ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-8942/16

29 мая 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  25 мая 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 мая 2017 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ФИО2 - представитель ФИО3 паспорт, доверенность от 01.01.2017;

от ООО «КЭПИТАЛ» - представитель ФИО4 паспорт, доверенность от 12.04.2017;

от ПАО «Сбербанк» - представитель ФИО5 паспорт, доверенность от 19.05.2015;

от ФИО6 - представитель ФИО3 паспорт, доверенность от 01.01.2017;от администрации Чеховского муниципального района МО - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО7 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО8 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО9 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО10 - представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от ФИО11 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО12 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО13 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО14 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО15 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО16 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО17 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО18 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО19 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО20 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО21 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО22 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО23 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО24 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО25 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО26 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО27 - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Росреестра по МО - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «КЭПИТАЛ» и Мясникова Валерия Геннадьевича на решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2017 года по делу №А41-8942/16, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к обществу с ограниченной ответственностью «КЭПИТАЛ» об обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «КЭПИТАЛ» к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании залога отсутствующим и об исключении записи о залоге, 

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Чеховского муниципального района Московской области, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО6, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, Управления Росреестра по МО,  

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КЭПИТАЛ» (далее - ООО «КЭПИТАЛ»), согласно которому просит в счет погашения задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 29.03.2013 № 00240013/17013200 обратить взыскание на следующее, принадлежащее ООО «КЭПИТАЛ», имущество, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости: 

- квартира площадью 45,8 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3605, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 384 000руб.); 

- квартира площадью 45,8 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3494, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 384 000руб.); 

- квартира площадью 44,9 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3593, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 336 000руб.); 

- квартира площадью 48,6 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3548, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 528 000руб.); 

- квартира площадью 107,3 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3610, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 4 522 000руб.); 

- квартира площадью 104,9 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3520, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 4 448 000руб.); 

- квартира площадью 158,8 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3463, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 5 952 000руб.); 

- квартира площадью 46,8 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3440, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 216 000руб.); 

- квартира площадью 46,7 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3448, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 216 000руб.); 

- квартира площадью 45,7 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3295, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 384 000руб.); 

- квартира площадью 45,7 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3332, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 384 000руб.); 

- квартира площадью 107,1 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3433, по адресу: Московская область: Чеховский р-н, г. Чехов, ул. Лопасненская, д.5, кв.160,(начальная продажная цена 4 544 000руб.); 

- квартира площадью 46,4 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3329, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 416 000руб.); 

- квартира площадью 115,2 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3379, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 4 888 000руб.); 

- квартира площадью 126,5 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3364, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 5 368 000руб.); 

- квартира площадью 126,8 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3373, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 4 752 000руб.); 

- квартира площадью 156,9 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3432, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 5 888 000руб.); 

- квартира площадью 46,5 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3715, по адресу: Московская область: 

<

...>, кв.6,(начальная продажная цена 2 424 000руб.); 

- квартира площадью 46,4 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3642, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 416 000руб.); 

- квартира площадью 66,1 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3643, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 3 368 000руб.); 

- квартира площадью 66,1 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3750, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 3 368 000руб.); 

- квартира площадью 62,3 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3727, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 3 176 000руб.); 

- квартира площадью 67 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3692, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 3 416 000руб.); 

- квартира площадью 66,9 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3678, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 3 408 000руб.); 

- квартира площадью 47,5 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3713, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 2 424 000руб.); 

- квартира площадью 66,3 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3741, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 3 384 000руб.); 

- квартира площадью 159,7 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3695, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 5 992 000руб.); 

- квартира площадью 159,7 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3747, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 6 776 000руб.); 

- нежилое помещение площадью 607,4 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3443, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 13 032 000руб.);

- нежилое помещение площадью 619,7 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3670, по адресу: Московская область: 

<

...>,(начальная продажная цена 13 280 000руб.); 

- право аренды земельного участка площадью 15 628 к.м., по адресу: Московская область: 

<

...> кадастровый номер 50:31:0040602:69, (начальная продажная цена 59 680 000руб.) (с учетом принятых в порядке статьи  49 АПК РФ уточнений (т.7 л.д. 1-4).

