ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                       Дело № А61-4600/2020

25.05.2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.05.2022.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Годило Н.Н., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании представителя Прокурора Республики Северная Осетия-Алания – ФИО2, в других лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, в режиме веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Безопасность - Санкт-Петербург» на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.03.2022 по делу № А61-4600/2020,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в защиту  интересов муниципального образования городского округа «Город Владикавказ» и неопределенного круга лиц с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Безопасность-Санкт-Петербург» (далее – ООО «Безопасность-Санкт-Петербург», общество), Управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа (далее – УМИЗР), Управлению архитектуры и градостроительства г. Владикавказа, в котором просил (с учетом уточнения):

признать недействительным (ничтожным) договор от 25.05.2020 № 26-20 аренды земельного участка, площадью 0,5221 га, с кадастровым номером 15:09:0040903:401, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Администрацией местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация) и ООО «Безопасность - Санкт-Петербург»;

          признать недействительным (ничтожным) договор от 25.05.2020 № 25-20 аренды земельного участка, с кадастровым номером 15:09:0040901:722, площадью 0,1606 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Администрацией местного самоуправления г. Владикавказа и ООО «Безопасность - Санкт-Петербург»;

          признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.07.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040901:722, заключенного между ООО «Безопасность - Санкт-Петербург» и ООО «Меркурий»;

          истребовать из незаконного владения ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» в пользу МО г. Владикавказа в лице УМИЗР АМС г. Владикавказа земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040903:401, площадью О, 5221 га, расположенный по адресу: 

<

...>;

         истребовать из незаконного владения ООО «Меркурий» в пользу МО г. Владикавказ в лице УМИЗР земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040901:722, площадью 0,1606 га, расположенный по адресу: 

<

...>;

          прекратить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО «Безопасность - Санкт-Петербург» на торгово-офисное здание с кадастровым номером 15:09:0040901:908, площадью 4,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (район рынка «Викалина»);

          обязать ООО «Безопасность - Санкт-Петербург» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок, с кадастровым номером 15:09:0040903:401, площадью 0,5221 га (

<

...>) путем сноса торгово-офисного здания, площадью 4,1 кв. м., с кадастровым номером 15:09:0040903:499, расположенного по адресу: 

<

...> (район рынка «Викалина»;

           в случае неисполнения ООО «Безопасность - Санкт-Петербург» обязанностей по сносу объекта самовольного строения - торгово-офисного здания, площадью 4,1 кв. м., с кадастровым номером 15:09:0040903:499 (

<

...> (район рынка «Викалина»), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040903:401, площадью 0,5221 га (

<

...>) предоставить право администрации осуществить снос объекта самовольного строения с отнесением расходов на ООО «Безопасность - Санкт-Петербург»;

          обязать ООО «Меркурий» в течение 30 дней после вступления решения в закону силу освободить земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040901:722, площадью 0,1606 га, расположенный по адресу: 

<

...> путем сноса незавершенного строительством объекта капитального строительства, площадью более 800 кв. м.

            В случае неисполнения ООО «Меркурий» обязанностей по сносу объекта самовольного строения, площадью более 800 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040901:722, площадью 0,1606 га (

<

...>) предоставить право администрации осуществить снос объекта самовольного строения с отнесением расходов на ООО «Меркурий» (с учетом уточненных требований).       

              К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее –Управление Росреестра по РСО-Алания).

Также судом к участию в деле в качестве лица, действующего в интересах муниципального образования, как материально-правового истца, привлечена администрация, а в качестве соответчика - ООО «Меркурий»

