Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

20 августа 2025 года

Дело № А40-66008/2025-144-410

Полный текст решения изготовлен 20 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2025 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Папелишвили Г.Н. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фёдоровой Е. С.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО1

к заинтересованному лицу: Управлению Росреестра по г. Москве 

третье лицо: ООО «Забота»

о признании незаконным уведомления об отказе от 17.03.2025 № КУВД-001/2024-63631289/7 (с учетом уточнения требований)

при участии: 

от заявителя: ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 06.03.2025 № 77 АД 8796186)

от ответчика: ФИО3 (удостоверение, доверенность от 28.01.2025 № Д-47/2025, диплом)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве (далее – ответчик, Управление) с требованиями, уточнёнными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ):

- о признать незаконным отказа Управления Росреестра по городу Москве от 17 марта 2025 года о государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение по адресу 

<

...>/2, с кадастровым номером 77:01:0004022:2600, общей площадью 86,2 кв.м.;

- об обязании Управление Росреестра по городу Москве произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на нежилое помещение по адресу 

<

...>/2, с кадастровым номером 77:01:0004022:2600, общей площадью 86,2 кв. в соответствии с договором купли - продажи нежилого помещения с обременением от 9 декабря 2024 года. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Заявление рассматривается в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения заявления представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Суд, рассмотрев заявителя требования, заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в силу следующих причин.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному 3 правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Как из следует из материалов дела, ООО «Забота» (третье лицо) на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу 

<

...>. пом. 2/2, с кадастровым номером 77:01:0004022:2600, общей площадью 86,2 кв.м.; на основании в Договора купли-продажи недвижимости № 59-9542 от 31 мая 2024 г. (учетный), выдан 03.05.2024, дата и номер государственной регистрации права 25.06.2024 года, № 77:01:0004022:2600- 77 051/2024-6.

На помещение зарегистрировано обременение в виде ипотеки на основании Договора купли-продажи недвижимости, № 59-9542 от 31 мая 2024 года(учетный), выдан 03.05.2024 года зарегистрированной в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве за № 77:01:0004022:2600-77/051/2024-7 от 25 июня 2024 года сроком на 7 (лет) с даты заключения Договора купли - продажи.

Между ООО Забота (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) 09.12.2024 заключен договор купли - продажи нежилого помещения с обременением в соответствии с котором ООО «Забот»а передает в собственность ИП ФИО1 указанное нежилое помещение, а последняя обязуется уплатить за него 914 000 рублей, при этом после регистрации права собственности на Помещение, покупатель становится на место залогодателя и принимает на себя все права и обязанности залогодателя, вытекающие из Договора об ипотеке.

После заключения договора стороны обратились в Управление Росреестра по городу Москве для государственной регистрации перехода права собственности, однако уведомлением государственного регистратора

17 декабря 2024 года государственная регистрация была приостановлена, при этом указано на необходимость представить согласие залогодержателя

Департамента городского имущества города Москвы. 

В последующем, Управления Росреестра по городу Москве 17 марта 2025 года вынесено решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности , выраженное в уведомлении № КУВД-001/2024-63631282.

Полагая, что данное уведомление является незаконным и нарушает права Предпринимателя, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно Закону о регистрации в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машиномест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Закона о регистрации).

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации, к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1 - 3 ст. 15 Закона о регистрации, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

 Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Вопреки доводам Управления, Арбитражный суд г. Москвы считает, что Предпринимателем при обращении в Росреестр был представлен полный комплект документов.

Так, согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В Управление 26.12.2024 было представлено Департамента городского имущества г. Москвы «О подтверждении получения уведомления об отчуждении» , адресованное ООО «ЗАБОТА».

 Согласно данному письму Департамента городского имущества г. Москвы (залогодержатель) сообщает, что согласно п. 2.4 Договора купли-продажи недвижимости от 31.05. 2024 г № 59-9542 покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления продавца продать или иным способом произвести отчуждение объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по договору до их полного исполнения (ст. 323 ГК РФ), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования объекта) покупатель передает договор новому покупателю.

При этом стороной по договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в договор не требуется).

В этом случае ипотека на объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по договору.

При этом покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта), направив продавцу копию(и) выписки(ок) из единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

При этом до момента погашения в ЕГРН записи об ипотеке в силу закона солидарно обязанными по оплате по Договору в любом случае считаются покупатель и все лица, записи о праве собственности которых на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования объекта) сделаны после записи о праве собственности покупателя.

Департамент уведомил заявителя, что для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемую недвижимость Обществу и новому покупателю необходимо представить в регистрирующий орган согласие Департамента, как залогодержателя, согласие выражено в вышеуказанном письме. 

Дополнительных действий со стороны Департамента для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю на выкупаемую недвижимость не требуется.

Довод, изложенный в оспариваемом уведомлении противоречит положениям Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», регламентирующие порядок предоставления государственной или муниципальной преференции, не подлежит применению к выкупаемой недвижимости, и проведение аукциона на право заключения договора, предусматривающего переход права собственности от покупателя к новому покупателю на выкупаемую недвижимость, либо согласование сделки по отчуждению покупателя выкупаемой недвижимости в пользу нового покупателя с антимонопольным органом не требуются. 

Нормы регламентирующие порядок предоставления государственной или муниципальной преференции, не подлежали применению к выкупаемой недвижимости после реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и государственной регистрации права частной собственности. Дополнительных действий со стороны Департамента для обеспечения государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю на выкупаемую недвижимость не требуется. 

Положения ст. 17.1 и ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции к спорным правоотношениям не применимы.

Аналогичные выводы сделаны судами трех инстанций в рамках рассмотрения дела № А40-46633/2024.

По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

Таким образом, заявитель с согласия продавца (залогодержателя) реализовал свои права собственника в установленном законом порядке через институт перемены лиц в обязательстве на основании сделки в соответствии с положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что решение Управления Росреестра по г. Москве об отказе в государственной регистрации перехода права собственности , является незаконным.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по городу Москве в государственной регистрации права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004022:2600, изложенный в уведомлении от 17 марта 2025 года № КУВД-001/2024-63631282/7.

Обязать Управление Росреестра по Москве в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004022:2600 на основании заявления № КУВД-001/2024-63631282. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (ИНН: 

<

***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.Н. Папелишвили