АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-50785/2020

г. Краснодар

13 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании представителей истца – общества с ограниченной ответственностью «РКС-Краснодар» (ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 02.06.2023), ответчика – администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 26.12.2022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО3 (доверенность от 26.12.2022), прокуратуры Краснодарского края – ФИО4 (удостоверение), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю, Межрегионального управления Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Министерства финансов Краснодарского края, Городской Думы Краснодара, Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, администрации Краснодарского края, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РКС-Краснодар» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А32-50785/2020, установил следующее.

ООО «Специализированный застройщик "РенКапСтрой"» (далее – застройщик, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация), в котором просило: расторгнуть договор от 24.11.2014 № 4300021161 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 26 585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный администрацией и обществом; взыскать с администрации в пользу общества 1 180 009 940 рублей убытков, включая: 447 536 940 рублей – общий размер подтвержденных затрат; 732 473 000 рублей – упущенная выгода; а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 206 000 рублей (т. 1, л. д. 10).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент муниципальной собственности), департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент архитектуры), департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент финансов).

Решением от 11.05.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.09.2021, в удовлетворении исковых требований отказано полностью. Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 24.11.2014 № 4300021161 генеральный план муниципального образования город Краснодар, утвержденный решением Городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», относил земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично – зоне транспортной инфраструктуры, территории регулирования застройки (граница залегания грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (памятник археологии с границей временной охранной зоны), о чем застройщик был осведомлен. Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар», относили земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 к общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2). Арендатор, позиционирующий себя в качестве профессионального застройщика (девелопера), на момент заключения договора аренды не мог не знать об ограничениях использования земельного участка, носящих существенный характер, следовательно, принял на себя риск всех административных, правовых, организационных затруднений, а также финансовых затрат, связанных с необходимостью изменения территориальной зоны в генеральном плане муниципального образования и соблюдением специальных требований к строительству на территории памятника археологии, установленных Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ). Приведенные ограничения повлекли указание в градостроительном плане земельного участка от 06.03.2017 на отсутствие места допустимого размещения объекта капитального строительства. Решением Городской Думы Краснодара от 13.12.2018 № 65 п. 29 «О внесении изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар (Центральный внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м)» утверждено изменение в генеральный план в части земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213, согласно которому данный участок полностью располагался в зоне общественно-делового и коммерческого назначения. Вместе с тем, в графическом приложении к данному решению сохранена информация о нахождении земельного участка на территории памятника археологии («Могильник городища на Дубинке»), отмечена необходимость проведения ряда работ, описанных в сведениях Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 07.02.2014 № 78-490/14-01-22; сохранена информация о расположении участка в зоне возможного катастрофического затопления. Однако, после внесения изменений в генеральный план (декабрь 2018 года) разрешение на строительство объекта получено не было, строительство на арендуемом земельном участке не началось. Решением Городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар» утвержден новый генеральный план, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), зоне возможного катастрофического затопления (при аварии на гидродинамически опасном объекте). Ввиду изменения генерального плана в сентябре 2020 года дальнейшее строительство на рассматриваемом участке стало невозможным, следовательно, договор аренды от 24.11.2014 № 4300021161 прекращен в силу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Позицию застройщика о том, что принятие нового генерального плана является существенным нарушением договора аренды со стороны арендодателя, который обязан возместить арендатору все понесенные затраты и упущенную выгоду, суды не поддержали. Выступая арендодателем земельного участка и публичным органом, осуществляющим полномочия по градостроительному планированию, администрация не может быть виновной в невозможности реализации цели аренды после принятия в сентябре 2020 года