Решением суда от 05.03.2022 исковые удовлетворены частично. Признаны недействительными (ничтожным) договоры аренды земельных участков от 25.05.2020 № 26-20 и от 25.05.2020 № 25-20. Признано недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.07.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040901:722. Из незаконного владения ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» в пользу УМИЗР  истребованы земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0040903:401 и 15:09:0040901:722. Суд обязал ООО «Безопасность - Санкт-Петербург» в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки. В случае неисполнения обязанностей по сносу объектов самовольного строения суд предоставил право администрации осуществить снос объектов самовольного строения с отнесением расходов на ООО  «Безопасность - Санкт-Петербург». Принят отказа от иска в части прекращения  государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности ООО  «Безопасность - Санкт-Петербург» на торгово-офисное здание с кадастровым номером 15:09:0040901:908, производство по делу в указанной части прекращено. В иске к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации местного самоуправления г.Владикавказ отказано.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований. Апеллянт ссылается на то, что в силу пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) администрация, на основании поданных обществом заявлений, до истечения срока  действия ранее заключенных договоров аренды,  заключила новые договоры аренды земельных участков без проведения торгов. Обществом  получены разрешения на строительство объекта на земельном участке.

В отзыве на апелляционную жалобу прокурор просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В судебном заседании представитель прокурора относительно доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Другие лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, в силу статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.03.2022 по делу № А61-4600/2020 подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.07.2013 администрацией  вынесены постановления №1715 - №1716 о предоставлении ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» в аренду сроком на 3 года  земельных участков с кадастровыми номерами  15:09:0040903:401, площадью 0,5221 га  для строительства торгово-офисного здания и 15:09:0040901:722, площадью 0,1606 га для строительства торгово-офисного здания.

29.07.2013 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков:

 от 29.07.2013 №4916 из земель населенных пунктов, площадью 0,5221 га, кадастровый номер 15:09:0040903:401, для строительства торгово-офисного здания по адресу: 

<

...> сроком с 29.07.2013 по 25.07.2016;

от 29.07.2013 №4917 из земель населенных пунктов, площадью 0,1606 га, кадастровый номер 15:09:0040901:722, для строительства торгово-офисного здания по адресу: 

<

...> (район рынка «Викалина»), сроком с 29.07.2013 по 25.07.2016.

Между сторонами 29.07.2013 составлены акты приема-передачи спорных земельных участков.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке  30.08.2013.

14.02.2014 администрацией выданы  ООО «Безопасность-Санкт-Петербург»  разрешения на строительство: № RU 15301000-20 на строительство объекта капитального строительства - торгово-офисное здание, площадью застройки 80,86 кв.м.  на земельном участке с кадастровым номером  15:09:0040903:401 на срок до 07.09.2014; № RU 15301000-19 на строительство торгово-офисного здания, площадью застройки 80,86 кв.м.

26.06.2014 ООО «Безопасность-Санкт-Петербург»  выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 15301000-67, согласно которому  разрешается ввод в эксплуатацию построенного  объекта капитального строительства  - торгово –офисного здания, общей площадью 4,10 кв.м.,  а на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  15301000-68, выданного ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» 27.06.2014,  - ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства  -  торгово-офисное   здание   общей   площадью   4,70   кв.м.

Впоследствии между УМИЗР и ООО «Безопасность-Санкт-Петербург»  заключены договоры купли – продажи №663/14 от 28.08.2014 и №664/14 от 28.08.2014. 

05.09.2014 на основании постановления администрации от 25.08.2014 №2019 между сторонами по договору аренды земельного участка  от 29.07.2013 №4917 заключено соглашение о расторжении  указанного договора аренды. В тот же день между сторонами договора аренды земельного участка от 29.07.2013 № 4916 заключено аналогичное соглашение о расторжении  договора аренды от 29.07.2013 № 4916.

05.09.2014 стороны договоров купли-продажи составили акты о приеме – передаче спорных земельных участков.

Прокурор обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к администрации,  ООО "Безопасность-Санкт-Петербург" о признании договора от 28.08.2014 № 663/14 купли-продажи земельного участка площадью 0,5221 га с кадастровым номером 15:09:0040903:401 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения на общество обязанности по возврату земельного участка муниципальному образованию город Владикавказ, на администрацию - по возврату обществу 240 570 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 08.12.2016 по делу №А61-2729/2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.03.2017, требования прокурора удовлетворены в полном объеме, договор купли-продажи от 28.08.2014 № 663/14 земельного участка, заключенный управлением и обществом, признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата обществом земельного участка муниципальному образованию город Владикавказ, управлением обществу - 240 570 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2017 по делу № А61-2729/2016 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 08.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу № А61-2729/2016 оставлены  без изменения.

