АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                дело № А45-29474/2017

город Новосибирск

16.04.2018

резолютивная часть решения объявлена 16.04.2018

в полном объёме решение изготовлено 16.04.2018

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску администрации города Обь Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА ФИО2, закрытого акционерного общества ФИНСИБИНВЕСТ-СТРОЙ закрытого акционерного общества ФИНСИБИНВЕСТ-ЛАБОРАТОРИЯ

о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2015 № 1/19-15а

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО3 по доверенности от 14.08.2017, паспорт

ответчика:  ФИО4 по доверенности от 19.12.2017, паспорт, ФИО5 по доверенности от 01.01.2018, паспорт

третьих лиц: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА ФИО2 на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 10.01.2018, паспорт

установил

 

Администрация города Обь Новосибирской области обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2015 № 1/19-15а, заключённого с обществом с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА.

В обоснование заявленных требований истец указывает на неоднократное нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору.

В судебном заседании представитель администрации города Обь Новосибирской области поддержал заявленные требования.

Представители общества с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА  против доводов иска возражали, ссылаясь на то, что арендатор не может исполнить свои обязательства по договору вследствие того, что арендодатель не выдаёт разрешение на строительство.

Временный управляющий общества с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА ФИО2  против удовлетворения заявленных администрацией города Обь Новосибирской области требований не возражал.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между администрацией города Обь Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА заключён договор аренды земельного участка от 28.09.2015 № 1/19-15а.

По условиям договора арендатору в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:36:020203:652 площадью 16 599 кв. м для строительства многоквартирных жилых домов по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора с 28.09.2015 по 27.09.2018. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

К обязанностям арендатора по договору относится внесение арендных платежей в установленном размере и в предусмотренные договором сроки, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Как указывает истец, за период с 28.09.2015 по 28.09.2017 за арендатором образовалась задолженность по договору аренды в размере 72 806 961 рубля, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам № А45-5350/2016 и № А45-1744/2017.

Поскольку арендатором не исполнены обязательства по внесению арендной платы более двух сроков подряд, арендодатель посчитал возможным обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка.

До обращения в арбитражный суд администрацией города Обь Новосибирской области в адрес общества с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА была направлена претензия об уплате задолженности по договору земельного участка с предложением о расторжении договора аренды от 28.09.2015 № 1/19-15а, которая вернулась отправителю с отметкой органа связи «за истечением срока хранения».

Доказательства направления указанной претензии в адрес арендатора представлены в материалы дела (претензия от 13.06.2017 № 3672, почтовый конверт, список внутренних почтовых отправлений от 15.06.2017, отчёт об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 63310392076217), судом исследованы и признаны относимыми, допустимыми и достоверными, в связи с чем довод ответчика о несоблюдении арендодателем досудебного (претензионного) порядка расторжения договора не может быть принят во внимание.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора оформить в установленном законодательством порядке разрешение на строительство, после получения разрешения на строительство приступить к освоению земельного участка.

В целях получения разрешения на строительство объекта капитального строительства «многоэтажные жилые дома по улице Геодезическая в городе Обь Новосибирской области» на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020203:652 общество с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА 12.08.2016 обратилось в управление градостроительства администрации города Обь Новосибирской области.

Уведомлением от 15.08.2016 № 5035 администрацией города Обь Новосибирской области в выдаче разрешения на строительство отказано.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2016 по делу № А45-17873/2016 отказ администрации города Обь Новосибирской области в выдаче разрешения на строительство от 15.08.2016 № 5035 признан незаконным.

Суд обязал администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление общества от 12.08.2016 № 12-31/774, представленные с ним документы и принять соответствующее решение.

11.04.2017 отделом по ИОИП УФССП России по Новосибирской области в отношении администрации было возбуждено исполнительное производство № 2697/17/54043-ИП, предмет исполнения: обязать администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление общества от 12.08.2016 № 12-31/774, представленные с ним документы и принять соответствующее решение.

До настоящего времени исполнительное производство не окончено, что следует из определения от 28.03.2018 по делу № А45-17873/2016, которым на администрацию города Обь Новосибирской области наложен судебный штраф за неисполнение решения Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2016 по делу № А45-17873/2016.

Таким образом, по договору арендатором не исполняются обязательства по внесению арендной платы, а арендодателем в свою очередь не выдано разрешение на строительство, при этом отказ арендодателя в выдаче разрешения на строительство признан судом незаконным.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с положениями статьи 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определённых прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определённых действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, неоднократное нарушение арендатором условия договора о внесении арендных платежей может быть признано в качестве существенного нарушения договора.

В то же время расторжение договора является крайней мерой гражданско-правового регулирования, особенно при условии отсутствия у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, разрешения на строительство.

При этом отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, разрешения на строительство может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), а может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В таких случаях применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка не будет отвечать вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности.

Более того, применение таких последствий нарушит баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделённому властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Ответчик в процессе судебного разбирательства пояснил, что он как арендатор земельного участка действовал добросовестно, разумно и осмотрительно и предпринял все необходимые меры для исполнения обязательства по освоению земельного участка, в частности, обратился в управление градостроительства администрации города Обь Новосибирской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Решением суда отказ администрации города Обь Новосибирской области в выдаче обществу с ограниченной ответственностью АЛЬГЕБА разрешения на строительство признан незаконным, при этом решение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.11.2016 по делу № А45-17873/2016 администрацией города Обь Новосибирской области до сих пор не исполнено, разрешение на строительство арендатору не выдано.

Таким образом, арендодатель своими действиями (бездействием) фактически воспрепятствовал освоению арендатором предоставленного по договору земельного участка, в связи с чем его обращение в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды имеет признаки злоупотребления правом, поскольку в случае расторжения договора правовых оснований для выдачи арендатору разрешения на строительство не будет (пункт 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В данном конкретном случае, оценив в совокупности все обстоятельства спора, суд пришёл к убеждению, что расторжение договора аренды позволит арендодателю получить необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.

Вместе с тем правосудие по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах.

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, поскольку иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту оказывалось бы существенно ущемлённым.

Указанные обстоятельства предопределяют круг вопросов, которые должен разрешить суд при оценке правомерности требования публичного собственника земельного участка как арендодателя о расторжении соответствующего договора, в число которых входит исследование причин, вызвавших существенные нарушения условий договора аренды.

В этих условиях судебный контроль по проверке обоснованности требований арендодателя о расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключённых в целях строительства, представляет собой гарантию защиты прав арендаторов, поскольку именно на судах лежит обязанность при разрешении споров о праве способствовать соблюдению баланса конституционно защищаемых интересов - публичных и частных.

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Применительно к установленным по настоящему делу фактическим обстоятельствам суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для отказа истцу в удовлетворении заявленных им требований как лицу, злоупотребившему правом, что означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

судья                                                                                                        В.А. Полякова