Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33929/2022

02 ноября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  02 ноября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 107076, Москва, Москва, ул. Преображенская д.5/7, кв. 133

ответчик: Индивидуальный предприниматель ФИО3 (адрес:  Россия 190121, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пер. Дровяной д.22, лит. А, кв.7

о взыскании стоимости ремонта, расходов по экспертизе

при участии

- от заявителя: представитель ФИО4, на основании доверенности от 21.07.2022,

- от заинтересованного лица: представитель ФИО5, на основании доверенности от 01.04.2022,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) о взыскании 401 503 руб. стоимости восстановительного ремонта, необходимого для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние, 5 000 руб. расходов по экспертизе.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, а представитель ответчика просил в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Признав дело подготовленным к судебному разбирательству, арбитражный суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя заявителя, ответчика, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, между мной истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.05.2020 заключен договор № 27/03/2020 аренды нежилого помещения 7-Н с кадастровым номером 78:32:0001075:1220, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Канонерская ул., д. 29. 

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, с учетом дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель обязуется в день подписания договора аренды передать помещение арендатору по акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние помещения и составляется фото-отчет внешнего состояния помещения, который является неотъемлемой частью приложения № 2 к договору.

Пунктом 2.1.2 договора арендодатель обязуется обеспечить арендатору свободный и беспрепятственный доступ в помещение в течении всего срока действия договора, при условии надлежащего исполнения арендатором условий договора.

Согласно пункту 2.1.3 договора арендодатель обязуется при прекращении действия договора, расторжении договора, при освобождении помещения арендатором, принять у арендатора помещение по акту приема-передачи в день окончания срока действия договора, либо в день его расторжения, при условии соблюдения пунктов 2.2.9, 2.2.12, 6.4 договора.

На основании пункта 2.2.9 договора арендатор обязуется передать помещение по акту приема-передачи в день окончания срока действия настоящего договора, либо в день его расторжения, после произведенного арендатором за свой счет и своими силами восстановительного ремонта, в состоянии в котором арендатор получил помещение до момента подписания сторонами настоящего договора. В случае нарушения арендатором сроков передачи помещения арендодателю, последний вправе освободить помещение от движимого имущества арендатора, приняв его на ответственное хранение, в том числе путем заключения договора хранения с третьим лицом. При этом арендатор обязан возместить арендодателю расходы по хранению имущества арендатора.

В силу пункта 2.2.12 договора арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования, а также неотделимых улучшений помещения без предварительного письменного разрешения арендодателя. Все изменения и ремонт, а также отделочные материалы, используемые при ремонте, в обязательном порядке согласовываются с арендодателем в письменном виде. Требуемое к демонтажу имущество, оборудование и конструкции помещения, принадлежащее арендодателю, арендатор вывозит на свой склад, где хранит его за свой счет до завершения срока действия договора или его досрочного расторжения. После завершения срока действия договора, такие конструкции, оборудование имущество должны быть возвращены и заново установлены в помещении арендатором собственными силами.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.01.2022 по делу № А56-52680/2021 договор аренды № 27/03/2020 расторгнут.

 Как указывает истец при приемке помещения, им выявлен ряд перепланировок и переустройств помещения.

В целях установления стоимости полного комплекса работ помещения, истец 22.11.2021 заключил с ООО «Центр оценки и экспертизы» договор № 01-1448/21 о представлении отчета рыночной стоимости работ.

Как следует из акта от 25.11.2021 № 01-1448/21, составленного оценщиком, при визуальном осмотре помещения был выявлен ряд перепланировок и переустройств помещения, не соответствующих представленному заказчиком кадастровому паспорту и плану помещения, являющемуся приложением к договору, а именно: установлена наружная световая рекламная вывеска; изменена конфигурация и размеры фасадного дверного проема помещения и изначально установленная входная дверь заменена на глухую металлическую; осуществлена подводка воды и создана дополнительная «мокрая точка» в виде кресла-мойки для головы в помещении 2; установлены дополнительные межкомнатные перегородки с дверной коробкой и дверью, то есть создано новое дополнительное помещение внутри помещения 2; устроен подиум пола в помещение 2; установлен электрический водогрей и осуществлена непредусмотренная первоначальным планом подводка воды и электричества к нему в помещение 3.   

Истец указывает, что указанные перепланировки и переустройства осуществлены арендатором самостоятельно, без получения предварительного согласия собственника помещения и без оформления соответствующей документации.

Согласно экспертизе рыночная стоимость восстановительного ремонта для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние, составляет 401 503 руб.  

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 622 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1.2 договора помещение предоставлялось под цели арендатора - салон красоты. 

В соответствии с выпиской из ЕГРИП основным видом деятельности ответчика является предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (код вида деятельности 96.02).

Судом установлено, что передача помещения осуществлена на основании акта приема-передачи помещения от 12.03.2020. При составлении акта осуществлялся фотоотчет помещения, что подтверждается материалами дела.

После передачи помещения, по согласованию с арендодателем, арендатор произвел ремонт указанного помещения.

Ремонт, произведенный в нежилом помещении 7Н площадью 59 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001075:1220, расположенном на первом этаже трехэтажного жилого здания по адресу: Санкт-Петербург, улица Канонерская, дом 29, корпус А, выполнен силами ответчика, при согласовании с истцом.

Поскольку истец сдавал ответчику помещение под конкретные цели - салон красоты, о производимом ремонте, последний, соответственно, был осведомлен, и на протяжении всего срока арендных отношений не возражал относительно произведенных в результате ремонта улучшений помещения. Действительно, ремонт помещения, выполненный полностью за счет ответчика, носит качественный, более того, улучшенный, и существенно увеличивающий стоимость помещения, характер, что подтверждается материалами дела.

В результате выполненного силами и за счет ответчика ремонта, были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества (помещения).

Учитывая изложенное, очевидно, что ремонт, произведенный в арендованном помещении, является в данном случае, неотделимым улучшением.

В силу статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу и содержанию статей 608, 623 ГК РФ улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих органов публичной власти.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 3.7 договора перепланировки, не ухудшающие свойства помещения и произведенные арендатором для приведения помещения в соответствии с целями, для которых данное помещение арендуется в соответствии с настоящим договором, не подлежат устранению посредством восстановительного ремонта.

Следует отметить, что ремонт, выполненный ответчиком, носит косметический характер, действия, ухудшающие свойства помещения, ответчиком не производились.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания стоимости восстановительного ремонта, поскольку произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.