Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-27936/2021

23 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  23 июля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "С.Р.Г." (адрес:  Россия 197148, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул САВУШКИНА 7/ЛИТ.А/7-Н, ОГРН:  1027807574640);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "МАКО" (адрес:  Россия 195256, Санкт-Петербург, ул. Верности, 6/ к. 1/ лит. А/ пом. 12-Н/ оф. 3, ОГРН:  1037808035935);

об обязании освободить занимаемые нежилые помещения и по встречному иску о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды недействительным

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 11.01.2021),

- от ответчика: Черной Е.А. (доверенность от 09.03.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "С.Р.Г." (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мако" (далее – Общество) об обязании освободить занимаемые нежилые помещения: 1-Н (78:34:0414104:1922, площадью 470,3 кв. м), 5-Н (78:34:0414104:1927, площадью 311,7 кв. м), 7-Н (78:34:0414104:1929, площадью 956,7 кв. м), 8-Н (78:34:0414104:1930, площадью 935,9 кв. м), расположенные в здании с кадастровым номером 78:34:0414104:1175 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, дом 7, лит. А.

Определением суда от 31.05.2021 к производству суда принят встречный иск Общества о признании уведомления об одностороннем внесудебном расторжении договора № 19/С7/2015 от 01.06.2015 (далее – Договор) незаконным, Договора – действующим.

В судебном заседании представители Компании и Общества поддержали исковые и встречные исковые требования своих представляемых.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.06.2015 заключили Договор,  по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор - принять во временное владение и пользование нежилые помещения: 1-Н (кадастровый номер 78:34:0414104:1922, площадью 470,3 кв.м), 5-Н (кадастровый номер 78:34:0414104:1927, площадью 311,7 кв. м), 7-Н (кадастровый номер 78:34:0414104:1929, площадью 956,7 кв. м), 8-Н (кадастровый номер 78:34:0414104:1930, площадью 935,9 кв. м), расположенные в здании с кадастровым номером 78:34:0414104:1175 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 7, лит. А.

Помещения переданы арендатору по акту от 01.06.2015.

Согласно пункту 5.1 Договор вступает в силу с момента его заключения, а именно с момента государственной регистрации и действует в течение 70 месяцев.

В соответствии с п. 2.2.1, 4.1, 4.3 Договора за пользование объектом аренды арендатор обязался ежемесячно своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин (частей), и иные платежи, предусмотренные Договором; частичное исполнение арендатором своих обязательств по оплате постоянной и переменной частей арендной платы не является надлежащим исполнением обязательств по Договору.

Размер арендной платы установлен разделом 4 Договора в редакции  дополнительного соглашения от 17.08.2020 № 2 (зарегистрировано 20.10.2020 за № 78:34:0414104:1922-78/011/2020-4). 

В силу пункта 5.4 Договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, а также в случаях, когда арендатор:

- пользуется объектом с существенным нарушением условий Договора или целей использования объекта, либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество (Объект) арендодателя;

- не вносит более двух месяцев арендную плату в установленный Договором срок;

- в иных случаях предусмотренных действующим законодательством и Договором. Кроме того, Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае проведения последним реконструкции Объекта, в порядке, предусмотренном п. 5.5 Договора.

Согласно пункту 5.5 арендодатель вправе расторгнуть Договор только после направления арендатору письменного уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты предполагаемого расторжения Договора.

Как указал истец в обоснование первоначального иска, в направленных в адрес Общества претензиях (уведомлениях) № 16/06 от 26.06.2019, № 19/06 от 26.06.2020, № 31/11 от 30.11.2020, № 09-07 от 16.02.2021, № 09-08 от 25.02.2021 Компания сообщала о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по Договору, в том числе по внесению постоянной и переменной частей арендной платы.

В уведомлении № 31/11 от 30.11.2020 Компания, сославшись на неустранение Обществом допущенных нарушений, на положения пунктов 5.4, 5.5 Договора, сообщила о расторжении Договора, указала, что последним днем аренды является 31.12.2020, потребовала погасить задолженность и возвратить арендодателю в установленный срок объект аренды. 

На основании указанного уведомления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 17.02.2021 в ЕГРН внесена запись о погашении обременения объекта правом аренды.

Указав в иске на неисполнение Обществом предусмотренной законом и Договором обязанности по освобождению объекта аренды после прекращения действия Договора, Компания просила суд обязать Общество освободить спорные помещения.

Общество, в свою очередь, заявило встречный иск о признании уведомления № 31/11 от 30.11.2020 об одностороннем внесудебном расторжении Договора незаконным, а Договора – действующим.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Как предусмотрено в подпункте 1 пункта 1 статьи 619 и пункте 3 статьи 615 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.

Отказ стороны от исполнения договора допускается в случае, если соответствующее право стороны предусмотрено либо законом, либо договором.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 5.4 Договора он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, а также в случаях, когда арендатор:

- пользуется объектом с существенным нарушением условий Договора или целей использования объекта, либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество (Объект) арендодателя;

- не вносит более двух месяцев арендную плату в установленный Договором срок;

- в иных случаях предусмотренных действующим законодательством и Договором. Кроме того, Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае проведения последним реконструкции Объекта, в порядке, предусмотренном п. 5.5 Договора.

Согласно пункту 5.5 арендодатель вправе расторгнуть Договор только после направления арендатору письменного уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты предполагаемого расторжения Договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой этой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Формулировка пунктов 5.4, 5.5 Договора аналогична формулировке статьи 619 ГК РФ, ссылки на положения статьи 450.1 ГК РФ, на право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения обязательства не содержит, в связи с чем предполагает заявление арендодателем требования о расторжения Договора в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Из буквального содержания пунктов 5.4, 5.5 Договора не следует выражение сторонами волеизъявления на предоставление арендодателю права на односторонний отказ от исполнения Договора, влекущий его прекращение, пунктом 5.4 предусмотрены случаи (основания) расторжения Договора по требованию арендодателя, но не право арендодателя на односторонний отказ от Договора, пунктом 5.5 – порядок действий, предшествующих досрочному расторжению Договора. 

Кроме того, согласно пункту 5.8 Договора он считается расторгнутым со дня подписания сторонами акта приема-передачи объекта арендатором арендодателю и исполнения сторонами всех обязательств по Договору.

Таких обстоятельств судом не установлено.

Проанализировав приведенные правовые положения, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд с учетом толкования положений Договора в порядке статьи 431 ГК РФ пришел к выводу, что Договор не содержит условия о праве арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения обязательства, в связи с чем уведомление от 30.11.2020 № 31/11 об одностороннем расторжении Договора, совершенном Компанией в отсутствие предусмотренных законом или Договором оснований, подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ, а Договор, соответственно, - действующим.

При изложенных обстоятельствах встречный иск подлежит удовлетворению, оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным уведомление от 30.11.2020 № 31/11 о расторжении договора аренды от 01.06.2015 № 19/С7/2015, а договор аренды от 01.06.2015 № 19/С7/2015, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Мако» и обществом с ограниченной ответственностью «С.Р.Г.», - действующим.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «С.Р.Г.» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мако» 6000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.