ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-28444/2024

Дело № А40-236626/23

город Москва

24 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Головкиной О.Г., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сычевым И.Д.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.03.2024 по делу № А40-236626/23

по иску НОУ ПОО "МАЭП" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.09.2002,

ИНН: 

<

***>)

к ответчику ДГИ г. Москвы (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003,

ИНН: 

<

***>)

третьи лица: ООО "ТриС", ПАО "МОЭК", Управление Росреестра по Москве

о признании договора прекратившим действие и взыскании суммы неосновательного обогащения

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по дов. № 93 от 10.10.2023, ФИО2 по дов. № 103 от 01.06.2024; 

от ответчика: ФИО3, по дов. № ДГИ-Д-258/24 от 23.05.2024;

от третьих лиц: не явились, извещены; 

 

УСТАНОВИЛ:

НОУ ПОО "МАЭП"  (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее – ответчик) о признании договора № М-08-026404 от 29.03.2006г. о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли), заключенный между Негосударственным образовательным учреждением профессиональной образовательной организацией «Московская академия экономики и права» и Департаментом городского имущества города Москвы, прекратившим свое действие в отношении НОУ ПОО «МАЭП» с25.12.2018 и прекратить все права и обязанности НОУ ПОО «МАЭП» по договору аренды № М-05-026404 от 29.03.2006 с 25.12.2018; взыскании с ДГИ г. Москвы в пользу НОУ ПОО «МАЭП» суммы неосновательного обогащения 766 330,83 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2018 по 07.10.2023 (исключая период с 01.04.2022 по 01.10.2022) в размере 282 785,46 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.10.2023 по дату фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2024 исковые требования удовлетворены частично, суд признал договор № М-05-026404 от 29.03.2006г. о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договора аренды земли), заключенный между НОУ ПОО  "МАЭП" и ДГИ г. Москвы, прекратившим свое действие в отношении НОУ ПОО  "МАЭП" с 25.12.2018г. и прекратил все права и обязанности НОУ ПОО  "МАЭП" по договору аренды № М-05-026404 от 29.03.2006г. с 25.12.2018г.

В части требования о взыскании процентов производство по делу прекращено, в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить,   представитель истца возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Третьи лица уведомлены не явились (ст. 156 АПК РФ ).

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком заключен договор № М-05-026404 от 29.03.2006 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) (далее - Договор), предметом которого является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 588 (пятьсот восемьдесят восемь) кв. м., имеющий адресные ориентиры: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации здания академии (п.1.1.Договора).

Договор заключен сроком до 13.12.2054 (п. 2.1. Договора).

Пунктом 2.4. Договора предусмотрено, что действие настоящего Договора прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений Сторон согласно законодательству.

По условиям п. 3.2. Договора Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего Договора в Департаменте земельных ресурсов города Москвы, и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 -го числа первого месяца текущего квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего Договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой такой регистрации.

До 25.12.2018 истец использовал арендованный земельный участок для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001020:4323, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Нежилое здание) и своевременно производил оплату аренды.

07.11.2018 между НОУ ПОО «МАЭП» (Продавец) и ООО «Лечебно-диагностический центр «Три С» (Покупатель, далее - Третье лицо, ООО «Три С») заключен договор купли-продажи № 37/01-2018 от 07.11.2018 нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001020:4323, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 4.2. договора купли-продажи Покупатель (ООО «Три С») осуществляет за свой счет эксплуатацию объекта с момента подписания Акта приема – передачи / 08.11.2018 подписан Акт приема-передачи.

В период действия Договора аренды между ПАО «МОЭК» (далее Третье лицо, Исполнитель) и НОУ ПОО «МАЭП» (Заказчик) заключен договор № 10-11/15-733 от 05.10.2015 о подключении к системам теплоснабжения объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Объект), со сроком действия  три года, то есть до 05.10.2018.

Поскольку арендованный земельный участок фактически выбыл из владения истца после заключения договора купли-продажи здания, с этого момента договор о подключении № 10-11/15-733 от 05.10.2015 прекратил свое действие в отношении НОУ ПОО «МАЭП».

Истец указывает, что в период действия договора от 05.10.2015 ПАО «МОЭК» обязалось осуществить технологическое подключение НОУ ПОО «МАЭП» к системе теплоснабжения нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, однако не исполнило взятые на себя обязательства в полном объеме, и завысило стоимость выполненных на Объекте работ.

Согласно заключению экспертов № 105 от 22.12.2021 АНО «МСЭБ», по результатам инженерно-строительной и экономическо-финансовой экспертизы в отношении объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

...>, проведенной на основании постановление нотариуса о назначении экспертизы № 77 АГ8703098 от 26.11.2021, что сметные расчеты ПАО «МОЭК» завышены на сумму 14 001 032,68 рублей из 26 362 703,98 рублей.

Экономическая целесообразность для НОУ ПОО «МАЭП» технологического подключения к системе теплоснабжения нежилого здания отсутствовала, а все права и обязанности, связанные с арендной земельного участка по договору№ М-05-026404 от 29.03.2006, перешли после заключения договора купли-продажи № 37/01-2018 от 07.11.2018 к ООО «Три С» (истец после 25.12.2018 не имел отношения ни к аренде земельного участка, ни к выполнению условий договора № 10-11/15-733 от 05.10.2015).

