﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-12937/21

18 ноября 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   11 ноября 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            18 ноября 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» ИНН 6102025157 ОГРН  1076102000534

	к Администрации Аксайского городского поселения  ИНН 6102021522 ОГРН  1056102027871

	о признании незаконным отказа от 13.04.2021 №63.20.1/1622, 

	при участии:

от заявителя: представитель Баганцова В. В. по доверенности от 17.03.2021;

от заинтересованного лица: представитель Торопцов М. В. по доверенности от 12.01.2021.	

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» обратилось в суд с заявлением к Администрации Аксайского городского поселения о признании незаконным отказа от 13.04.2021 №63.20.1/1622 о предоставлении в собственность без проведения торгов  земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область,  р-н Аксайский, г. Аксай, ул. Западная, 5г,  с КН 61:02:0120114:354. 

	Представитель заявителя в судебном заседании доложил предмет и основание требований, поддержал заявление.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований возражает на основании доводов, изложенных в отзыве, настаивая на законности оспариваемого решения.

	В судебном заседании 08.11.2021 объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 09.11.2021, продленный до 11.11.2021.

	После окончания перерыва сторонами поддержали позиции, изложенные ранее.	

	Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судом установлены следующие обстоятельства. 

	Как следует из материалов дела, между ООО «Арт-Строй» и Администрацией Аксайского городского поселения заключен договор аренды земельного участка от 12.11.2015 №4-а. 

	На основании указанного договора заявителю предоставлен в аренду земельный участок с КН 61:02:0120114:354, расположенный по адресу: Ростовская область,  р-н Аксайский, г. Аксай, ул. Западная, 5г,с разрешенным использованием: производственные базы, общей площадью 10766 кв.м, на срок  с 12.11.2015 по 26.02.2064. 

	На указанном земельном участке расположены следующие объекты:

	нежилое здание общей площадью 1408,9 кв.м., принадлежащее истцу на праве собственности, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 61502101-108 от 07.06.2012г, выданного Администрацией Аксайского городского, зарегистрировано в ЕГРН от 10.08.2012 № 61-61-03/008/2012-473 (КН 61:02:0120114:174).

	асфальтобетонное покрытие, площадью 3324,4 кв.м, назначение: иное сооружение, наименование: подъездная площадка №1, с кадастровым номером 61:02:0120114:339. 	асфальтобетонное покрытие, площадью 1008,0 кв.м, назначение: иное сооружение, наименование: подъездная площадка №2, с кадастровым номером 61:02:0120114:338. 

	Общество с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» обратился в Администрацию Аксйского городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером с 61:02:0120114:354 в собственность за плату без проведения торгов земельного участка со ссылкой на пункт 6 части 2 статьи 39. 3 Земельного кодекса РФ.

	Письмом от 13.04.2021 №№ 63.20.1/1622 Администрацией Аксйского городского поселения заявителю отказано в заключении договора купли-продажи. Отказывая обществу, администрация ссылается на несоответствие процента застройки земельного участка, а именно соотношение площади застройки земельного участка принадлежащих на праве собственности объектов капитального строительства, зарегистрированных в надлежащем порядке, и площади земельного участка, подлежащего выкупу. 

	Полагая, что отказ администрации является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

	В соответствии с части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

	Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Как усматривается из оспариваемого решения администрации, основаниями для отказа в предоставлении земельного участка в аренду послужили те обстоятельства, что площадь испрашиваемого земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь земельного участка. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами. 

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. 

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. 

Несмотря на то, что в силу пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем, данные органы не лишены возможности самостоятельно запросить документы, необходимые для решения вопроса о выкупе испрашиваемого участка. 

Пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

	Как следует из материалов дела, отказ администрации мотивирован несоответствием процента застройки земельного участка, а именно соотношение площади застройки земельного участка принадлежащих на праве собственности объектов капитального строительства, зарегистрированных в надлежащем порядке, и площади земельного участка, подлежащего выкупу.

	Между тем, согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Из содержания указанной нормы следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При этом в силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Таким образом, площадь земельного участка, в отношении которого может быть реализовано право на приватизацию, определяется функциональным назначением объекта и ограничениями, установленными пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ. 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площади, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу (или как в данном случае, предоставления в аренду) земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379).

В силу позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, а также собственнику объекта необходимо представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В соответствии с подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, общество имеет право претендовать на предоставление в собственность земельного участка в той части, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности, а также необходима для их использования.

Данная правовая позиция отражена в пункте 13 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

	В целях определения площади спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации, расположенного на нем здания с КН 61:02:0120114:74 – станция технического обслуживания автомобилей, определением Арбитражного суда от 27.07.2021 по  делу  назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза СВ», эксперту Воропаеву Дмитрию Анатольевичу.

	Перед экспертом следующий вопрос: определить площадь земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:354, необходимую для эксплуатации, расположенного на нем здания с кадастровым номером 61:02:0120114:174 по адресу: Ростовская область, Аксайский р-н, г. Аксай, ул. Западная, 5г.

	Определением от 12.10.2021 обязал эксперта представить дополнительное заключение с указанием подробной информации (расшифровкой) по площадям, приведенным в экспертном исследовании, в том числе указанием целей эксплуатации приведенных площадей.

	Экспертное заключение №СВ-075 от 01.09.2021 и дополнительное заключение эксперта №СВ-075 от 26.10.2021 приобщены к материалам дела. 

Согласно выводам судебной экспертизы площадь с кадастровым номером 61:02:0120114:354, необходимая  для эксплуатации, расположенного на нем здания с кадастровым номером 61:02:0120114:174 по адресу: Ростовская область, Аксайский р-н, г. Аксай, ул. Западная, 5г, составляет 10 702, 40 кв.м, что меньше фактической площади земельного участка на 63,60 кв.м. 