Протокольным определением Арбитражного суда Московской области от 23.05.2016 к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу №А41-8942/16 принято встречное исковое заявление ООО «КЭПИТАЛ» о признании залога ПАО «Сбербанк России» отсутствующим и исключении записей о залоге ПАО «Сбербанк России» в отношении следующего имущества (т.2 л.д. 66): 

- квартира, назначение: жилое, площадь 107,3 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:361, дата государственной регистрации 18.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4143/1, дата государственной регистрации 29.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-6937/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 104,9 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3520, дата государственной регистрации 29.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-6942/1, дата государственной регистрации 18.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4146/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 46,8 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3440, дата государственной регистрации 21.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3446/1, дата государственной регистрации 01.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-7251/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 126,5 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3364, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3538/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 156,9 кв.м., адрес: Московская область, 5 40_5652152 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3432, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3534/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 159,7 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3695, дата государственной регистрации 16.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4053/1; 

- помещение, назначение: нежилое, площадь 607,4 кв.м., подвал, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 5, кадастровый номер: 50:31:0040602:3443, дата государственной регистрации 21.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031 -50/031/002/2015-3444/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 158,8 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3463, дата государственной регистрации 29.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031- 50/031/003/2015-6934/1, дата государственной регистрации 22.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4148/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 107,1 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3433, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3515/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 115,2 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3379, дата о государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3536/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 126,8 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3373, дата государственной регистрации 25.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-3513/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 46,4 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3642, дата государственной регистрации 06.08.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/003/2015-5661/1, дата государственной регистрации 18.09.2015, запись регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4127/1; 

- квартира, назначение: жилое, площадь 47,5 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:3713, дата государственной регистрации 16.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4057/1; 

- помещение, назначение: нежилое, площадь 619,7 кв.м., подвал, адрес: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Лопасненская, д. 7, кадастровый номер: 50:31:0040602:3670, дата государственной регистрации 18.09.2015 года, запись о регистрации 50-50/031-50/031/002/2015-4136/1;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для жилищного строительства и реконструкции имеющихся зданий, общая площадь 15 628 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 50:31:0040602:69, дата государственной регистрации 03.04.2013, запись регистрации 50-50-31/015/2013- 338 (с учетом принятых в порядке статьи  49 АПК РФ уточнений (т.4 л.д. 25-32).

К участию в рассмотрении дела №А41-8942/16 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Чеховского муниципального района Московской области (далее – Администрация Чеховского м/р МО), ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО6, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.02.2017 по делу №А41-8942/16 к участию деле в качестве третьего лица привлечено Управления Росреестра по МО (т.7 л.д. 90)

Решением Арбитражного суда Московской области от 13.03.2017 по делу №А41-8942/16 исковые требования ПАО «Сбербанк России» об обращении взыскания на принадлежащее ООО «КЭПИТАЛ», имущество, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости, удовлетворены в части следующего имущества: квартир, расположенных по адресу: Московская область: 

<

...>, 139, 142; д.5 кв. 2, 160, 165, 167, 158, 163; д. 7 кв. 15, 94, 139, а также нежилого помещения площадью 607,4 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3443, расположенного по адресу: Московская область: 

<

...>. В остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано (т.7 л.д. 134-141).

Не согласившись с указанным решением суда в части обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: Московская область: 

<

...>, ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Не согласившись в полном объеме с принятым по настоящему делу решением суда, ООО «КЭПИТАЛ» также обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, Б.С.АБ., ФИО27, Управления Росреестра по МО, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель ООО «КЭПИТАЛ» поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт, которым встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме. Не возражал против удовлетворения доводов апелляционной жалобы ФИО2

Представитель ФИО2 поддерживает доводы своей жалобы, просит обжалуемый судебный акт отменить, не возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ООО «КЭПИТАЛ».

Представитель ПАО «Сбербанк» возражает против удовлетворения апелляционных жалоб ФИО2 и ООО «КЭПИТАЛ», просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части обращения взыскания на квартиру, расположенную по адресу: Московская область: 

<

...>.

Как следует из материалов дела, 29.03.2013 между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «КЭПИТАЛ» (заемщик) заключен договор №00240013/17013200 об открытии невозобновляемой кредитной линии (в редакции дополнительных соглашений от 05.04.2013, 30.01.2015), в соответствии с условиями которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства трех многоэтажных домов по следующему адресу: 

<

...> корп. 1, корп. 2, и корп. 3 на срок до 28.03.2018 с лимитом, указанным в договоре, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях, указанных в договоре (т.1 л.д. 95-106). 

Порядок начисления процентов предусмотрен согласован в пункте 4.1 кредитного договора, которые, в соответствии с пунктом 4.2 кредитного договора, должны уплачиваться ежемесячно 28-го числа каждого календарного месяца. 

