ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-23794/2016

г. Самара

03 октября 2019 г.

Резолютивная часть постановления оглашена 26 сентября 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2019 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Мальцева Н.А.,

судей Селиверстовой Н.А., Серовой Е.А.,

            при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 сентября 2019 года в помещении суда, в зале № 2, 

апелляционную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества «Фиа-Банк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на определение Арбитражного суда Самарской области от 29 июля 2019 года (судья Артемьева Ю.Н.), вынесенное по заявлению ФИО2 о признании права собственности в рамках дела №А55-23794/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН 

<

***>,

с участием:   

от конкурсного управляющего ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» - ФИО3, по доверенности от 22.07.2019,

от ФИО2 - ФИО4, по доверенности 19.04.2019,

установил:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО5.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» утвержден ФИО6.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просил:

1) Признать право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1374, площадью 280 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного типа, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, участок № 28/3 и на жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2528, общей площадью 137,6 кв.м, наименование - жилой блок блокированного дома, количество этажей - 2, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, дом № 28/3;

2) Исключить из реестра требований о передаче жилых помещений ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» требование ФИО7 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 137,6 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1374 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», ул. Северная, участок № 28/3;

3) Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1374 с местоположением: установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, участок № 28/3 и жилой дом с кадастровым номером 63:32:1202003:2528, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, дом № 28/3;

4) Признать отсутствующим обременение/ограничение от 27.05.2015 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1374, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, участок № 28/3.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.07.2019 заявление ФИО2 о признания права собственности удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий акционерного общества «Фиа-Банк» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления ФИО2

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 апелляционная жалоба оставлена без движения, определением суда от 27.08.2019 апелляционная жалоба принята к производству с назначением судебного заседания на 26.09.2019.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что материалами дела не установлено, что жилой дом, право собственности на который просит признать ФИО7, состоит из трех и более блоков, что приравняло его в своем статусе к многоквартирным домам, и спорный земельный участок является предметом залога по договору об ипотеке от 14.04.2015 № 24686/5, заключенному между Банком и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», непогашенная задолженность последнего перед банком составляет 7 504 773, 23 рублей.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника, представитель ФИО2 возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзывах, просили определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом (путем направления почтовых извещений и размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ), в связи с чем суд вправе рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

От ФНС России поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит апелляционную жалобу удовлетворить, определение суда первой инстанции - отменить.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.12.2014 между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка № С28-3, согласно условиям которого Стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная № 28/3.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1374, площадью 280 кв.м., с местоположением: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, участок №28/3, и жилой дом - жилой блок блокированного дома количество этажей 2, общей площадью 139,5 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Северная, 28/3.

В соответствии с дополнительным соглашением №1 от 20.06.2015 к предварительному договору от 30.12.2014 №С28-3, недвижимое имущество приобретается Покупателем за счет личных денежных средств в размере 4 730 000 руб.

Согласно дополнительному соглашению №2 от 24.03.2016 к предварительному договору от 30.12.2014 № С28-3 стоимость земельного участка Сторонами определена в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, а жилого дома - в размере 4 597 000 (Четыре миллиона пятьсот девяносто семь тысяч) рублей (всего - 4 697 000 руб.).

Согласно п.2.11 предварительного договора Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств.

С целью исполнения условий договора, в счет приобретения законченного строительством жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, ФИО2 перечислил на расчетный счет ООО «ИК «Недвижимость» 4 580 000,00 (четыре миллиона пятьсот восемьдесят тысяч) рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

На момент рассмотрения настоящего заявления обязанность Покупателя по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

В соответствии со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости, жилой блок блокированного дома с кадастровым номером 63:32:1202003:2528 введен в эксплуатацию по завершении строительства в 2015 году, кадастровый номер присвоен 08.07.2016.

14.01.2016 в связи с частичной готовностью указанного жилого дома, Сторонами подписан акт предварительного приема-передачи жилого блокированного дома, согласно которого ФИО2 получил от Продавца на праве владения, пользования и распоряжения дом, расположенный по адресу Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Северная, дом 28/3 фактически став его собственником.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно определил, что возводимый объект является жилым домом блокированного типа, что соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

В Определении № 78-КГ16-13 от 10.05.2016 Верховный Суд Российской Федерации указал, что действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федераций» № 214-Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта Недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу вышеизложенной правовой позиции суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отношения между   кредитором и должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве.

Положением пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве определено, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;

2) подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13).

Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции ошибочно применены положения Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ, опровергаются вышеизложенным. 

ФИО2 соблюдены условия, необходимые для признания за ним права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора: имеется разрешение на ввод в эксплуатацию в 2015 году, жилое помещение передано ему по акту приема-передачи 14.01.2016.

При этом, несмотря на то, что предварительный договор заключен сторонами 30.12.2014, из выписки ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1374 установлено обременение (ограничение) прав в виде ипотеки от 27.05.2015 № 63-63/032-63/032/500/2015-8437/1 в пользу АО «Фиа-Банк».

Спорный земельный участок передан застройщиком в залог банку в обеспечение договора от 14.04.2015, заключенного после получения Должником от Кредитора денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

П. 8.1 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Так, доводы заявителя жалобы, касающиеся залога земельного участка, подлежат отклонению в силу вышеизложенного.

Также судом первой инстанции правомерно отмечено, что определением Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2017 удовлетворены требования ФИО2 о включении в реестр передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 137,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1374 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», ул. Северная, 28/3.

Ввиду признания за ФИО7 права собственности на указанное выше имущество суд первой инстанции также правомерно исключил имущество из конкурсной массы должника, а также из реестра требований о передаче жилых помещений требование ФИО7 о передаче жилого помещения.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что апелляционная жалоба содержит доводы, не опровергающие выводы суда первой инстанции, доводы жалобы направлены на их переоценку с целью установления иных обстоятельств, которые опровергаются материалами дела.

Таким образом, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

При таких обстоятельствах  апелляционную жалобу необходимо оставить без удовлетворения, а определение суда первой инстанции - без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд             

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 29 июля 2019 года по делу №А55-23794/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                 Н.А. Мальцев

Судьи                 Н.А. Селиверстова

                                                                                                                Е.А. Серова