налогоплательщикам по Воронежской области 05.12.2002 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «КАРАТ» (г.Россошь Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России №12 по  Воронежской области 06.09.2016 за ОГРН 

<

***>,  ИНН  

<

***>)             6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                         М.С.Есакова