﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 июня 2019 года

Дело №

А21-4320/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2019  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2019  года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сапоткиной Т.И.,              Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СПР» Зарайского А.Н. (доверенность от 18.01.2019), от общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» Цирита В.В. (доверенность от 10.01.2019), 

рассмотрев 05.06.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СПР» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.11.2018 (судья                 Можегова Н.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу № А21-4320/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СПР»,  место нахождения: 236022, Калининградская обл., Калининград, Ростовская ул., д. 32, кв. 21, ОГРН 1143926019797, ИНН 3906326720 (далее – ООО «СПР»), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой», 238300, Калининградская обл., Гурьевский           р-н, Советская ул., д. 2Б, ОГРН 1053909005358, ИНН 3910999277 (далее –             ООО «ИнвестСтрой»), о соразмерном уменьшении цены по договорам долевого участия в строительстве: по договору от 25.09.2014 № 4а/2014 - с 1 571 700 руб. до 1 068 756 руб., по договору от 25.09.2014 № 4б/2014 - с 1 557 900 руб.                               до 1 040 400 руб., по договору от 25.09.2014 № 4в/2014  - с 1 571 700 руб. до          1 068 756 руб., по договору от 25.09.2014 № 4г/2014  - с 1 577 700 руб. до                   1 056 720 руб., по договору  от 25.09.2014 № 4д/2014  - с 3 184 800 руб. до                 2 146 080 руб., по договору от 25.09.2014  № 4е/2014 - с 2 635 800 руб. до                  1 884 960 руб., по договору от 25.09.2014  № 4ж/2014 - с 1 577 700 руб. до                   1 056 720 руб., по договору от 25.09.2014  № 4з/2014 - с 1 565 700 руб. до                  1 048 560 руб., а также о взыскании разницы в цене в общей сумме                              4 880 448 руб.,  2 020 600 руб. упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещений в аренду, 348 000 руб. неосновательного обогащения в виде переплаты по названным договорам.

Решением суда от 16.11.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 14.02.2019 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе ООО «СПР», ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований. 

Податель жалобы ссылается на то, что суды пришли к ошибочному выводу об исполнении ответчиком обязанности по подключению газа к многоквартирного жилого дома, в которых находятся принадлежащие истцу нежилые помещения и по строительству дороги; указывает на отсутствие проезда для пожарных машин и на то, что ответчик передал ему приборы учета электроэнергии и документы на них только спустя год после передачи помещения. Помимо этого ООО «СПР» указывает на неисполнение ответчиком обязанности по благоустройству территории, выразившейся в отсутствии озеленения, ограждения от гаражей и контейнерной площадки, и полагает суды не исследовали причинно-следственную связь между причиненными ему убытками и нарушением обязательств со стороны ответчика.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ИнвестСтрой» просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «СПР» настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель ООО «ИнвестСтрой» возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, между ООО «СПР» (участником долевого  строительства) и ООО «ИнвестСтрой» (застройщиком)  заключены договоры долевого участия в строительстве двухсекционного и трехсекционного многоквартирных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, расположенных в Калининграде на ул. Маршала Борзова, на общую сумму 15 403 000 руб., по которым по окончании строительства в собственность ООО «СПР» подлежали передаче нежилые помещения в построенных трех- и двухсекционных многоквартирных жилых домах.

Так, по договору от 25.09.2014 № 04а/2014 (в редакции дополнительного соглашения от 19.09.2016) застройщик обязался построить жилой дом, расположенный по адресу: Калининград, ул. Маршала Борзова, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома  и оплаты участником цены договора в полном объеме передать участнику долевого строительства в собственность расположенное в трехсекционном доме нежилое помещение № 1 проектной площадью 52,39 кв.м и хозяйственную кладовую № 5 проектной площадью 34,3 кв.м. Согласно пункту 2.1 цена договора составляет 1 577 700 руб.

В соответствии с условиями договора от 25.09.2014  № 04б/2014 в собственность ООО «СПР» подлежало передаче расположенное в трехсекционном доме по этому же адресу нежилое помещение № 2 проектной площадью 51,93 кв.м. Согласно пункту 2.1 цена данного договора составляет             1 557 900 руб.

По условиям договора от 25.09.2014 № 04в/2014 застройщик обязался передать участнику долевого строительства в собственность расположенное в двухсекционном доме нежилое помещение № 1 проектной площадью 52,39 кв.м и хозяйственную кладовую № 5 проектной площадью 39,4 кв.м. Согласно пункту 2.1 цена договора составляет 1 571 700 руб.

По договору от 25.09.2014 № 04г/2014 застройщик обязался передать в собственность ООО «СПР»  расположенное в двухсекционном доме нежилое помещение № 2 проектной площадью 52,59 кв.м. Согласно пункту 2.1 цена договора составляет 1 577 700 руб.

