АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-21594/2021

г. Иркутск

11 марта 2022 года

Резолютивная часть определения объявлена 3 марта 2022 года. Полный текст определения изготовлен 11 марта 2022 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 666683, 

<

...>)

к акционерному обществу «Почта России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 131000, 

<

...>),

ФИО2,

 третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Ровесник», общество с ограниченной ответственностью «Доминион», 

об обязании заключить договор аренды,

при участии:

от ответчика – представитель ФИО11 по доверенности от 03.10.2019, паспорт, диплом,

установил:

Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска (далее – Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Почта России» об обязании заключить договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 38:32:020401:20431, расположенного по адресу: 

<

...> на условиях, указанных в договоре.

Определением суда от 21.12.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2, а также приняты уточнения заявленных истцом требований об обязании ФИО2, АО «Почта России» заключить договор аренды земельного участка, с кадастровым номером 38:32:020401:20431, расположенного по адресу: 

<

...> на условиях, указанных в договоре.

Кроме того, этим же определением Арбитражного суда Иркутской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Ровесник», общество с ограниченной ответственностью «Доминион».

Истец в судебное заседание своего представителя не направил.

Ответчик – АО «Почта России» - в представленных отзыве и дополнениях к отзыву требования истца оспорил, указав на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора, на неверность расчета размера арендной платы в отношении АО «Почта России», а также на иные разногласия относительно условий заключаемого договора аренды земельного участка. 

Ответчик – ФИО2, третьи лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, отзывов на иск не направили, заявлений, ходатайств не представили.

Поскольку неявка ответчика (ФИО2) и третьих лиц в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

В письме от 30.12.2021 № 02-2-04/0030955 Межрайонная ИФНС России № 17 по Иркутской области указала, что согласно сведениям ЕГРИП ФИО2 не является индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства.

Вместе с тем, определением судьи Усть-Илимского городского суда Иркутской области Куреновой А.В. от 26.10.2021 возвращено исковое заявление Департамента к ФИО2 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в связи с неподсудностью Усть-Илимскому городскому суду Иркутской области, суд разъяснил истцу право на обращение в Арбитражный суд Иркутской области.

В силу части 6 статьи 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело, направленное из одного арбитражного суда в другой арбитражный суд или из арбитражного суда в суд общей юрисдикции, должно быть принято к рассмотрению судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются.

В обоснование иска истец указал следующие обстоятельства.

На территории муниципального образования город Усть-Илимск расположен земельный участок с кадастровым номером 38:32:020401:20431, площадью 3439 кв.м.; указанный земельный участок является земельным участком государственная собственность на который не разграничена.

В границах вышеуказанного земельного участка расположен объект недвижимости - нежилое здание, адрес: 

<

...>. Собственниками помещений в указанном нежилом здании являются: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО «Ровесник», ФИО2, ООО «Доминион», АО «Почта России», ФИО10.

При этом право пользования земельным участком в целях эксплуатации нежилого здания не оформлено.

03.06.2021 в Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска (далее — Департамент) обратилась ФИО3 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 38:32:020401:20431, для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу; 

<

...>.

Департаментом во исполнение требований пункта 6 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) подготовлен проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор), подписанный ФИО3, ФИО4 02.08.2021.

09.09.2021 в адрес всех остальных собственников нежилых помещений, входящих в состав нежилого здания направлено уведомление с приложением договора о необходимости в срок до 01.10.2021 подписать договор, либо представить в Департамент протокол разногласий.

Однако по истечении 30-тидневного срока со дня направления договора подписанный договор в адрес Департамента от АО «Почта России», ФИО2 не был направлен (статья 39.20 ЗК РФ).

В адрес Департамента от АО «Почта России» поступило письмо от 06.10.2021  № ф38-15/2707, в котором ответчик просил разъяснить основания для заключения договора аренды.

Ответ с разъяснениями оформлен истцом письмом от 12.10.2021 № 01-15/4464.

В адрес истца 06.12.2021 поступил протокол разногласий от ответчика АО «Почта России».

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском о понуждении ответчиков к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит требование понуждении к заключению договора подлежащим удовлетворению, в связи со следующим.