Решением от 08.12.2016 по делу № А61-2730/16 исковые требования заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания о признании договора купли-продажи земельного участка площадью 0,1606 га с кадастровым номером 15:09:0040901:722 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности в виде возложения на общество обязанности возвратить земельный участок муниципальному образованию г. Владикавказ, на управление - возвратить обществу 81 999 рублей, удовлетворены.

Апелляционным постановлением от 13.04.2017 решение от 08.12.2016 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.07.2017 по делу № А61-2730/2016 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 по делу № А61-2730/2016 отменено. Решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 08.12.2016 оставлено без изменения. Постановление вступило в законную силу со дня его принятия.

 Суд кассационной инстанции при рассмотрении дела  № А61-2729/2016, и дела № А62-2730/2016 пришел к выводу о том, что возможность приватизации всего участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой - только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых сформирован участок, законом не предусмотрено. Сделка нарушала требования статьи 36 ЗК РФ, посягала на публичные интересы, а также на права и охраняемые законом интересы населения муниципального образования.

Вышеуказанные обстоятельства послужили прокурору основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В обоснование заявленных требований прокурор сослался на то, что договоры аренды земельных участков от 25.05.2020 №25-20-№26-20, находящихся в государственной собственности земельных участков из земель населенных пунктов, заключены администрацией поселения с обществом без проведения торгов в отсутствие на то правовых и фактических оснований, вследствие чего нарушены публичные интересы и права муниципального образования город Владикавказ. 

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ ничтожность  договоров аренды земельных участков влечет ничтожность соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по указанным выше договорам. Объекты капитального строительства,  возведенные на спорных земельных участка,  имеют признаки самовольных построек  и подлежат сносу.

Спорные земельные участки находились в пользовании ООО «Безопасность - Санкт-Петербург». 

Муниципальное образование требование о возврате земельных участков не предъявляло.

ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» возражая относительно заявленных требований, указывало, что  между сторонами договора восстановлены правоотношения, опосредованные спорными договорами аренды, которые возобновлены в силу пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ. По утверждению ответчиков возобновление арендных правоотношений подтверждается вступившими в силу судебными актами. Так, решением Арбитражного суда РСО-Алания от  05.02.2018 по делу №А61-4214/2017 признаны  недействительными соглашение от 05.09.2014 о расторжении договора  аренды № 4917 от 29.07.2013 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:401 и соглашение от 05.09.2014 о расторжении договора  аренды № 4916 от 29.07.2013 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040901:722; признан действующим договор аренды от 29.07.2013 № 4917 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:401 и договор аренды от 29.07.2013 № 4916 земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040901:722.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что  арендные отношения между сторонами не прекращавшимися вследствие признания договоров купли-продажи недействительными. Если исходить из буквального смысла указанных выше судебных актов, то с 05.03.2018 между сторонами восстановлены прерванные арендные отношения на основании договоров аренды земельных участков от 29.07.2013 №4916 - №4917, срок действия которых истекал  05.03.2021.

ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» в указанный период полагая, что как собственник объектов капитального строительства имеет преимущественное право на заключение на новый срок договоров аренды земельных участков без проведения торгов, 03.12.2018 получил технические условия для присоединения к электрическим сетям после выполнения ТУ от 06.04.2018 №482 по договору от 06.04.2018 №482  офисное помещение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040903:401,  утвержденные филиалом ПАО «МРСК СК», технические условия на подключение к централизованной системе водоотведения утверждены МУП «Владсток» от  10.01.2019, технические условия  на проектирование  суточного расхода на хозяйственно - питьевой нужды, выданные МУП «Владикавказские водопроводные сети» г. Владикавказа от 31.01.2019; УАиГ АМС г. Владикавказа на основании заявления ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» от 09.04.2019 №2181п - №2181п подготовлены  градостроительные планы земельных  участков, согласно которым  в границах земельных участков  расположены по одному объекту капитального  строительства, утвержден проект планировки территории; 15.03.2020 кадастровым инженером ФИО3 подготовлены технические планы объектов незавершенного строительства – магазинов  площадью 222,8 кв.м. и 448 кв.м.    

