Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1409/2021

г. Хабаровск

27 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20.05.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  Е.Н. Серовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

 рассмотрел в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к Хабаровской городской общественной организации инвалидов «Символ»  (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 680051, 

<

...>)

о взыскании 77 886 руб. 75 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, представителя по доверенности №5731/02-02 от 25.12.2020, диплом от 07.07.2008; 

от ответчика - ФИО3, представителя по доверенности №б/н от 30.10.2020, диплом от 21.06.2013.

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» обратилось в арбитражный суд с иском к Хабаровской городской общественной организации инвалидов «Символ» о расторжении договора аренды № 62/19 от 01.04.2019, о понуждении к освобождению ответчиком объекта нежилого фонда - части здания лит. А: в виде комнат № 1-3 площадью 705,6 кв.м., расположенных на 1 этаже; комнат № 2,3,5,6,8-10,12 площадью 102,4 кв.м. и части комнаты № 11 площадью 39,6 кв.м., расположенных на 2 этаже; комнат № 2,4-7,9,12 площадью 124,0 кв.м. и части комнаты № 3 площадью 12,6 кв.м., расположенных на 3 (чердачном) этаже здания, расположенного в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу ул. Герцена, 15, для использования под склад, услуги автосервиса, автостоянку, передав его истцу; о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 10 000 руб., за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта; о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2020 по 31.01.2021 в сумме 76 880 руб. 41 коп., пени в размере 1 006 руб. 34 коп. за период с 11.06.2020 по 13.01.2020; штрафа за неисполнение пунктов 3.2.3, 3.2.6 договора аренды № 62/19 от 01.04.2019 в размере 20 000 руб.

Определением от 05.02.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.  

Определение от 02.04.2021 суд перешел к рассмотрению дела в общем порядке.

Представитель истца в судебном заседании завила ходатайство об уточнении периода взыскания в связи с допущенной  иске опечаткой, сумма требований остается прежней.

В отсутствии возражений уточнении исковых требований принято судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивает в полном объеме. В обоснование требований истец ссылается на существенное нарушение условий договора аренды, а именно проведение арендатором самовольной перепланировки, переустройства и реконструкцию объекта, не проведение своевременно текущего и (или) капитального ремонта, невнесение арендатором арендной платы. Исковое заявление обосновано положениями статей 304, 308.3, 309, 330, 614, 619, 622 ГК РФ ГК РФ.

Представитель ответчика требования не признает, в иске просит отказать, в случае взыскания просит применить статью 333 ГК РФ, снизить размер взыскиваемой неустойки. В соответствии с доводами отзыва, ответчик полагает, что истцом не доказано нарушение существенных условий договора, ввиду которого истец просит расторгнуть договор, перепланировка произведена с фактического согласия арендодателя, задолженность по внесению арендной платы образовалась в связи с тяжелой экономической ситуацией, вызванной пандемией новой коронавирусной инфекции, в связи с чем ответчик намерен обращаться с заявлением о рассрочке исполнения судебного акта после вынесения судом решения. Требование истца о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта полагает противоречащим положениям статьи 308.3 ГК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

между АО «ЦИТ» и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда от 01.04.2019 № 62/19, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - части здания лит. А: в виде комнат № 1-3 площадью 705,6 кв.м., расположенных на 1 этаже; комнат № 2,3,5,6,8-10,12 площадью 102,4 кв.м. и части комнаты № 11 площадью 39,6 кв.м., расположенных на 2 этаже; комнат № 2,4-7,9,12 площадью 124,0 кв.м. и части комнаты № 3 площадью 12,6 кв.м., расположенных на 3 (чердачном) этаже здания, расположенного в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу ул. Герцена, 15, для использования под склад, услуги автосервиса, автостоянку.

Помещение передано арендатору по передаточному акту от 01.04.2019.

Срок договора установлен с 01.04.2019 по 29.02.2020. 

В соответствии с пунктом 2.1. договора, за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц арендную плату за пользование объектом в размере 14 124  руб. 96 коп. в месяц. 

Согласно пункту 2.4. Договора, при изменении порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы Арендодатель письменной уведомляет об этом Арендатора в 15-дневный срок с момента принятия решения, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется.

