АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12697/2016

г. Уфа

13 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.09.2017

Полный текст решения изготовлен 13.09.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиховой И. З., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению 

государственного бюджетного профессионального  образовательного учреждения «Уфимский автотранспортный колледж» (ИНН 0276015766, ОГРН 1020202865484)

к обществу с ограниченной ответственностью "УфаБилдингКомпани" (ИНН 0278114480, ОГРН 1050204677973)

о взыскании задолженности в размере 662 588 руб. 06 коп., неустойки в размере 57 272 руб. 62 коп.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан

по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «УфаБилдингКомпани» 

к государственному бюджетному профессиональному  образовательному учреждению «Уфимский автотранспортный колледж» 

об обязании произвести зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты арендной платы за период с 01.05.2015 по 30.09.2015 в размере 732 452 руб. 80 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО2 по доверенности от 27.02.2017, ФИО3 по доверенности от 17.04.2015;

от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО4 по доверенности от 17.10.2016;

от третьего лица – не явились, уведомлены;

Государственное бюджетное профессиональное  образовательное учреждение «Уфимский автотранспортный колледж» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УфаБилдингКомпани" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.05.2015 по 30.09.2015 в размере 662 588 руб. 06 коп., пени за нарушение сроков оплаты за период с 10.05.2015 по 20.04.2016 в  размере 57 272 руб. 62 коп. с начислением пени по день фактической оплаты задолженности.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, истцом определено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Определением от 29.08.2017 принято к совместному рассмотрению в рамках дела №А07-12697/2016 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «УфаБилдингКомпани» об обязании государственное бюджетное профессиональное  образовательное учреждение «Уфимский автотранспортный колледж» произвести зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты арендной платы за период с 01.05.2015 по 30.09.2015 в размере 711 475 руб. 05 коп. (т.2, л.д. 26-27).

В ходе судебного разбирательства истец по основному иску уточнил свои требования в части неустойки, просит взыскать ее в размере 39 233 руб. 55 коп. за период с 10.05.2015 по 10.09.2015, в части задолженности по арендной плате требования по иску оставил без изменений.

Истец по встречному иску неоднократно уточнял свои требования, окончательно определив их в виде требования от 05.09.2017, просит обязать государственное бюджетное профессиональное  образовательное учреждение «Уфимский автотранспортный колледж» произвести зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты арендной платы за период с 01.05.2015 по 30.09.2015 в размере 732 452 руб. 80 коп.

Уточнения по основному и встречному искам приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики требования по основному и встречному искам отклонили по доводам, изложенным им в представленных суду отзывах.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом по правилам статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. 

В представленном суду отзыве требования государственного бюджетного профессионального  образовательного учреждения «Уфимский автотранспортный колледж» считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица в соответствии со ст. 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд  

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 20.10.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ (арендодатель), ГОУ Уфимский автотранспортный колледж (балансодержатель) и ООО «УфаБилдингКомпани» (арендатор) был заключен договор №629/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа, в соответствии с которым на основании приказа Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ от 20.10.2006 №646 арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект федерального имущества – нежилые помещения на 1 этаже и антресоли (лит. Н) одноэтажного кирпичного здания, встроенные нежилые помещения подвала (лит. Н) одноэтажного кирпичного здания, встроенные нежилые помещения на 1,2 этажах (лит. Ж) 2 этажного здания общежития, встроенные нежилые помещения на 2 этаже (лит. Е) 5 этажного здания общежития, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. имени 

<

...>, общей площадью 703,2 кв.м. для использования в целях ремонта транспортных средств, административной деятельности.

Указанные в договоре нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 13.10.2006 (т.1, л.д. 15).

В соответствии  с п.1.3 договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и действует по 13.10.2016. Действие договора распространяется на взаимоотношения сторон, возникшие  с 13.10.2006, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 16.11.2006, о чем имеется отметка на договоре (т.1, л.д. 14).