Согласно пункту 7.1.8 кредитного договора, кредитор имеет право прекратить выдачу кредита или потребовать от заемщика досрочно возвратить часть или всю сумму кредита, уплатить проценты, иные платежи, предусмотренные договором, неустойку, а также предъявить аналогичные требования к поручителям и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по договору. 

В силу положений пункта 11.2 кредитного договора, при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита или уплату процентов или иных платежей, предусмотренных договором, заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере увеличенной в два раза процентной ставки по договору, начисляемую на сумму просроченного платежа за каждый день просроченной задолженности.

Согласно пункту 3.3.1 кредитного договора, выдача кредита производится, в том числе, после надлежащего оформления указанного в пункте 9.1 обеспечения по кредиту в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, включая передачу залогодателем кредитору предмета заклада в отношении обеспечения указанного в пункте 9.1.1.2, регистрацию залога в уполномоченных государственных органах в отношении обеспечения указанного в пункте 9.1.1.1 кредитного договора. 

В пункте 9.1 кредитного договора стороны определили в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика, в том числе возврата кредита, уплаты процентов, комиссионных платежей, предусмотренных договором, заемщик предоставляет кредитору имущество в залог, в том числе: 

- право аренды земельного участка, принадлежащее заемщику на основании договора аренды земельного участка № 1658 от 30.01.2008 (кадастровый номер №50:31:0040602:0069), сроком действия до 30.12.2016, местоположение: Московская область, ФИО28ский район, г. ФИО28, в соответствии с договором ипотеки от 29.03.2013 №00240013/170132и1; 

В соответствии с договором залога имущественных прав №00240013/170132ип от 29.03.2013в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика, в том числе возврата кредита, уплаты процентов, комиссионных платежей, предусмотренных договором, заемщик предоставляет кредитору имущественные права на площади строящихся трех жилых домов, принадлежащие заемщику, в том числе: 

- на расположенные по адресу 

<

...> на 142 квартиры общей жилой площадью 8 466,2 кв.м., на 4 нежилых помещения площадью 450,6 кв.м.; 

- на расположенные по адресу 

<

...> на 75 квартир общей жилой площадью 4 491,3 кв.м.; 

- на расположенные по адресу 

<

...> на 118 квартиры общей жилой площадью 6 107, 4 кв.м. 

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств и с учетом положений пункта 9.1.1.1 кредитного договора между сторонами заключен договор залога имущественных прав от 28.03.2013 №02240013/1700132ип, в соответствии с которым в залог банку были переданы имущественные права (требования) на получение в собственность квартир и нежилых помещений в строящихся многоэтажных жилых домах общей площадью 19 515,48 кв.м. (с учетом дополнительных соглашений от 14.08.2013 №1, от 17.03.2014 №2, от 10.12.2014 №3, от 28.05.2015 №4) (т.1 л.д. 121-135). 

Также заключен договор ипотеки от 29.03.2013 №00240013/170132и1, по которому в залог банку передано право аренды земельного участка общей площадью 15 628 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:69, расположенный по адресу: 

<

...> (т.1 л.д. 136-139) 

При этом, в соответствии с пунктом 8.2.36 кредитного договора, ООО «КЭПИТАЛ» обязалось в течение 90 календарных дней с даты ввода построенного объекта в эксплуатацию предоставить кредитору свидетельства о праве собственности на все нереализованные площади объекта из состава предоставленных в залог кредитору имущественных прав. 

В соответствии с пунктом 8.2.37 кредитного договора и пункта 3.1.12 договора залога имущественных прав, ООО «КЭПИТАЛ» обязалось оформить ипотеку площадей объекта, завершенного строительством, из состава предоставленных в залог кредитору имущественных прав, которые не реализованы на момент оформления права собственности в течение 60 календарных дней с момента оформления права собственности (в случае наличия в свидетельствах отметки «ипотека в силу закона» договор ипотеки может не заключатся).

ПАО «Сбербанк России» указало, что исполнило свои обязательства в полном объеме, перечислив денежные средства на расчетный счет заемщика.

Между тем, как указал банк, 29.12.2015 заемщик перестал добросовестно исполнять обязанности по внесению платежей по кредитному договору, допустив просрочку платежа но основному долгу в размере 13 622 996, 92 руб. 

Ранее заемщик также допускал неоднократные просрочки исполнения обязательств по уплате ежемесячных процентов за пользование кредитом (28.09.2015, 30.11.2015), в связи с чем должнику – ООО «КЭПИТАЛ» направлялись требования о погашении просроченной задолженности от 01.12.2015 и от 27.01.2016,  которые исполнены не были. 

Как указало ПАО «Сбербанк России» на момент рассмотрения настоящего дела задолженность ООО «КЭПИТАЛ» по кредитному договору составляет 260 541 524, 44 руб. 

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что спорные дома введены в эксплуатацию, ПАО «Сбербанк России» заявило в рамках настоящего дела требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Возражая против удовлетворения требований ПАО «Сбербанк России», ООО «КЭПИТАЛ» заявило встречное исковое заявление, в обоснование которого указало, что семь жилых и одно нежилое из спорных помещений не поименованы в договоре залога прав, шесть из спорных помещений имеют существенные различия по своей площади с договором залога прав, что не позволяет их идентифицировать. 

Следовательно, по мнению ООО «КЭПИТАЛ», стороны не указав в договоре залога спорное имущество, сознательно исключили его из имущества, обеспечивающего исполнение обязательств по кредитному договору и какие-либо притязания Банка на данное имущество, необоснованно и не законны, что является самостоятельным основанием для признания залога банка отсутствующим. 

Таким образом, как полагает истец по встречному иску, на помещения, отсутствующие в договоре залога, не распространяются положения ни указанного договора, ни закона.

Удовлетворяя требования банка в части и оставляя без удовлетворения встречный иск, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела наличия правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество ООО «КЭПИТАЛ».

Между тем, судом было принято во внимание, что часть квартир и нежилое помещение общей площадью 619, 7 кв.м., в отношении которых заявлены требования, уже заемщику не принадлежат, а реализованы третьим лицам.

Отказывая в обращении взыскания на право аренды, суд исходил из доказанности материалами дела истечения срока действия договора аренды, на основании которого указанное право принадлежало заемщику.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства, перечислив ООО «КЭПИТАЛ» согласованные в кредитном договоре кредитные денежные средства.

Между тем, доказательств надлежащего исполнения обязательств заемщика по возврату указанных денежных средств и уплате процентов за пользование кредитом в материалы дела не предоставлено. 

Согласно расчету банка, задолженность ООО «КЭПИТАЛ» по кредитному договору составляет 260 541 524, 44 руб.

Указанный расчет заемщиком не оспорен, контррасчет в материалы дела  не представлен.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательства (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

Положением статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо. 

Согласно пункту 1 статьи 77 Закона об ипотеке, жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. 

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (статья 10 Закона об ипотеке). 

Согласно части 1 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. 

В силу статьи 22 Закона об ипотеке, в случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства. 

Как следует из выписки из ЕГРП в отношении спорного имущества установлено обременение – «залог в силу закона», что в соответствии с положениями вышеуказанной статьи 22 Закона об ипотеке позволяет суду сделать вывод о действительности возникшей ипотеки и правомерности заявленных истцом требований. 

Учитывая доказанность материалами дела обстоятельства наличия у заемщика задолженности по спорному кредитному договору, требование ПАО «Сбербанк России» об обращении взыскания на заложенное имущество является правомерным.

Вместе с тем, судом первой инстанции было правомерно указано, что из тридцати спорных помещений на ряд из них решениями Чеховского городского суда Московской области прекращено право собственности ООО «КЭПИТАЛ», признано право собственности третьих лиц, а также прекращено обременение на квартиры, а именно: 

- решением Чеховского городского суда Московской области от 19.07.2016 по делу №2-1680/2016 признано право собственности ФИО11 на квартиру МО, 

<

...>; 

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу №2-1786/2016, признано право собственности ФИО14 на квартиру МО, 

<

...>; 

- решением Чеховского городского суда Московской области от 09.06.2016 по делу №2-2127/2016 признано право собственности ФИО23 на квартиру МО, 

<

...>; 

- решением Чеховского городского суда Московской области от 19.07.2016 по делу №2-2067/2016 признано право собственности ФИО22 на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 5, кв. 101;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 01.08.2016 по делу №2-2188/2016 признано право собственности ФИО26, ФИО27 на квартиру МО, 

<

...>; 

- решением Чеховского городского суда Московской области от 19.07.2016 по делу №2-2384/2016, признано право собственности Малых на квартиру МО, г. Чехов, ул. Лопасненская, дом 5, кв. 136;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу № 2-1785/2016, признано право собственности ФИО7 на квартиру МО, 

