Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-218130/23-85-1770

г. Москва

08 мая 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года 

Полный текст решения изготовлен 08 мая 2024 года  

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рупчевым К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АТ-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ФИО1 ЗПИФ «АТ Недвижимость»

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании устранить нарушения в работе системы вентиляции по договору аренды от 31.01.2016, об обязании устранить нарушения в работе системы отопления по договору аренды от 31.01.2016, об обязании устранить нарушения в работе системы вентиляции по договору аренды от 20.02.2017, об обязании устранить нарушения в работе системы отопления по договору аренды от 20.02.2017, о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения судебного акта

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 29.12.2023 №29/12/23/АТИ/24/

от ответчика – ФИО3 по дов. от 11.02.2022 №77/649-н/77-2022-1-707 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АТ-ИНВЕСТ" ФИО1 ЗПИФ «АТ Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК об обязании выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы вентиляции объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений, оборудованных оборудованием от 31 января 2016 г. в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу; выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы отопления объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений, оборудованных оборудованием от 31 января 2016 г. в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу; выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы вентиляции объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023  г. в соответствии с Договором аренды помещений от 20 февраля 2017 г.  в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу; выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы отопления объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023  г. в соответствии с Договором аренды помещений от 20 февраля 2017 г. в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения судебного акта по делу в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АТ-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ФИО1 ЗПИФ «АТ Недвижимость» судебную неустойку в размере 1% от суммы 4 233 036 руб. за каждый день  неисполнения судебного акта по делу, по день фактического исполнения судебного акта. Требования истцом уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам иска.

В судебном заседании представитель ответчика возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между ООО УК «АТ-Инвест» ФИО1 ЗПИФ «АТ Недвижимость (далее - Истец, Арендодатель) и Акционерным обществом "Торговый Дом "Перекресток" (далее - Ответчик, Арендатор) заключен Договор аренды помещений оборудованных оборудованием от 31.01.2016г. (далее - Договор 1), в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду часть Здания площадью 65 697,6 кв.м. Объект аренды расположен в здании - складской корпус 1 производственно-складского комплекса «Технопарк Софьино» по адресу: Московская область, Раменский р-н, с/п Софьинское, логистический технопарк «Софьино», корпус №1, кадастровый номер здания 50:23:0040218:42. Объект аренды был передан Арендатору частями, что подтверждается актами приема-передачи от 31.01.2016 г.

Между ООО УК «АТ-Инвест» ФИО1 ЗПИФ «АТ Недвижимость (Арендодатель) и Акционерное общество ’’Торговый Дом ’’Перекресток” (Арендатор) заключен Договор аренды помещений от 20.02.2017 г. (Договор аренды-2), в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду часть Здания площадью 22 867,9 кв.м.

Объект аренды расположен в здании — складской корпус 1 производственно-складского комплекса «Технопарк Софьино» по адресу: Московская область, Раменский р-н, с/п Софьинское, логистический технопарк «Софьино», корпус №1, кадастровый номер здания 50:23:0040218:42. Объект аренды был передан Арендатору частями, в рамках договора аренды помещений с элементами предварительного договора аренды (смешанный договор) от 14.06.2016 г., что подтверждается актами приема-передачи от 01.09.2016 г.

В соответствии с п. 2.2.24 Договоров аренды Арендатор обязуется обеспечить надлежащее состояние и нести ответственность за эксплуатацию электрических, иных инженерных сетей, электро- и иных установок в Помещении, установленных Арендатором и/или по заказу Арендатора/субарендатора.

В соответствии с п. 2.2.9 Договоров аренды Арендатор обязан после проведения работ по переустройству инженерных систем объекта аренды направить Арендодателю исполнительную документацию по работам.

