ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-60101/13

16 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июля 2019 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Гараевой Н.Я., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2: ФИО3 по нотариально удостоверенной доверенности от 28.09.18, зарегистрированной в реестре за № 77/748-н/77-2018-14-663,

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» ФИО4: ФИО5 по доверенности от 27.08.18,

от ФИО6: ФИО7 по нотариально удостоверенной доверенности от 17.04.17, зарегистрированной в реестре за № 3-2061, ФИО8 по нотариально удостоверенной доверенности от 24.05.19, зарегистрированной в реестре за № 77/378-н/77-2019-3-889,                         

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» ФИО4 и ФИО6 на определение Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2019 года по делу №А41-60101/13, принятое судьей Морхатом П.М., по заявлению ФИО2 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ней права собственности на 7003/5761191 доли в объекте незавершенного строительства по адресу: Московская область, Одинцовский р?н, 

<

...> (строительный адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, корпус 4), в виде 2-комнатной квартиры, номер 22, расположенной в секции/подъезде 23, на 7 этаже, общей площадью 70,03 кв.м. (т. 1, л.д. 2-5).

Заявление подано на основании статьи 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2019 года за ФИО2 было признано право собственности на 7003/5761191 доли в объекте незавершенного строительства в виде: двухкомнатной квартиры № 22, на 7 этаже, общей площадью 70,03 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...> (т. 2, л.д. 71-73).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО6 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нахождение спорного объекта в его собственности (т. 2, л.д. 75-76).

Конкурсный управляющий закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания (ЗАО "ИСК) «ЭНБИЭМ» ФИО4, также не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на отсутствие законных оснований для признания права на долю в объекте незавершенного строительства, отсутствие у должника статуса застройщика по отношению к спорному объекту, а также отсутствие доказательств оплаты спорного имущества (т. 2, л.д. 83-93).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что обжалуемое определение подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 21.06.13 между ФИО2 (Принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (Агент) был заключен агентский договор N 198/Сл-3, по условиям которого Агент обязался за вознаграждение и по поручению Принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалом в собственность помещения, соответствующего следующим ориентировочным требованиям:

- адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино;

- характеристики дома: монолитный жилой дом;

- характеристики квартиры: общая площадь квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 70,03 кв. м;

- этаж 7;

- количество комнат 2;

- ориентировочная стоимость квартиры - 5 952 550 рублей (т. 1, л.д. 15-20).

На основании пункта 3.5 договора в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей Принципал перечислил Агенту денежные средства в размере 5 952 550 рублей, что подтверждается кассовым чеком от 21.06.13, квитанцией к приходному кассовому ордеру N 57 от 21.06.13 и актом сверки взаиморасчетов от 21.06.13 (т. 1, л.д. 10, 11, 21).

21.06.13 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель), ФИО2 (Кредитор) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (Агент) был заключен договор поручительства N 198/Сл-3, по условиям которого Поручитель обязался отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Агентом обязательства по пункту 2.1.5 Агентского договора - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме 5 952 550 рублей по заключенному Принципалом с Поручителем Договору купли-продажи Квартиры либо обязательства по возврату денежных средств согласно пункту 5.5 Агентского договора (т. 1, л.д. 12-13).

Согласно пункту 1.2 договора поручительства Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Агентом своих Обязательств в том же объеме, что и Агент, и в порядке, предусмотренном Агентским договором.

21.06.13 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен предварительный договор N 198/Сл-3 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Квартиру, но не позднее II квартала 2015 года, договор купли-продажи Квартиры, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем (т. 1, л.д. 6-8).

Согласно пункту 1.2 договора под Квартирой понимается двухкомнатная квартира под условным номером 22, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 70,03 кв.м., расположенная на 7 этаже в секции/подъезде 23, в корпусе 4 Жилого дома.

Из пункта 4.4 договора следует, что общая стоимость Квартиры по договору купли-продажи будет составлять 5 952 550 рублей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен ФИО9.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО10.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден ФИО4

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, ФИО2 указала, что до настоящего времени приобретенная квартира в ее собственность не оформлена.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как указывалось выше, требование ФИО2 в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре N 198/Сл-3 от 21.06.13, заключенном между ФИО2 (Принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (Агент), договоре поручительства N 198/Сл-3 от 21.06.13, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель), ФИО2 (Кредитор) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость" (Агент), и предварительном договоре N 198/Сл-3 купли-продажи Квартиры от 21.06.13, заключенном между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и ФИО2 (Покупатель).

Между тем, из материалов дела следует, что 21.11.12 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Общество) и ФИО6 (Гражданин) был заключен предварительный договор N 78/Сл-3 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Квартиру, но не позднее июня 2015 года, договор купли-продажи Квартиры, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем (т. 2, л.д. 31-34).

Согласно пункту 1.2 предварительного договора под Квартирой понимается 2?комнатная квартира под условным номером 22, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 70,03 кв.м., расположенная на 7 этаже, в секции/подъезде 23, в корпусе 4 Жилого дома.

Из пункта 4.4 предварительного договора следует, что стоимость Квартиры будет составлять 4 096 755 рублей.

Обязательства ФИО6 по оплате стоимости указанной квартиры были исполнены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела (т. 1, л.д. 36?40).

Вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области от 10 ноября 2016 года по гражданскому делу № 2-11667/16 за ФИО6 в числе прочего было признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры под условным номером 22, общей проектной площадью 70,03 кв.м., расположенной на 7 этаже, в секции 23 жилого дома по адресу: 

<

...> (т. 2, л.д. 41-47).

В соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды принимают судебные постановления в форме судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции. Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом. Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым судебным постановлением нарушаются их права и законные интересы.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Приведенные выше положения процессуального закона обязывают все государственные органы и организации, в том числе судебные органы, исходить из обязательности вступивших в законную силу решений суда.

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 10 ноября 2016 года по гражданскому делу № 2-11667/16 отменено не было, в связи с чем является обязательным при рассмотрении настоящего спора об установлении принадлежности спорной квартиры.

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов.

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации, в том числе в Определении от 25 января 2018 года N 308?ЭС17?14180(1,2).

Как указано в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2018 года N Ф05-15691/16 по делу N А41-1022/16, в ситуации, когда владение уже принадлежит одному из покупателей и возникло на основе титула (например, права собственности), не предполагающего возврат данного владения (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.16 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), удовлетворение требования к продавцу о передаче квартиры невозможно. Подобное требование может быть предъявлено непосредственно к владеющему покупателю при определенных условиях (например, в случае его недобросовестности).

Поскольку из материалов дела следует, что право собственности на спорную квартиру возникло у ФИО6 ранее, в том числе в связи с тем, что его предварительный договор купли-продажи квартиры с должником был заключен первым, оснований для удовлетворения требований ФИО2 у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем обжалуемое определение подлежит отмене.

Апелляционный суд также отмечает, что ФИО2 не лишена возможности защищать свои нарушенные права путем предъявления к должнику денежных требований в размере уплаченных за спорную квартиру денежных средств.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 06 мая 2019 года по делу № А41-60101/13 отменить.

В удовлетворении требований ФИО2 отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Н. Катькина

 

Судьи:

 

Н.Я. Гараева

 

В.А. Мурина