нового генерального плана, который утвержден иным органом – Городской Думой Краснодара. В сложившейся ситуации администрация не несет финансовой ответственности, ввиду чего суды отказали во взыскании упущенной выгоды. Также признаны необоснованными требования истца о взыскании управленческих расходов – затрат, понесенных обществом в процессе хозяйственной деятельности. Суды указали, что платежные поручения (тома дела 8 – 27), не состоят в прямой причинно-следственной связи с исполнением и прекращением договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161. Во взыскании арендных платежей, произведенных арендатором за весь период действия договора, суды отказали, указав, что до принятия нового генерального плана в сентябре 2020 года договор являлся действующим, стороны его добровольно исполняли, о расторжении (отказе от договора) арендатор не заявлял, следовательно, со стороны арендодателя имело место встречное предоставление. Относительно расходов на участие в процедуре торгов на право аренды (35 750 000 рублей) суды отметили, что эти затраты являются неотъемлемым условием заключения договора. Расходы на получение технических условий по договорам технического присоединения (120 620 540 рублей 30 копеек), проектирование (35 348 500 рублей), работы по изысканию (14 345 764 рубля 18 копеек), производственные подготовительные работы (50 406 439 рублей 54 копейки), экспертизу проектной документации (3 250 000 рублей) суды расценили как обычные затраты арендатора по исполнению договора аренды и освоению земельного участка. Получив в аренду заведомо проблемный участок, требующий прохождения длительных административных процедур по изменению зонирования территории, застройщик не мог не осознавать, что подвергает свои капиталовложения риску невозможности завершения строительства в согласованный срок и наступления непредвиденных ситуаций, связанных с действиями органов публичной власти (принятие нового генерального плана). Расходы по выплате процентов по договору целевого займа (74 960 939 рублей 02 копейки) относятся к выбору способа финансирования девелоперского проекта, определены его соглашением с займодавцем, поэтому также не могут быть возложены на администрацию.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.02.2022 решение от 11.05.2021 и постановление апелляционного суда от 02.09.2021 в части признания договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 прекращенным, отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении данного договора и взыскания затрат – отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края; в остальной части судебные акты оставлены без изменения. Кассационный суд указал, что при выставлении на аукцион права аренды земельного участка (23:43:0309037:213) для строительства арендодатель предоставил недостоверную информацию: данный участок невозможно было использовать по указанному в договоре назначению (для строительства многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки), что обусловило препятствия в получении разрешения на строительство. До внесения в генеральный план муниципального образования город Краснодар изменений решением Городской Думы Краснодара от 13.12.2018 № 65 п. 29 «О внесении изменения в генеральный план муниципального образования город Краснодар (Центральный внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м)», позволяющих размещение на данном участке многоэтажной жилой застройки, получить разрешение на строительство было невозможным. В рамках дела № А32-51147/2019 признан незаконным отказ департамента архитектуры в выдаче разрешения на строительство, выраженный в письме от 15.10.2019 № 29/11767-1. Администрация, утверждая документацию по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории), инициируя внесение изменений в генеральный план, действуя добросовестно, не могла не знать, что земельный участок имеет признаки земель общего пользования; то есть фактически содействовала увеличению убытков. Судебными актами по делам № А32-51147/2019, А32-34574/2020 подтверждено, что при исполнении договора аренды земельного участка от 24.11.2014 № 4300021161 застройщик получил градостроительный план земельного участка, подготовил документацию по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории), которая утверждена постановлением администрации от 17.07.2019 № 3076. По заданию общества разработана проектная документация и проведены инженерные изыскания по объекту капитального строительства «Жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21»; в аккредитованной организации ООО «Московская государственная экспертиза строительных проектов» застройщик получил положительные заключения на проектную документацию и результаты инженерных изысканий, технические условия на ливневую канализацию, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, диспетчеризацию и комплекс услуг связи. Поскольку суды неполно исследовали имеющиеся доказательств и доводы общества относительно вида и размера понесенных затрат при исполнении договора аренды, – судебные акты отменены в части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Краснодарского края (далее – прокуратура), администрация Краснодарского края (далее – краевая администрация), Министерство финансов Краснодарского края (далее – министерство финансов), УФНС России по Краснодарскому краю, Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Южному федеральному округу (далее – управление по финансовому мониторингу), Городская Дума Краснодара.

