АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-56878/2021

17 марта 2023 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2023 года 

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.В. Высоцкой при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи Д.Ю. Кайгородовой рассмотрел в судебном заседании дело № А60-56878/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Комитету по управлению имуществом администрации Туринского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

обществу с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрация Туринского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании

от истца: представители не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика: представители не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора: представители не явились, извещены надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Отводов составу суда не заявлено.

 

21.02.2023 от истца поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.

27.02.2023 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

06.03.2023 от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление.

07.03.2023 от истца поступили возражения на отзыв ответчика.

Других ходатайств и заявлений в суд не поступало.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (с учетом уточнения) к Комитету по управлению имуществом администрации Туринского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" с требованием: 

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., определенную в отчете об определении рыночной стоимости объекта оценки №5294/21 от 14.09.2021, выполненным ООО «Центр экономического содействия». 

- об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде, и учесть стоимость неотделимых улучшений арендатора в сумме, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде. 

От истца 13.01.2023 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201.7 кв.м., определенную в отчете об определении рыночной стоимости объекта оценки № 5294/21 от 14.09.2021, выполненным ООО «Центр экономического содействия».

- обязать Комитет по управлению имуществом администрации Туринского городского округа заключить с  индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., по цене 3 632 281 руб. без учета НДС. Зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в размере 1 477 170 руб. без учета НДС.

Последние уточнения приняты судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики и третье лицо возражают против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом по управлению имуществом администрации Туринского городского округа заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Туринского городского округа № 25/15 от 18.12.2015, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование: нежилые помещения № 36-44 по поэтажному плану 1 этажа, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., (далее - Объект).

Целевое назначение передаваемого объекта: для осуществления торгово-закупочной деятельности.

Характеристика передаваемого в пользование имущества указана в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Указанное приложение подписывается арендодателем и арендатором.

Передача объектов оформляется актом приёма-передачи (приложение № 2), который составляется и подписывается всеми сторонами.

Согласно п. 2.1 Договора, договор действует с «10» мая 2018 г. по «10» мая 2025 г. включительно. Договор не может быть возобновлен на неопределенный срок.

Помещение было передано истцу по акту приема-передачи объекта муниципального имущества от 10.05.2018.

Истцом в адрес ответчика 02.08.2021 было направлено заявление о выкупе арендованного имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

От ответчика 09.10.2021 в адрес истца в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" поступил проект договора купли-продажи арендуемого имущества с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м.

В соответствии с п. 3 договора, стоимость имущества установлена в размере 4 215 194 руб. на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки № 5294/21 от 14.09.2021, выполненным ООО «Центр экономического содействия».

Истец не согласившись с отчетом об оценке, подготовленным ответчиком, указывает, что, в соответствии с отчетом, стоимость имущества определена на 14.09.2021, что нарушает права заявителя, поскольку при использовании сравнительного подхода оценщиком были использованы данные с сайта «Мир квартир» по объявлению, которые не находится в архиве объявлений, отсутствуют, что не позволяет проверить его достоверность.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Поскольку истец не согласился с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта, а законом предоставлено право арендатору оспорить установленную рыночную стоимость, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Поскольку между сторонами возник спор относительно определения цены выкупаемого имущества, истец заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы.

Ответчик возражал против назначения по делу экспертизы, поскольку цена выкупаемого имущества определена ответчиком верно, неотделимые улучшения на которые указывает истец не могли быть учтены при определении цены, поскольку они не были согласованы с арендодателем, кроме того, ответчик указывает, что истцом была произведена перепланировка помещения, что является существенным нарушением условий договора аренды.

Истец представил пояснения на возражения ответчика относительно ходатайства о назначении по делу экспертизы, в котором указывает, что перепланировки помещения не было, а улучшения, которые были произведены истцом, прямо указаны в договоре в п. 9.3, поскольку истец обязан был произвести улучшения, то и фактически согласовывать данные работы не нужно.

Поскольку истец оспаривает определенную рыночную стоимость выкупного имущества, судом было привлечено  общество с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия".

От общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указал, что оценка произведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611.

