ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-58553/2016

14 июня 2017 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года 

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Дунаевой Н.Ю., Красновой С.В.          

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 17.02.2017

от ответчика: ФИО2, дов. от 28.06.2016

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «УК Русинвест-Сервис»

на решение от 06 декабря 2016 года

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

и постановление от 01 марта 2017 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

вынесенное судьями Ивановой Л.Н., Ханашевичем С.К., Юдиной Н.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «УК Русинвест-Сервис» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Фреш-маркет» 

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии,

о признании записи об ипотеке прекращённой

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УК Русинвест-Сервис» (далее - ООО «УК Русинвест-Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фреш-маркет» (далее - ООО «Фреш-маркет», ответчик) с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, в котором просил признать погашенной запись об ипотеке в отношении квартир:

- Квартира, назначение жилое, общая площадь 50,7 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 60-60-45/015/2009-279, принадлежащая залогодателю на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.12.2007 № RU50302000-209; 

- Квартира, назначение: жилое, общая площадь 61.4 кв.м, этаж 17, адрес объекта 

<

...>, кадастровый номер: 50-50-45/027/2011-313, принадлежащая залогодателю на основании Постановления Администрации г. Королёв Московской области от 27.04.211 № 510, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.04.2011 № RU50302000-840.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2016 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «УК Русинвест-Сервис», суд первой инстанции сослался на прекращение действия предварительного договора в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, и неисполнение истцом обязательства по возврату перечисленного ответчиком гарантийного платежа в размере 6 660 000 руб., а также необоснованный зачет гарантийного платежа при одностороннем отказе от договора.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО «УК Русинвест-Сервис» подало кассационную жалобу, в которой просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «УК Русинвест-Сервис» (арендодатель), действующим по поручению индивидуального предпринимателя ФИО3 и индивидуального предпринимателя ФИО4, и ООО «Фреш-маркет» (арендатор) заключен предварительный договор № 2015-07-689 от 21 августа 2015 года на аренду недвижимого имущества (далее по тексту - предварительный договор) общей площадью 1800 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.5 предварительного договора стороны пришли к соглашению подписать основной договор аренды не позднее 30 сентября 2016 года. 

Пунктом 2.8 предварительного договора предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору ООО «Фреш Маркет» в течение 15 рабочих дней с момента подписания настоящего договора, но не ранее оформления залога в соответствии с условиями, предусмотренными приложением № 4 к предварительному договору, перечислит ООО «УК «РусинвестСервис» гарантийный платёж в размере 6 660 000 руб., который в дальнейшем стороны вправе зачесть в счет оплаты ООО «Фреш Маркет» обеспечительного платежа по основному договору. 

Обеспечение возврата сумм гарантийного платежа по результатам неисполнения настоящего договора обеспечивается заключением договора залога между ООО «Фреш Маркет» и ООО «РУСИНВЕСТ» на условиях, указанных в соответствующем договоре – приложение № 4 к предварительному договору. 

ООО «Фреш Маркет» перечислило ООО «УК «Русинвест-Сервис» гарантийный платёж в размере 6 660 000 руб. 

В обеспечение возврата гарантийного платежа 21.08.2015 между ООО «РУСИНВЕСТ» (залогодатель) и ООО «Фреш Маркет» (залогодержатель) заключен договор залога квартиры общей площадью 50,7 кв.м, этаж 1, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 60-60-45/015/2009-279; квартиры общей площадью 61.4 кв.м, этаж 17, по адресу 

<

...>, кадастровый номер: 50-50-45/027/2011-313.

Договор залога 03.09.2015 зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области. 

20 апреля 2016 года ООО «Фреш Маркет» в адрес ООО «УК «Русинвест-сервис» направлено сопроводительное письмо (уведомление) о намерении расторгнуть предварительный договор №2015-07-689 от 21 августа 2015 года на аренду недвижимого имущества, согласовать порядок и срок возврата гарантийного платежа в приложенном соглашении о расторжении предварительного договора №2015-07-689 от 21 августа 2015 года на аренду недвижимого имущества.