Определением от 01.06.2022 удовлетворено ходатайство общества об увеличении размера исковых требований, которые приняты в следующей редакции: расторгнуть договор аренды от 24.11.2014 № 4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 26 585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская 2/21, заключенный между администрацией и обществом; взыскать с администрации в пользу общества убытки в виде реального ущерба в размере 521 968 472 рублей 70 копеек, а также уплаченную истцом государственную пошлину в размере 206 000 рублей.

В рамках дела № А32-22065/2021 администрация обратилась к обществу с иском об освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 455 кв. м, расположенного в Центральном внутригородском округе 

<

...>, путем подписания акта приема-передачи, с указанием, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о прекращении права аренды общества на данный земельный участок, а также исключения из ЕГРН соответствующей регистрационной записи.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2022 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации администрации и департаменту архитектуры отказано.

Определением от 24.06.2022 дела № А32-50785/2020 и А32-22065/2021 объединены в одно производство с присвоением единого номера А32-50785/2020.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края (далее – управление культурного наследия) и департамент муниципальной собственности.

Определением от 05.08.2022 удовлетворено ходатайство истца об изменении наименования на ООО «РКС-Краснодар».

Общество вновь уточнило исковые требования, просило: расторгнуть договор аренды от 24.11.2014 № 4300021161 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 26 585 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, заключенный между администрацией и обществом; взыскать с администрации в пользу общества 496 617 839 рублей 24 копейки убытков в виде реального ущерба; а также уплаченную истцом государственную пошлину в размере 206 000 рублей.

Решением от 12.04.2023 ходатайство истца о назначении судебной экспертизы отклонено. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 и взыскании с администрации в пользу общества убытков в виде реального ущерба в размере 496 617 839 рублей 24 копеек отказано. Признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м, зарегистрированное в ЕГРН на основании договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 (регистрационная запись от 15.01.2015 № 23-23/001-23-23-01/595/2014-062/2); указано, что решение суда является основанием для аннулирования (погашения) в ЕГРН соответствующей регистрационной записи. На общество возложена обязанность по возврату администрации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м по акту приема-передачи в освобожденном состоянии. При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, счел необходимым вынести на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161. По итогам обсуждения данного вопроса суд пришел к выводу о том, что данный договор является недействительной (ничтожной) сделкой. По договору аренды от 24.11.2014 № 4300021161, заключенному по итогам торгов, администрация предоставила в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения. Между тем, в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 находился в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично – зоне транспортной инфраструктуры, на территории регулирования застройки (граница залегания грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (грунтовый могильник – памятник археологии с границей временной охранной зоны, городище – памятник археологии с границей временной охранной зоны), что подтверждается письмом департамента архитектуры от 03.03.2021 № 3139/29 (т. 28, л. д. 39). В этой связи в градостроительном плане от 06.03.2017 земельного участка, утвержденном приказом департамента архитектуры от 06.03.2017 № 551-ГП, указано на отсутствие места допустимого размещения зданий, строений и сооружений (т. 28, л. 

<

...>). В письме от 20.08.2018 № 29/7810-1 (т. 30, л. 

<

...>) департамент архитектуры, отказывая обществу в выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:4360309037:213, прямо указал, что проект объекта «Жилой комплекс с подземной автостоянкой по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, дом 2/21» противоречит требованиям генерального плана муниципального образования город Краснодар и не может быть реализован в отсутствие места допустимого размещения объекта капитального строительства, определяемого градостроительным планом земельного участка (данное решение не признано незаконным). Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, в редакциях решений Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 № 70 п. 2 и от 12.12.2019 № 89 п. 18, земельный участок располагался в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) (т. 37, л. д. 131).В силу принципа первичности (приоритета) генерального плана муниципального образования по отношению к информации, содержащейся в правилах землепользования и застройки, строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213 на момент заключения договора аренды было невозможно. При таких обстоятельствах договор от 24.11.2014 № 4300021161 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 квалифицирован судом в качестве недействительной (ничтожной) сделки, заключеннойв противоречие с требованиями основного документа территориального планирования – генерального плана. Ссылку общества на решение Городской Думы Краснодара от 13.12.2018 № 65 п. 29, которым утверждено изменение в генеральный план муниципального образования город Краснодар (Центральный внутригородской округ, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м) (т. 28, л. д. 51) и стала возможной застройка земельного участка многоквартирными домами, не принята судами, поскольку генеральный план в этой редакции отнес спорный участок к зоне общественно-делового и коммерческого назначения (письмо департамента архитектуры от 03.03.2021 № 3139/29; т. 28, л. д. 40). В соответствии с дополнением к градостроительному плану земельного участка от 25.12.2018 в составе основных видов разрешенного использования земельного участка многоэтажное жилищное строительство отсутствовало, многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка отражены в условно разрешенных видах использования земельного участка (т. 28, л. д. 68 – 73). Администрация последовательно отказывала застройщику в выдаче разрешений на строительство – решения департамента архитектуры от 20.08.2018 № 29/7810-1 и от 03.10.2019 № 29/11221-1 (т. 32, л. 