В соответствии с условиями договора от 25.09.2014 № 04д/2014 застройщик обязался передать ООО «СПР»  в собственность расположенное в двухсекционном доме нежилое помещение № 3 проектной площадью                    106,16 кв.м при цене договора в сумме 3 184 800 руб.

По договору от 25.09.2017 № 04е/2014 2014 застройщик обязался передать ООО «СПР»  в собственность расположенное в двухсекционном доме нежилое помещение № 4 проектной площадью 87,86 кв.м при цене договора, установленной в размере 2 635 800 руб.

По условиям договора от 25.09.2014 № 04ж/2014 застройщик обязался передать в собственность ООО «СПР» расположенное в двухсекционном доме нежилое помещение № 5 проектной площадью 52,59 кв.м по цене 1 577 700 руб.

В соответствии с условиями договора от 25.09.2014 №04з/2014 застройщик обязался передать ООО «СПР» в собственность расположенное в двухсекционном доме нежилое помещение № 6 проектной площадью 52,19 кв.м при цене договора, установленной в размере 1 565 700 руб.

После получения разрешения от 30.09.2016  № 39-RU39301000-117-2016 на ввод указанных многоквартирных домов в эксплуатацию ООО «ИнвестСтрой» во исполнение обязательств по договорам долевого участия передало ООО «СПР» указанные объекты недвижимости по актам приема-передачи, подписанным в 2016 году.

ООО «СПР» обратилось к ООО «ИнвестСтрой» с претензией от 15.03.2018, в которой потребовало соразмерного уменьшения цены договоров долевого участия в связи с несоответствием переданных ему объектов проектной документации, а также возместить убытки в виде упущенной выгоды в размере неполученных доходов от сдачи в аренду принадлежащих ему нежилых помещений и выплатить неосновательное обогащение, возникшее вследствие передачи помещений меньшей площади, чем это было предусмотрено договорами.

Указанная претензия ООО «СПР» была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что ответчик исполнил все предусмотренные договорами обязательства, осуществил строительство газопровода и обеспечил подачу газа установленной границы разделения эксплуатационной ответственности, а также признал, что мероприятия по подключению газа до находящихся в теплогенераторных № 1 и № 2 газовых котлов, специально предназначенных для обеспечения газоснабжения нежилых помещений, должен осуществлять собственник нежилых помещений, для чего установлено соответствующее оборудование. 

Помимо этого суд установил, что в данном случае строительство дороги должно осуществляться за счет средств муниципального образования либо МКУ «Управление капитального строительства», а также признал, что истец не представил достоверных и достаточных доказательств неисполнения застройщиком обязательств, касающихся благоустройства территории. 

Поскольку истец не представил доказательств наличия причинно-следственной связи между действиям ответчика и убытками, суд не установил совокупности обстоятельств, необходимых для возмещения упущенной выгоды.

В связи с тем, что разница между площадью помещений, указанной в договорах, и фактической площадью составляет не более одного метра, суд, сославшись на условия пункта 1.5 договоров, признал, что основания для пересмотра цены договора отсутствуют.

При таком положении суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, определяемые по правилам статьи 15 ГК РФ, если они причинены неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факт нарушения обязательства, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

        Отношения, возникающие из договора долевого участия в строительстве, помимо основных положений Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), по смыслу статьи 7 которого на  застройщика возлагается обязанность передать участнику долевого строительства обусловленные договорами объекты.

        Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, истец указал на то, что качество переданных ему объектов не соответствует проектной документации (отсутствуют предусмотренные проектом планировки 2 проезда к построенным домам; не выполнено строительство дороги от ул. Ломоносова вдоль ручья Голубой; своевременно не заключен с газоснабжающей организацией договор о подключении дома к газораспределительной сети; не выполнено благоустройство, отсутствует озеленение и не установлены экраны/ограждения от гаражей; отсутствует обустройство и ограждение площадки для размещения мусорного контейнера), допущенные нарушения являются существенными, что дает ему право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договоров долевого участия в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

Кроме того, истец ссылался на то, что ввиду неисполнения ответчиком обязанности по своевременному подключению домов к коммуникациям ему были причинены убытки в виде упущенной выгоды в размере неполученных доходов от сдачи в аренду нежилых помещений. В качестве неосновательного обогащения на стороне ответчика истец указывал на наличие переплаты по договорам долевого участия в строительстве, поскольку ему были переданы помещения меньшей площади, чем это было предусмотрено договорами.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, не установили правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом суды обоснованно исходили из того, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2017 по делу № А21-2519/2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.04.2018, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:121034:1521, расположенный по ул. Ломоносова вдоль реки Голубой в г. Калининграде, является муниципальной собственностью и передан Администрацией городского округа «Город Калининград» в безвозмездное пользование МКУ «Управление капитального строительства» на основании договоров от 20.05.2014 № 000185-БС,                         от 10.06.2015 № 000261-БС, от 15.08.2016 № 62/2016-БП, следовательно, обязанность по строительству дороги вдоль реки Голубой на данном земельном участке должна быть осуществлена за счет средств муниципального образования либо МКУ «Управление капитального строительства», созданного именно в целях строительства и реконструкции социально значимых объектов.

