СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                              Дело № А27-3924/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Полосина А.Л.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (№ 07АП-12250/2018) на решение от 09.11.2018 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-3924/2018  по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск, Томская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Базис», г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 228 545 руб. 46 коп,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее - истец, Департамент) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости Базис» (далее - ответчик, ООО «АН Базис») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 23.10.2015 по 31.12.2017 в размере 73 742,07 руб., пени в размере 130 572,47 руб. за период с 16.11.2015 по 17.02.2018 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 09.11.2018 (резолютивная часть объявлена 08.11.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь, в том числе на то, что поскольку объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровой стоимостью 70:21:0200010:145, а с 23.10.2015 он находится в собственности ООО «АН Базис», вне зависимости от того, у кого именно ООО «АН Базис» приобретало объект недвижимости, оно стало стороной по договору аренды земельного участка в силу ст. 552 ГК РФ; тот факт, что вышеуказанный объект недвижимости располагается на земельном участке, подтверждается и действиями самого ответчика, который вносил денежные средства, в счет погашения задолженности за пользование земельным участком; необоснованными являются доводы суда относительно применимого решения Думы Города Томска для взыскания задолженности за пользование земельным участком; поскольку в силу ст. 552 ГК РФ ООО «АН Базис» приобрело права и обязанности по договору аренды, к нему подлежат применению положения решения Думы Города Томска № 965 от 19.08.2008.

Судом отказано в приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от ООО «АН Базис», поскольку доказательств его заблаговременного направления в адрес истца не представлено.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодатель) и ОАО «Томсктелеком» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ТО-21-7774 сроком действия с 01.03.1997 по 01.03.1998 (далее- договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок в Кировском районе, по адресу ул. Тверская, 77 в границах, указанных на прилагаемом плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора, общей площадью 560 кв.м., в том числе облагаемой арендной платой 289,6 кв.м., без выдела в натуре 289,6 кв.м., зона градостроительной ценности – третья.

Участок предоставляется для эксплуатации помещения АТС пристройке к 9 этажному жилому дому в соответствии с договором аренды №16/97 от 06.05.97 с Комитетом по госимуществу г. Томск (пункт 1.2 договора аренды). 

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено совместное пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 2.1 договора установлена исходная ставка арендной платы за землю за полный год на момент заключения договора и ровняется унифицированной ставке арендной платы за землю соответствующей зоны и категории землепользователей и за один кв.м. составляет 4500 руб.

Плата за землю производится с момента заключения договора и вносится равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 2.3 договора аренды).

При неуплате платежей за пользование землей в установленные договором сроки на сумму недоимки начисляется пеня в размере 0,3% от установленной суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 6.5 договора аренды).

Действие договора аренды продлено сторонами на 5 лет до 01.01.2003 на основании договора аренды №Б-5-57 от 18.02.98.

Дополнительным соглашением №1 к договору аренды от 05.03.2001 определена зона градостроительной ценности -3 (три), ставка арендной платы применяется в соответствии с зоной градостроительной ценности, с ежегодным уточнением 20,4 руб. м.кв. – предприятия связи.

Соглашением №2 о внесении изменений в договор аренды от 05.02.2007 наименование арендатора - ОАО «Томсктелеком» изменено на ОАО «Сибирьтелеком».

Пункты 2.1 и 2.2. изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы ежегодно определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной уполномоченным органом, для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка и указывается в расчете, составленном управлением земельных отношений департамента недвижимости администрации города Томска при заключении настоящего договора, являющегося его неотъемлемой частью. Ставка арендной платы за земельный участок на 2007 год - 152,20 руб. за 1 кв.м. в год.

Спорное помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 приобретено в собственность ООО «АН Базис» 23.10.2015 у ООО «Инвестиционная финансовая компания Базис».

ООО «Инвестиционная финансовая компания Базис» приобрело указанное помещение по договору купли-продажи от 19.12.2012 у ООО «Сиббазистрой».

В свою очередь ООО «Сиббазистрой» приобрело помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (помещения в здании), находящегося в собственности Российской Федерации.