<

...>), от 15.10.2019 № 29/11767-1 (т. 32, л. д. 159), от 07.08.2020 № 29/8258-1 (т. 32, л. д. 150), причем последним решением (законность которого подтверждена в деле № А32-34574/2020), отказано не только в связи с отнесением земельного участка генеральным планом муниципального образования 2020 года к землям общего пользования, но и вследствие невыполнения застройщиком обязательной государственной экологической экспертизы проектной документации. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 суды отказали в его расторжении, поскольку расторгнут может быть только действительный и действующий договор. Вместе с тем, в целях достижения правовой определенности суд первой инстанции счел необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки и констатировать в резолютивной части решения признание отсутствующим права аренды земельного участка, зарегистрированного в пользу общества. В восстановлении владения земельным участком с кадастровым номером 23:43:0309037:213 администрация не нуждается, данный земельный участок не застроен, не огорожен, капитальные объекты отсутствуют. Суд особо отметил, что сведения генерального плана муниципального образования носят открытый и общедоступный характер. Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, разрабатывая проектную документацию по строительству объекта на предоставленном в аренду земельном участке, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане, действующем в спорный период. Относя себя к профессиональным застройщикам, общество не могло не понимать, что приобрело на торгах право аренды земельного участка, разрешающего застройку в противоречие с генеральным планом, соответственно, притязания на застройку такого участка были неправомерными изначально, а понесенные в этой связи затраты по подготовке к строительству – относящимися исключительно на риск самого застройщика. Несение финансовых затрат в отсутствие разрешения на строительство, которое так и не получено за весь период действия договора с 2014 года, представляется преждевременным и неосмотрительным, поэтому не может повлечь ответственность администрации по их возмещению. Относительно заявленных убытков суды установили, что в их состав вошли так называемые «управленческие расходы» в размере 107 117 472 рублей 80 копеек (т. 31, л. д. 126), представляющие собой распечатку из бухгалтерской программы «1С» и отражающие все текущие расходы общества по оплате своего функционирования как организации за период с октября 2017 года по июнь 2020 года, включающие, например: расходы на оплату труда (зарплата, аванс, командировочные, отпускные, в т.ч. учебный отпуск, премии, перечисление алиментов); страховые взносы на обязательное медицинское страхование; страховые взносы на выплату страховой части трудовой пенсии; обязательное социальное страхование от несчастных случаев и профзаболеваний на производстве; офисные расходы (оплата аренды офиса, в т.ч. уборка, канцелярские и хозяйственные товары, питьевая вода, плата за телефонные переговоры, возмещение затрат на электроэнергию, приобретение оргтехники и ее техническое обслуживание, приобретение офисной мебели); оказание благотворительной помощи согласно договору пожертвования от 07.11.2017 (получатель – Фонд развития гандбола Кубани); оплата медицинских услуг (прохождение медосмотра сотрудниками) по договору от 08.10.2017 № 493 (получатель ООО «Медосмотр»); оплата услуг питания по счету, получатель ООО «ГК «Екатеринодар» (Новогодний корпоратив), получатель ООО «Молодежное»; оплата проживания по счету, получатель ООО «Аска и С», ООО «Авиотто Хотелс» (командировка) и многое другое. При этом приведенные расходы не состоят в прямой причинно-следственной связи с исполнением обязательств и реализацией прав арендатора по договору аренды, всецело относятся к внутренней хозяйственно-организационной жизни общества. Относительно затрат в части выплаты процентов в размере 154 486 106 рублей 42 копеек по договорам займа, с учетом увеличения требований (т. 30, л. 

<

...>), суды установили, что к возмещению в составе реального ущерба заявлены проценты, уплаченные по договору займа от 21.09.2017 контролирующей структуре – ООО «РКС Девелопмент», которое согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 19.11.2020 является управляющей организацией общества и его стопроцентным участником (т. 7, л. 