В результате составлен отчет № 5294/21 от 14.09.2021, который содержит профессиональное независимое экспертное суждение о наиболее вероятной на дату оценки рыночной стоимости объекта оценки. В результате оценки рыночная стоимость Объекта оценки без учета НДС (20%) составляет 4 215 194,17 руб.

Истец указывает, что у него имеется право оспорить оценку рыночной стоимости объекта, данное право ему предоставлено действующим законодательством, кроме того, проверить каким образом была произведена оценка из отчета об оценке, представленным ответчиком, не представляется возможным, поскольку данные, используемые организацией, проводимой оценку, отсутствуют.

Определением арбитражного суда от 11.04.2022 судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный центр» ФИО2.

От общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный центр» 06.07.2022 поступило заключение экспертизы.

От Комитета по управлению имуществом администрации Туринского городского округа поступили возражения на экспертное заключение. Из возражений на экспертное заключение следует, что акт осмотра от 05.05.2022 нежилых помещений 36-44, расположенных 

<

...>, не содержит полной информации о присутствующих при осмотре лицах. Осмотр был произведен в присутствии председателя Комитета по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа, заместителе председателя Комитета, вместе с тем при осмотре отсутствовал эксперт ФИО2  Кроме того, работы, которые были предусмотрены договором аренды № 9/18 от 10.05.2018 были выполнены не в полном объеме. Вместе с тем арендатор после выполнения указанных работ должен был предоставить на согласование документы локально-сметный расчет, документы после приемки выполненных работ (акты выполненных работ) и привлечь представителей арендодателя в приемке выполненных работ, что не было выполнено.

Ответчик просит назначить по делу повторную экспертизу ввиду указанных выше обстоятельств.

Истец в судебном заседании также указал, что возражает против представленного экспертного заключения, просит назначить повторную экспертизу по следующим основаниям. Эксперт не ответил должным образом на поставленные вопросы в рамках проводимой экспертизы, а именно на первый вопрос эксперт не дал разъяснения по каким критериям определялась рыночная стоимость объекта по состоянию на 02.08.2021, на второй вопрос экспертом вообще не был дан ответ, при этом на данный вопрос возможно ответить не обладая специальными познаниями. Также истец отмечает, что эксперт ФИО2 отсутствовал при осмотре объекта исследования.

Истцом также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Основания назначения повторной экспертизы регламентированы статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно нормам указанной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Положения данной нормы об основаниях проведения повторной экспертизы являются императивными.

В данном случае суд, изучив заключение эксперта, замечания, высказанные истцом и ответчиком, приходит к выводу о том, что имеется необходимость назначения повторной экспертизы, поскольку, несмотря на представление экспертом заключения, имеются выявленные противоречия и замечания к выводам, а также к проведенному исследованию, которые нельзя устранить путем пояснений эксперта, так как фактически на вопросы эксперт не ответил.

Существенными недостатками, на которые указали стороны, это то, что эксперт не выходил на осмотр объекта, выходило неустановленное лицо, которое не было выбрано судом и не было предупреждено об уголовной ответственности, тогда как в акте осмотра, представленном в заключении, указано, что именно эксперт выходил на осмотр. Кроме того, еще одним существенным недостатком является содержание некорректных данных в экспертном заключении, что послужило представлением недостоверных сведений в заключении.

Поскольку экспертиза проведена с существенными нарушениями, судом не принимается заключение эксперта № 52/22-Э, подготовленное экспертом ФИО2, по указанным выше обстоятельствам.

По ходатайствам истца и ответчика, определением арбитражного суда от 20.09.2022 судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Союз Экспертизы и Права» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 625028, 

<

...>, тел: +7(3452)601-721) ФИО3.

От общества с ограниченной ответственностью «Союз Экспертизы и Права» поступило заключение эксперта № 512-И-22 от 02.11.2022 .

Суд принимает во внимание, что на разрешение эксперта ставились следующие вопросы:

1) Определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., по состоянию на 02.08.2021?

2) Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений указанного объекта, произведенных арендатором за время аренды с 10.05.2018 по 02.08.2021?

