РЕШЕНИЕ

№ делаА46-22776/2022

06 марта 2023 года

город Омск

 

Решение в виде подписания резолютивной части принято 21.02.2023.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Солодкевича И.М., рассмотрев в порядке упрощённого производства дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат-3» к Главному управлению государственного строительного надзора и государственной экспертизы по Омской области об отмене постановления № 133 по делу об административном правонарушении от 13.12.2022, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат-3» (далее также – ООО «ДСК-3», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Главному управлению государственного строительного надзора и государственной экспертизы по Омской области (далее также – Госстройнадзор Омской области, заинтересованное лицо) об отмене постановления № 133 по делу об административном правонарушении от 13.12.2022.

В обоснование требования заявителем указано, что в его действиях отсутствует событие административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 13.19.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее также – КоАП РФ), поскольку на рассматриваемые отношения не распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), следовательно, на ООО «ДСК-3» не возлагается обязанность об отражении информации в проектной декларации о договорах об инвестиционной деятельности с индивидуальным предпринимателем. Кроме того, это не предусмотрено Приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр, Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр.

Госстройнадзором Омской области требование сочтено не подлежащим удовлетворению, отмечено, что информация о договорах инвестирования подлежит отражению в проектной декларации, в разделе 20, что соответствует целям размещения информации в Единой информационной системе жилищного строительства (далее также – ЕИСЖС) и части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, где указано, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. Отсутствие в проектной декларации информации о квартирах, которые граждане не могут приобрести в собственность, вводит последних в заблуждение. Наличие ссылки в приказе с указанием видов договоров, подлежащих отражению, не препятствует размещению информации о заключенных договорах в разделе 20, запрета на отражение такой информации нет.

Рассмотрев материалы дела в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии с положениями статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), суд установил следующее.

На основании поручения прокуратуры Омской области от 07.10.2022 № 7/2-31-2022 и решения о проведении проверки № 417 от 25.10.2022 прокуратурой Советского административного округа г. Омска в отношении ООО «ДСК-3» проведена проверка соблюдения градостроительного законодательства и законодательства о долевом участии в строительстве многоквартирного дома.

В ходе проведения проверки установлено, что в период с декабря 2021 года по октябрь 2022 года ООО «ДСК-3» заключило 7 договоров об инвестиционной деятельности.

Договор инвестирования с индивидуальным предпринимателем ФИО1 на сумму 19 918 900 р. заключен 06.10.2022 для осуществления строительства объекта инвестирования в строящемся многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07107:8136 – жилые помещения (квартиры) №№ 9,41, 113.

Аналогичные договоры инвестирования заключены 28.12.2021, 29.12.2021 с индивидуальным предпринимателем ФИО2, 02.02.2022, 02.03.2022, 09.06.2022 – с индивидуальным предпринимателем ФИО3, 18.01.2022 – с индивидуальным предпринимателем ФИО1

Частью 4 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Таким образом, информация о договорах инвестирования от 28.12.2021, 29.12.2021, заключенных с индивидуальным предпринимателем ФИО2, подлежала размещению в срок не позднее 10.01.2022, 02.02.2022, о договорах от 02.02.2022, 02.03.2022, 09.06.2022, заключенных с индивидуальным предпринимателем ФИО3, – не позднее 10.03.2022, 10.04.2022, 10.07.2022 соответственно, о договорах от 18.01.2022, 06.10.2022, заключенных с индивидуальным предпринимателем ФИО1, – не позднее 10.02.2022, 10.11.2022 соответственно.

Между тем данная информация ООО «ДСК-3» в ЕИСЖС не размещена. 

На основании этого постановлением заместителя прокурора Советского административного округа г. Омска от 29.11.2022 в отношении ООО «ДСК-3» возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 13.19.3 КоАП РФ.

Заместителем начальника Госстройнадзора Омской области ФИО4 в отношении заявителя вынесено постановление № 133 по делу об административном правонарушении, которым ООО «ДСК-3» признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 13.19.3 КоАП РФ, лицу назначено административное наказание в виде административного штрафа в размере 50 000 р.

Несогласие с обозначенным постановлением повлекло обращение ООО «ДСК-3» в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.