Администрацией 20.06.2019 выданы ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» следующие разрешения:

 № RU 15-3-33-2019 на строительство  объекта капитального строительства  - магазина в пределах  земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:401 в соответствии с градостроительным планом. 

Как следует из указанного разрешения , объект капитального строительства  входит в состав имущественного комплекса; общая площадь – 448 кв.м., объем – 2 476,40 кв.м.,  количество этажей – 1, высота – 4,110, площадь застройки – 604 кв.м. 

Срок действия  разрешения установлен до 01.11.2019. 

№ RU 15-3-34-20019 на строительство  объекта капитального строительства  - магазин в пределах  земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:722 в соответствии с градостроительным планом от 25.04.2019 № RU 153010000000000000000062, выданным УАиГ АМС г. Владикавказ. 

Из указанного разрешения  следует, что объект капитального строительства  входит в состав имущественного комплекса; общая площадь – 222,80 кв.м., объем – 1230,0 кв.м.,  количество этажей – 1, количество подземных этажей - , площадь застройки – 300 кв.м., площадь участка – 1 606,0  высота – 4,10, Срок действия  разрешения установлен до 01.11.2019. 

ООО «Безопасность – Санкт-Петербург» обратилось в администрацию с заявлениями от 20.03.2020, от 23.03.2020, от 30.04.2020 о продлении  договоров аренды спорных земельных участков. 

Администрация 20.05.2020 на основании постановлений № 440, № 441 расторгла договоры аренды земельных участков от 29.07.2013 № 4916, № 4917 и предоставила ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» в аренду сроком на 3 года спорные земельные участки для завершения строительства  магазинов.  

25.05.2020 администрация (арендодатель) и ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» (арендатор)  заключили договоры аренды земельных участков №25-20 - №26-20 с кадастровыми номерами 15:09:0040903:401 и 15:09:0040901:722 для использования в целях завершения строительства магазинов. Срок действия договоров установлен с 25.05.2020 по 25.05.2023. 

Исходя из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Выпиской из ЕГРН по состоянию на 26.05.2020 подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040903:401 постановлен на кадастровой учет 12.07.2013.

 В пределах  земельного участка  расположен объект недвижимости с кадастровым номером 15:09:0040903:499. 

Договор аренды зарегистрирован 24.12.2018  на основании договора аренды земельного участка от 29.07.2013 № 4917, решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.08.2018, определений суда от 25.10.2018, от 24.07.2018.

По состоянию на 07.07.2021 в ЕГРН содержатся сведения о регистрации 18.06.2020 договора аренды земельного участка  от 25.05.2020 №26-20 в пользу ООО «Безопасность – Санкт-Петербург» .

Объект недвижимости с кадастровым номером  15:09:0040903:499 постановлен на кадастровый учет 24.07.2014, нежилое здание – торгово-офисное здание, площадью 4, 1 кв.м., введен в эксплуатацию в 2014 году; 01.08.2014  на объект зарегистрировано право собственности ООО «Безопасность-Санкт-Петербург».

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 07.07.2021 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040901:722  постановлен на кадастровой учет  11.07.2013; в пределах  земельного участка  расположен объект недвижимости с кадастровым номером  15:09:0040901:908; договор аренды зарегистрирован 03.08.2020 на срок с 25.05.2020 по 25.05.2021 в пользу ООО «Меркурий»  на основании договора аренды земельного участка от 25.05.2020 №25-20.

Объект недвижимости с кадастровым номером  15:09:0040903:908 постановлен на кадастровый учет 25.07.2014, нежилое здание – торгово-офисное здание, площадью 4, 7 кв.м., введен в эксплуатацию в 2014 году; 01.08.2014  на объект зарегистрировано право собственности ООО «Безопасность-Санкт-Петербург»  (выписка из ЕГРН  от 17.09.2020).                              

На предоставленных в аренду земельных участках возведены объекты недвижимости площадью 4,1 кв.м.  и 4,7 кв.м. соответственно, которые принадлежали обществу  на праве собственности. В то время как обществу спорные участки были предоставлены  в аренду  для строительства торгово-офисных помещений с площадью застройки 80,86 кв.м. 