Из представленного заключения экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с НДС составляет 4 358 737 руб. 00 коп., без НДС составляет 3 632 281 руб. 00 коп.; рыночная стоимость неотделимых улучшений с 10.05.2018 по 02.08.2021, с которым согласен истец с учетом НДС составляет 2 166 902 руб. 00 коп., без НДС составляет 1 805 752 руб. 00 коп.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений за период с 10.05.2018 по 02.08.2021  с которым согласен Комитет с учетом НДС составляет 1 772 604 руб. 001 коп., без НДС составляет 1 477 170 руб. 00 коп.

Судом был вызван эксперт в судебное заседание для дачи пояснений, эксперт обеспечил явку в судебное заседание, указал, что эксперту нужно было ретроспективно и объективно определить выполненные объемы работ, в настоящее же время дата определена текущая обследования, в связи с чем экспертом были даны неоднозначные ответы, кроме того, эксперт указал, что готов доработать заключение экспертизы в части ответов и представить доработанное письменное заключение в суд.

Экспертом было представлено дополнение к заключению экспертизы, согласно дополнению экспертом по проведенной оценки сделаны следующие выводы: рыночная стоимость объекта без учета НДС составляет 3 632 281 руб. 00 коп., рыночная стоимость неотделимых улучшений за время аренды без учета НДС составляет 1 477 170 руб. 00 коп.

Суд отмечает, что ни истец, ни ответчики, ни третье лицо не оспорили выводы заключения по повторной экспертизе с учетом представленного дополнения.

Суд полагает, что имеющееся в деле экспертное заключение не содержит каких-либо неясностей и сомнений не вызывает.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы и в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют заранее установленной силы, а доводы сторон и представляемые ими доказательства подлежат оценке в ходе судебного разбирательства наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В рассматриваемом случае, круг вопросов, поставленных перед экспертом, направлен на установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. При этом суд обращает внимание на то, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Документы, подтверждающие квалификацию эксперта, были представлены стороной до назначения экспертизы и переданы для ознакомления.

Отвода данному эксперту заявлено не было, возражений относительно данной кандидатуры не представлено.

Эксперт в ходе рассмотрения дела арбитражным судом был опрошен в судебном заседании, ответил на вопросы, представил дополнение к заключению.

В имеющемся в материалах дела заключении эксперта ФИО3 с учетом дополнения, представленного в суд, содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты, заключение является ясным и полным. Оснований для критической оценки судебной экспертизы суд не усмотрел.

В данном случае суд принимает выводы с учетом дополнения по экспертизе, ответчики не оспорили заключение, а также выводы относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, и выводы относительно стоимости неотделимых улучшений за период аренды помещения.

Суд отмечает, что ответчик лишь не согласен с тем, что истец просит исключить из стоимости объекта неотделимые улучшения, поскольку улучшения были не согласованы с ответчиком. На проекте, представленном истцом, стоит отметка о том, что проект согласован с Администрацией Туринского городского округа, тогда как собственником арендуемого помещения является Комитет по управлению имуществом администрации Туринского городского округа, с Комитетом Рабочий проект не согласовывался.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком") оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Суд отмечает, что в рамках дела произведена экспертиза, в том числе на определение стоимости неотделимых улучшений, которые произведены истцом, экспертом определено, что рыночная стоимость неотделимых улучшений за время аренды без учета НДС составляет 1 477 170 руб. 00 коп.

Как указано выше ответчик оспаривает лишь тот факт, что те улучшения, которые были произведены истцом, не были согласованы с Комитетом, а поскольку они не были согласованы, то не подлежат исключению из рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако суд отмечает, что договором аренды, заключенным между истцом и Комитетом, в п. 9.3 стороны согласовали, что в течение первого года аренды, в соответствии с документацией об аукционе и техническим заданием Арендатор обязуется выполнить следующие работы:

Требования по наружным работам:

-  Облицовка цокольной части главного фасада здания первого этажа, занимаемая магазином, из современных отделочных материалов с предварительным согласованием цветового решения с органами архитектуры. Общее композиционное решение разработать с учетом оформленного фасада магазина «Пятерочка», расположенного в вышеуказанном здании многоквартирного жилого дома.