В силу статьи 16 АПК РФ названные судебные акты обладают общеобязательным значением.

При оценке доводов истца о невыполнении застройщиком обязательства по заключению с газоснабжающей организацией договора о подключении дома к газораспределительной сети и отсутствии газоснабжения непосредственно в полученных им нежилых помещениях суды обоснованно исходили из буквального содержания условий заключенных сторонами договоров долевого участия в строительстве, а также из того, что обязанность собственника нежилого помещения провести мероприятия по подключению газа от границы разграничения имущественной принадлежности и эксплуатационной ответственности до находящихся в теплогенераторных № 1 и 2 газовых котлов предусмотрена постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 об обязательных  правилах при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами.

Данные выводы судов основываются как на анализе приведенных выше правовых норм и условий пункта 1.5 договоров долевого участия, так и на оценке представленных в материалы дела доказательств, в том числе проектной декларации с указанием на то, что отопление административно-торговых помещений и помещений бытового обслуживания производится до теплогенераторных каждого дома, а также положительного заключения негосударственной экспертизы на объект капитального строительства «Многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями по ул. М. Борзова в г. Калининграде» в части подключения теплогенераторных нежилых помещений на 1 этажах жилых домов № 1 и 2 (по генплану),  и установлено, что застройщик осуществил строительство газопровода и обеспечил подачу газа до границы разделения эксплуатационной ответственности. 

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку представленным в материалы дела схемам газопроводов с указанием границ разделения эксплуатационной ответственности и акту разграничения имущественной принадлежности сетей газораспределения и газопотребления.

В связи с этим являются правильными выводы судов о том, что в данном случае мероприятия по подключению газа от находящихся в теплогенераторных газовых котлов должен осуществлять собственник нежилых помещений, для чего ему необходимо представить комплект исполнительно-технической документации и заключить договор поставки газа в соответствии с постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124. 

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций правомерно сослались и на то, что проверка построенных жилых домов на соответствие их требованиям статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и утвержденной проектной документации производилась уполномоченными государственными органами 30.09.2016 при выдаче разрешения на ввод построенных объектов в эксплуатацию, которым фактически подтверждено выполнение полного объема работ, предусмотренного проектно-сметной документацией и разрешением на строительство.

С учетом объема имеющихся в деле документов, признав недостоверным переданное истцом заключение специалиста от 15.02.2018 № 430-17, приняв во внимание представленные ответчиком документы о закупке саженцев, декоративных растений, цветов и выполнении работ по озеленению территории домов, суды правильно посчитали недоказанным факт отсутствия благоустройства придомовой территории.

При этом суды не усмотрели оснований для уменьшения цены договоров долевого участия в связи с невыполнением обустройства и ограждения площадки для размещения мусорного контейнера ввиду застройки предназначенного для этого участка третьим лицом, что подтверждается Комитетом городского хозяйства г. Калининграда в его письме от 30.08.2018.

Поскольку истец не доказал наличие совокупности условий, предусмотренных статьями 15 и 393 ГК РФ и необходимых для возложения гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, является правомерным отказ в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы от возможной передачи в аренду принадлежащих ООО «СПР» помещений.

Вопреки доводам истца, пунктом 2.6 договоров долевого участия предусмотрена возможность пересмотра цены договора в случае, если разница между указанной в договоре и фактически переданной площадями составит более одного метра.

Проанализировав представленные документы, акты обмеров, техническую документацию на построенные дома, суды пришли к обоснованному выводу, что в данном случае разница между площадью каждого объекта, указанного в договоре, и фактически переданной истцу площадью составила не более одного метра в сторону уменьшения, в связи с чем не установили правовых оснований для изменения цены договоров.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, обмеры помещений в построенных домах проводились в октябре 2016 года по методике, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37. 

Применение методики, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90, в данном случае является недопустимым, поскольку согласно пункту 2 названного приказа он вступает в действие с 01.01.2017. 

В связи с этим при обмерах площадей помещений кадастровым инженером правильно включены в площадь помещений арочные проемы шириной менее 2 метров.

При таком положении суд кассационной инстанции приходит к выводам, что спорные правоотношения верно квалифицированы судами, все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, установлены и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем не имеется оснований для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления.

Приведенные ООО «СПР» в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами.

Доводы подателя жалобы, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по его мнению, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. 

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.11.2018  и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 по делу № А21-4320/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СПР» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева