АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-292/23 

Екатеринбург

15 февраля 2023 г.

 

Дело № А50-2981/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Лазарева С.В., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2022 по делу № А50-2981/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Предприниматель ФИО1, (истец) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бета Пермь" (далее - общество "Бета Пермь", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.07.2018 № БП-218-07/2018 и возложении на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение площадью 85,2 кв. м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 59:01:4410097:212, передав его по акту приема передачи истцу, в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечении срока, установленного для его исполнения, до фактического исполнения судебного акта; о возложении на ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу обязанности привести нежилое помещение площадью 85,2 кв. м по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 59:01:4410097:212, в первоначальное, существовавшее на момент заключения договора аренды от 11.07.2018, состояние в соответствии с приложением № 1 к договору, в случае неисполнения решения суда в течение указанного срока предоставить истцу право совершить данные действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Исковые требования основаны на положениях статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорное помещение предоставлено обществу "Бета Пермь" в аренду на основании договора от 11.07.2018 № БП-218-07/2018; арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое"; с 25.10.2018 собственником указанного нежилого помещения является ФИО1; в адрес общества было направлено уведомление о проведении 02.12.2021 осмотра данного нежилого помещения, при осмотре нежилого помещения с участием собственника - ФИО1, представителя общества было установлено следующее: демонтирована стена полностью между помещениями № 3 и № 4 согласно приложению (плану помещения), демонтирована дверь в помещение № 4, установлена дополнительная перегородка N 1, согласно плана из гипсокартона с дверным проемом, установлена дверь, установлена дополнительная перегородка № 2 из гипсокартона с проемом без двери, пять оконных проемов внутри помещения отсутствуют, визуально зашиты отделочными панелями, установлена система вентиляции с гибкими воздуховодами и пластиковыми в торговом зале, основания стен в нежилом помещении обшиты панелями ЛДСП, вышеуказанные работы выполнены силами и за счет арендатора - общества "Бета Пермь"; в результате произведенных работ произведена перепланировка помещения; перепланировка осуществлена без согласия арендодателя и без согласования с уполномоченными органами; по мнению истца, ответчиком существенно нарушены условиям договора, поскольку перепланировка произведена без согласования с государственными органами и органами местного самоуправления и в отсутствие согласия арендодателя.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2022решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что обществом "Бета Пермь" в помещении произведены работы, которые относятся к видам работ "перепланировка" и "переустройство"; ответчиком нарушен пункт 2.4.3 договора аренды, предусматривающий проведение перепланировки и других неотделимых улучшений по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами; в арендуемом нежилом помещении арендатором произведена самовольная незаконная перепланировка и переустройство без получения необходимого согласия арендодателя, территориального органа администрации города Перми; в результате действий общества по перепланировке, осуществленных без согласия арендодателя и без согласования с уполномоченными органами, уменьшилась площадь помещения и его конфигурация, тем самым ответчиком изменены уникальные характеристики помещения, и, как следствие, существенные условия договора аренды - его предмет. В жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда о недоказанности факта существенного нарушения арендатором условий договора и об отсутствии оснований для его расторжения. В обоснование доводов жалобы указывает, что незаконная перепланировка и переустройство в многоквартирном жилом доме создает опасность для жизни и здоровья всех лиц, проживающих в доме, а также посетителей магазина. По мнению заявителя, при рассмотрении дела судами не исследованы и не установлены обстоятельства, связанные с характером и объемом выполненных ответчиком работ в отношении арендуемого объекта, а также необходимостью получения соответствующей разрешительной документации органов публичной власти для выполнения отдельных видов работ и согласие арендодателя, обязанность получения которых возложена на арендатора договором.  Кроме того,  судами оставлен без внимания довод истца относительно существенного изменения качественных характеристик объекта аренды с учетом объема и характера проведенных арендатором работ (уменьшение площади помещения на 4,2 кв. м) и оформления соответствующей разрешительной документации в отношении дальнейшего оборота арендуемого объекта как объекта недвижимости. При таких обстоятельствах заявитель считает, что суды необоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Бета Пермь" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.07.2018 междупредпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом "Бета Пермь" (арендатор) был заключен договор N БП-218-07/2018 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение с кадастровым номером 59:01:4410097:212, общей площадью 85,2 кв. м расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: 

<

...> (далее по тексту - помещение), в целью использования для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением (п.п. 1.1., 1.3. договора аренды).

Согласно п. 5.1. договора аренды срок действия договора составляет 7 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 21.08.2018.

Государственная регистрация договора аренды произведена 08.09.2018, номер государственной регистрации 59:01:4410097:212-59/088/2018-19.

Между обществом "Бета Пермь" и предпринимателем ФИО1 14.11.2018 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого изменена преамбула договора аренды в связи со сменой собственника помещения на индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора дарения нежилых помещений от 03.10.2018. Дополнительное соглашение к договору аренды также прошло государственную регистрацию, что подтверждается записью регистрации от 03.12.2018.

Как следует из текста искового заявления, в адрес общества "Бета Пермь" было направлено уведомление о проведении 02.12.2021 года осмотра указанного нежилого помещения.

При осмотре нежилого помещения с участием ФИО1 и представителя общества "Бета Пермь" было установлено следующее: демонтирована стена между помещениями № 3 и № 4 согласно плану помещения, демонтирована дверь в помещение № 4, установлена дополнительная перегородка из гипсокартона с дверным проемом, установлена дверь установлена дополнительная перегородка №2 из гипсокартона с проемом без двери; пять оконных проемов внутри помещения отсутствуют, визуально зашиты отделочными панелями, установлена система вентиляции с гибкими воздуховодами и пластиковыми в торговом зале, основания стен в нежилом помещении обшиты панелями ЛДСП. Вышеуказанные работы выполнены силами и за счет арендатора общества "Бета Пермь".