-  Установка новой металлической входной двери в помещение магазина с учетом требований СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения».

-  Устройство металлического пандуса.

-  Облицовка плиткой керамогранитной крыльца.

-  Установка металлического поручня вдоль пандуса (крепление к стене здания).

-  Обшивка козырька современным материалом, выполнение гидроизоляции козырька, установка встроенных светильников.

Требования по внутренним работам:

-  Замена кабеля, выключателей, розеток, светильников.

-  Ремонт системы отопления (смена труб, промывка батарей, установка шаровых кранов).

-  Ремонт системы водоснабжения (смена труб на полипропилен, установка приборов учета).

-  Замена напольного покрытия на керамогранитную плитку.

-  Штукатурка и покраска стен и потолков.

Фактически из представленных в материалы дела документов следует, что те работы, которые были выполнены истцом по договору, являются неотделимыми улучшениями, то есть в обязанности истца входило выполнение данных работ, что им и было сделано. Поскольку данные работы были предусмотрены договором, подписанным сторонами, согласование выполнения работ не требовалось.

Истец обязан был согласовать те работ, которые не были предусмотрены договором, о которых не знал Комитет, однако истец выполнил работы, предусмотренные договором, ответчик доказательств того, что ответчик выполнил работы, которые подлежали согласованию, не представил.

Факт выполнения работ подтвержден, в том числе заключением повторной экспертизы, из которой следует, что объем и стоимость работ и материалов, составляющих неотделимые улучшения объекта, определяется методом количественного обследования и стоимостного анализа. Метод количественного обследования и стоимостного анализа состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством, ремонтом, включая как прямые затраты, так и косвенные. Расчет восстановительной стоимости детально учитывает все виды и объемы работ и материалов, поэтому его можно считать наиболее точным из способов, применяемых при оценке рыночной стоимости материалов и работ необходимых для строительства и ремонта объектов недвижимости, в том числе составляющих неотделимые улучшения. Процесс калькулирования цены строительства включает: определение количества (объемов) работ и материалов, исчисление затрат на выполнение ремонтных работ и материалов по рыночным ценам.

Состав и объем работ и материалов определяется согласно документальной фиксации результатов осмотра неотделимых улучшений, а именно: Акта осмотра от 18 октября 2022 г, представленному в приложении к настоящему Заключению, а также с учетом математических вычислений на основании данных (размеров) указанных в Рабочем проекте перепланировки помещений.

Эксперт определил выполнение следующих видов работ:

Наименование работы

 

о

Разборка плинтусов цементных из керамической плитки, п.м.

232

0

 

Разборка покрытий полов из керамической плитки, кв.м.

193

0

 

Разборка покрытий полов цементных, кв.м.

193

0

 

Разборка кирпичных перегородок, кв.м.

21

0

 

Разборка деревянных проемов дверных, шт.

2

2

 

Устройство перегородок из ГКЛ, кв.м.

63.8

42.3

 

Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм, кв.м.

193

193

 

Устройство стяжек 5 мм (финишное выравнивание), кв.м.

193

0

 

Устройство покрытий полов из керамогранитных плит, кв.м.

193

193

 

Устройство подвесных потолков типа Армстронг, кв.м.

190.8

190.8

 

Однослойное оштукатуривание стен толщиной до 10 мм

456.3

456.3

 

Окраска стен водоэмульсией, кв.м.

456.3

456.3

 

Грунтование стен и полов, кв.м.

649.3

649.3

 

Установка светильников, шт.

43

43

 

Прокладка кабеля, п.м.

250

140

 

Установка розеток и выключателей, шт.

22

22

 

Установка электросчетчика, шт.

1

1

 

Установка автоматических выключателей, шт.

14

0

 

Установка пожарного извещателя тепловой, дымовой, шт.

2

2

 

Установка охранный системы автоматический, шт.

1

1

 

Установка пожарного извещателя ручной, шт.

3

3

 

Прокладка кабеля охранной системы, п.м.

126

126

 

Установка витражей из ПВХ с учетом материала, кв.м.

