АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А82-2039/2021

26 августа 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19.08.2024.

Полный текст постановления изготовлен 26.08.2024. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Чиха А.Н.,

 

при участии представителя

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 06.07.2024),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО2 

 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.02.2023 и 

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 

по делу № А82-2039/2021

 

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» город Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

 

о взыскании 930 339 рублей 66 копеек,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Учреждение, Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, Предприниматель) о взыскании 710 789 рублей 23 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.03.2019 по 31.07.2020, 219 550 рублей 43 копеек пеней за период с 12.03.2019 по 14.07.2020 с продолжением начисления в размере 0,15 процента от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки до даты фактической уплаты задолженности.

Иск предъявлен на основании статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением Предпринимателем обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка. 

Арбитражный суд Ярославской области решением от 22.02.2023 удовлетворил иск в полном объеме.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.02.2024 изменил решение суда первой инстанции, удовлетворил иск частично: взыскал с Предпринимателя 710 789 рублей 23 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.03.2019 по 31.07.2020, 203 328 рублей 68 копеек неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 12.03.2019 по 14.07.2020 с продолжением начисления в размере 0,15 процента от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки до даты фактической уплаты задолженности. Апелляционный суд скорректировал сумму неустойки, подлежащей взысканию с Предпринимателя.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Кассатор настаивает, что суды при вынесении обжалованных судебных актов не учли, что на момент заключения спорного договора аренды Предприниматель являлся не единственным собственником здания, в связи с чем расчет арендной платы в части площади земельного участка, приходящейся на долю ИП ФИО2 (1942 квадратных метра), является неверным. Заявитель не согласен с тем, что правомерность расчета истца подтверждается итоговыми судебными актами по делам № А82-14955/2007, А82-9967/2019. Предприниматель считает незаконными уведомления об изменении арендной платы от 12.02.2018, 20.04.2018, 13.12.2018, 07.03.2019, поскольку названные изменения не связаны с принятием уполномоченным органом соответствующего решения, касаются расчета платы за землю для Предпринимателя.

Предприниматель до судебного заседания обратился с заявлением о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела по иску ИП ФИО2 к Агентству о перерасчете арендной платы.

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 часов 10 минут 17.07.2024.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 11 часов 35 минут 19.08.2024.

Окружной суд определением от 19.08.2024 произвел замену в составе суда в связи с нахождением в очередном отпуске судьи Бабаева С.В. на судью Чиха А.Н., после чего по правилам части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

После отложения в судебное заседание явился представитель Предпринимателя, который поддержал доводы жалобы.

Рассмотрев ходатайство ИП ФИО2 о приостановлении производства по настоящему делу, суд округа посчитал его не подлежащим удовлетворению, поскольку оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае не имеется.

Агентство в отзыве просило оставить в силе обжалованные судебные акты; извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, окружной суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, согласно решению Арбитражного суда Ярославской области от 19.04.2010 по делу № А82-14955/2007 за Предпринимателем признано право собственности на объект недвижимости – здание торгового центра, расположенное по адресу 

<

...> за домом 52б.

Впоследствии зданию торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров и аптекой присвоен адрес – 

<

...>.

Постановлением мэрии города Ярославля от 08.10.2012 № 2190 Предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 3141 квадратный метр. Установлено, что площадь оплачиваемого Предпринимателем земельного участка подлежит расчету исходя из доли в праве на принадлежащие ему помещения, расположенные в здании (54 квадратных метра).

Агентство (арендодатель) и Предприниматель (соарендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.11.2012 № 24397-мл (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, соарендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) земельный участок с кадастровым номером 76:23:010601:54 площадью 3141 квадратный метр, расположенный по Ленинградскому проспекту, дом 52г, в Дзержинском районе города Ярославля, кадастровый квартал № 010601, категория земель – «земли населенных пунктов», вид функционального использования – «для эксплуатации здания торгового центра многофункционального назначения с отделами промышленных товаров и аптекой».

Срок действия договора аренды – с 08.10.2012 по 07.10.2037 (пункт 6.2 договора).

За аренду земельного участка в соответствии с действующим законодательством начисляется арендная плата. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-е число текущего месяца включительно (пункты 3.1 и 3.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области.

В приложении 2 к договору приведен расчет арендной платы за земельный участок площадью 54 квадратных метра.

Агентство, ссылаясь на решение суда по делу № А82-14955/2007, которым за  Предпринимателем признано право собственности на здание торгового центра общей площадью 3862 квадратных метра, полагает, что в спорный период площадь земельного участка, приходящаяся на долю Предпринимателя, составляла 1942 квадратных метра из общей площади 3141 квадратный метр.

В уведомлениях от 12.02.2018, 20.04.2018, 13.12.2018 и 07.03.2019 арендодатель сообщил об изменении размера регулируемой арендной платы с учетом площади 1942 квадратных метра.

Невнесение Предпринимателем платы за землепользование послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Ярославской области.

При разрешении спора суды исходили из того, что ответчик является собственником нежилых помещений в здании торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров и аптекой общей площадью 3862 квадратных метра (данные о площади здания соответствуют данным технического паспорта здания, составленного по состоянию на 09.06.2011). 

Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (правопредшественник истца, арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 08.11.2012 № 24397-мл аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 3141 квадратный метр с кадастровым номером 76:23:010601:54 для эксплуатации здания торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров и аптекой.