Из исследовательской части заключения следует, что поскольку нежилое здание кадастровым номером 61:02:0120114:174 является неотъемлемой частью производственного комплекса, с обеспечением технологических и организационных процессов, проходящих в границах земельного участка, минимально нормативная площадь земельного участка для эксплуатации этого здания принимается с учетом площади исследуемого здания, расположенного на данном земельном участке. Для организации благоустройства земельных участков территорий промышленных предприятий в соответствии с требованиями СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП П-89-90*» необходимо предусмотреть территорию земельного участка 15 % от территории объекта, площадью 1 614,90 кв.м.

Согласно договору на ремонт, техническое обслуживание транспортных средств и поставку запасных частей от 25 октября 2020 года ООО «Арт-Строй» принимает на себя обязательства по техническому обслуживанию и ремонту грузовых автомобилей - фургонов, тягачей, автопоездов, марок КАМАЗ, МАЗ, УАЗ, ГАЗ, Navistar (не более 80 единиц ежемесячно), а также легковых автомобилей (не более 80 единиц ежемесячно).

Также согласно договору на ремонт, техническое обслуживание транспортных средств и поставку запасных частей от 20 декабря 2020 года ООО «Арт-Строй» принимает на себя обязательства по техническому обслуживанию и ремонту грузовых автомобилей - фургонов, тягачей, автопоездов, марок КАМАЗ, МАЗ, УАЗ, ГАЗ, Navistar (не более 40 единиц ежемесячно), а также легковых автомобилей (не более 70 единиц ежемесячно).

Таким образом, по заключенным договорам технического обслуживания, предоставленных эксперту, на исследуемой территории осуществляется ремонт и обслуживание 120 единиц грузовых автомобилей и 150 единиц легковых автомобилей.

С учетом указанных сведений, экспертом установлено, что  расчетная площадь помещений объекта исследования - 1 408,90 кв. м. (значение площади принимается по данным технической инвентаризации -технический паспорт на Станцию технического обслуживания, Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, ул. Западная, 5Г, площадь помещений литер «Л, Л1, Л2»).

Площадь открытых площадок - 4 332,4 кв.м., в том числе:

открытая площадка с кадастровым номером 61:02:0120114:339 площадью 3 324,40 кв.м. (подъездная площадка № 1);

открытая площадка с кадастровым номером 61:02:0120114:338 площадью 1 008,00 кв.м. (площадка № 2).

Определенная минимальная плотности застройки земельных участков производственных объектов составляет 52 %.

Экспертом произведен следующий расчет:

Вариант № 1 расчета.

F уч. = (F з. пс. + F з. аб. + Fon)/K3* 100

F уч. = (1 408,90 кв.м. + 1 005,00 кв.м. + 1 296,00 кв.м.) / 0,52 - 7 134 кв.м.

Вариант № 2 расчета.

F уч. = (F з. пс. + F з. аб. + Fon)/K3* 100

F уч. = (1 408,90 кв.м. + 3 324,40 кв.м. + 1 008,00 кв.м.) / 0,52 = 11 041 кв.м. 	Применяем равный удельный вес для вариантов №№ 1, 2 определения минимально необходимой площади, а, следовательно, вычисляем средневзвешенное значение: (7 134 кв.м. + 11 041 кв.м.) /2= 9 087,50 кв.м.

Согласно выводам эксперта, с учетом полученных значений площадей объектов исследования, по установлению минимально нормативной площади земельного участка, организации прохода, подъезда к исследуемым объектам пожарной техники, соблюдения требований норм пожарной безопасности во исполнение требований Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», устройства территорий и мест благоустройства земельного участка, посредством озеленения, эксперт приходит к выводу, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания литер «Л, Л1, Л2», инвентарный номер 02_02_34/301, расположенного на земельном участке площадью 10 766 кв.м., кадастровый номер 61:02:0120114:354, по адресу: Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай, ул. Западная, 5г, разрешенное использование — производственные базы, составляет 10 702,40 кв.м., что меньше фактической площади земельного участка на 63,60 кв.м.  (расчет 9087,50 кв.м +1 614,90 кв.м =10 702, 40 кв. м). 

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Оценив в порядке статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы, суд первой инстанции признает его надлежащим доказательством, поскольку экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы.

Кроме того, суд принимается во внимание тот факт, что по договору аренды земельного участка №4-а от 12.11.2015 обществу предоставлен земельный участок площадью 10 766 кв.м. 

С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание, что материалы дела подтверждают, что для эксплуатации принадлежащего заявителю здания  необходим земельный участок площадью 10 702,40 кв. м., что фактически составляет всю площадь испрашиваемого земельного участка - 10 766 кв. м., отказ администрации в предоставлении земельного участка в собственность без торгов неправомерен.  

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд должен указать способ восстановления нарушенного права. В данном случае способом исправления нарушения явится направление заявителям проекта проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:354.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на департамент возлагаются понесенные заявителями расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы на проведение экспертизы. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным как противоречащий нормам Земельного кодекса Российской Федерации отказ Администрации Аксайского городского поселения, выраженный в письме от 13.04.2021 № 63.20.1/1622.

Обязать Администрацию Аксайского городского поселения в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» ИНН 6102025157 ОГРН  1076102000534 проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0120114:354.

Взыскать с Администрации Аксайского городского поселения  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» ИНН 6102025157 ОГРН  1076102000534 судебные расходы в размере 23 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Арт-Строй» ИНН 6102025157 ОГРН  1076102000534 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 рублей по платежному поручению от 19.04.2021 № 60.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

	Судья	Фаргиева А. И.