Между тем, на момент заключения спорных договоров  аренды земельных участков на участках имелись только объекты недвижимости площадью 4,1 кв.м.  и 4,7 кв.м. соответственно, которые являются вспомогательными объектами по отношению к основному виду использования земельного участка  «торгово-офисные здания» и не обладают  признаками объектов недвижимости. 

Строительство  объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельные участки ранее были предоставлены в аренду, не осуществлено. 

Кроме того,  ответчиками не доказано, что для эксплуатации указанных объектов недвижимости  необходимы земельные участки площадью 0, 1606 га и 0,5221 га. соответственно.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» АМС на основании разрешений на строительство № RU 15301000-19 - №RU 15301000-20 разрешено  строительство объектов капитального строительства - торгово-офисные здания, площадью застройки 80,86 кв.м. на спорных земельных на срок до 07.09.2014.

Таким образом,  сроки действия ранее выданных разрешений на строительство истекли  07.09.2014. 

Сроки указанных разрешений не были продлены, а фактически ответчиком получены новые разрешения, которые не соответствуют ранее составленным  градостроительным планам  как по виду использования, так и в части общих площадей застройки, количества этажей и т.д. 

Разрешение № RU 15-3-33-2019 предоставляет право на строительство  объекта капитального строительства  - магазина в пределах  земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:401.

 Согласно разрешению № RU 15-3-34-20019 разрешено строительство  объекта капитального строительства  - магазина в пределах  земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040903:722 в соответствии с градостроительным планом от 25.04.2019 № RU 153010000000000000000062, выданным УАиГ АМС г. Владикавказ,   общая площадь объекта составляет 222,80 кв.м., объем – 1230,0 кв.м.,  количество этажей – 1, количество подземных этажей - , площадь застройки – 300 кв.м., площадь участка – 1 606,0  высота – 4,10.

Сроки  действия  указанных разрешений установлены до 01.11.2019 и продлены  09.09.2020: № RU 15-3-33-2019 – до 01.06.2022, № RU 15-3-34-20019 – до 01.09.2023. 

Следовательно, новые договоры аренды были заключены при истечении срока действия как ранее выданных разрешений на строительство, так и новых разрешений на строительство.    

Таким образом разрешения фактически получены на незавершение строительством объекты (торгово-офисные здания). 

Договоры аренды земельных участков в рассматриваемом случае заключены для строительства  новых  объектов с иным назначением, что недопустимо, поскольку создает ситуацию, которая влечет предоставление в аренду земельных участков в обход законодательно установленных публичных процедур для строительства новых объектов.

Как видно из материалов дела, 08.07.2020 ООО «Безопасность - Санкт- Петербург» (арендатор) и ООО «Меркурий» (новый арендатор)  заключили соглашение о передаче по   договору от 25.05.2020 №25-20 прав и обязанностей  по аренде земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040901:722 (адрес: РСО-Алания, 

<

...> в районе рынка «Викалина»).

Соглашение зарегистрировано  03.08.2020  за номером 15:09:0040901-722-15/035/2020-10.

По состоянию на 07.07.2021 сведения о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства отсутствуют.

На основании заявления ООО «Безопасность – Санкт-Петербург» и ООО «Меркурий» 16.08.2021  кадастровый инженер ФИО4  установил границы спорных земельных участков, о чем составил заключения  от 16.08.2021 №09-01-09-02 с  приложенными к ним фотографиями. 

По состоянию на 10.08.2021 кадастровым инженером зафиксирован незавершенный строительством объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером  15:09:0040901:722.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности договоров аренды земельных участков от 25.05.2020 № 25-20, № 26 – 20, поскольку  они заключены в нарушение положений статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, у ООО «Безопасность-Санкт-Петербург» в отсутствие прав на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0040901:722 отсутствовало право на заключение с ООО «Меркурий» соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка.

В силу недействительности договора аренды от 25.05.2020 №25-20, недействительным  является соглашение от 08.07.2020.

Кроме того, прокурором заявлены требования о применении последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

 В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы №137-20ст2 от 26.10.2020 на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040903:401 отсутствуют какие-либо объекты  капитального строительства (зданий и сооружений).

