Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-38309/2023

31 мая 2024 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2024 г. 

Решение изготовлено в полном объеме 31 мая 2024 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Финстрой», г. Челябинск, ИНН 

<

***>  

о взыскании 896 808 руб. 341 коп., 

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО1, по доверенности от 22.02.2024, 

ответчика – ФИО2, доверенность от 17.03.2023,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, Комитет) 01.12.2023 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Финстрой», г. Челябинск (далее – ответчик, общество) о взыскании 

- 555 604 руб. 72 коп. задолженности по договору аренды УЗ№00693-К-2000 от 09.02.2000 за период с 24.11.2021 по 30.09.2023;

- пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 02.10.2022 по 30.09.2023 в размере 334 464 руб. 48 коп. с продолжением начисления по 0,3% в день 

- неосновательного обогащения в размере 6 733 руб. 36 коп. за период с 24.11.2021 по 14.07.2022;

- процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 05 руб. 78 коп. за период с 11.01.2022 по 31.03.2022, начисленных на сумму неосновательного обогащения, с продолжением начисления до даты полной уплаты обогащения (в редакции заявления об уточнении размера и основания требований от 19.12.2023, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 78).  

В обоснование заявленных требований указано, что в пользовании у общества находится земельный участок, арендная плата ответчиком внесена с нарушением предусмотренных договором сроков. Кроме того, общество неправомерно использует смежный участок, за пользование которым начислено неосновательное обогащение и проценты. В качестве правового обоснования указаны ст.ст. 307, 309, 330, 614 , 395, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Истец в судебном заседании на иске настаивал в полном объеме.

Ответчик в представленном отзыве заявил о том, что истцом при определении размера долга неправильно определены размер ставки арендной платы и значение К1, что привело к завышению размера арендной платы, заявил о недоказанности возникновения на его стороне неосновательного обогащения. Ходатайствовал о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижении размера пени (л.д. 83-84).  

В судебном заседании 29.05.2024  ответчик согласился с обоснованностью применения Комитетом размера ставки арендной платы и К1. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично в силу следующего. 

Как усматривается из материалов дела, на основании постановления главы города Челябинска от 09.02.1998 № 177-п обществу «Жилтехстрой» предоставлен земельный участок площадью 0,6300 га в краткосрочную аренду сроком на два года для проектирования и строительства жилых домов. 

09 февраля 2000 года между Администрацией (арендодатель) и обществом «Жилтехстрой» (арендатор) заключен договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска УЗ № 00693-К-2000, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 6300 кв. м, по ул. Героев Танкограда в Тракторозаводском районе из земель муниципальной собственности, без права последующего выкупа, для проектирования и строительства жилых домов маневренного фонда (пункт 1.1.1 договора). 

В силу пункта 1.4 договор заключен на срок два года. 

На основании пункта 4.1.2 арендатор имеет право на продление договора на согласованных сторонами условиях, по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока действия договора. 

Одной из обязанностей арендатора является обязанность принять в аренду и сдать арендодателю земельный участок по акту сдачи-приемки, составленному на момент заключения или расторжения договора (пункт 4.2.6 договора). 

Одной из обязанностей арендодателя является обязанность сдать в аренду и принять от арендатора земельный участок по акту сдачи-приемки, составленному на момент заключения или расторжения договора (пункт 5.2.3 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 26.03.2007. 

Согласно кадастровому плану земельного участка от 31.07.2007 № 36.04/07-1-1535 указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 74:36:0202005:003, разрешенное использование земельного участка - для проектирования и строительства жилых домов маневренного фонда. 

15 февраля 2005 за №28 арендатору выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - жилого дома маневренного фонда по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводской район, ул. Героев Танкограда. 

По условиям договора аренды, арендная плата вносится до 1-го числа первого месяца кварталы, следующего за отчётным.  

25 января 2022 г. право аренды по договору УЗ№00693-К-2000 уступлено ООО СЗ «Финстрой». 

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 29.08.2023 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0202005:003 расположен незавершенный строительством объект по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 74:36:0000000:46604 (л.д. 21). 