В соответствии с п.2.1 договора размер арендной платы за пользование объектами определяется в расчете, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата начисляется за период фактического нахождения арендатора на арендуемых площадях и определяется с момента подписания сторонами акта приема-передачи объектов от балансодержателя к арендатору (либо занятия арендатором объекта без подписания акта приема-передачи) по момент подписания сторонами акта приема-передачи объектов от арендатора к балансодержателю (п.2.2 договора).

Арендная плата ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляется платежным поручением по реквизитам в сумме, указанной в п.2.1 договора (согласно Расчета) (п.2.3 договора).

Согласно п.2.6, 2.7 договора размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством; арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и оформляются дополнительным расчетом, который становится неотъемлемой частью договора; в случае изменения конъюктуры рынка объектов недвижимости, сдаваемых в аренду; при введении в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок расчета арендной платы.

Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.

Согласно п.2.5 договора арендатор оплачивает предоставленные ему коммунальные и иные услуги, налог на имущество по отдельным договорам, заключаемым арендатором и балансодержателем или предприятиями, обслуживающими объекты. Платежи по этим договорам, арендная плата за землю не включаются в состав договору арендной платы.

Во исполнение указанного пункта 20.10.2006 между сторонами был заключен договор на предоставление услуг, согласно которому колледж предоставил ответчику право пользования коммунальными услугами в объеме арендуемых предприятием площадей.

В соответствии с п.3.1 названного договора предприятие возмещает колледжу затраты за предоставленные коммунальные услуги (т.1, л.д 69).

По акту приема-передачи от 30.09.2011 истцу были возвращены встроенные нежилые помещения на 1,2 этажах (лит. Ж) 2 этажного здания общежития, общей площадью 265,4 кв.м (т.1, л.д. 66).

Таким образом, площадь арендуемых обществом «УфаБилдингКомпани» помещений составила 437,8 кв.м.

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 стороны внесли изменения в вышеуказанный договор аренды, дополнив его пунктом 3.3.6, согласно которому арендатор обязался своевременно производить капитальный и текущий ремонты арендуемых объектов. Затраты по текущему и капитальному ремонтам идут в счет арендной платы (л.д. т.1, л.д. 61-65).

Таким образом, между сторонами было достигнуто соглашение о том, что арендодатель принимает стоимость произведенного арендатором капитального и текущего ремонта в счет арендной платы.

Как указывает истец, в 2008 году ответчиком на арендуемом объекте были произведены ремонтно-строительные работы. 

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан были согласованы локальные сметные расчеты на реконструкцию арендуемых помещений всего на сумму 8 819 766 руб. 67 коп.

Спора по указанным обстоятельствам у сторон не имеется.

28.09.2015 между истцом и ответчиком было подписано соглашение о расторжении договора аренды №629/06 от 20.10.2006 и согласно акту приема-передачи от 30.09.2015 арендуемые помещения были переданы ГОУ Уфимский автотранспортный колледж (т.1, л.д 67, 68).

Как было указано, в дополнительном соглашении от 01.10.2007 стороны в п.3.3.6 установили, что затраты по текущему и капитальному ремонтам идут в счет арендной платы.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.09.2009 по делу №А07-12721/2009 произведен зачет суммы стоимости капитального ремонта в размере 208 576 руб. в счет арендной платы за период с мая по июнь 2009 года по договору №629/06 от 20.10.2006.

На основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2010  по делу №А07-24335/2009 произведен зачет суммы стоимости капитального ремонта в размере 521 440 руб. 98 коп. в счет арендной платы за период с апреля по октябрь 2009 года по договору №629/06 от 20.10.2006.

На основании  решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2015 по делу №А07-25332/2014 произведен зачет суммы стоимости капитального ремонта в размере 2 959 732 руб. 58 коп. в счет арендной платы по договору №629/06 от 20.10.2006 за период с ноября 2009 по июнь 2010 года, с июля по декабрь 2013 года, с июля 2014 по апрель 2015 года.

