Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-7364/2022

17 июня 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  17 июня 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕКТОПАХ СПБ" (адрес:  Россия 194358, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПАРГОЛОВО ПОСЕЛОК, МИХАИЛА ДУДИНА УЛИЦА, ДОМ 10, ПОМЕЩЕНИЕ 83-Н; Россия 197348, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Богатырский 

<

...>

ответчик: ООО "Строительная компания "Бриз" (адрес:  Россия 191040, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...> ЛИТ. А; Россия 191040, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, а/я 41, ОГРН:  

<

***>)

 о расторжении договора аренды №LTL2019/09-D025 от 18.09.2019, встречному иску о взыскании задолженности

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 18.01.2022

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 03.03.2022

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Пектопах СПб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бриз» (далее – ответчик) с требованием о расторжении договора аренды №LTL2019/09-D025 от 18.09.2019.

Определением суда от 01.02.2022 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу. 

Ответчик заявил встречный иск о взыскании с истца по первоначальному иску задолженности по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 103 779,16 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015%; платы за коммунальные услуги по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019г. в размере 245 490,22 рублей; расходов по государственной регистрации по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 31 200 рублей; задолженности по договору аренды № STL2021/05-D075.4 от 01.05.2021 в размере 11 812,19 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015%. 

Определением от 20.04.2022 суд принял встречное исковое заявление для совместного рассмотрения с первоначальным.

В настоящее судебное заседание стороны явились. 

Истец поддержал первоначальный иск, возражал против удовлетворения встречного.

Ответчик, в свою очередь, возражал против удовлетворения первоначального иска. Кроме того, заявил ходатайство об уточнении требований по встречному иску, согласно которому просит взыскать: 1) задолженность по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019г. в размере 103 779,16 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015; 2) плату за коммунальные услуги по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 187 289,72 рублей; 3) расходы по государственной регистрации по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 96 600,00 рублей; 4) задолженность по договору аренды № STL2021/05-D075.4 от 01.05.2021г. в размере 11 812,19 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

На основании указанной нормы процессуального закона суд принимает уточненные встречные исковые требования, дальнейшее рассмотрение дела осуществляется с учетом уточнений.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее. 

«18» сентября 2019 года между ООО «Строительная компания Бриз» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор № LTL/2019-09-D025 аренды помещения (далее - Договор № 1), в соответствии с предметом которого арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 51,9 кв.м. (по данным ПИБ), соответствующему части № 1102 помещения 1-Н на 4 этаже здания по адресу: 

<

...>, лит. А, для организации ресторана быстрого обслуживания гавайской кухни.

Договор № 1 в установленном законом порядке был зарегистрирован в Федеральной службе по государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 05.05.2021г. за № регистрации 78:31:0001521:2103-78/011/2021-88.

С 01.05.2021г. на основании договора об уступке прав требования и переводе долга № LTL/2019-09-D025/1 от 15.04.2021г. (далее - Договор уступки) права и обязанности арендатора по Договору № 1 перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «Пектопах СПб».

Договор уступки в установленном законом порядке был зарегистрирован в Федеральной службе по государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 01.02.2022г. за № регистрации 78:31:0001521:2103-78/011/2022-479.

Согласно п.3.4. Договора уступки все расходы по государственной регистрации, включая расходы по подготовке необходимого для государственной регистрации пакета документов, а также расходы по уплате государственной пошлины должны быть возмещены новым арендатором арендодателю в течение 7 (семи) рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.

В соответствии с пунктом 3.2. Договора уступки все условия Договора № 1, согласованные арендатором и арендодателем, являются обязательными для нового арендатора.

Как было согласовано Сторонами в п.2.4. Договора уступки между прежним арендатором и новым арендатором подлежит подписанию акт приема-передачи в срок не позднее 01.05.2021г. При этом, как оговорено в п.2.5. Договора уступки, вне зависимости от того, надлежащим ли образом исполнил прежний арендатор свои обязанности по передаче помещения новому Арендатору, обязанности переходят от прежнего арендатора к новому Арендатору в полном объеме с 01.05.2021г.

В пункте 12 Приложения № 2 к Договору № 1 определена дата окончания срока аренды 31.10.2024.

Также 01.05.2021 между ООО «Строительная компания Бриз» (арендодатель) и ООО «Пектопах СПб» (арендатор) был заключен договор арены помещения № STL2021/05-D075.4 (далее - Договор № 2), в соответствии с предметом которого арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 29,12 кв.м. на 4 этаже здания по адресу: 

<

...>, лит. А, для складирования товаров с целью обеспечения коммерческой деятельности арендатора.

01.05.2021 помещение было фактически передано во владение и пользование арендатора, в подтверждение чего между сторонами был подписан акт приема-передачи.

В соответствии с пунктом 12 Приложения № 2 к Договору № 2 окончанием срока аренды было согласовано датой 31.03.2022.

Таким образом, с 01.05.2021г. ООО «Пектопах СПб» начал использование помещений в соответствии с условиями Договоров № 1 и № 2.

Согласно условиям пункта 3.1.2. Договора № 1 арендатор обязуется выплачивать арендодателю плату за владение и пользование помещением (арендную плату), которая складывается из следующих составных частей: 1) Базовая Арендная Плата (означает сумму в долларах США, получаемую путем умножения ставки Базовой Арендной Платы на арендуемую площадь); 2) Плата с Оборота; 3) Плата за Коммунальные Услуги; 4) Плата за Маркетинг (означает сумму, получаемую путем умножения Ставки Платы за Маркетинг на арендуемую площадь); 5) Плата за Обслуживание (означает сумму, получаемую путем умножения Ставки Платы за Обслуживание на арендуемую площадь).

Условиями Договора № 1 определены следующие условия и порядок начисления и оплаты составляющих арендной платы: 1) Базовая Арендная Плата определяется как одна двенадцатая от годовой Базовой Арендной Платы и уплачивается авансом в срок до 25 (двадцать пятого) месяца, предшествующего оплачиваемому (п.3.6.1. и 3.6.2.); 2) Плата с Оборота определяется как сумма разницы между Платой с Оборота, умноженной на Процент с Оборота, и Базовой Арендной Платой, и выплачивается в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после окончания соответствующего календарного месяца (п.3.7.1., 3.7.3.); 3) Плата за Коммунальные Услуги оплачивается в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату (п.3.8.3.); 4) Плата за Маркетинг определяется как одна двенадцатая от годовой Базовой Арендной  Платы и уплачивается авансом в срок до 25 (двадцать пятого) месяца, предшествующего оплачиваемому (п. З.9.1., 3.9.2.); 5) Плата за Обслуживание определяется как одна двенадцатая от годовой Базовой Арендной Платы и уплачивается авансом в срок до 25 (двадцать пятого) месяца, предшествующего оплачиваемому (п.3.10.1., 3.10.2.).

Согласно условиям пункта 3.1. Договора № 2 арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату за владение и пользование помещением, которая складывается из следующих составных частей: 1) Базовая Арендная Плата (означает сумму в долларах США, получаемую путем умножения ставки Базовой Арендной Платы на арендуемую площадь); 2) Плата за Обслуживание (означает сумму, получаемую путем умножения Ставки Платы за Обслуживание на арендуемую площадь).

Условиями Договора № 2 определены следующие условия и порядок начисления и оплаты составляющих арендной платы: 1) Базовая Арендная Плата определяется как одна двенадцатая от годовой Базовой Арендной Платы и уплачивается авансом в срок до 25 (двадцать пятого) месяца, предшествующего оплачиваемому (п.3.3.1., 3.3.2.); 2) Плата за Обслуживание определяется как одна двенадцатая от годовой Базовой Арендной Платы и уплачивается авансом в срок до 25 (двадцать пятого) месяца, предшествующего оплачиваемому (п.3.4.1., 3.4.2.).

Из искового заявления следует, что деятельность истца как организации общественного питания, стала убыточной в результате ограничительных мер, связанных с распространением новой короновирусной инфекцией. 

Принимая во внимание указанные обстоятельства, истец направил ответчику  уведомление с предложением расторгнуть договор аренды.  Предложение истца удовлетворено не было, что и послужило основанием для обращения в суд.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Более того, специальные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора установлены статьей 620 ГК РФ, Согласно указанной норме закона по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера и лишь при недостижении согласия может служить основанием для прекращения арендных отношений.