Предприниматель ФИО1 23.12.2021 направила в адрес общества "Бета Пермь" требование в срок до 22.01.2022 года в добровольном порядке привести арендуемое помещение, в первоначальное, существовавшее на момент заключения договора аренды состояние, в требовании также было указано, что в случае неисполнения указанного требования в срок до 22.01.2022 года, договор аренды будет расторгнут.

Письмом от 14.01.2022 ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. Требования истца о приведении помещения в первоначальное положение выполнены не были.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела для определения характера работ, произведенных арендатором на объекте, в целях выявления факта составления необходимой документации и соответствии ее нормативно-правовым и нормативно-техническим актам в области архитектурно-строительного проектирования судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Проектно-строительная фирма "Финист".

По итогам проведения экспертизы в суд первой инстанции поступило заключение эксперта ФИО3.

Из содержания заключения усматривается, что изменения, произведенные в нежилом помещении по адресу: 

<

...>, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта; произведенные работы в помещении, в том числе в части изменений оконных проемов помещения, относятся к видам работ "перепланировка" и "переустройство".

Заключением эксперта установлено, что проектная документация (проект планируемых ремонтно-строительных отделочных работ от 24.09.2018) не соответствует нормативно-правовым актам и нормативно-техническим актам в области архитектурно-строительного проектирования: проектная документация не содержит выписки из реестра членов саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования, пояснительной записки и заключения о техническом обследовании объекта проектирования (либо информации о проведенном техническом обследовании).

Экспертом указано, что при проведении работ на основании проекта планируемых ремонтно-строительных отделочных работ от 24.09.2018 допущены следующие нарушения:

- работы производились без получения решения территориального органа Администрации города Перми о согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме;

- факт выполнения работ в соответствии с проектной и нормативной документацией не подтвержден Актом приемочной комиссии территориального органа Администрации города Перми;

- работы производились по проектной документации, не соответствующей нормативным требованиям;

- отсутствует исполнительная документация, в частности сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество и соответствие противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам материалов, конструкций и деталей, примененных при производстве строительно-монтажных работ.

Суд первой инстанции, разрешая данный спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствовался положениями статей 309, 606, 611, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды и исходил из отсутствия в материалах дела доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Суд отметил, что по условиям договора (пункт 2.1.9) арендодателем дано полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения, не затрагивающей несущие конструкции помещения; произведенные ООО "Бета Пермь" в нежилом помещении работы не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта. Установив, что ответчиком в спорном помещении проведены работы по их перепланировке и переустройству с согласия арендодателя на их проведение, учитывая, что материалы дела не содержат доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, при отсутствии доказательств того, что действиями ответчика нарушены права истца, суд посчитал, что основания для досрочного расторжения договора аренды, освобождения помещения и приведения его в первоначальное состояние отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, подтвердил правильность содержащихся в нем выводов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При рассмотрении спора судами установлено, что условиями договора аренды (пункт 5.4) предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды в случае существенного нарушения следующих условий арендатором: неоднократная просрочка по внесению арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, на срок более 30 календарных дней; использование арендуемых площадей не по назначению. Какие-либо иные условия досрочного расторжения договора аренды между истцом и ответчиком применительно к настоящему спору не предусмотрены.

Из материалов дела усматривается, что предприниматель ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на проведение ответчиком перепланировки в арендуемом помещении в нарушение условий договора аренды нежилого помещения.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству предпринимателя была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой установлено, что изменения, произведенные в нежилом помещении по адресу: 

<

...>, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта; произведенные работы в помещении, в том числе в части изменений оконных проемов помещения, относятся к видам работ "перепланировка" и "переустройство".

В силу пункта 2.1.9. договора аренды арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения, не затрагивающей несущие конструкции помещения.

Судами установлено, что указанное условие договора полностью соотносится с выводами эксперта ФИО3, который указывает в заключении, что изменения, произведенные обществом "Бета Пермь" в нежилом помещении, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта.

В силу пункта 2.4.2. договора аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, арендатор и его подрядчики вправе проводить любые строительные и отделочные работы в помещении, необходимые арендатору для использования помещения по целевому назначению, указанному в пункте 1.3. договора.

Настоящим арендодатель дает свое согласие на производство указанных выше работ, в том числе, не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри помещения, установка/демонтаж дверей внутри помещения, установка систем вентиляции и кондиционирования, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, а также производить любые отделочные работы, необходимые арендатору.

По условиям пункта 2.4.4 договора арендатор вправе своими силами, так и с привлечением третьих лиц, осуществлять внутреннюю отделку помещения в соответствии с корпоративным стилем. Устанавливать, монтировать, содержать и использовать в помещении оборудование, необходимое для ведения торговой деятельности.

В силу статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что работы в помещении выполнены ответчиком в соответствии с условиями договора, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в связи с недоказанностью факта существенного нарушения условий договора со стороны ответчика.

Проанализировав условия договора аренды, не установив наличия доказательств существенного нарушения ответчиком (арендатор) условий договора аренды, приняв во внимание, что проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что изменения, произведенные в нежилом помещении по адресу: 

<

...>, не относятся к изменениям, затрагивающим конструктивные и другие характеристики безопасности объекта, суды первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, заявителем кассационной жалобы не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии у него права требовать расторжения договора в связи с допущенными ответчиком нарушениями отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку факт согласования сторонами договорного условия установлен, при этом существенного нарушения условий договора со стороны ответчика материалы дела не содержат, иного суду не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2022 по делу № А50-2981/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                            С.В. Лазарев 

 

И.А. Татаринова