Согласно заключению строительно-технической экспертизы №137-20ст1 от 26.10.2020 здание площадью 4,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040901:722    не соответствует  разрешению на строительство № RU 15301000-19 от 14.02.2014.

19.07.2021 управление обратилось в прокуратуру с заявлением №05-37/1862, в котором сообщило, что на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040903:401  находится нежилое кирпичное строение, площадью 6,0 кв.м. Из сведений ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером  15:09:0040901:722  следует, что  к нему объекты капитального строительства  не привязаны. Вместе с тем при осмотре территории указанного земельного установлено, что на земельном участке располагается незавершенный строительством объект капитального строительства  площадью более 800  кв. м. (ведется строительство 2 этажа). Строение ограждено забором.

В ответ на обращение прокурора, экспертом ФИО5  составлено заключение строительно-технической и землеустроительной экспертизы  №141-21ст об объектах недвижимости расположенных на спорных земельных участках.

В соответствии с указанным заключением сведения управления нашли свое подтверждение. Так, на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040901:722 находится объект недвижимости площадью 800 кв.м., его строительство началось не позже октября 2020 года. Ранее на участке находился  объект капитального строительства – нежилое здание площадью 4,7 кв.м., снятый с учета 20.11.2020. На земельном участке с кадастровым номером 15:09:0040903:401 находится введенное в эксплуатацию  здание с кадастровым номером 15:09:0040903:499 (4,1 кв.м) . Здание не соответствует разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. Объект не отвечает минимальным требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям, не соблюдены санитарные нормы, отсутствуют окна и двери, не проведены отделочные работы, не подведены коммуникации, его эксплантация небезопасна для жизни и здоровья граждан. По объекту  незавершенного строительства, находящегося на  участке с кадастровым номером  15:09:0040901:722 экспертом заключение о его соответствии СНиП и создании угрозы  жизни и здоровью граждан не составлено.         

В силу пункта 2 части 1 и пунктом 4 части 2 статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в указанной части.

Кроме того, прокурор в порядке статьи 49 АПК РФ просил суд принять отказа от иска в части прекращения  государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав собственности общества с ограниченной ответственностью  «Безопасность - Санкт-Петербург» на торгово-офисное здание с кадастровым номером 15:09:0040901:908, площадью 4,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (район рынка «Викалина»).

Судом указанный отказ обоснованно принят.

Прокурором также предъявлен иск к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации местного самоуправления г.Владикавказ.

Отказывая в указанной части в иске суд первой инстанции верно указал, что  предъявление иска к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации местного самоуправления г.Владикавказ, то есть к структурному подразделению Администрации местного самоуправления г. Владикавказ, которое не является юридическим лицом и не может быть надлежащим ответчиком, при том, что прокурор  не согласился на замену ненадлежащего ответчика надлежащим, обуславливает  принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации местного самоуправления г.Владикавказ.

В части принятия отказа о иска и в части отказа в удовлетворении требований к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации местного самоуправления г.Владикавказ апелляционная жалоба доводов не содержит.

Доводы апелляционной жалобы о том, что администрация, на основании поданных обществом заявлений, до истечения срока  действия ранее заключенных договоров аренды,  заключила новые договоры аренды земельных участков без проведения торгов, не имеют юридического значения. В рассматриваемом случае заключены договоры аренды земельных участков для строительства  новых  объектов с иным назначением, что является неправомерным, поскольку создает ситуацию, которая влечет предоставление в аренду земельных участков в обход законодательно установленных публичных процедур для строительства новых объектов. договоры аренды земельных участков от 25.05.2020 № 25-20, № 26-20, находящихся в государственной собственности земельных участков из земель населенных пунктов, заключены администрацией поселения с обществом без проведения торгов в отсутствие на то правовых и фактических оснований.

Соответственно судом первой инстанции установлены все указанные выше обстоятельства, всесторонне и объективно исследованы имеющиеся в деле доказательства и принято законное и обоснованное решение.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 05.03.2022 по делу № А61-4600/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                   М.У. Семенов

 

Судьи                                                                                                  Н.Н. Годило

 

И.А. Цигельников