ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А36-9407/2020

г. Воронеж

01 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2022 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов»: ФИО5, представителя по доверенности от 27.07.2022, паспорт РФ,

от общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер»: ФИО6, представителя по доверенности № 484/20 от 26.11.2020, паспорт РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер», общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» на решение Арбитражного суда Липецкой области от 19.05.2022 по делу № А36-9407/2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 19.05.2022), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате 

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» к обществу с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды № 116-ОД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020 до 1678585 руб. 09 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (далее – ООО «ЛЗСМ», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» (далее – ООО «Спортмастер», ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды № 116-КД от 22.03.2011 за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в сумме 15272114 руб. 01 коп., государственной пошлины.

17.03.2021 в арбитражный суд поступило встречное исковое заявление (с учетом уточнений) ООО «Спортмастер» к ООО «ЛЗСМ» о внесении изменений в пункт 4.1 договора аренды № 116-КД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы в период действия ограничительных мер на территории Липецкой области с 28 марта 2020 года по 24 июля 2020 года до 2065270 руб. 31 коп.

Определением от 24.03.2021 суд принял встречное исковое заявление ООО «Строймастер» для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Протокольным определением от 01.06.2021 арбитражный суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение к встречному исковому заявлению о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды № 116-ОД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020 до 1678585 руб. 09 коп.

Протокольным определением от 27.07.2021 арбитражный суд принял в порядке статьи 49 АПК РФ уточнение к встречному исковому заявлению о внесении изменений в п. 4.1 договора аренды № 116-ОД от 22.03.2011 в части определения размера арендной платы: уменьшить сумму арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020 до 1681811 руб. 09 коп.

Решением Арбитражного суда Липецкой области первоначальные исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, общество с ограниченной ответственностью «Спортмастер» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд со своей апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы общество с ограниченной ответственностью «Спортмастер» полагает, что судом первой инстанции не было принято во внимание то обстоятельство, что спорное помещение невозможно было использовать по его целевому назначению в период ограничительных мер, поэтому размер арендной платы в период действия ограничительных мер подлежит уменьшению. 

Общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» в обоснование доводов своей апелляционной жалобы выражает несогласие с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований указав на то, что суд неверно истолковал норму части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон №98-ФЗ), поскольку фактическая невозможность использования спорного имущества для ответчика, по смыслу указанного Закона, не наступила. В связи с этим оснований для уменьшения арендной платы у суда не имелось.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022, 04.07.2022 указанные жалобы приняты к производству.

От общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно возражает относительно удовлетворения апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» указывая на недоказанность истцом использования ответчиком помещения в спорный период.

Истцом в материалы дела также был направлен отзыв на апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер», в котором он выразил несогласие с принятым судебным актом, просил отменить его полностью, принять новый судебный акт.

Судебное заседание 25.08.2022 проходило путем использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» при участии представителя общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер», общества с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов».

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения,  апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «ЛЗСМ» (далее – арендодатель) ООО «Спортмастер» (далее – арендатор) заключен договор аренды торгового помещения № 116-КД от 22.03.2011, расположенного помещении № 12 на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 3092 кв. м. (т. 1 л.д. 9-60). 

Для целей расчета арендной платы площадь помещения принимается равной 3175,48 кв.м (п. 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2012 года). 

22 марта 2011 года помещение передано по акту приемки-передачи ООО «Спортмастер» (т.1 л.д. 23). 

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 4 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Сумма ежемесячной арендной платы по данному договору состоит из трех составляющих: базовой арендной платы, эксплуатационного сбора, переменной арендной платы.

Базовая арендная плата равняется минимальной базовой арендной плате или процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата), размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце (пункт 4.2 договора). 

Ставка минимальной базовой арендной платы с 01.01.2016 составляет 920 руб. 00 коп. за 1 кв. метр площади помещения в месяц с учетом НДС, что составляет 2921441 руб. 60 коп. за все помещение в месяц (т.1 л.д. 54-56). 

Минимальная базовая арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно авансом не позднее 5 (пятого) календарного числа оплачиваемого месяца. Размер минимальной базовой арендной платы ежегодно увеличивается арендодателем на 5% один раз в год, начиная с 01 января 2017 года. Изменение размера минимальной базовой арендной платы не требует подписания сторонами дополнительных соглашений к настоящему договору и направления арендодателем уведомлений (п. 4.2.1 в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2016). 

Следовательно, с учетом ежегодного увеличения, размер базовой арендной платы с 01.01.2020 года составил 3551037 руб. 67 коп. за все помещение в месяц. 

Согласно п. 4.4. договора в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2016, ставка эксплуатационного сбора с 01.01.2016 составила 180 руб. 00 коп. с учетом НДС за 1 кв. м помещения в месяц. 