Указанные сведения подтверждаются выпиской из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 19.02.2018  №70/000/004/2018-4855.

Полагая, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка №ТО-21-7774 и ООО «АН Базис» не уплачена арендная плата за период с 23.10.2015 по 31.12.2017, Департамент направил в адрес ответчика соответствующую претензию с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка №ТО-21-7774 от 01.03.1997, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Как указывает истец, между сторонами имеются договорные отношения относительно использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:145 в спорный период.

В силу пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в редакции, действующей в спорный период). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. 

Между тем, как установлено судом и следует из материалов дела, объект недвижимости –помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 не принадлежал на праве собственности арендатору земельного участка, указанного в договоре аренды ТО-21-7774 (АО «Томсктелеком», ОАО «Сибирьтелеком»).

Указанное лицо пользовалось объектом недвижимости – зданием на праве аренды. 

Поскольку объект недвижимости помещение с кадастровым номером 70:21:0200010:5975 приобретен путем отчуждения из государственной собственности (Российской Федерации), а не у лиц, арендующих земельный участок, ответчик не мог приобрести право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования, на праве аренды.

Кроме того, как следует из материалов дела согласно договору купли-продажи №65 недвижимого имущества от 08.10.2012 в п.1.6. указано на то, что права на земельный участок, на котором располагаются нежилые помещения, указанные в п.1.1 настоящего договора не оформлены.

Также, как  следует из материалов дела предметом договора аренды ТО-21-7774 является земельный участок, расположенный по адресу Тверская, 77, общая площадь 560 кв.м., облагаемая арендной платой 289, 6 кв.м. В то время как помещение ответчика имеет адрес Тверская, 77а.

Таким образом, квалификация Департамента сложившихся между сторонами отношений как возникших вследствие неисполнения обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка, является ошибочной. Надлежащих доказательств иного не представлено. 

Однако, в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Соответственно, поскольку отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка не освобождает последнего от внесения платы за его использование, суд первой инстанции правомерно указал на обязанность ответчика уплатить сумму неосновательного обогащения, возникшего вследствие использования спорного земельного участка, в размере арендной платы, обычно взимаемой за пользование аналогичными земельными участками.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком не отрицается наличие обязанности по внесению платы в период с 23.10.2015 по 31.12.2017 за пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Судом установлено и не опровергнуто сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:145 относится к категории публичных земель.

Следовательно, стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

В спорный период расчет арендной платы за земельный участок, в отсутствии ранее заключенного с ответчиком договора аренды, должен производится в соответствии с Решением Думы города Томска от 05.07.2011 №172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» от кадастровой стоимости земельных участков», Решением Думы города Томска от 05.07.2011 №171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» и Постановлением Администрации города Томска от 26.11.2014 №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск».

Таким образом, арендная плата за период с 23.10.2015 по 31.12.2017, с учетом приходящейся на ответчика доли земельного участка пропорционально площади помещения в здании, составит 24230,92 руб.

Учитывая, что ответчиком в материалы дела представлено платежным поручение №222 от 29.08.2018 на сумму 24230,92 руб., подтверждающее  оплаты за использование соответствующей части земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200010:145, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для ее взыскания. 

Истец также просил взыскать с ответчика пени в размере 130 572,47 руб. за период с 16.11.2015 по 17.02.2018.

Вместе с тем, учитывая, что суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, основания для взыскания с ответчика пени по незаключенному договору отсутствуют, а  требование о взыскании таких процентов на сумму неосновательного обогащения Департаментом не заявлялось, несмотря на предложения суда уточнить требования, истец настаивал на взыскании договорной пени, в связи с чем суд первой инстанции  также правомерно отказал в удовлетворении иска в данной части. При этом суд обоснованно указал на то, что истец не лишен возможности на обращение в суд с иском  о взыскании процентов.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены/изменения решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены/изменения решения не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.11.2018 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-3924/2018   оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

        Председательствующий                                                                        О.Ю. Киреева 

        Судьи                                                                                                       А.Л. Полосин

                                                                                                                         ФИО1