<

...>, кв. 6;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 29.08.2016 по делу № 2-3162/2016, признано право собственности ФИО20 на квартиру МО, 

<

...>; 

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу №2-1786/2016, признано право собственности ФИО17 на квартиру МО, 

<

...>, кв. 68;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 16.06.2016 по делу №2-1778/2016 признано право собственности ФИО9, ФИО29 на квартиру МО, 

<

...>, кв. 81;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 11.08.2016 по делу №2-2211/2016 признано право собственности ФИО21 на квартиру МО, 

<

...>, кв. 84;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу №2-1786/2016, подтверждающие права собственности Щ-вых на квартиру МО, 

<

...>, кв. 93;

- решением Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу №2-1784/2016 признано право собственности М-вых на квартиру МО, 

<

...>; 

- решением Чеховского городского суда Московской области от 22.06.2016 по делу №2-2089/2016, признано право собственности ФИО10 на квартиру МО, 

<

...>. 

Указанные решения вступили в законную силу. 

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу (статья 32 Федерального закона от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге»).

Согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. 

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Учитывая изложенное, поскольку ПАО «Сбербанк России» не воспользовалось своим правом на уточнение заявленных требований и самостоятельных требований к указанным новым собственникам соответствующих квартир не заявило, исковые требования в отношении указанных квартир были обоснованно оставлены без удовлетворения.

Между тем, арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.

Как указал суд первой инстанции, решением Чеховского городского суда Московской области от 14.06.2016 по делу №2-1963/2016, признано право собственности ФИО30 на квартиру МО, г.Чехов, ул. Лопасненская, дом 3, кв. 112.

Вместе с тем, данный вывод суда первой инстанции не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, из представленного в материалы дела решения Чеховского городского суда Московской области от 14.06.2016 по делу №2-1963/2016 следует, что признано право собственности на квартиру №112, расположенную по адресу: МО, 

<

...>, признано за гражданкой ФИО8

За М-выми же право собственности на основании дела решений Чеховского городского суда Московской области от 27.06.2016 по делу №2-2440/2016, от 23.11.2016 по делу №2-4269/2016 на квартиру №122, расположенную по адресу: МО, 

<

...>  (том 7 л.д.148-153, 154-157).

Данные судебные акты вступили в законную силу.

Учитывая изложенное, исковые требования ПАО «Сбербанк России» подлежат оставлению без удовлетворения в отношении квартиры №122, расположенной по адресу: МО, 

<

...>, ввиду чего обжалуемое решение в части указанной квартиры подлежит отмене.

Также ПАО «Сбербанк России» просил обратить взыскание на нежилое помещение, площадью 619,7 кв.м., подвал, в 

<

...> г. ФИО28, Московская область. 

Вместе с тем, решением Чеховского городского суда Московской области от 29.07.2016г. по делу № 2-2249/2016 на часть помещения (помещение №3) признано право собственности за ФИО18. В остальной части (помещение № 1 и № 2) в ФИО28ский городской суд Московской области обращался ФИО19, которому в удовлетворении исковых требований отказано.

Поскольку ПАО «Сбербанк России» просил обратить взыскание на объект который не находится в собственности у заявленного ответчика целиком,  является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что в данной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

В отношении требования об обращении взыскания на право аренды арбитражный апелляционный суд полагает следующее.

Как было указано ранее, в соответствии с пунктом 9.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика, заемщик предоставил кредитору в залог, в том числе,  право аренды земельного участка, принадлежащее ООО «КЭПИТАЛ» на основании договора аренды земельного участка от 30.01.2008 №1658, местоположение: Московская область, ФИО28ский район, г. ФИО28 в соответствии с договором ипотеки от 29.03.2013 № 00240013/170132и1.

Между тем, из материалов дела следует, что срок действия указанного договора истек 30.12.2016,  поэтому не имеется оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части. 

При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, с момента ввода построенных объектов в эксплуатацию и передачи построенных квартир участникам долевого строительства спорный земельный участок также перешел в долевую собственность граждан.

Учитывая установленный факт неисполнения ООО «КЭПИТАЛ» обязательств по кредитному договору и наличие имущества, находящегося в залоге по вышеуказанному обязательству, а также принимая во внимание установление экспертным заключением рыночной цены заложенного имущества, заявленный иск в части был обоснованно удовлетворен судом первой инстанции.

В отношении встречного иска ООО «КЭПИТАЛ» арбитражный апелляционный суд полагает следующее.