Эксплуатационный сбор подлежит оплате арендатором с даты приемки помещения по акту приема-передачи и оплачивается арендатором ежемесячно авансом не позднее 5 календарного числа оплачиваемого месяца (т.1 л.д. 55). 

Размер эксплуатационного сбора ежегодно увеличивается арендодателем на 5% один раз в год, начиная с 01 января 2017 года. Изменение размера эксплуатационного сбора не требует подписания сторонами дополнительных соглашений к настоящему договору и направления арендодателем уведомлений. 

Следовательно, с учетом ежегодного увеличения, размер эксплуатационного сбора с 01.01.2020 составляет 694744 руб. 21 коп. за все помещение в месяц с учетом НДС. 

Согласно приложению № 2 «Коммерческие условия» к договору в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2014, переменная арендная плата определяется на основании стоимости коммунальных услуг, потребляемой арендатором электроэнергии, в том числе, но не ограничиваясь: для кондиционирования, отопления, водоснабжения, канализации, в том числе, плата за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию. 

Стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг оплачивается арендатором ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем по тарифам снабжающих организаций на основании показаний, выставляемых арендодателем по тарифам снабжающих организаций или расчетным путем. 

Переменная арендная плата вносится за каждый месяц срока аренды ежемесячно на основании счетов, выставляемых арендодателем не позднее 5 календарных дней с даты получения счетов (т.1 л.д. 20-22). 

Согласно приложению № 2 к договору, срок действия договора аренды – 10 лет с даты подписания договора аренды (т.1 л.д. 20).

Письмом № 1031/20/дн от 20.03.2020 года арендатор обратился к арендодателю с предложением: «…начиная с марта 2020 г. и вплоть до восстановления продаж – предусмотреть снижение ежемесячного арендного платежа пропорционально снижению выручки; учитывая характер развивающихся событий и вероятное дальнейшее снижение продаж в апреле 2020 года осуществить авансовый арендный платеж за апрель 2020 года в размере 50% от условий, предусмотренных договором; по результатам продаж в марте и апреле перерасчет арендной платы для осуществления окончательных взаиморасчетов за указанные месяцы; арендные платежи за май 2020 года и последующие месяцы будут рассчитываться по результатам фактических продаж и будут производиться по истечении оплачиваемого периода» (т.2 л.д. 97). 

Письмом б/н от 27.03.2020 арендодатель уведомил арендатора о своей готовности работать по следующей схеме: «до 05 числа оплачиваемого месяца арендатором вносится 50% арендной платы, прописанной в договоре аренды; ежемесячно до 02 числа следующего оплачиваемого месяца арендатором предоставляется отчет о товарообороте за прошедший месяц. Сравнивая предоставленный товарооборот с оборотом соответствующего месяца прошлого года, в случае уменьшения товарооборота – предоставляется скидка на арендную плату в каждом конкретном месяце. Если деятельность Торгового центра будет приостановлена, арендные платежи начисляться не будут» (т. 2 л.д. 98). 

Письмами № 1604/20/дн от 22.04.2020 и № 2362/20/дн от 14.05.2020 представитель арендатора ФИО7 уведомил арендодателя, что с 28 марта 2020 года объект по назначению не используется в связи с постановлением Администрации Липецкой области № 173 от 01.04.2020, а также довел до сведения арендодателя условия, при которых будет возможно продолжить деятельность магазина (т.1 л.д. 66, 128-129). 

03.06.2020 представитель арендатора ФИО7 довел до сведения арендодателя, что ввиду того, что стороны не смогли достигнуть соглашения и приведения договора аренды в части согласования нового размера арендной платы на период после снятия ограничительных мер, в соответствии с изменившимися обстоятельствами, договор будет расторгнут после 22 июня 2022 года (т.1 л.д. 65).

09.06.2020 представитель ООО «ЛЗСМ» обратился к арендатору с готовностью обсудить условия дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей (т.1 л.д. 131). 

22.06.2020 года письмом № 2644/20/дн ООО «ЛЗСМ» было повторно уведомлено о возврате помещения 02 июля 2020 года (т.1 л.д. 69). 

26.08.2020 со стороны ООО «ЛЗСМ» в адрес ООО «Спортмастер» была направлена претензия с просьбой погасить задолженность, образовавшуюся за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года (т.2 л.д. 104). 

30.06.2020 письмом № 2681/20/дн от 30.06.2020 ООО «Спортмастер» довело до сведения ООО «ЛЗСМ», что в связи с необходимостью проведения в помещении дополнительных работ, связанных с приведением помещения в надлежащее состояние и вывоза мусора, готовы вернуть арендуемое помещение 03 июля 2020 года, просят обеспечить явку представителя (т.1 л.д. 73). 

06.07.2020 письмом № 2778/20/дн ООО «Спортмастер» ответчику по встречному иску был направлен акт приема-передачи помещения от 03.07.2020, подписанный в одностороннем порядке (т. 1 л.д. 71-72). 