В нарушение указанного пункта Договоров исполнительная документация по данным работам Арендодателю не передавалась.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в результате проведенных Арендатором работ по модернизацию систем приточной вентиляции и тепловых завес на Объектах аренды, Арендодателем были выявлены нарушения в работе системы вентиляции и отопления Объектов, зафиксированные в Актах о недостатках объектов аренды от 11.11.2020 г. в том числе:

- на всех приточных установках склада корпуса 1 (П1-П12) не срабатывает кнопка включения-отключения, приходится отключать контроллер;

- неправильная реакция приточных установок на сигнал «пожар»;

- выявлена разбалансировка температурного режима. Дефект устранен силами Арендодателя.

15 августа 2022 г. в присутствии представителя со стороны Арендодателя — ФИО4 и представителя со стороны Арендатора ФИО5 был проведен очередной осмотр объектов аренды, при осмотре комиссией был выявлен ряд недостатков вентиляционного оборудования и оборудования системы отопления Объектов аренды, обязанность по устранению которых, в соответствии с условиями Договоров аренды несет Арендатор. Указанные акты о недостатках объектов аренды были подписаны представителем Арендатора без возражений.

25.05.2023г. при проведении планового осмотра объектов аренды подтвердилось неисполнение ответчиком обязанности по содержанию объектов аренды в исправном состоянии в части систем вентиляции и отопления объектов аренды, что подтверждается Актами о недостатках Объектов аренды от 25.05.2023 г.

Направленные требования истцом в адрес ответчика письмами исх.№ АТМ/1078 от 30.12.2020 г., исх.№ АТМ/477 от 17.06.2021 г., исх. № АТМ/539 от 23.08.2022, исх. № АТИ/67 от 17.03.2023г. об устранении выявленных нарушений, оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец в порядке п. 5.1 Договоров обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений пунктом 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При заключении в отношении недвижимого имущества договора аренды на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, в том числе по оплате коммунальных услуг, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязанность по несению расходов на содержание имущества, в том числе по оплате коммунальных услуг, установлена в отношениях арендатора с арендодателем, а не с третьими лицами, которые не являются стороной договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Ответчик в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ представил отзыв на исковое заявление, по существу требования истца не оспорил, указав, что выявленные недостатки подлежат устранению Арендодателем в рамках проведения текущего ремонта в силу п. 2.1.16 Договоров.

В соответствии с п.2.1.16 Договоров аренды Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет осуществлять текущий ремонт Здания и Помещений, в том числе всех инженерных систем расположенных в Здании/Помещениях, кровли Здания и внешних стен Здания, за исключением внутренних стен в Помещениях, обязательства по текущему ремонту внутренних стен в Помещениях, являются обязанностью Арендатора, а также за исключением инженерных систем, конструкций и механизмов Здания/Помещений и т.п., установленных Арендатором, ремонт которых должен обеспечивать Арендатор своими силами и за свой счет.

В соответствии с п.2.1.19 Договоров аренды Арендодатель обязуется:

- содержать оборудование в исправном техническом и эксплуатационном состоянии;

- осуществлять надлежащий текущий и капитальный ремонт оборудования;

- осуществлять техническое обслуживание оборудования.

В соответствии с п.2.1.17 Договоров аренды при выходе из строя какого-либо оборудования, по любым причинам, обязан провести ремонтные работы в течение 6 часов с момента получения уведомления арендатора о необходимости проведения ремонтных работ. Ремонт оборудования проводится за счет арендодателя.

Пунктом 2.1.18 Договоров аренды установлено, что, если при производстве Арендодателем ремонтных работ Оборудования будет установлена что выход из строя Оборудования произошел по вине Арендатора, Арендодатель в любой случае производит такой ремонт Оборудования с последующим отнесением расходов ремонту Оборудования на Арендатора. Арендатор обязан компенсировать Арендодателя такие затрать. Арендодателя в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения от Арендодателя письменного требования о компенсации произведенных расходов с приложением подтверждающих документов о произведенных расходах.

В случае если Арендодатель не выполняет своих обязательств по ремонту Оборудования в указанные в пункте 2.1.17 сроки, Арендатор вправе за свой счет выполнить ремонтные работы Оборудования, с последующим отнесением расходов по ремонту Оборудования на Арендодателя. Арендодатель обязан компенсировать Арендатору такие затраты Арендатора в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения от Арендатора письменного требования о компенсации произведенных расходов, с приложением подтверждающих документов о произведенных расходах, за исключением случая, когда такой ремонт вызван виновными действиями Арендатора.