<

...>). Данные проценты относятся исключительно к сфере усмотрения общества относительно избранного им варианта финансирования строительного проекта; их уплата не состоит в прямой причинно-следственной связи с невозможностью строительства на спорном земельном участке. По поводу оплаты технических условий и технического присоединения (123 620 540 рублей 30 копеек), затрат на проектирование (35 348 500 рублей), затрат на изыскательские работы (14 370 764 рубля 18 копеек), расходов на экспертизу проектной документации (3 250 000 рублей), на производственные подготовительные работы (50 406 439 рублей 54 копеек) (т. 31, л. д. 41 – 55) суд указал, что ввиду невозможности строительства на спорном земельном участке в соответствии с указанным в договоре аренды видом разрешенного использования на момент заключения сделки и в последующем согласно генеральному плану муниципального образования, данные затраты произведены застройщиком в нарушение публично-правового режима использования земельного участка, регламентируемого основным документом территориального планирования и зонирования – генеральным планом муниципального образования. Более того, утверждение документов территориального планирования и градостроительного зонирования (функциональных и территориальных зон в их составе), а также внесение в них изменений относятся к компетенции представительного органа местного самоуправления – Городской Думы Краснодара. Принятые законодательными органами муниципального образования решения, касающиеся планировки территории, являются обязательными для всех лиц, включая администрацию. Не принята судом к возмещению оплата обществом юридических услуг представителя в рамках гражданского дела № 2а-3741/19, рассмотренного Первомайским районным судом города Краснодара, как не относящиеся к предмету настоящего спора. Аналогичным образом суд подошел к оценке обоснованности и разумности затрат общества на проведение экспертиз проектной документации в 2017 и 2019 годах (т. 31, л. д. 51) и затрат общества на производственные подготовительные работы (т. 31, л. д. 51 – 55), подчеркнув, что все виды работ на спорном участке производились в отсутствие разрешения на строительство, при невозможности застройки в силу несоответствия разрешенного использования земельного участка по договору аренды генеральному плану муниципального образования. Касательно затрат по арендной плате с 24.11.2014 по 31.05.2022 в общей сумме 34 348 556 рублей 83 копеек(т. 30, л. д. 113 – 114) суд первой инстанции по заявлению ответчика применил исковую давность к требованиям в размере 26 000 000 рублей, уплаченных в качестве задатка за участие в аукционе и за первый год аренды; указав, что арендные платежи, произведенные в 2016 и частично 2017 годах (иск поступил в арбитражный суд 20.11.2020, досудебная претензия от 26.10.2020 – т. 7, л. д. 77), за пределами давностного срока. В части возврата арендной платы за следующие периоды суд указал, что на момент рассмотрения настоящего спора на земельном участке расположена установленная по заданию застройщика трансформаторная подстанция, фактическое состояние участка изменено (установлены сваи в грунте, выполнена вертикальная планировка участка), объект аренды по акту приема-передачи в освобожденном состоянии не возвращен. На протяжении всего периода договорных отношений с администрацией общество позиционировало себя в качестве арендатора спорного земельного участка, вносило арендные платежи, создавая тем самым видимость продления арендных отношений, возражая против признания договора прекращенным, настаивало на его расторжении в судебном порядке. Отвечая на досудебную претензию администрации от 08.04.2021 в деле № А32-22065/2021, застройщик прямо отказался возвратить спорный земельный участок и заключить соглашение о расторжении договора аренды, уклонившись от подписания акта приема-передачи. В этой связи, произведенные обществом арендные платежи за 2017 – 2023 годы не являются неосновательным обогащением администрации, а представляют собой плату за пользование земельным участком муниципального образования в силу императивного принципа платности землепользования. В этой связи требования администрации, заявленные в рамках дела № А32-22065/2021, суд удовлетворил, обязав общество возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м в освобожденном состоянии.

Застройщик обжаловал решение от 12.04.2023 в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Согласно статье 42 Кодекса ФИО5 (генеральный директор ООО «РКС Девелопмент») подала апелляционную жалобу на решение от 12.04.2023.

Постановлением апелляционного суда от 24.07.2023 производство по апелляционной жалобе ФИО5 на решение от 12.04.2023 прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Кодекса; решение от 12.04.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества – без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции при проверке доводов ФИО5 пришел к выводу о недоказанности того, что решение от 12.04.2023 принято непосредственно о правах и обязанностях данного лица. По существу спора апелляционная коллегия поддержала выводы суда первой инстанции.