Согласно пункту 2.6. Договора, если после прекращения договора Арендатор не возвратил Объект, либо возвратил его несвоевременно, он уплачивает за время просрочки возврата Объекта арендную плату за пользование имуществом в соответствии с пунктом 2.1. настоящего договора за все время просрочки возврата имущества.

Изменение значений коэффициентов, применяемых при исчислении арендной платы, не являются изменением арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Согласно абз. 2 пункта 3.2.3. Договора, Арендатор принял на себя обязанность по поддержанию Объекта в надлежащем техническом и санитарном состоянии, обязался производить за свой счет текущий (не менее 1 раза в год) и капитальный (вызванный неотложной необходимостью) ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией Объекта. При этом указывалось, что текущий ремонт должен быть выполнен в разумные сроки, но не более 3 месяцев.

Согласно пункту 3.2.6. Договора, Арендатор принял на себя обязанность не производить никаких перепланировок и переоборудования Объекта, связанных с деятельностью Арендатора, без письменного разрешения Арендодателя.

Согласно пункту 3.2.11. Договора, Арендатор принял на себя обязанность вносить арендную плату в порядки и сроки, установленные настоящим договором.

Согласно пункту 5.4. Договора, если Арендатор продолжает пользоваться Объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продлённым на тех же условиях, на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Также, исходя из содержания пунктов 6.2.-6.2.5. Договора данный договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по инициативе Арендодателя в случаях если Арендатор использует Объект с существенным нарушением условий Договора, существенно ухудшает Объект, допустил однократное нарушение сроков или объёмов внесения оплаты платы, не производил капитального ремонта либо не выполнил принятые на себя обязательства, установленные, в том числе, в пункта 3.2.6. Договора.

Согласно пункту 8.1. Договора, Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством, по месту нахождения Арендодателя.

14 апреля 2020 года Арендодателем была проведена комиссионная проверка указанного в пункте 1.1. Договора Объекта, по результатом которой был составлен акт о допущенных Арендатором существенных нарушениях пунктов 3.2.3. и 3.2.6. Договора, а именно Арендатором самовольно, без согласия Арендодателя и получения законодательно установленной разрешительной документации, произведена перепланировка, переустройство и реконструкция Объекта.

29 апреля 2020 года Арендодателем в адрес Арендатора направлена претензия (исх. № 1399/03-04 от 29.04.2020 года), в которой Арендодатель уведомляет о расторжении договора аренды от 01.04.2019 № 62/19.

14 октября 2020 года Комитет государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края, рассмотрев обращение Арендодателя и проведя исследования Объекта, по результатом которого подтвердилось наличие установленных Арендодателем нарушений, а также был усмотрен риск обрушения Объекта в результате допущенных Арендатором нарушений, вынес определение о возбуждении в отношении Арендатора дела об административном правонарушении, предусмотренном статьей 9.5. КоАП РФ.

08.12.2020 Арендодателем в адрес Арендатора направлена повторная претензия (исх. № 5001/01-01 от 08.12.2020 года), в которой Арендодатель повторно уведомлял о расторжении договора аренды № 62/19 от 01.04.2019 года.

В связи с просрочкой внесения арендной платы за период с 01.05.2020 года по 31.01.2021 у Арендатора перед Арендодателем задолженность по арендной плате, начисленной в порядке пунктов 2.1. и 2.6. Договора в размере 76 880 рублей 41 копеек.

О необходимости исполнить обязательство было указано в претензии за исх. №94/03-04 от 15.01.2021 г., которая была направлена 18.01.2021.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платежей по договору аренды послужило основанием для начисления пени.

Арендодателем на основании пункта 4.1. договора начислены пени за период с 11.06.2020 по 13.01.2021 в сумме 1006,34 руб. 

Поскольку требования претензии не исполнены, задолженность не погашена,  помещение не освобождено, АО «ЦИТ» обратилось  в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ,  суд  приходит к следующим выводам.

Договор аренды является видом сделки, и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК РФ означают совершение действительной сделки, в частности соответствия сделки требованиям Закона.

В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии, данными в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655. 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

В пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66 также разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

По смыслу приведенных норм, при расторжении договора, когда арендатор не возвращает переданное по договору аренды имущество, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы, установленной договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества по истечении срока аренды производится в размере, определенном соответствующим договором.

 Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспорено,                               что обязанность по внесению арендных платежей арендатор надлежащим образом не исполнил, в результате чего за ним образовалась задолженность  за период с 01.05.2020 по 31.01.2021 в размере 76 880,41 руб., которая на момент рассмотрения настоящего спора не погашена и подлежит взысканию с ответчика. 

Ответчик, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, доказательств отсутствия задолженности не представил, обязательство по внесению арендной платы последним  не исполнено.

Расчет суммы задолженности по арендной плате судом проверен, признан арифметически верным.

Указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статей 309, 614, 622 ГК РФ.

В связи с нарушением сроков оплаты истцом начислена неустойка в размере 1 006,34 руб. за период с 11.06.2020 по 13.01.2021.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты  нарушенного гражданского права.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 330 ГК РФ  определяет неустойку (штраф, пени), как определённую законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Условиями договора аренды (пункт 4.1.) предусмотрена уплата пени при просрочке внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Просрочка исполнения обязательства допущена Арендатором, следовательно, имеются основания для начисления пеней.

Пени подлежат начислению на сумму задолженности за указанный период. Размер неустойки, начисленной на долг за период с спорный период составляет 1 006,34 руб., так же подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Требование истца о расторжении договора и возврате переданного по договору объекта АО «ЦИТ» так же признается судом правомерным, подлежит удовлетворению на основании указанных выше норм права, при этом довод ответчика о недоказанности истцом существенных нарушений условий договора отклоняется судом, поскольку в материалами дела подтверждается проведение ответчиком перепланировки без согласования с арендожателем. При этом извещение арендодателя о проводимой перепланировке не принимается судом за фактическое согласие последнего на проведение таковой, поскольку условиями договора предусмотрено наличие письменного согласование на ее проведения. В материалы дела такого согласования ответчиком не представлено. Кроме того, факт невнесения аренной платы более двух раз подряд является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В отношении требования истца о присуждении неустойки за несвоевременное исполнение решения по настоящему делу, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума № 7), размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32 Постановления Пленума № 7).

Требования истца о взыскании с ответчика судебной неустойки в связи с неисполнением решения суда признаны судом обоснованными.

Размер неустойки, подлежащей взысканию в случае неисполнения обязанной стороной судебного акта, законом не регламентирован, при этом решение вопроса разумности ее размера относится к компетенции суда и разрешается с учетом конкретных обстоятельств дела.

Исходя из общих принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, учитывая фактические обстоятельства дела, финансовое положение ответчика, а также руководствуясь принципом обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных актов, в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства суд, счел обоснованным взыскание неустойки в размере из 1 000 руб. в день с момента вступления настоящего определения в законную силу до дня фактического исполнения решения суда.

В силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы  по государственной пошлине относятся на  ответчика. При обращении в суд истцом государственная пошлина уплачена в установленном законом порядке и  размере. В соответствии со ст. 333.40 НК РФ, излишне уплаченная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды объектов нежилого фонда от 01.04.2019    № 62/19.

Обязать Хабаровскую городскую общественную организацию инвалидов «Символ» освободить объект нежилого фонда - часть здания лит. А: в виде комнат № 1-3, площадью 705, 6 кв. м., расположенных на 1 этаже; комнат № 2, 3, 5, 6, 8-10, 12, площадью 102, 4 кв. м. и части комнаты № 11, площадью 39, 6 кв. м., расположенных на 2 этаже; комнат № 2, 4-7, 9, 12, площадью 124, 0 кв. м. и части комнаты № 3, площадью 12, 6 кв. м., расположенных на 3 (чердачном) этаже здания, расположенного в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу: уд. Герцена, 15, для использования под склад, услуги автосервиса, автостоянку, передав его акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска».

Взыскать с  Хабаровской городской общественной организации инвалидов «Символ» в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» основной долг в размере 76 880 руб. 41 коп., пени в размере 1 006 руб. 34 коп., всего - 77 886 руб. 75 коп., штраф в размере 10 000 руб., судебную неустойку в случае неисполнения решения суда в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения вступившего в законную силу судебного акта, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 115 руб.

Возвратить акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» из  федерального бюджета государственную пошлину в 12 801 руб., оплаченную по платежному поручению от 01.02.2021 № 308.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                           Е.Н. Серова