Суд удовлетворяет требование заявителя, руководствуясь следующим.

В соответствии со статьёй 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ единая информационная система жилищного строительства – система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном строительстве, а также иной информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации. Субъектами информации являются, в том числе застройщики.

Согласно части 4 статьи 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную настоящим Федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Пунктом 3 части 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать проектную декларацию, в том числе с внесенными в нее изменениями.

В силу части 1 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации.

Раздел 20 проектной декларации предусматривает раскрытие информации об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Согласно доводам заинтересованного лица из названия раздела следует, что в нём указывается информация обо всех соглашениях и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома.

Предмет инвестиционных договоров, положенных в основу заявленного требования, по мнению административного органа, – участие в строительстве отдельных квартир в строящемся многоквартирном доме.

Данные договоры не предусматривают привлечение денежных средств общества для строительства всего жилого дома в целом.

Следовательно, нормы Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее также – Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ) не применимы к отношениям сторон по договорам об инвестировании.

С учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Госстройнадзором Омской области сделан вывод о том, что по своей правовой природе данные инвестиционные договоры (исходя из их условий) подпадают в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Суд не может согласиться с такой позицией заинтересованного лица в силу следующего.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Строительство объектов недвижимости индивидуальными предпринимателями может осуществляться в рамках либо инвестиционной деятельности, либо долевого строительства. При этом порядок и особенности осуществления финансирования строительства в обоих случаях отличаются друг от друга.

В первом случае финансирование строительства осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ, во втором – в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. 

Заинтересованным лицом указано, что в рассматриваемой ситуации заключённые с индивидуальными предпринимателями инвестиционные договоры, по сути, имеют правовую природу договоров участия в долевом строительстве.

При этом к основным особенностям договоров участия в долевом строительстве можно отнести следующие:

– договор участия в долевом строительстве (в отличие от инвестиционных договоров) подлежит государственной регистрации (часть 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);

– договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий (часть 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);

– предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);

– инвестору по договору участия в долевом строительстве предоставлен ряд гарантий (часть 1 статьи 3, статья 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Как видно из материалов дела, ООО «ДСК-3» заключены договоры об инвестиционной деятельности с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (от 06.10.2022, от 18.01.2022), индивидуальным предпринимателем ФИО2 (от 28.12.2021, от 29.12.2021), индивидуальным предпринимателем ФИО3 (от 02.02.2022, от 02.03.2022, от 09.06.2022).

Участвующими в деле лицами не раскрыты сведения о государственной регистрации поименованных договоров. Из их содержания не следует, что индивидуальным предпринимателям передан в залог предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом; в договоре не согласован гарантийный срок на объект долевого строительства.

Более того, в пункте 1.1 договоров об инвестиционной деятельности прямо указано, что они заключены в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. 

Ввиду этого суд не находит доказанными основания для применения к рассматриваемым отношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Таким образом, обязанность, неисполнение которой влечёт привлечение к административной ответственности на основании части 1 статьи 13.19.3 КоАП РФ, применительно к внесению сведений о договорах инвестиционной деятельности не установлена.

Следовательно, событие административного проступка, предусмотренного частью 1 статьи 13.19.3 КоАП РФ, в действиях ООО «ДСК-3» отсутствует.

В силу пункта 1 части 1 статьи 24.5 КоАП РФ производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению при отсутствии события административного правонарушения.

При указанных обстоятельствах суд удовлетворяет заявленное ООО «ДСК-3» требование.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170, 211, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, именем Российской Федерации, 

 

решил:

признать незаконным и отменить постановление № 133, вынесенное 13.12.2022 в городе Омске Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы по Омской области, о признании общества с ограниченной ответственностью «Домостроительный комбинат-3» (зарегистрировано в качестве юридического лица 11.11.2016 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 12 по Омской области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 644117, 

<

...>) виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 13.19.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, назначении административного наказания в виде административного штрафа в размере 50 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае составления мотивированного решения оно вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в срок, не превышающий десяти дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения – со дня принятия решения в полном объёме.

Это решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) только по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                               И.М. Солодкевич