В кассационной жалобе общество просит решение от 12.04.2023 и постановление апелляционного суда от 24.07.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей, считая вывод судебных инстанций о ничтожности договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 ошибочным. Применив часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса, суд первой инстанции фактически придал генеральному плану муниципального образования статус закона или нормативно-правового акта без правового обоснования. Генеральный план определяет стратегию развития муниципального образования и не является законом и/или нормативно-правовым актом. В момент заключения договора аренды земельный участок располагался в зоне малоэтажной жилой застройки. Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, в редакциях решений Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 № 70 п. 2 и от 12.12.2019 № 89 п. 18, земельный участок располагался в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2); в целях реализации договора аренды требовалось внесение изменения в генеральный план муниципального образования. Такое изменение внесено решением Городской Думы Краснодара от 13.12.2018 № 65 п. 29; общество получило градостроительный план земельного участка, подготовило документацию по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории), которая утверждена постановлением администрации от 17.07.2019 № 3076. Таким образом, стороны своими действиями принимали меры к исполнению договора аренды. Решением Городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 утвержден новый генеральный план, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 расположен в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), в результате чего спорный земельный участок стало невозможно использовать по назначению (в целях строительства). При этом срок аренды не истек (24.11.2024), что влечет его расторжение в судебном порядке. При заключении спорного договора стороны исходили из того, что все необходимые условия для реализации договора аренды будут соблюдены до истечения срока аренды. Изменение характеристик земельного участка на необходимые для начала строительства объекта, в соответствии с заключенным договором аренды зависело от действий органов власти города Краснодара. Судами не дана соответствующая правовая оценка доводу общества о том, что интерес арендатора при заключении договора аренды состоял в получении возможности реализовать проект строительства и получить прибыль; интерес публичного образования – в получении арендных платежей и пополнении бюджета. Материалы дела свидетельствуют о соблюдении сторонами публичной процедуры при заключении договора аренды, что исключает возможность признания его недействительным. В отношении аукциона, по результатам которого заключен договор аренды, не выявлено каких-либо нарушений со стороны контролирующих органов, процедура торгов не оспаривалась. Исковая давность на предъявление таких требований пропущена. Кроме того, судами не указано, какие публичные интересы подлежат защите, отсутствует ссылка на специальную норму закона, позволяющую суду применить последствия недействительности сделки по своей инициативе. Договор аренды является двухсторонней сделкой, в которой администрация как арендодатель является стороной, обладающей правами и обязанностями субъекта гражданско-правовых отношений. Возложив все негативные последствия, в том числе материальные потери, на общество, суд породил негативные правовые последствия только для арендатора, чем нарушил баланс интересов сторон спорного правоотношения. Невыполнение администрацией обязанности по предоставлению застройщику земельного участка, соответствующего цели договора аренды – строительство в течение всего срока аренды (с 24.11.2014 по 24.11.2024), является существенным нарушением со стороны арендодателя, поскольку лишает арендатора, понесшего существенные затраты на исполнение договора, права на законном основании использовать земельный участок для определенных договором целей. Общество на законном основании воспользовалось правом потребовать досрочного расторжения договора аренды, а также возмещения убытков, причиненных его не исполнением, включая внесенные арендные платежи. Суды не только не восстановили нарушенные права арендатора путем взыскания арендной платы, но и указали на возмездность арендных правоотношений, проигнорировав установленные факты: передача объекта аренды в ненадлежащем состоянии, невозможность использовать земельный участок по назначению, что повлекло невозможность осуществления обществом коммерческой деятельности. Выводы судебных инстанций о пропуске истцом исковой давности по требованиям о взыскании арендных платежей и расходов на участие в торгах –не обоснованы. При исчислении трехлетнего срока исковой давности учитывается, знал или должен был знать истец о допущенном нарушении. В данном случае арендная плата перечислялась обществом в соответствии с условиями договора аренды, который исполняли обе стороны. До утверждения нового генерального плана муниципального образования город Краснодар (2020 год), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 полностью находится в зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) обе стороны исполняли условия договора. Исковая давность по требованию о возврате уплаченных денежных средств (арендной платы и расходов на участие в торгах) подлежит исчислению по правилам пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса после утверждения нового генерального плана муниципального образования. Возникновение убытков общества является следствием допущенного администрацией неисполнения обязательства, ее виновных недобросовестных действий, в результате которых невозможно достижение цели договора аренды. Истец совершил необходимые действия в целях осуществления начала строительства многоквартирного жилого дома, понес затраты по реализации проекта. Отказав в проведении судебной экспертизы, суд первой инстанции нарушил нормы процессуального права, не установил размер причиненных истцу убытков.

Министерство финансов и администрация просили оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители общества, администрации, департамента архитектуры и прокуратуры поддержали позиции своих доверителей. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Определением от 14.11.2023 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 14 часов 40 минут 06.12.2023; в назначенное время судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав участников судебного процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения, с учетом следующего.

Как установлено судебными инстанциями, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства, а также приусадебных земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории муниципального образования город Краснодар от 13.11.2014 «Об итогах аукциона по лоту № 759-З» администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.11.2014 № 4300021161 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 общей площадью 32 445 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Старокубанская, 2/21, для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного питания, сроком до 24.11.2024 (т. 1, л. д. 25 – 36).

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок расположен в 3 поясе зоны санитарной охраны артезианских скважин, водоохранной зоне озера Старая Кубань, зоне памятника археологии, зоне микросейсмики 8 баллов, зоне катастрофического затопления, зоне грунтового могильника – памятника археологии с границей временной охранной зоны, зоне особо охраняемых территорий городище – памятника археологии с границей временной охранной зоны.

В силу пункта 4.1.4 договора арендатор обязан обеспечить на участке строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроено-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения.

На основании пункта 5.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка или передачи участка в аренду.

В силу пункта 7.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 6.1 договора.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и данным договором (пункт 7.3).

Согласно пункту 7.4 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.3 договора, о чем арендатору направляется уведомление.

