﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-159819/2018

26 июня 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     19 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 июня 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Г.В. Лебедева,

судей  А.Б. Семеновой, Л.П. Загараевой,

при ведении протокола судебного заседания:  Л.О. Котельниковым,

при участии:  

от истца (заявителя): Назарова М.Ф., доверенность от 12.12.2018;

от ответчика (должника): не явился, извещен;

от ПАО «БАНК УРАЛСИБ»: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-6795/2019, 13АП-7385/2019) общества с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО», публичного акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2019 по делу №А56-159819/2018 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску

администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО»

о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее также - истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО» (далее также – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.08.2015 №16/2015 и об обязании в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:0722001:6263 и передать по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка от 10.08.2015 №16/2015 в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.02.2019 заявленные требования удовлетворены.

Суд решил расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.08.2015 №16/2015, заключенный между администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и обществом с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО», и обязать общество с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО» в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:0722001:6263 и передать его по акту приема-передачи администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в надлежащем состоянии, согласно условиям договора аренды земельного участка от 10.08.2015 №16/2015 в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Названное решение обжаловано в апелляционном порядке ответчиком (конкурсным управляющим), а также публичным акционерным обществом «БАНК УРАЛСИБ», лицом, не участвовавшим в деле (конкурсный кредитор), в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

Испрашивая отмену состоявшегося решения, публичное акционерное общество «БАНК УРАЛСИБ» ссылается на то, что заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка подлежит предъявлению только в деле №А56-93409/2018 о банкротстве ответчика общества с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙКОМПЛЕКС ЛО».

Конкурсный кредитор по существу доводов указывает, в том числе на то, что исходя из статей 130, 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также – Закон о банкротстве) включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

При этом согласно пунктам 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор вправе передавать в пределах срока действия договора свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка, данное право аренды подлежит включению в конкурсную массу. 

Податель жалобы также отмечает, что конкурсный управляющий Федичев Д.В. не уведомлен и не привлечен к участию в деле.

Конкурсный управляющий ссылается на то, что в ходе рассмотрения дела истцу было достоверно известно о признании ответчика банкротом, при этом заявленное требование должно быть рассмотрено в деле о банкротстве, в связи с чем иск подлежал оставлению без рассмотрения.

Представители ответчика, а также публичного акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ», извещенных о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании присутствовал представитель истца, который дал пояснения относительно обстоятельств дела, против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, поддержал вынесенное решение суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования «Новодевяткинское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) 10.08.2015 заключен договор аренды № 16/2015 земельного участка площадью 2 347 кв. м. с кадастровым номером 47:07:0722001:6263 (образованный из земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:177), находящегося по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, деревня Новое Девяткино, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение предприятий розничной торговли (магазинов, павильонов, киосков), сроком действия с 10.08.2015 по 09.08.2022.

Согласно пункту 1.1 договора он заключен в соответствии с договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.04.2011 № 2549/1.6-08 и протоколом межведомственной земельной комиссии муниципального образования «Новодевяткинское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 30.07.2015 № 4.

В связи с тем, что в нарушение условий договора аренды ответчик не исполнял обязательства по внесению арендной платы задолженность за период с 15.09.2015 по 30.09.2018 составила 190 125,98 руб., систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей послужило основанием для начисления истцом неустойки (пени) 125 253,35 руб., рассчитанной по состоянию на 19.10.2018.

08.10.2018 Администрация направила Обществу претензию №7674/2016 с требованием погасить задолженность и пени, предложением расторгнуть договор аренды.

Неисполнение требований претензии в добровольном порядке обусловило обращение истца в арбитражный суд с требованиями настоящего иска.

Оценив в соответствии с положениями главы 7 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции посчитал требования истца подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2018 по делу № А56-93409/2018 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Федичев Даниил Вадимович.

При рассмотрении дела о банкротстве Общества применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом

По общему правилу, со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136 по делу № А41-55373/2017).

По результатам торгов с Обществом заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.04.2011 № 2549/1.6-08.

По правилам пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению к названным правоотношениям, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, независимо от срока договора аренды такого земельного участка.

При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства

По правилу пункта 5 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Договор аренды от 10.08.2015 № 16/2015 заключен в порядке, предусмотренном подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

По правилу пункта 9 приведенной статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной нормы, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 названного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что спорный договор заключен на срок более 5 лет и передача права аренды может осуществляться без согласия арендодателя, а также то обстоятельство, что исковое заявление о расторжении договора аренды предъявлено к ответчику-застройщику, в отношении которого  введена процедура конкурсного производства, заявленные в настоящем деле требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле в банкротстве.

При таких обстоятельствах апелляционные жалобы подлежат удовлетворению, а обжалуемое решение – отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2019 по делу №А56-159819/2018 отменить.

Исковое заявление администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области оставить без рассмотрения.

Взыскать с администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в пользу публичного акционерного общества «БАНК УРАЛСИБ» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

 

Председательствующий

 

Г.В. Лебедев

Судьи

 

А.Б. Семенова 

 Л.П. Загараева