Согласно статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации  к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 1, 2, 4 ст. 3.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, любой           из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них. не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 статьи 39.20 указанного кодекса, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию; договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Оспаривая иск, АО «Почта России» указало, что в договоре в качестве подписанта со стороны АО «Почта России» указан генеральный директор, находящийся в Москве, тогда как подписантом должен быть указан директор УФСП Иркутской области ФИО12; в договоре неверно указана дата его заключения.

Данные доводы судом отклонены как не относящиеся к спору непосредственно по условиям договора: договор может быть подписан со стороны ответчика представителем по доверенности, а дата заключения договора при понуждении к его заключению судом регулируется законодательно.

Так, в силу пункта 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Довод ответчика о несоблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора судом отклонен, поскольку проект договора аренды был направлен в адрес отделения почтовой связи, расположенного в помещении на спорном земельном участке, 13.09.2021, при этом тридцатидневный срок отчитывается со дня направления проекта договора аренды земельного участка, а не со дня его получения. Факт получения проекта договора ответчиком не отрицается, и, более того, процессуальное поведение ответчика свидетельствует об отсутствии возможности урегулирования спора в досудебном порядке, что нивелирует саму суть такого порядка.

Наличие в договоре аренды пунктов 3.4., 4.2. не противоречит законодательству Российской Федерации, другим условиям договора аренды.

Отсутствие в договоре аренды информации, на кого возлагаются расходы по регистрации договора аренды, не является существенным нарушением в связи с тем, что статьей 19 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена обязанность органов местного самоуправления представлять заявление и прилагаемые к нему документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Ответчиком также оспорен размер арендной платы, указанный в договоре, представлен свой контррасчет размера арендной платы.

Из пункта 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Как следует из положений, закрепленных в статье 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

Расчет арендной платы в договоре аренды Департаментом произведен в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015г. № 601-пп «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», решением Городской Думы города Усть-Илимска от 27.10.2010г. № 18/101 «О Порядке управления и распоряжения земельными участками на территории муниципального образования город Усть-Илимск», с учетом особенностей, закрепленных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости нежилое помещение общей площадью 347,5кв.м., с кадастровым номером 38:32:020401:15213, расположенное по адресу: 

<

...>, н.п. 11 является собственностью АО «Почта России» (запись о государственной регистрации права 38:32:020401:15213-38/330/2019-12 от 31.10.2019г.).

Таким образом, с учетом занимаемой площади нежилого помещения, площадь земельного участка составила 223,19 кв.м. (22319/343900 доли в праве). Расчет арендной платы, произведенный истцом, судом признан верным.

В обоснование представленного расчета арендной платы ответчик АО «Почта России» применяет подпункт 4 пункта 5 статьи 39.7, пункт 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые определяют размер арендной платы в случае если помещения в здании, сооружении, расположенные на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.

Однако применение данных норм закона в настоящем случае невозможно в связи с тем, что помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, принадлежат третьим лицам на праве собственности.

Кроме этого, при расчете арендной платы ответчик неверно определил суммарную площадь всех помещений в здании (определил доли в праве общей собственности), таким образом, расчет арендной платы, представленный ответчиком, является неверным.

Пунктом 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Перечисленные правовые нормы, содержащиеся в земельном законодательстве, говорят о том, что заключение договора аренды на условиях множественности лиц на стороне арендатора возможно только в отношении неделимых земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким лицам.

При этом такой неделимый земельный участок может быть предоставлен в аренду по инициативе любого из правообладателей, что, в свою очередь, возлагает на остальных собственников обязанность присоединиться к договору аренды, к исполнению которой они могут быть понуждены в судебном порядке (пункты 6, 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Следовательно, подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:32:020401:20431, площадью 3439 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, является обязательным для всех собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, находящемся на неделимом земельном участке, в том числе и для АО «Почта России», и для ФИО2.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требования Департамента об обязании АО «Почта России» и ФИО2 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:32:020401:20431 на условиях, указанных в проекте договора аренды земельного участка, направленном Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска с уведомлением от 09.09.2021, исх. № 01/15-3501.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере по 3 000 руб. с каждого.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать акционерное общество «Почта России» и ФИО2 заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 38:32:020401:20431 на условиях, указанных в проекте договора аренды земельного участка, направленном Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска с уведомлением от 09.09.2021, исх. № 01/15-3501.

Взыскать с акционерного общества «Почта России» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

 

Судья                                                                                                    Е.В. Рукавишникова