Указанный объект имеет площадь застройки 460,9 кв. м, и с 24.02.2022 является собственностью ООО СЗ «Финстрой», с 24.11.2021- общество является собственником 35609/2216700 доли в праве в объекте (л.д. 27).   

Считая, что с момента государственной регистрации доли в праве на объект незавершённым строительством у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей, Комитете 17.10.2023 направил в адрес ответчика претензию №40486 с требованием погасить существующую задолженность и уплатить штрафные санкции (л.д. 58).

В связи с неисполнением арендатором требований претензии в добровольном порядке, Комитет обратился в суд с настоящим иском. 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды в период его действия как заключенный. 

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 5.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору в порядке, предусмотренном разделом III настоящего договора и приложением (Форма № 2) к договору.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Положениями ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. 

Абзацем 5 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Согласно пункту 1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка 5 определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22). 

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

При расчете арендной платы Комитет применил ставку арендной платы в размере 0,5%, К1 в размере 3,75 -строительство, К3 в размере 0,9 (л.д. 11).  

Спор между сторонами относительно правильности исчисления арендной платы отсутствует. 

Доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды за период с 24.11.2021 по 30.09.2023 ответчик суду не представил. Учитывая, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, платность землепользования в Российской Федерации, суд считает требование Комитета о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 555 604 руб. 72 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Расчет пени за период с 02.10.2022 по 30.09.2023 в размере 334 464 руб. 48 коп. ответчиком не оспорен, а судом проверен и признан верным. 

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд считает данное ходатайство подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 указанной статьи).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 77 названного постановления Пленума снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над размером возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации"). По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В настоящем случае установленный договором аренды размер неустойки составляет 0,3% в день, что свидетельствует о явной чрезмерности неустойки и по отношению к сумме долга, и по отношению в двойной ключевой ставке.

Доказательств экономической обоснованности неустойки в указанном размере на 2021-2023 год истцом суду не представлено.

Суд также принимает во внимание и то обстоятельство, что ответчик не имел возможности завить возражения относительно размера пени при заключении договора аренды, так как не являлся в тот период стороной договора.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным снизить размер неустойки до  111 488 руб. 16 коп. (по 0,1% в день).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7, по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Учитывая наличие задолженности по арендным платежам, требование о продолжении начисления неустойки с 01.10.2023 до фактического исполнения обязательства по внесению арендной платы по 0,1% в день подлежит удовлетворению. 

Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 24.11.2021 по 14.07.2022 в размере 6 733 руб. 36 коп., суд не находит оснований для его удовлетворения. 

Пунктом 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса. 

В соответствии с п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. 

Пунктом 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 Гражданского кодекса РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. 

На основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, возникшего в результате неосновательного пользования его имуществом, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, отсутствие правовых оснований такого пользования, а также размер неосновательного обогащения. 

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" разъяснено, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. 

Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (статья 388 Налогового кодекса Российской Федерации). Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В обоснование пользования ответчиком участком площадью 238 кв.м. за пределами участка с кадастровым номером 74:36:0202005:3 истцом представлены Акты осмотра от 15.07.2022 и от 18.09.2023, из которых следует, что участки за границей отвода, то есть участка с номером 74:36:0202005:3, отсутствуют (л.д. 50-52). 

Таким образом, при отсутствии в материалах дела иных доказательств того, что непосредственно ответчик в спорный период (с 24.11.2021 по 14.07.2022) неправомерно использовал смежный участок площадью 238 кв.м., материалы дела не содержат. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения и начисленных на него процентов не имеется.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 896 808 руб. 34 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 20 936 руб. 

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. 

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. Соответственно, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально от размера удовлетворенных требований. При этом снижение судом размера неустойки не является основанием для изменения размера государственной пошлины. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Финстрой» (ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 555 604 руб. 72 коп., пени в размере 111 488 руб. 16 коп., всего – 667 092 руб. 88 коп. 

Продолжить начисление пени с 01.10.2023 на задолженность 555 604 руб. 72 коп. по 0,1% в день до фактической уплаты долга. 

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Финстрой» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 801 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Судья                                                      Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.