Таким образом, зачет стоимости капитального ремонта на сумму 8 819 766 руб. 67 руб. был произведен истцом на основании вышеуказанных решений за период с апреля 2009 по апрель 2015 года в счет арендной платы и коммунальных услуг.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Положения указанной нормы устанавливают, что преюдициальное значение имеют лишь фактические обстоятельства дела, что не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Согласно расчету истца, после проведения взаимозачета на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.08.2015 по делу №А07-25332/2014, задолженность ГБПОУ Уфимский автотранспортный колледж перед обществом «УфаБилдингКомпани» по произведенному капитальному и текущему ремонту составила 69 864 руб. 74 коп. Задолженность общества «УфаБилдингКомпани» по оплате арендных платежей за период с 01.05.2015 по 30.09.2015 исходя из расчета ежемесячной арендной платы с 01.01.2015 – 146 590 руб. 56 коп. (т.1, л.д. 16) составила 732 952 руб. 80 коп. Таким образом, с учетом остаточной суммы по капитальному ремонту задолженность общества «УфаБилдингКомпани» за обозначенный период составила 662 588 руб. 06 коп. (732 952 руб. 80 коп. – 69 864 руб. 74 коп.).

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 25.04.2016 с требованием о погашении задолженности, оставлена последним без удовлетворения (т.1, л.д. 17-18).

Отсутствие добровольного исполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период с 15.05.2015 по 30.09.2015 в размере 662 588 руб. 06 коп. по договору аренды, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден материалами дела.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований, общество «УфаБилдингКомпани» заявило встречный иск об обязании ГБПОУ «Уфимский автотранспортный колледж» произвести зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты арендной платы за период с 01.05.2015 по 30.09.2015 в размере 732 452 руб. 80 коп.

В обоснование своих требований общество «УфаБилдингКомпани» указало, что задолженность в его пользу за проведенный в арендованном помещении ремонт по состоянию на 31.12.2012 составила 5 294 551 руб. 72 коп., что, по мнению общества, подтверждается актами зачета взаимных требований, актами сверок взаимных расчетов. Так, размер арендной платы по расчету ответчика  за 2013 год составил – 1 404 954 руб. 72 коп., за 2014 год – 1 577 304 руб., за 9 месяцев 2015 года (с 01.01.2015 по 30.09.2015) – 1 318 415 руб. 04 коп. Также из стоимости проведенного обществом «УфаБилдингКомпани» капитального ремонта сторонами был произведен зачет стоимости коммунальных услуг в размере 770 097 руб. 35 коп.

Спора по сумме коммунальных услуг у сторон не имеется.

Таким образом, по расчету ответчика задолженность истца в его пользу составила 956 143 руб. 41 коп. (5 294 551 руб. 72 коп. – 1 404 954 руб. 72 коп. – 1 577 304 руб. – (4х146 490 руб. 56 коп.) – 770 097 руб. 35 коп.)).

Произведя вышеуказанный расчет, ответчик полагает, что при наличии задолженности за проведенный капитальный ремонт, а также заявленном требовании о зачете, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 662 588 руб. 06 коп. за период с мая по сентябрь 2015 года не обоснованы и документально не подтверждены.

Проанализировав представленные в материалы дела документы и  доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что разногласия сторон возникли только в части размера арендной платы за 2012 год.

Согласно справке истца по основному иску в рамках дела №А07-12721/2009 суд принял локальные сметные расчеты на реконструкцию арендуемых помещений на сумму 8 819 766 руб. 67 коп., указанным решением также произведен зачет суммы стоимости капитального ремонта в размере 208 576 руб. в счет арендной платы по договору №629/06 от 20.10.2006 за период с мая по июнь 2009 года.

По решению от 17.02.2010  по делу №А07-24335/2009 произведен зачет суммы стоимости капитального ремонта в размере 521 440 руб. 98 коп. в счет арендной платы за период с апреля по октябрь 2009 года.

На основании  решения от 20.08.2015 по делу №А07-25332/2014 произведен зачет суммы стоимости капитального ремонта в размере 2 959 732 руб. 58 коп. в счет арендной платы за период с ноября 2009 по июнь 2010 года, с июля по декабрь 2013 года, с июля 2014 по апрель 2015 года.