В письме от 25.11.2020 № 3167/20/дн истец по встречному иску, полагая, что договор № 116-КД от 22.03.2011 расторгнут, а помещение возвращено ответчику по акту приема-передачи, направил проект дополнительного соглашения к указанному договору, в котором «стороны согласовали, что арендатор освобождается от обязанности оплаты арендной платы (базовой арендной платы и эксплуатационного сбора) за период с 28.03.2020 по 23.07.2020» (т. 2 л.д. 99-102). 

18.12.2020 года в письме № 555 ООО «ЛЗСМ» сообщило о готовности провести переговоры для поиска решений (т. 2 л.д. 103). 

В связи отсутствием ответчиком оплаты задолженности по арендным платежам за указанный период, истец обратился в суд. 

Ответчик в ходе судебного разбирательства пояснял, что в период с 28.04.2020 по 27.07.2020 его деятельность была фактически приостановлена. С 21.07.2020 договор прекратил свое действие, а с 03.07.2020 помещение было фактически возвращено истцу. С момента возврата он не имел к нему доступа, следовательно, у него отсутствуют обязанности вносить арендную плату за период спорный период в связи с невозможностью использования помещения по целевому назначению. Ответчик представил контррасчет по арендной плате за июль 2020 года, которая составила 432506 руб. 21 коп. 

Во встречном иске ООО «Спортмастер» просит суд внести изменения в договор аренды в части изменения размера арендной платы за период с 28.03.2020 по 03.07.2020. Истец просит исключить базовую арендную плату за период с 28.03.2020 по 03.07.2020, уменьшить размер эксплуатационного сбора и переменной арендной платы до 50% за указанный период.

Удовлетворяя требования истца в части, арбитражный суд области исходил из того, что договорные отношения между сторонами прекратились 03.07.2020, спорное помещение освобождено 08.07.2020 и с 09.07.2020 ответчиком не использовалось, кроме того судом области установлено наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Липецкой области новой коронавирусной инфекции, препятствующих получению прибыли от использования ответчиком арендуемых помещений, в связи с чем, размер базовой части арендной платы по договору аренды № 116-КД от 22.03.2011 года за период с 01 апреля 2020 года по 08 июля 2020 года судом первой инстанции снижен на 50%.

Отказывая в удовлетворении встречного иска суд первой инстанции исходил из того, что нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном объеме, а также не предусматривает возможность уменьшения переменной части арендной платы в связи с имевшимися ограничениями.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, истец исполнил условия договора аренды надлежащим образом, передав ответчику спорное помещение.

Арендатор внес обеспечительный платеж и оплачивал арендные платежи в рамках предварительного договора аренды № 116 от 25 сентября 2009 года, которые зачтены в счет оплаты минимальной базовой арендной платы за первые два месяца аренды (т. 1 л.д. 13). 

Ввиду распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), принятием актами государственных органов ограничительных мер, произошло существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили при заключении договора. В частности, арендатор был фактически лишен возможности использовать арендуемое помещение из-за сферы деятельности, которая попадала в перечень приостановленных. 

Так, на основании постановления администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019 -NCOV)» (с изменениями и дополнениями), режим повышенной готовности в Липецкой области был введен с 28 марта 2020 г. по 23 июля 2020 г. В частности, была приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Спортмастер», к основному виду деятельности ответчика относится ОКВЭД 47.71.1 (торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах), который на основании письма Минэкономразвития России от 15.04.2020 № Д13и-11577 включается в группу 47.71., входящую в подкласс ОКВЭД 47.7. Следовательно, его деятельность попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Поскольку переданное в аренду недвижимое имущество (помещение) использовалось ООО «Спортмастер» в целях торговли одеждой, суд правомерно пришел к выводу о том, что на территории нежилого помещения № 12, расположенного на втором этаже по адресу: 

<

...>, была приостановлена коммерческая деятельность арендатора.

Данные обстоятельства также подтверждаются отчетом о месячном объеме оборота, бухгалтерским балансом, отчетом о финансовых результатах, справками по кассовым операциям в магазине «Спортмастер» в 

<

...> за периоды с 28.03.2020 по 03.07.2020, с 01.02.2020 по 01.03.2020, отчетами о месячном объеме оборота.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 10.6 договора аренды № 116-КД от 22.03.2011 арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно письменно уведомив арендодателя за 90 календарных дней до даты расторжения.

До введения ограничительных мер письмом № 1031/20/дн от 20.03.2020 года арендатор обратился к арендодателю с предложением об уменьшении арендной платы по договору аренды, предполагая осуществлять предпринимательскую деятельность. После изменения обстоятельств, связанных с полным ограничением деятельности в период с 28.03.2020 года, арендатор 22.04.2022 года довел до сведения арендодателя условия, при которых он сможет продолжить деятельность магазина. 