Письмом от 02.02.2024 исх. №АТИ/110 Истец сообщил Ответчику, что не имеет возможности выполнить указанные работы и предложил Ответчику выполнить работы силами привлечённых подрядчиков.

Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ любой причиненный вред: личности, имуществу гражданина или юридического лица - должен быть возмещен в полном объеме, а в некоторых случаях даже сверх возмещения вреда. Вред возмещается 2 способами (ст. 1082 ГК РФ): в натуре (путем предоставления вещи, аналогичной утраченной или испорченной); путем возмещения убытков (ст. 12 ГК РФ).

Из приведенных обстоятельств дела, суд соглашается с доводами истца о том, что в отсутствие доказательств предоставления исполнительной документации на ранее проведенные работы по модернизации системы вентиляции, проведение ремонтных работ силами Арендодателя не представляется возможным.

При этом, письмом исх. № 2 от 31.01.2024 ответчик сообщил об устранении части ранее выявленных недостатков, о согласовании новых сроков на устранение выявленных недостатков, а также оказания содействия в восстановлении вентиляции.

Согласно части 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружении проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Факт нарушения ответчиком обязательств, установленных пунктами 2.2.4, 2.18 договора, подтверждаются материалами дела, в том числе, Актами о недостатках Объектов аренды от 25.05.2023 г., актами о недостатках объектов аренды от 15 августа 2022г., подписанные представителем Арендатора без возражений.

В соответствии с п. 5.1 Договоров аренды в случае, если какая-либо из сторон уклоняется от выполнения своих обязательств, предусмотренных Договором, другая сторона вправе требовать исполнения договора в судебном порядке.

С учетом приведенного, принимая во внимание положения пунктов 2.1.17, 2.1.18, 2.2.4 Договоров аренды, требование истца об обязании ответчика устранить указанные нарушения по Договорам аренды являются обоснованными.

Удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (пункт 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7).

Принимая во внимание тот факт, что для исполнения судебного акта по настоящему делу ответчику требуется, в том числе необходимость подготовки соответствующих строительных материалов дела и непосредственно проведение соответствующих работ, суд находит разумным срок 4 (четыре) месяца с момента вступления решения в законную силу на исполнение соответствующей обязанности.

Пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 Постановления N 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Суд считает судебную неустойку, о присуждении которой просит истец, явно несоразмерной, учитывая то обстоятельство, что выявленные нарушения не влияют на исполнение обязательств сторонами по Договорам аренды, а также учитывая, что ответчик не уклоняется от устранения выявленных нарушений, в связи с чем определяет судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день просрочки, исчисляемой по истечении срока, установленного судом для исполнения решения.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 11, 12, 15, 307, 309, 310, 606, Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 159, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Обязать АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы вентиляции объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений, оборудованных оборудованием от 31 января 2016 г. в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу

Обязать АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы отопления объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023 г. в соответствии с Договором аренды помещений, оборудованных оборудованием от 31 января 2016 г. в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу

Обязать АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы вентиляции объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023  г. в соответствии с Договором аренды помещений от 20 февраля 2017 г.  в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

Обязать АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) выполнить обязательство по содержанию Объекта аренды в исправном состоянии путем устранения нарушений в работе системы отопления объекта аренды, указанных в Акте о недостатках объекта аренды от 25.05.2023  г. в соответствии с Договором аренды помещений от 20 февраля 2017 г.  в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения судебного акта по делу в течение 4 (четырех) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АТ-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ФИО1 ЗПИФ «АТ Недвижимость» судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта по делу, по день фактического исполнения судебного акта.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГОВЫЙ ДОМ "ПЕРЕКРЕСТОК" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "АТ-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ФИО1 ЗПИФ «АТ Недвижимость» расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

 

Судья:

Д.Н. Федорова