При этом расчет арендной платы за 2013 год произведен истцом исходя из размера арендной платы в 2013 году  – 117 079 руб. 56 коп. в месяц (т.3, л.д. 87), за 2014 год – в размере 142 295 руб. 01 коп. с учетом корректировок  (т.3, л.д. 76-77), за 2015 год – 146 490 руб. 56 коп. с учетом корректировок (т.3, л.д. 82-83).

Из материалов дела следует, что к договору аренды №629/06 были оформлены расчеты годовой арендной платы, которые оформлялись на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным  имуществом, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан «О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан» от 29.12.2007 №403, на что указано в тексте расчетов.

Как указывает истец, за 2012 год ответчик произвел оплату арендной платы путем подписания актов взаимозачета №10 от 30.06.2012 за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в сумме 158 628 руб. 30 коп. (т.1, л.д. 95), №11 от 30.09.2012 за период с 01.07.2012 по 30.09.2012 в сумме 79 314 руб. 15 коп. (т.1, л.д. 96), №12 от 31.12.2012 за период с 01.10.2012 по 31.12.2012 в сумме 79 314 руб. 15 коп. (т.1, л.д. 97), из которых следует, что сумма арендной платы в месяц составила 26 438 руб. 05 коп.

Из пояснений третьего лица следует, что на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 №2413-р «О передаче субъектов Российской Федерации федеральных государственных образовательных учреждений СПО» Уфимский автотранспортный колледж был передан в государственную собственность Республики Башкортостан. 

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом №78 от 01.02.2012 «О безвозмездной передаче имущества, составляющего казну Российской Федерации, в государственную собственность Республики Башкортостан», спорное недвижимое имущество учреждения «Уфимский автотранспортный колледж» по актам приема-передачи было передано в государственную собственность Республики Башкортостан (т. 3, л.д. 91- 108).

В связи с указанным Министерством земельных и имущественных отношений РБ с 01.01.2012 размер арендной платы был рассчитан по Методике, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан, и составил 126 280 руб. 08 коп. в месяц.

Согласно представленному Министерством в материалы дела расчету годовой арендной платы с 01.01.2012, размер ежемесячной арендной платы с учетом НДС составил 126 280 руб. (НДС – 19 263 руб. 06 коп.), оставшаяся сумма ежемесячной арендной платы в сумме 107 017 руб. 02 коп. перечисляется арендодателю (т.3, л.д. 65-66).

Учитывая изложенное, истцом ответчику была выставлена счет-фактура №28 от 28.02.2013 на сумму 886 368 руб. 67 коп. (т. 1, л.д. 139). Из представленной расшифровки суммы перерасчета арендной платы ООО «УфаБилдингКомпани» к указанной счет-фактуре следует, что сумма, выставленная по счет-фактурам и оплаченная ответчиком за 2012 год составила 317 256 руб. 60 коп., следовало оплатить в соответствии с Методикой - 1 177 187 руб. 22 коп., сумма к доплате – 886 368 руб. 67 коп. (т.3, л.д. 112).

Как указывает ответчик, им расчет арендной платы на 2012 год, изменяющий порядок определения размера арендной платы, от истца не был получен и не подписывался, в связи с чем, арендная плата за указанный период подлежит исчислению в соответствии с актами взаимозачета №10 от 30.06.2012,  №11 от 30.09.2012,  №12 от 31.12.2012.

Соглашаясь с расчетом истца, произведенном на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, и отклоняя доводы ответчика о необходимости исчисления арендной платы в соответствии с актами взаимозачета, суд исходит из следующего.

Согласно абзацу 5 части 11 статьи 154 Закона N 122-ФЗ от 22.08.2004  "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных "представительных" и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 122) находящееся в федеральной собственности имущество, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, подлежит безвозмездной передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, в том числе, в случае, если указанное имущество используется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями для целей, установленных в соответствии со статьей 26.11 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и статьей 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Оценив представленные в дело документы, суд пришел к выводу о передаче спорного объекта недвижимости государственную собственность Республики Башкортостан (т. 3, л.д. 92-108).