46.5

46.5

 

Установка дверей противопожарных, шт.

3

3

 

Демонтаж радиаторов, шт.

10

0

 

Установка радиаторов, шт.

10

0

 

Установка кранов воздушных, шт.

10

10

 

Прокладка трубопроводов отопления, п.м.

44

9

 

Утепление покрытий плитами из пенопласта, кв.м.

32.4

32.4

 

Облицовка стен фасадов зданий искусственными плитами, кв.м.

13.2

13.2

 

Устройство щебеночного слоя, кв.м.

10.8

10.8

 

Устройство бетонного слоя, кв.м.

10.8

10.8

 

Установка бортовых камней, п.м.

20

20

 

Устройство песчаного слоя, кв.м.

10.8

10.8

 

Устройство покрытий из тротуарной плитки, кв.м.

10.8

10.8

 

Состав материалов:

 

Наименование работы

 

ГКЛ 2500x1200x9.5, шт.

23

16

 

Стяжка пола 25 кг, уп.

149

149

 

Финишная стяжка (самовыравнивающаяся) 25 кг, уп.

124

0

 

Керамогранитные плиты, кв.м.

193

193

 

Панели потолка Армстронг, шт.

530

530

 

Штукатурка 30 кг, уп.

65

65

 

Грунтовка 10 л,уп.

6

6

 

Водоэмульсионная краска 10 л, уп.

5

5

 

Подвесные светильники, шт.

43

43

 

Кабель, п.м.

376

266

 

Розетки, шт.

12

12

 

Выключатели, шт.

10

10

 

Электросчетчик, шт.

1

1

 

Автоматические выключатели, шт.

14

0

 

Пожарный извещатель тепловой, дымовой, шт.

2

2

 

Шкаф (пульт) управления навесной, шт.

1

1

 

Пожарный извещатель ручной, шт.

3

3

 

Двери противопожарные, шт.

3

3

 

Радиаторы отопления, шт.

10

0

 

Краны воздушные, шт.

10

10

 

Трубы отопления 2 м, п.м.

44

9

 

Плиты из пенопласта (утеплитель) 2000x1000x100, кв.м.

17

17

 

Фасадные плиты, кв.м.

13.2

13.2

 

Бортовой камень, п.м.

20

20

 

Тротуарная плитка 250x250 мм, кв.м.

180

180

 

При сравнении работ, которые истец должен был выполнить по условиям договора и работы, указанные в заключении как неотделимые улучшения, являются идентичными, например: по договору  - замена напольного покрытия на керамогранитную плитку, по заключению выполнены работы - устройство покрытий полов из керамогранитных плит; по договору - замена кабеля, выключателей, розеток, светильников, в заключении указано, что выполнены работы - прокладка кабеля, установка розеток и выключателей, установка электросчетчика, в том числе выполнены иные работы, которые предусмотрены договором.

Суд принимает во внимание, что согласно пункту 3.3.11 Договора, арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования без согласия арендодателя. Однако, улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении. Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору. 

Истцом произведены неотделимые улучшения, работы по производству которых прямо указаны в договоре аренды п.9.3 Договора, т.е. для производства которых не требуется получение дополнительного согласия арендодателя, так как обязанность по ремонту арендуемых помещений прямо возложена арендодателем на арендатора с указанием перечня работ.

Кроме того, в соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа, размещенном на официальном сайте Администрации Туринского городского округа, Комитет по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа (далее - Комитет) является самостоятельным отраслевым органом Администрации Туринского городского округа, то есть Администрация является вышестоящим органом по отношению к Комитету, и вправе осуществлять определенные функции. В случае если бы Администрация не была согласна с представленным проектом, то в согласовании проекта было бы отказано.

Доказательством законности и согласованности проведения работ в арендуемом помещении служит тот факт, что в соответствии с п. 9.3 Договора аренды, на арендатора возложены обязанности провести работы в течение первого года аренды. Приемка результатов работ с оформлением соответствующих документов договором не предусмотрена. Претензии в период аренды помещения после проведения работ, от ответчика в адрес истца не поступало, договор со стороны истца исполняется надлежащим образом, не проведение работ означало бы нарушение договора со стороны истца.