03.06.2020 и 22.06.2020, учитывая, что стороны не смогли достичь соглашения и приведения договора аренды в части согласования нового размера арендной платы на период после снятия ограничительных мер, арендатор уведомил арендодателя о факте расторжения договора после 22 июня 2022 года, уточнив дату 02.07.2020 года, затем – 03.07.2020.

Материалами дела подтверждается получение данных писем ответчиком.

Таким образом, учитывая наличие в спорный период ограничительных мер и связанных с ними обстоятельств, влекущих негативные экономические последствия для арендатора, письма арендатора от 20.03.2020, 27.03.2020, 22.04.2020, 14.04.2020, 03.06.2020, 22.06.2020 с просьбой об уменьшении размера арендной платы либо расторжении договора суд первой инстанции правомерно расценил как волеизъявление арендатора на односторонний отказ от договора аренды на основании пункта 10.6 договора аренды № 116-КД от 22.03.2011.

Вместе с тем, в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ. 

Таким образом, право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, в связи с введенными ограничительными мерами на осуществление деятельности в период эпидемии COVID-19 предусмотрено Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Учитывая изложенное, довод ООО «ЛЗСМ» о том, что судом первой инстанции неверно определена дата прекращения договора, опровергается материалами дела и нормами действующего законодательства.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора и до возврата арендодателю имущества (статья 622 Гражданского кодекса, пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). 

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса). 

Аналогичное правило закреплено в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". 

Принимая во внимание факт подписания ответчиком акта об устранении данных недостатков 08.07.2020 в присутствии свидетелей ФИО8 и ФИО9, и акта о закрытии на ключ и опечатывании входов в помещение 09.07.20220 в присутствии свидетеля ФИО10, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что арендная плата подлежит взысканию с ответчика за период устранения им недостатков, а именно по 08.07.2020.

Факт того, что с 09.07.2020 спорное помещение не использовалось подтверждает также истец в своих пояснениях от 20.01.2020 № 6 (т. 5 л.д. 36), согласно которым показания счетчиков электрической энергии, установленных в помещении не изменялись с указанной даты.

Таким образом, суд первой инстанции верно установил обязанность арендатора вносить арендную плату в период действия договора, в том числе, с 01 апреля по 08 июля 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98- ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 30.04.2021), содержит разъяснения согласно которым, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Исходя из указанных выше нормативных положений и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, материалы дела не содержат. Отсутствуют доказательства проявления его заведомо недобросовестного поведения. 

Довод истца о том, что ответчик мог использовать арендуемое помещение и вести торговую деятельность судом во внимание не принимается, поскольку противоречит указанным выше нормативным правовым актам и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. 

Кроме того, возможность возобновления работы сама по себе не лишает ответчика статуса арендатора, осуществляющего деятельность в наиболее пострадавшей отрасли экономики, не свидетельствует об утрате права требования уменьшения арендной платы. 

В силу изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о наличии правовых оснований для снижения размера базовой части арендной платы по договору аренды № 116-КД от 22.03.2011 года за период с 01 апреля 2020 года по 08 июля 2020 года на 50%.

Рассматривая доводы жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спортмастер», суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федеральный закон от 21.12.1994 N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождением от уплаты арендных платежей в полном размере. Указанное положение обусловлено, в том числе необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом.

При таких обстоятельствах арбитражный суд области правомерно не усмотрел оснований для включение в проект дополнительного соглашения такого условия, как уменьшение арендных платежей в период с 01.04.2020 по 03.07.2020 по базовой части на 100%, то есть полное освобождение от арендных платежей в указанной части, по переменной части и эксплуатационному сбору на 50%, поскольку в рассматриваемом случае подлежат применению специальные нормы Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, не предусматривающие полного освобождения от внесения арендных платежей и применяемые в случаях возникновения чрезвычайной ситуации либо введения режима повышенной готовности, при которых независимо от поведения арендодателя и состояния имущества возникает невозможность использования данного имущества по назначению.

Вместе с тем, учитывая недопустимость формального подхода к квалификации заявленного требования при очевидности преследуемого истцом по встречному иску материально-правового интереса, суд в целях обеспечения разрешения спора, достижения определенности в отношениях сторон, соблюдения баланса их интересов и стабильности гражданского оборота, руководствуясь принципами процессуальной экономии и максимально эффективной защиты прав и интересов участников процесса, рассмотрел вопрос об уменьшении размера арендной платы за период с 01 апреля 2020 года по 08 июля 2020 года в соответствии с положениями части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии выводов суда области фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам. 

Доводы заявителей апелляционных жалоб, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения. 

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на ее заявителей, возврату либо возмещению не подлежат.

руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 19.05.2022 по делу № А36-9407/2020 (с учетом определения об исправлении опечатки от 19.05.2022) оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

ФИО2

 

ФИО3