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), установленные или регулируемые уполномоченным на то государственным органом и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Порядок внесения и размер арендной платы установлен договором аренды.

В соответствии с п.2.6 договора аренды №629/06 от 20.10.2006 размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон, в том числе, при введении в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок расчета арендной платы.

Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.

Третье лицо в представленном суду отзыве также подтвердило, что на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 №2413-р и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 27.01.2012 №78-р, спорный объект недвижимости был принят в государственную собственность Республики Башкортостан и закреплен на праве оперативного управления за ГБПОУ «Уфимский автотранспортный колледж». Также в 2012 году Министерством был подготовлен расчет годовой арендной платы с 01.01.2012 к договору №629/06, при этом указанный расчет подписан не был.

Между тем, приказом МЗИО РБ от 09.12.2013 №2353 утверждены размеры стоимости нового строительства  (одного квадратного метра общей площади нежилых помещений) на 2014 год по зонам Республики Башкортостан – 26 149 руб. На основании указанного Приказа Министерством изменен расчет годовой арендной платы с 01.01.2014 по спорному договору, который утвержден 26.06.2014 и получен нарочно ответчиком 28.08.2014.

Приказом МЗИО РБ от 18.12.2014 №1733 утвержден размер стоимости нового строительства  (одного квадратного метра общей площади нежилых помещений) на 2015 год по зонам Республики Башкортостан – 26 920 руб. На основании указанного Приказа Министерством изменен расчет годовой арендной платы с 01.01.2015 по спорному договору, который утвержден 26.04.2015 и получен нарочно ответчиком 28.04.2015.

Приказом МЗИО РБ от 20.12.2011 №4536 утвержден размер стоимости нового строительства  (одного квадратного метра общей площади) на 2012 год по зонам Республики Башкортостан. На основании указанного Приказа  в Центральной зоне (Уфа, Благовещенск) Министерством установлен размер стоимости 1 кв.м. нежилых помещений в размере 23 206 руб., составлен расчет годовой арендной платы на 2012 год. 

Проанализировав представленные расчеты за 2012-2015гг., суд отмечает, что порядок расчета размера арендной платы и значения коэффициентов в составе единой формулы расчета арендной платы в рассматриваемом случае не изменялись. Увеличение размера арендной платы произошло в связи с увеличением стоимости одного квадратного метра в соответствии с приказами  Министерства, что является правомерным, поскольку соответствует Методике, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 (пункт 2.1 Методики).

Учитывая очевидное изменение рыночной цены объекта аренды, уклонение ответчика от предложенного истцом внесения изменений в договор аренды, принимая во внимание Методику определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, на основании которой истцом произведен расчет арендной платы; единый подход к определению арендной платы исходя из ее рыночной стоимости, применяемый в спорный период как в отношении федерального имущества, так и в отношении государственного имущества Республики Башкортостан; смену вида государственной собственности на спорное имущество; а также учитывая прекращение договора на момент рассмотрения спора судом, взыскание арендной платы исходя из примененной истцом методики, следует признать обоснованным.

В соответствии с пунктом 6.7 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утв. Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 403 размер годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, а также устанавливается по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды на основании итогового протокола комиссии Минземимущества РБ по организации и проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования государственным имуществом Республики Башкортостан.

Также суд принимает во внимание, что в представленных в материалы дела расчетах годовой арендной платы за 2013, 2014, 2015 гг. указано, что при изменении централизованно устанавливаемых расценок и тарифов (стоимости одного кв.м нежилого помещения или коэффициента инфляции) данный расчет утрачивает силу и производится перерасчет годовой арендной платы.

Расчет размера арендной платы за 2012 год произведен по новой  Методике определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной  Постановлением Правительства РБ от 29.12.2007 N 403 и действовавшими в соответствующие периоды пользования имуществом коэффициентами, составил 107 017 руб. 02 коп. в месяц (т.3, л.д. 65-66). 

При указанных обстоятельствах, позиция ответчика об установлении размера арендной платы в актах взаимозачета является несостоятельной, поскольку названные акты не определяют размер арендной платы по спорному договору.