На основании пункта 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). 

В силу пункта 1 статьи 358.1 ГК РФ предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя.

Пунктом 8.2.37 кредитного договора, предусмотрена обязанность ООО «КЭПИТАЛ» по оформлению ипотеки площадей завершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1 кредитного договора, в течение 60-ти календарных дней после оформления указанных площадей объекта в собственность заемщика. 

В случае предоставления кредитору свидетельств о праве собственности на все нереализованные площади объекта из числа переданных в залог имущественных прав (пункт 9.1.4 кредитного договора) с наличием в каждом свидетельстве обременения в пользу Кредитора, возможно не оформление ипотеки нереализованных площадей объекта. 

Решение об оформлении или не оформлении ипотеки нереализованных площадей принимается кредитором. 

Право собственности на нереализованные площади объекта должны быть предоставлены Кредитору в течение 90 календарных дней с даты ввода объекта в эксплуатации (пункт 8.2.36 кредитного договора). 

Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 77 Закона об ипотеке). 

Кредитным договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа ООО «КЭПИТАЛ» от исполнения своих обязательств. 

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). 

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22). 

Таким образом, без регистрации права собственности на объекты недвижимости ООО «КЭПИТАЛ», ПАО «Сбербанк России» лишено возможности обращения за регистрацией обременения в пользу Банка, что может повлечь негативные для банка последствия, выражающиеся в возможной утрате залога. 

Право залога банка возникает в силу статьи 77 Закона об ипотеке в связи с финансированием затрат по строительству трех многоэтажных домов, расположенных по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, жилое помещение, построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. 

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пунктом 1 указанной статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. 

Из статьи 64.2 Закона об ипотеки следует, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение. 

Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 указанной статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения. 

Согласно статье 64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. 

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ (действует с 01.03.2013) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Таким образом, положения пункта 1 статьи 77, статьи 64.2 Закона об ипотеке связывают возникновение права залога банка с привлечением кредитных средств для целей строительства объектов недвижимости. 

Между тем, в соответствии с положениями статьи 334 ГК РФ (в ред. от 11.02.2013, действовавшей на момент заключения Кредитного договора) было предусмотрено два различных основания возникновения залога: в силу договора и на основании закона. 

При этом редакция ГК РФ от 11.02.2013, в отличие от действующей редакции ГК РФ, не предусматривала возможности сторон залогового правоотношения заключить договор в отношении залога, возникающего в силу закона. 

Так, статья 334.1 ГК РФ (предусматривает возможность заключить соглашение, регулирующее залоговые отношения, возникшие в силу закона) в силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов)» от 21.12.2013 №367-ФЗ применяются только к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Следовательно, учитывая, что кредитный договор был заключен 29.03.2013, положения статьи 334.1 ГК РФ не применяются к залоговым отношениям банка и ответчика. 

Учитывая изложенное, суд считает, что довод ООО «КЭПИТАЛ» о том, что договор залога заключен для урегулирования возникающих на основании залога в силу закона в связи финансирование строительства многоквартирных домом, является не обоснованным и основан на положениях ГК РФ, не подлежащих применения к залоговым правоотношениям сторон, направлен на избегание залогодателем ответственности в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору. 

Также истец просит признать залог ПАО «Сбербанк России» отсутствующим и исключить запись о залоге, в том числе, и в отношении земельного участка.

Вместе с тем, основания для удовлетворения заявленного требования также отсутствуют, поскольку в соответствии с пунктом 9.1 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств заемщика последний предоставил кредитору не земельный участок, а право его аренды, сам земельный участок не является предметом залога. 

Довод ответчика о том, что у банка отсутствует право на залог в отношении спорных объектов, поскольку отличается площадь спорных объектов, не соответствует действительности, так как изменение строительной площади не является прекращением залога (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Доводы апелляционной жалобы ООО «Кэпитал» проверены судом апелляционной инстанции, они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Согласно статье 102 АПК РФ при подаче исковых заявлений, иных заявлений и жалоб, подлежит уплате государственная пошлина в установленном законом порядке.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера, то есть 3 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13 марта 2017 года по делу № А41-8942/16 отменить в части обращения взыскания на квартиру площадью 48,6 кв.м., кадастровый номер 50:31:0040602:3548, по адресу: Московская область: 

<

...> (начальная продажная стоимость 2 528 000руб.). В удовлетворении данного требования отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 3 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н.  Иванова

Э.С. Миришов