Договор аренды истцом исполнялся надлежащим образом.

Доводы третьего лица также сводятся к тому, что улучшения не согласованы истцом, однако доводы третьего лица опровергаются указанными выше обстоятельствами, а именно согласование проводимых работ не требовалось, поскольку они предусмотрены договором, а на Рабочем проекте стоит печать Администрации, однако Администрация не опровергла факт согласования выполнения работ предусмотренных проектом.

Ответчик и третье лицо лишь не согласны в части заявленных требований - по оценке стоимости и законности произведенных неотделимых улучшений, в то же время, ответчик и третье лицо не оспаривают доводы истца о недостоверности рыночной стоимости объекта, стоимость, определенную заключением эксперта, не оспорили. 

Заключение эксперта, представленное в рамках дела и подготовленное на основании определения суда, сторонами не оспорено, судом выводы экспертизы с учетом дополнения принимаются в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости , поскольку во первых представленный отчет об оценке, который оспаривается истцом подготовлен без учета неотделимых улучшений, кроме того, экспертом в отчете указанная стоимость имущества определена на 14.09.2021, что нарушает права заявителя, поскольку при использовании сравнительного подхода, оценщиком были использованы данные с сайта «Мир квартир» по объявлению, которые не находится в архиве объявлений, что не позволяет проверить его достоверность.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12).

В соответствии с документами, представленными в материалы дела, заявление о реализации преимущественного права было получено Комитетом по управлению имуществом Администрации Туринского городского округа 02.08.2021. Однако, в соответствии с отчетом, стоимость имущества определена на 14 сентября 2021 года, при использовании сравнительного подхода, оценщиком были использованы данные с сайта «Мир квартир» по объявлению, которое на данный момент не находится в архиве объявлений, и отсутствует в архиве, что не позволяет проверить его достоверность.

Суд принимает экспертное заключение, представленное в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью «Союз Экспертизы и Права», и не принимает в качестве доказательства отчет ООО «Центр экономического содействия» об определении рыночной стоимости, так как из экспертного заключения, представленного в рамках рассмотрения дела следует, что при составлении отчета были обнаружены существенные нарушения требований законодательства, в связи с чем сведения в нем являются недостоверными и вводят стороны в заблуждение, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что судом принято экспертное заключение в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца, а потому исковые требования судом удовлетворены, суд считает необходимым обязать Комитет по управлению имуществом администрации Туринского городского округа заключить с  индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., по цене 3 632 281 руб. 00 коп., без учета НДС. Зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в размере 1 477 170 руб. 00 коп., без учета НДС.

Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Суд отмечает, что в рамках дела проведена экспертиза, которая опровергла выводы отчета об оценке проведенного ответчиком, с учетом проведенной экспертизы и ее выводов требования истца удовлетворены судом, расходы на проведение экспертизы в рамках рассматриваемого дела понесены истцом. Всего стоимость экспертизы составила 55 000 руб.

Расходы на оплату услуг экспертизы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в размере 27 500 руб. с каждого, в общей сумме 55 000 руб.

Расходы по оплате государственной пошлины также относятся на общество с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" и Комитет по управлению имуществом администрации Туринского городского округа.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., определенной по отчету об определении рыночной стоимости объекта оценки № 5294/21 от 14.09.2021, выполненным ООО «Центр экономического содействия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), недостоверной.

3. Обязать Комитет по управлению имуществом администрации Туринского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить с  индивидуальным предпринимателем ФИО1 ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договор купли-продажи объекта недвижимости с кадастровым номером 66:30:1201086:1198, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 201,7 кв.м., по цене 3 632 281 руб. 00 коп., без учета НДС. Зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в размере 1 477 170 руб. 00 коп., без учета НДС.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 27 500 руб. 00 коп.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  6 000 руб. 00 коп.

6. Взыскать с Администрации  города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6 000 руб. 00 коп., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 27 500 руб. 00 коп.

7. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

8. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

 

Судья                                                                                                             Е.В. Высоцкая