В силу пункта 9.1.11 арендатор обязан не позднее двух лет с даты регистрации договора аренды в управлении Росреестра (15.01.2015) получить разрешение на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и не позднее 01.08.2023 обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 данного кодекса (пункт 9.1.12 договора).

Позиция истца сводится к тому, что арендодатель нарушил условия договора аренды по передаче арендатору земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 в целях строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного питания. Изменение функциональной зоны, в которой расположен данный земельный участок генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением Городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100, повлекло невозможность его использования по целевому назначению.

Ссылаясь на утрату интереса к сохранению арендных отношений, общество обратилось в арбитражный суд к администрации с исковым заявлением (в уточненной редакции) о расторжении договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161; взыскании с администрации в пользу общества убытков в виде реального ущерба в размере 496 617 839 рублей 24 копеек, и уплаченной истцом государственной пошлины в размере 206 000 рублей.

В свою очередь администрация предъявила к обществу иск об освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 455 кв. м, расположенного в Центральном внутригородском округе 

<

...>, путем подписания акта приема-передачи, с указанием, что судебное решение является основанием для внесения управлением Росреестра в ЕГРН записи о прекращении права аренды общества на данный земельный участок, а также исключения из ЕГРН соответствующей регистрационной записи.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 данного кодекса).

Из системного толкования части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 данного кодекса). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 79 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил также необходимость вынесения на обсуждение вопросов о недобросовестном поведении какой-либо из сторон и о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожного договора.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, вынес на обсуждение сторон вопрос о действительности договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161, по результатам которого данный договор признан недействительной (ничтожной) сделкой. Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 24.11.2014 № 4300021161, заключенному по итогам торгов, администрация предоставила в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 площадью 32 445 кв. м для строительства многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения. Между тем, в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением Городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0309037:213 находился в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки, частично – зоне транспортной инфраструктуры, на территории регулирования застройки (граница залегания грунтовых вод до глубины 3 м, граница территории микросейсмики 8 баллов), зоне особо охраняемых территорий (грунтовый могильник – памятник археологии с границей временной охранной зоны, городище – памятник археологии с границей временной охранной зоны). Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, в редакциях решений Городской Думы Краснодара от 20.11.2014 № 70 п. 2 и от 12.12.2019 № 89 п. 18, земельный участок располагался в общественно-деловой зоне местного значения (ОД.2) (т. 37, л. д. 131). В силу принципа первичности (приоритета) генерального плана муниципального образования по отношению к информации, содержащейся в правилах землепользования и застройки, строительство многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, в том числе со встроенно-пристроенными на 1-м этаже помещениями общественного назначения, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0309037:213 на момент заключения договора аренды было невозможно.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 24.11.2014 № 4300021161 суды отказали в его расторжении, поскольку расторгнут может быть только действительный и действующий договор. Вместе с тем, в целях достижения правовой определенности суд первой инстанции счел необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки и констатировать в резолютивной части решения признание отсутствующим права аренды спорного участка, зарегистрированного в пользу общества. С учетом специфики владения земельными участками публично-правовым образованием, суд первой инстанции правомерно указал, что в восстановлении владения земельным участком (23:43:0309037:213) администрация не нуждается (участок не застроен, не огорожен, капитальные объекты отсутствуют).

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного кодекса.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7), если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

Как указано в пункте 2 постановления № 7, в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Для наступления ответственности, предусмотренной статьей 15 Гражданского кодекса, необходимо наличие совокупности следующих условий правонарушения: противоправность действий ответчика, факт причинения истцу убытков, наличие причинно-следственной связи между заявленными убытками и действиями ответчика, а также размер убытков. Отсутствие одного из условий ответственности влечет отказ в удовлетворении иска (пункт 4 постановления № 7).

Относительно заявленных убытков судами установлено, что в их состав вошли так называемые «управленческие расходы» в размере 107 117 472 рублей 80 копеек (т. 31, л. д. 126), представляющие собой распечатку из бухгалтерской программы «1С» и отражающие все текущие расходы общества по оплате своего функционирования как организации за период с октября 2017 года по июнь 2020 года; затраты в части выплаты процентов в размере 154 486 106 рублей 42 копеек по договорам займа, с учетом увеличения требований (т. 30, л. 

<

...>); расходы на оплату технических условий и технического присоединения (123 620 540 рублей 30 копеек); затраты на проектирование (35 348 500 рублей); затраты на изыскательские работы (14 370 764 рубля 18 копеек), расходы на экспертизу проектной документации (3 250 000 рублей); и на производственные подготовительные работы (50 406 439 рублей 54 копейки) (т. 31, л. д. 41 – 55).