В рассматриваемом случае арендатором не приняты меры к уменьшению размера арендных платежей, тем самым цель защиты субъектов, пострадавших от ограничительных мер, могла быть достигнута без прекращения договора.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды, именно арендатор должен доказать наличие совокупности предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для прекращения по решению суда договорных отношений с арендодателем, в том числе наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии - введением в г.Санкт-Петербурге ограничений в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и режима самоизоляции граждан и возникновением у арендатора на момент обращения с иском в суд таких существенных убытков вследствие падения покупательского спроса, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, снижение прибыли (выручки) не позволяющее ему исполнять условия договора, принятие всех разумных мер для уменьшения убытков.

Доводы Истца по первоначальному иску, положенный в основу заявления  о финансовых трудностях и падении выручки в указанный период сам по себе не подтверждает наличие предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для расторжения договора, в том числе наличие существенного нарушения баланса имущественных интересов сторон.

Изменение покупательского спроса является предпринимательским риском, поэтому арендатор как участник товарного рынка мог и должен был учитывать при заключении долгосрочного договора аренды.

В данной ситуации, когда обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска, исходя из принципов свободы договора, равенства субъектов оборота, требований разумности и справедливости представляется недопустимым расторжение договора и отнесение всех негативных последствий изменения обстоятельств лишь на сторону арендодателя.

Доказательств наличия иных обстоятельств, дающих арендатору право на односторонний отказ от договора, в материалы дела истцом ООО « Пектопах СПб» не представлено.

Исследовав материалы дела, суд не усматривает в рассматриваемом споре  наличия предусмотренных законом оснований для расторжения договора по требованию арендатора.

Более того, из документов и пояснений, представленных ООО «Строительная компания Бриз», следует следующее.

В соответствии с пунктом 15.2.2. Договора № 1 арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора путем направления арендатору уведомления о расторжении не позднее, чем за 3 (три) дня до даты прекращения настоящего Договора в случае, если имеет место задержка в уплате любой суммы, предусмотренной настоящим Договором, на срок 20 (двадцать) рабочих дней и более.

В связи  с тем, что  начиная с июля 2021 года, арендатор систематически допускал нарушения условий сотрудничества, в том числе не исполнял либо исполнял не в полном объеме платежные обязательства, 17.03.2022 арендодатель, руководствуясь пунктом 15.2.2. Договора № 1 направил арендатору уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с 21.03.2021.

В силу пункта 15.5 Договора № 1 последний считается прекращенным с даты, указанной в соответствующем уведомлении.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что  предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ  в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно уведомления ООО «Строительная компания Бриз» об одностороннем отказе от исполнения договора исх.№154 от 17.03.2022, Договор №1 считается расторгнутым с 21.03.2022.

Таким образом, Договор №1 расторгнут с 21.03.2022 односторонним отказом арендодателя от его исполнения, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о его расторжении не имеется.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении первоначального иска.

Что касается встречных требований арендодателя о взыскании задолженности  по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019г. в размере 103 779,16 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015; 2) платы за коммунальные услуги по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 187 289,72 рублей; 3) расходов по государственной регистрации по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 96 600,00 рублей; 4) задолженности по договору аренды № STL2021/05-D075.4 от 01.05.2021г. в размере 11 812,19 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015, указанное заявление подлежит удовлетворению.

В нарушение принятых на себя обязательств, ответчик арендную плату оплачивал не своевременно и не в полном объеме, в связи с чем, у него возникла задолженность в указанном выше размере. Размер задолженности рассчитан арендодателем по состоянию на 28.03.2022 – дата освобождения арендатором помещения и подписания соответствующего акта приема-передачи.

Согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности арендатора в испрашиваемом арендодателем размере, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает подлежащим удовлетворению встречные требования о взыскании задолженности.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пектопах СПб» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Бриз» задолженность по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 103 779,16 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015; плату за коммунальные услуги по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 187 289,72 рублей; расходы по государственной регистрации по договору № LTL/2019-09-D025 от 18.09.2019 в размере 96 600,00 рублей; задолженность по договору аренды № STL2021/05-D075.4 от 01.05.2021 в размере 11 812,19 долларов США, произведя перевод долларов США в российские рубли путем умножения суммы задолженности на официальный обменный курс доллара США к российскому рублю, установленный ЦБ РФ на дату фактического осуществления оплаты, и умножения на обменный коэффициент 1,015, расходы по госпошлине в сумме 71364 руб. 32 коп.

В удовлетворении иска ООО «Пектопах СПб» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.