Суды, основываясь на пункте 1 статьи 552, статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», приняв во внимание, что ИП ФИО2 осуществлял отчуждение принадлежащих ему нежилых помещений в указанном здании, соответственно, доля в праве на помещения уменьшалась, и уменьшалась подлежащая оплате доля арендуемого земельного участка, пришли к выводу о том, что с соарендатора земельного участка подлежит взысканию плата исходя из площади земельного участка, приходящейся на Предпринимателя, в размере 1942 квадратных метров. 

При этом суды признали правомерным расчет задолженности, выполненный истцом, по которому к помещениям, находящимся к собственности Предпринимателя, отнесены  помещения, права на которые не зарегистрированы.

В качестве обоснования расчета площади земельного участка, относящейся на ИП ФИО2, суды приняли ссылку истца на вступившие в законную силу судебные акты Арбитражного суда Ярославской области, по которым с Предпринимателя взыскана задолженность за землепользование за предыдущие периоды.

Между тем суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2019).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 25 Постановления № 73, переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Отсутствие оформленных арендных отношений в отношении земельного участка, на котором расположены несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, не является основанием для применения иного порядка расчета платы за пользование земельным участком, чем предусмотрено законодательством при определении обязательства каждого из соарендаторов земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Неисполнение покупателем недвижимости законодательно возложенной обязанности заключить договор аренды в отношении занятого его объектом земельного участка, находящегося в государственной собственности, свидетельствует о недобросовестности последнего и не может ставить его в преимущественное положение по отношению к добросовестным участникам гражданского оборота.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из указанной правовой нормы следует, что на собственника объекта недвижимости возложена обязанность внесения платы за использование земельного участка, на котором расположен такой объект, пропорционально доле, имеющейся в объекте недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце четвертом пункта 20 Постановления № 11, при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Таким образом, в отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным под зданием, пропорционально доле в праве собственности на это здание (площади принадлежащих им помещений в здании). Указанные положения распространяются не только на собственника земельного участка и собственников расположенных на нем объектов недвижимости, отношения которых оформлены договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, но и на остальных собственников недвижимого имущества на земельном участке, которые в указанный договор не вступили, учитывая, что данный участок в заявленный в иске период времени не был разделен.

По данным выписок из ЕГРН, а также справочных расчетов Агентства помещения в здании, одним из сособственников которого является ИП ФИО2, отчуждались их собственниками с 2011 года вплоть до 2023 года.

Суд кассационной инстанции признал неправомерной позицию судов о том, что на ответчика должна быть отнесена плата за землепользование, в том числе по той части здания, которая не имеет зарегистрированного собственника.

Специфика торгового центра предполагает наличие у нем помещений общего пользования, на что Предприниматель указывал в представленных отзывах, ссылаясь, в том числе на вступившие в законную силу решения суда общей юрисдикции о признании зарегистрированных за ответчиком помещений общим имуществом здания.

Как разъяснено в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пунктах 3, 9 названного постановления разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда апелляционным определением от 11.02.2021 по делу № 33-38/2021 признала общим имуществом собственников помещений в здании многопрофильного торгового центра по адресу 

<

...> помещения общей площадью 65,5 квадратного метра.

Аналогичный спор между сособственниками рассматривался в суде общей юрисдикции в 2019 году (дело № 33-6037/2019).

Указанные обстоятельства не были учтены судами первой и апелляционной инстанции, названным доказательствам не была дана оценка.

Возражения ответчика по представленному истцом расчету не были приняты во внимание судами нижестоящих инстанций.

Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в дело документально обоснованного расчета заявленных требований.

С учетом изложенных разъяснений возложение на Предпринимателя обязанности по оплате землепользования, включая в расчет площадь помещений общего пользования, противоречит действующему законодательству. 

При этом суд округа отмечает, что ссылка судов на решения Арбитражного суда Ярославской области № А82-7770/2018, А82-9967/2019 и часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в обоснование расчета задолженности Предпринимателя за землепользование в части примененной площади земельного участка, относящейся на него, несостоятельна.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 № 305-ЭС16-21318).

Соответственно, вступившие в законную силу судебные акты не лишают участника процесса права ссылаться на те доказательства и обстоятельства, которые не были предметом исследования по ранее рассмотренным делам.

При таких обстоятельствах расчет арендной платы подлежит правовой оценке судами при рассмотрении каждого отдельного спора по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание представленные в дело доказательства и позиции сторон.

На основании изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что при рассмотрении спора суды двух инстанций допустили нарушение норм материального и процессуального права, что в силу частей 1 – 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены состоявшихся судебных актов.

Правовая позиция судов нижестоящих инстанций не позволила в полном объеме установить обстоятельства, на основании которых возможно разрешение спора по существу в суде кассационной инстанции, а потому на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует предложить истцу документально обосновать размер задолженности, определить площадь земельного участка, приходящуюся на ИП ФИО2, приняв во внимание площадь помещений, принадлежащих ему на праве собственности, площадь помещений общего пользования в здании, площадь помещений, относящихся на иных владельцев; определить круг лиц, на права и обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять принятый судебный акт. После установления перечисленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт по существу спора.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частями 1 – 3 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.02.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 по делу № А82-2039/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

          Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

О.Н. Голубева

А.Н. Чих