Начиная с 08.11.2018 (дата подписания Акта приема-передачи к договору купли- продажи № 37/01-2018 от 07.11.2018, государственная регистрация перехода права собственности на ООО «Три С» произведена 25.12.2018) объект - нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, фактически выбыл из владения НОУ ПОО «МАЭП», в связи с чем истец, не являясь собственником объекта недвижимого имущества, не обладает законным правом участвовать в правоотношениях, возникающих в результате осуществления правомочий его собственника.

Суд пришел к выводу,  что договор аренды № М-05-026404 от 29.03.2006 в соответствии со ст. 416 ГК РФ прекращен в отношении НОУ ПОО «МАЭП» с 25.12.2018, в связи с невозможностью его исполнения, а все права и обязанности по договору в полном объеме перешли к ООО «Три С».

Истец ссылается на то, что направил в ДГИ г. Москвы обращение № 29 от 01.06.2021 с предложением о расторжении договора с последующим заключением в силу ст. 39.20 ЗК РФ договора аренды с новым собственником объекта - ООО «Три С». На данное письмо от ДГИ г. Москвы получен отказ исх.№ ДГИ-1-71251/21-1 от 05.07.2021.

Указанные действия ответчика нарушают права истца, поскольку привели к созданию ситуации, при которой фактическим пользователем земельного участка является нынешний собственник объекта недвижимого имущества - ООО «Три С», а стороной договора аренды земельного участка и, соответственно, плательщиком арендной платы является истец.

Принимая решение об удовлетворении иска и давая оценку правоотношниям сторон, суд руководствовался положениями главы 34 ГК РФ (ст.  606, 614).

Статья 450.1 ГК РФ устанавливает, что право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом п. 4 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 11 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 06.06.2014№35 «О последствиях расторжения договора»).

Суд пришел к выводу, что поскольку прекращение договора в связи с невозможностью исполнения не зависит от воли сторон, оно не требует их волеизъявления, следовательно, сторонам нет необходимости заключать соглашение об изменении или расторжении договора (правовая позиция подтверждается правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации (например, постановление Президиума ВАС РФ от 24.11.2009 № 9367/09; определение ВС РФ от 28.11.2014. № 307-ЭС14-4892).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, не прекращает действие договора аренды земельного участка, однако права и обязанности из этого договора переходят к новому собственнику здания в том же объеме и на тех же условиях в силу прямого указания закона, то есть к ООО «Три С», что было установлено постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2023 по делу № А40-149897/2022.

Обстоятельства, установленные в рамках дела № А40-149897/2022, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку указанным Постановлением установлен факт прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком, и при рассмотрении этого дела принимали участиеНОУ ПОО «МАЭП»,в качестве истца, ДГИ г. Москвы в качестве ответчика, и ООО «Три С», в качестве третьего лица.

Таким образом, договорные отношения между НОУ ПОО «МАЭП», как арендатором, и ДГИ г. Москвы, как арендодателем, вытекающие из договора аренды земельного участка № М-05-026404 от 29.03.2006 прекращены с 25.12.2018, то есть с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект, в связи с чем требования в части признания договора прекратившим свое действие удовлетворены.

Истец указагл, что несмотря на прекращение договорных отношений, в период с декабря 2018 года по октябрь 2023 года Департамент начислял и продолжает начислять НОУ ПОО «МАЭП» арендные платежи в рамках спорного договора, которые истец, являясь добросовестным участником возникших арендных правоотношений, вынужденно оплачивал в период с 20.12.2018 по 06.10.2022, что подтверждается платежными поручениями. На стороне ответчика с 25.12.2018 образовалось неосновательное обогащение в размере 766 330,83 руб. за период с 25.12.2018.

Доводы Департамента были правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку, ответчиком не учитывается, что согласно абзацу 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Более того, в силу абз. 2 п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, и разъяснениям, приведенным в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора его сторона не лишена права истребовать от другой стороны ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Судом первой инстанции правомерно были удовлетворены требования о взыскании неосновательного обогащения, поскольку для этого имелись все правовые основания, предусмотренные ст. 1102 ГК РФ.

Действия ответчика нарушают права истца, поскольку привели к созданию такой ситуации, при которой фактическим пользователем земельного участка является нынешний собственник объекта недвижимого имущества - ООО «Три С», а стороной договора аренды земельного участка и, соответственно, плательщиком арендной платы - истец. Такое нарушение прав истца было установлено постановлением Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-149897/22.

По делу заявлено о пропуске срока исковой давности, истец подал исковое заявление 17.10.2023.

Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, с учетом пропуска срока исковой давности, (платежное поручение № 851 от 28.09.2020) суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканиюс ответчика, составляет 432 106,06 руб.

Суд апелляционной инстанции рассмотрев доводы жалобы, находит несостоятельным довод ответчика о том, что истец не лишен возможности требовать в порядке регресса компенсации арендной платы с других собственников, поскольку именно ответчик являлся арендодателем и получателем арендных платежей,  и занимает позицию о продолжении действия спорного договора аренды в отношении истца .

Оснований для прекращения производства по делу в связи с судебным актом  А 40-149897/22 у суда первой инстанции не имелось, поскольку в рамках названного дела рассматривался иной предмет спора – прекращение договора аренды полностью с 25.12.20218, в рамках настоящего дела прекращение договора аренды только в отношении истца.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд – 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.03.2024 по делу № А40-236626/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                            Головкина О.Г.

 

Алексеева Е.Б.