Таким образом, предъявленная истцом по счет-фактуре №28 от  28.02.2013 сумма в размере 886 368 руб. 67 коп. является, по сути,  не перерасчетом, а задолженностью ответчика по оплате аренды за 2012 год.

По расчету истца, проверенному судом и признанному верным, задолженность ответчика по арендной плате за 2012 год составила 886 368 руб. 67 коп. и правомерно зачтена истцом в соответствии с п.3.3.6 дополнительного соглашения от 01.20.2007 в счет компенсации затрат ответчика по капитальному ремонту.

В соответствии с ч.3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо оспорены или несогласие с таким обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу о возложении бремени доказывания оплаты на ответчика.

Довод ответчика о неполучении спорного расчета, что является нарушением условий договора, подлежит судом отклонению, поскольку основан на неверном понимании совокупности условий договора о расчете арендной платы. В силу п.2.6 договора размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон, в том числе, при введении в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок расчета арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы.

Исходя из буквального толкования данной части договора, не направление уведомления не может служить препятствием для изменения размера арендных платежей.

Как было указано, согласно справке истца, сумма капитального ремонта принята в размере 8 819 766 руб. 67 коп. За минусом всех арендных платежей, подлежащих оплате ответчиком за период с мая 2009 года по май 2015 года, с учетом коммунальных услуг, подтвержденных двухсторонними актами, задолженность истца в пользу ответчика составила 69 864 руб. 74 коп.

Задолженность по арендной плате за период с 10.05.2015 по 30.09.2015 начислена истцом в сумме 732 452 руб. 80 коп. исходя из стоимости арендной платы в месяц 146 490 руб. 56 коп.

Таким образом, за минусом суммы, оставшейся от суммы капитального ремонта, задолженность ответчика за период с 10.05.2015 по 30.09.2015 составила 662 588 руб. 06 коп. (732 452 руб. 80 коп. – 69 864 руб. 74 коп.).

Учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание вышеизложенную правовую позицию, суд пришел к выводу, что требования истца по основному иску подлежат удовлетворению в размере 662 588 руб. 06 коп., требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат.

В состав материально-правовых требований по основному иску включено также требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение принятых обязательств.

В силу ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка – это акцессорное (дополнительное) требование к основному обязательству.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,03% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 01.10.2007 стороны внесли изменения в указанный пункт, установив в п.4.3.1 названного дополнения размер пени 0,01%.

Согласно статьям 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов обеспечения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, при этом в силу пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

За период с 10.05.2015 по 27.02.2017 истцом начислены пени за просрочку оплаты в размере 39 233 руб. 55 коп.

Расчет судом проверен, признан верным.  

Согласно пунктам 69, 71, 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Учитывая, что сумма начисленной неустойки соразмерна последствиям нарушения обязательства; ответчик расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайств об уменьшении неустойки не заявил, оснований для снижения размера заявленной неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 39 233 руб. 55 коп.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по основному иску возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований истцу по встречному иску отказано, расходы по государственной пошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца по встречному иску за необоснованностью заявленных требований

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования государственного бюджетного профессионального  образовательного учреждения «Уфимский автотранспортный колледж» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УфаБилдингКомпани" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу государственного бюджетного профессионального  образовательного учреждения «Уфимский автотранспортный колледж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 15.05.2015 по 30.09.2015 в размере 662 588 руб. 06 коп., неустойку в размере 39 233 руб. 55 коп. и в счет возмещения судебных расходов по уплате госпошлины 17 036 руб.

Выдать государственному бюджетному профессиональному  образовательному учреждению «Уфимский автотранспортный колледж» справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной госпошлины на сумму 361 руб.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "УфаБилдингКомпани" об обязании произвести зачет стоимости проведенного капитального ремонта в счет оплаты арендной платы за период с 01.05.2015 по 30.09.2015 в размере 732 452 руб. 80 коп. – отказать.

Исполнительный лист и справку выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.З. Салихова