Согласно п. 1.4 договора залога предмет залога остается в пользовании и владении залогодателя до момента возврата суммы гарантийного платежа по предварительному договору № 20105-07-689 на аренду недвижимого имущества от 21 августа 2015 года с учетом условий приложения № 3 к предварительному договору. Срок возврата сумм гарантийного платежа – 30 сентября 2016 года. 

Пунктом 2.2 договора залога предусмотрены обязательства, исполнение которых обеспечивается настоящим договором: - обязательства по возврату сумм гарантийного платежа, в том числе зачетом его в качестве уплаты обеспечительного платежа по основному договору (приложение № 3 к предварительному договору № 20105-07-689 на аренду недвижимого имущества от 21 августа 2015 г.); - обязательства по погашению процентов, в случае, если таковые подлежат начислению в соответствии с законом; - обязательства по уплате неустойки/штрафов (при наличии); - судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по настоящему договору.

Письмом от 01 марта 2016 года № 010316/04 ООО «Фреш Маркет» уведомило истца о намерении расторгнуть предварительный договор.

ООО «УК «Русинвест-Сервис» расценило данное письмо как отказ ООО «Фреш Маркет» от заключения основного договора (п. 2.7 предварительногодоговора), удержало гарантийный платеж и потребовало выплатить штраф в размере 1 000 000 руб. согласно п. 3.4 предварительного договора.

Со стороны ООО «Фреш Маркет» ответа не последовало.

Пунктом 3.4 предварительного договора установлено, что при уклоненииарендатора (ООО «Фреш Маркет») от подписания основного договора или отказа от заключения основного договора к сроку, установленному предварительным договором, при одновременном добросовестном исполнении арендодателем (ООО «УК «РусинвестСервис») обязательств по настоящему договору, арендодатель (ООО «УК «РусинвестСервис») имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора.

ООО «УК «Русинвест-Сервис» направило в адрес ООО «Фреш Маркет» уведомление об одностороннем внесудебном отказе от исполнения предварительного договора, в том числе, с просьбой в добровольном (внесудебном) порядке прекратить обеспечения залогом обязательства и направить уполномоченного представителя для совместного представления в Управление Росреестра по Московской области заявление о погашении ипотеки.

Поскольку ответчик отказался от явки для погашения записи об ипотеки, истец обратился в суд.

В силу ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Частью 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора срок подписания основного договора аренды - не позднее 30 сентября 2016 года.

Пунктом 3.4 предварительного договора согласовано право ООО «УК«Русинвест-Сервис» в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора только при уклонении ООО «Фреш Маркет» от подписания основного договора или отказа от заключения основного договора к сроку, установленному предварительным договором.

Учитывая изложенное, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

По условиям предварительного договора сумма гарантийного платежа подлежит зачету в качестве обеспечительного платежа по основному договору аренды. 

Однако отсутствуют условия о том, что гарантийный платеж обеспечивает исполнение и остается у истца.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, гарантийный платеж не являлся задатком и при прекращении предварительного договора основания удерживать гарантийный платеж у истца отсутствуют.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» указано, что после прекращения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при прекращении такого договора.

При таких обстоятельствах, поскольку истцом не исполнено обязательство по возврату ответчику гарантийного платежа, основания для прекращения залога по правилам ст. 352 ГК РФ отсутствуют.

Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание накоторые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положенийчасти 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РоссийскойФедерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, котораяпозволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлениюпо делу обстоятельств.

При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судамибыли установлены все существенные для дела обстоятельства и им дананадлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полномисследовании доказательств по делу. Нормы материального права примененыправильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явитьсяоснованием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанциейне установлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2016 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2017 года по делу № А41-58553/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяС.ФИО5

Судьи:Н.ФИО6  

С.В.Краснова