Подробно изучив предъявленные к возмещению убытки (реальный ущерб), суды обоснованно указали, что «управленческие расходы» не состоят в прямой причинно-следственной связи с исполнением обязательств и реализацией прав арендатора по договору аренды, всецело относятся к внутренней хозяйственно-организационной жизни общества. Проценты по договорам займа уплачены контролирующей структуре – ООО «РКС Девелопмент» и относятся исключительно к сфере усмотрения общества относительно избранного им варианта финансирования строительного проекта; их уплата также не состоит в прямой причинно-следственной связи с невозможностью строительства на спорном земельном участке. По поводу оплаты технических условий и технического присоединения, затрат на проектирование, затрат на изыскательские работы, расходов на экспертизу проектной документации, на производственные подготовительные работы суды указали, что ввиду невозможности строительства на спорном земельном участке в соответствии с указанным в договоре аренды видом разрешенного использования на момент заключения и в последующем согласно генеральному плану муниципального образования (2020 год), названные затраты произведены застройщиком в нарушение публично-правового режима использования земельного участка, регламентируемого основным документом территориального планирования и зонирования – генеральным планом муниципального образования. Суды особо отметили, что утверждение документов территориального планирования и градостроительного зонирования (функциональных и территориальных зон в их составе), а также внесение в них изменений относятся к компетенции представительного органа местного самоуправления – Городской Думы Краснодара. Не принята судом к возмещению и оплата обществом юридических услуг представителя в рамках гражданского дела № 2а-3741/19, рассмотренного Первомайским районным судом города Краснодара, как не относящаяся к предмету настоящего спора. Аналогичным образом суд подошел к оценке обоснованности и разумности затрат общества на проведение экспертиз проектной документации в 2017 и 2019 годах (т. 31, л. д. 51) и затрат застройщика на производственные подготовительные работы (т. 31, л. д. 51 – 55), подчеркнув, что все виды работ на спорном участке производились в отсутствие разрешения на строительство. При этом, участвуя в аукционе, заключая договор аренды, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями о земельном участке, включая генеральный план. Как профессиональный застройщик общество не могло не понимать, что приобрело на торгах право аренды земельного участка, разрешающего застройку в противоречие генеральному плану, соответственно, притязания на застройку такого участка порочны изначально, а понесенные в этой связи затраты  относятся исключительно на риск самого застройщика.

Относительно возврата арендной платы с 24.11.2014 по 31.05.2022 в общей сумме 34 348 556 рублей 83 копеек (т. 30, л. д. 113 – 114) суд первой инстанции по заявлению ответчика применил исковую давность к требованиям в размере 26 000 000 рублей, уплаченных в качестве задатка за участие в аукционе и за первый год аренды; указав, что арендные платежи, произведенные в 2016 и частично 2017 годах (иск поступил в арбитражный суд 20.11.2020, досудебная претензия от 26.10.2020 – т. 7, л. д. 77) за пределами давностного срока. В части возврата арендной платы за следующие периоды обе инстанции исходили из фактического пользования застройщиком спорным земельным участком, в том числе на момент рассмотрения настоящего спора: на участке находилась установленная по заданию застройщика трансформаторная подстанция, установлены сваи в грунте, выполнена вертикальная планировка участка. Как правомерно указано судами в обжалуемых судебных актах, на протяжении всего периода договорных отношений с администрацией общество позиционировало себя в качестве арендатора спорного земельного участка, вносило арендные платежи, создавая тем самым видимость продления арендных отношений, возражая против признания договора прекращенным, настаивало именно на его расторжении в судебном порядке. Отвечая на досудебную претензию администрации от 08.04.2021 в деле № А32-22065/2021, застройщик прямо отказался возвратить спорный земельный участок и подписать соглашение о расторжении договора аренды, уклонившись от подписания акта приема-передачи. В этой связи, как справедливо отметили обе инстанции, произведенные обществом арендные платежи за 2017 – 2023 годы не являются неосновательным обогащением администрации, а представляют собой плату за пользование земельным участком муниципального образования в силу императивного принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса).

Поскольку правовые основания для удержания объекта аренды у общества отсутствуют, – исковые требования администрации о возврате по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0309037:213 в освобожденном состоянии удовлетворены.

Оснований не согласиться с выводами судов обеих инстанций суд округа не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, с учетом указаний суда округа, приведенных в постановлении от 17.02.2022; правовые нормы, регулирующие спорные отношения, применены правильно; спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами на основе принципов законности и справедливости.

Переоценка установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены состоявшихся судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А32-50785/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо