ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-22022/2022

город Севастополь

13 августа 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2024

В полном объёме постановление изготовлено 13.08.2024

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Плотникова И.В., Сикорской Н.И., 

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Букшановой М.М.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Центр досуга» - ФИО1, представитель на основании доверенности от 09.01.2024 б/н,

от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - ФИО2, представитель на основании доверенности от 16.07.2024 № 237-Д,

от общества с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель» - ФИО3, представитель на основании доверенности от 09.01.2024 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр досуга» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.03.2024 года по делу № А83-22022/2022 (судья Осоченко И.К.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр досуга»

к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, обществу с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Совета министров Республики Крым, Министерства экономического развития Республики Крым, Администрации города Феодосии Республики Крым

о признании недействительным договора аренды, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр досуга» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением  к Министерству имущественных      и земельных отношений Республики Крым, Обществу с ограниченной ответственностью «Завод марочных вин Коктебель» о признании недействительным договора аренды земельного участка № 32н/и24-2022 от 13.04.2022 года, заключённого между МИЗО РК и ООО «Завод марочных вин Коктебель»; об исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды ООО «Завод марочных вин Коктебель» на земельный участок, с кадастровым номером: 90:24:050301:2587, площадью 12279 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка      № 32н/и24-2022, заключённый между Министерством и ООО «Завод марочных вин Коктебель» заключён в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2587, арендатором которого является истец на основании Договора аренды № 294 от 13.12.2013 года, заключённого с Щебетовским поселковым советом.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.03.2024 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Центр досуга» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального права.

Так апеллянт указывает на то, что земельный участок, являющийся предметом судебного разбирательства по делу № А83-3726/2016 прекратил своё существование с прекращением права аренды ЗАО ЗМВК «Коктебель» по договору аренды № 17 от 01.06.2005 г., и внесение сведений о нём в ЕГРН под кадастровым номером 90:24:050301:126 было неправомерно, что установлено решением суда по делу № А83-20144/2017. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером: 90:24:050301:2 не был образован из земельного участка с кадастровым номером: 90:24:050301:126, он был образован из земель коммунальной собственности, не переданных в собственность или постоянное пользование.

По мнению апеллянта, является ошибочным вывод суда о том, что результате раздела земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2 он изменил свою площадь с 25 000 кв.м. на площадь 12 721 кв.м., существование земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2, в площади 25 000 кв.м., прекращено, следовательно предмета договора аренды земли № 294 от 26.12.2013г. как индивидуально-определенной вещи не существует. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А83-15341/2020 и № А83-10446/2022 установлены обстоятельства правомерности предоставления ООО «Центр Досуга» в аренду земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2 площадью 25 000 кв.м. и законность заключения договора аренды земли № 294 от 26.12.2013 г., а так же то, что названный договор аренды земли является надлежащим доказательством, подтверждающим наличие ранее возникшего права ООО «Центр Досуга» и достаточным основание для переоформления права аренды согласно части 4 статьи 3 Закона № 38-ЗРК.

Более подробные доводы изложены в апелляционной жалобе.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым и ООО «Завод марочных вин Коктебель» просили оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, поскольку доводы истца о преюдициальности судебных актов не основаны ни на законе, ни на содержании самих этих актов, по следующим основаниям.

Так, ответчики указывают, что судебный акт по делу № А83-20144/2017 не может иметь преюдициального значения для существа настоящего спора, поскольку ООО «Завод марочных вин Коктебель» в рассмотрении указанного спора не участвовало. Более того, иск по указанному делу был заявлен ООО «Центр Досуга» и ООО «Центр Отдыха» только 24.11.2017 года, после того, как 11 октября 2017 года было вынесено Постановление Арбитражного суда Центрального округа по делу № А83-3726/2016, которым было оставлено в силе решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.12.2016 года об отказе истцам в исковых требованиях, включавших требование о снятии с государственного кадастра недвижимости земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:126 (предыдущий номер 011646500:03:001:0277).

При этом, в деле № А83-3726/2016 участвовали и оба истца, и МИЗО, и Администрация города Феодосии, и Госкомитет по госрегистрации и кадастру Республики Крым, то есть истцы повторно, но без участия собственника земельного участка (в лице МИЗО РК), заявили те же самые исковые требования, в которых им было отказано в деле № А83-3726/2016.

Факт того, что ни МИЗО, ни ООО «Завод марочных вин Коктебель» не участвовали в рассмотрении спора по делу № А83-14010/2019, исключает в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ признание решения по данному делу имеющим преюдициальное значение для существа настоящего спора. При этом довод истца о том, что право аренды общества было восстановлено Арбитражным судом РК по делу № А83-14010/2019, не соответствует существу спора по указанному делу, поскольку спор по делу № А83-14010/2019 был заявлен не о признании права, а о признании незаконными действий Администрации города Феодосии, без привлечения к спору собственника земельного участка.

Кроме того, судебными актами по делу А83-10446/2022 было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № 90:24:050301:2587, являющийся предметом спорного договора, и земельный участок с кадастровым номером 90:24:050301:2, занимаемый истцом, являются соседними.

Решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-15341/2020 от 23.06.2021 года было отказано истцу в признании отсутствующим права собственности Республики Крым на спорные земельные участки. При этом все инстанции указали на то, что арендатор не является лицом, наделенным законом правом оспаривать титул собственности. Вопрос законности или незаконности договора аренды, на котором истец основывал свои требования, не входил в предмет доказывания по данному делу. Следовательно, суды не устанавливали ни основания, ни законность заключения Договора аренды № 294 от 26.12.2013 года.

Предметом спора по делу № А83-16541/2021 являлось взыскание с истца арендной платы и расторжение договора аренды земельного участка на основании неуплаты арендных платежей. Вопрос о правомерности заключения Договора № 294, а также о наличии права аренды у ООО «Центр досуга» не был предметом судебного исследования и оценки. Кроме того, ООО «Завод марочных вин Коктебель» не участвовало в разрешении указанного спора. Следовательно, никакие обстоятельства, установленные по делу, не могут иметь для него преюдициального значения. То обстоятельство, что судами был установлен факт владения и пользования спорным земельным участком со стороны ООО «Центр досуга», не означает признание за ним права аренды этого участка. 

Таким образом, по мнению ответчиков, ни один из судебных актов, на применении которых настаивает истец, не может быть признан в качестве судебного акта, установившего обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для существа настоящего спора.

В свою очередь, истец не опроверг выводы суда о том, что у него не возникло право аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м. на основании Договора аренды № 294 от 26.12.2013 года. Судом было установлено, что отсутствует акт передачи истцу земельного участка на основании Договора аренды № 294 от 26.12.2013 года, а также отсутствует государственная регистрация права аренды ООО «Центр досуга» на основании этого договора. ООО «Завод марочных вин Коктебель» как собственник коттеджа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 90:24:050301:2587, обладает исключительным правом на получение этого земельного участка в аренду или в собственность.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

19.12.2013 решением 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета                    г. Феодосия № 1315 ООО «Центр досуга» в срочное платное пользование для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (базы отдыха) был передан земельный участок по адресу: Автономная Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, улица Курортная, 10-Е, площадью 2,5000 га, кадастровый номер: 0111646500:03:001:0673.

26.12.2013 года между обществом с ограниченной ответственностью «Центр досуга» и Щебетовским поселковым советом города Феодосии сроком на 49 лет заключён договор аренды земли № 294.

Согласно пункту 1.1 договора на основании Решения 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосия от 19 декабря 2013 года № 1.315 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания комплекса нежилых строений и сооружений (базы отдыха), который находится по адресу: Автономная Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, улица Курортная, 10-Е. (кадастровый номер 0111646500:03:001:0673).

В соответствии с пунктом 2 договора в аренду передаётся земельный участок общей площадью 2,5000 гектаров, в границах пгт. Курортное за счёт земель коммунальной собственности (Решение 51 сессии 6-го созыва Щебетовского поселкового совета г. Феодосия от «19» 12 2013 года № 1315).

После принятия Республики Крым в состав Российской Федерации указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт в соответствии с российским законодательством и присвоен кадастровый номер: 90:24:050301:2, общая площадь 25 000 кв.м., расположен по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное,                           ул. Курортная, земельный участок 10-Е.

В дальнейшем в отношении указанного земельного участка в ЕГРН были внесены сведения о границах. Земельный участок, в отношении которого заключён договор аренды, с кадастровым номером 90:24:050301:2, расположенный по адресу Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10-Е, учтён в составе казны Республики Крым на основании акта приёма-передачи Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым № 4/ЗУ от 12.07.2019 года, и в отношении данного участка на основании Выписки из Реестра имущества Республики Крым зарегистрировано право государственной собственности Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.11.2021 года по делу                  № A83-15824/2021 установлено, что государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлена государственная регистрация права собственности Республики на названный земельный участок, о чём совершена запись № 90:24:050301:2-90/090/2019-1.

10.06.2016 года ООО «Центр отдыха» и ООО «Центр досуга» обратились в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Минимуществу Крыма, Госкомрегистру Крыма об устранении последствий нарушения Министерством права ООО «Центр Отдыха» и ООО «Центр Досуга» путем исключения из состава казны и Реестра имущества Республики Крым земельного участка, с кадастровым номером: 90:24:050301:126 (предыдущий номер 0111646500:03:001:0277), площадью 35 049 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, участок № 3-К (участок 90:24:050301:126); об устранении последствий нарушения Комитетом права ООО «Центр отдыха» и ООО «Центр Досуга» путем снятия с государственного кадастра недвижимости участка 90:24:050301:126; закрытия в реестре раздела, сформированного для участка 90:24:050301:126; об обязании Комитета снять с государственного кадастра недвижимости участок 90:24:050301:126 и закрыть в реестре раздел, сформированный для данного земельного участка; об обязании Министерства исключить из состава казны и реестра участок 90:24:050301:126.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.12.2016 года по делу                   № А83-3726/2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу                               № А83-3726/2016 решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о снятии с государственного кадастрового учета участка 90:24:050301:126. Исковые требования в этой части отменены, принят в указанной части новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Центр отдыха» и общества с ограниченной ответственностью «Центр досуга» удовлетворены в части снятия с государственного кадастрового учета земельного участка, с кадастровым номером: 90:24:050301:126 (предыдущий номер 0111646500:03:001:0277), площадью 35 049 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, участок № 3-К. В остальной части решение оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 11.10.2017 года по делу № А83-3726/2016 постановление апелляционного суда отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2018 года по делу № 310-КГ17-22595 ООО «Центр отдыха» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, выводы которого поддержал АС ЦО, руководствуясь пунктом 3 статьи 1, статьями 16, 24, 25, 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ  «О государственном кадастре недвижимости», Постановлением Совета министров Республики Крым от 01.09.2014 №301, установив, что истцы не являются собственниками испрашиваемых спорных земельных участков, а за Республикой Крым зарегистрировано право собственности на участок 90:24:050301:126, указанные сведения не носят временный характер, доказательств признания вышеуказанной регистрации права собственности незаконной участниками не представлено, пришел к выводу, что требования истцов об обязании Министерства исключить из состава казны и Реестра имущества Республики Крым участок 90:24:050301:126 удовлетворению не подлежат.

14.09.2020 года ООО «Центр досуга» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к Министерству и Администрации города Феодосии Республики Крым с исковыми требованиями о прекращении в ЕГРН записи о регистрации права собственности Республики Крым на земельные участки: с кадастровым номером 90:24:050301:2, расположенный по адресу Республика Крым, г Феодосия, 

<

...>; с кадастровым номером 90:24:050301:2587, расположенный по адресу Республика Крым, г Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная; приведении в ЕГРН площади и границы земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2, по адресу Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное,    ул. Курортная, 10-Е, в первоначальное состояние  с площадью 25000 кв.м., до его раздела на два участка; обязании Администрации города Феодосии Республики Крым заключить с ООО «Центр досуга» договор аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м., по адресу: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная, 10-Е, с кадастровым номером 90:24:050301:2, в порядке переоформления прав в течении десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Арбитражным судом Республики Крым решением от 23.06.2021 года по делу №А83-15341/2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2021 года и постановлением Арбитражного Центрального округа от 08.12.2021 года, отказано в удовлетворении заявленных требований.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2022 года по делу № 310-ЭС22-2019, ООО «Центр досуга» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Так, Арбитражный суд Республики Крым решением от 26.12.2019 года по делу              № А83-14010/2019 удовлетворил требования Общества, признал незаконным постановление Администрации от 05.04.2019 года № 1296 и обязал Администрацию города Феодосии Республики Крым течение десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем подготовки, подписания и направления в адрес Общества трех экземпляров проекта договора аренды земельного участка в порядке переоформления прав.

Исполняя вступившее в законную силу решение суда, Администрацией г. Феодосии при подготовке проекта договора аренды, было установлено, что земельный участок, в отношении которого заключён договор аренды, с кадастровым номером 90:24:050301:2, расположенный по адресу Республика Крым, г. Феодосия,  пгт. Курортное, ул. Курортная,    10-Е, учтён в составе казны Республики Крым на основании акта приёма - передачи Минимущества Крыма № 4/ЗУ от 12.07.2019г., и что в отношении данного участка на основании Выписки из Реестра имущества Республики Крым № 1703/СЛ/1 от 18.07.2019 года зарегистрировано право государственной собственности Республики Крым.

В дальнейшем, Приказом № 3233 от 13.09.2019 года Министерством произведён раздел земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2, в результате чего он изменил свою площадь с 25 000 кв.м. на участки площадью 12 721 кв.м. и площадью              12 279 кв.м. соответственно (присвоен кадастровый номер 90:24:050301:2587, адрес: Республика Крым, г. Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная).

Также ООО «Центр досуга»  в рамках рассмотрения в Арбитражном суде Республики Крым дела № А83-15823/2021 были заявлены требования о  признании незаконным приказа Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым от 13.09.2019 года № 3233  «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории». Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.12.2021 года по делу № А83-15823/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Из материалов дела следует, что 13.04.2022 года между МИЗО РК и ООО «Завод марочных вин Коктебель» был заключён договор аренды земельного участка № 32н/и24-2022, согласно пункту 1.1. которого, обществу был предоставлен во временное пользование земельный участок кадастровый номер 90:24:050301:2587 площадью 12 279 кв.м. из земель находящихся в собственности Республики Крым, расположенный по адресу: Республика Крым, город Феодосия, пгт. Курортное, ул. Курортная.

Полагая, что действия МИЗО РК и ООО «Завод марочных вин Коктебель» по заключению договора аренды земельного участка № 32н/и24-2022 нарушают права и законные интересы ООО «Центр досуга», общество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Так, принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков,  а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают своё существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как установлено судом первой инстанции, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2, он изменил свою площадь с 25 000 кв.м. на участок площадью 12 721 кв.м, второму образованному земельному участку, площадью 12 279 кв.м. был присвоен кадастровый номер 90:24:050301:2587, соответственно, существование земельного участка с кадастровым номером 90:24:050301:2 в площади 25 000 кв.м. прекращено.

Следовательно, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что в данный момент предмета Договора аренды № 294 от 13.12.2013 года - земельного участка площадью 25 000 кв.м., как индивидуально-определенной вещи не существует в силу положений статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, право аренды ООО «Центр досуга» по договору аренды № 294  в отношении земельного участка площадью 25 000 кв.м. не зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно   ч. 1 ст. 1206 ГК РФ, возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 3 Закона Украины от 11.02.2010 года № 1878-VI  «О внесении изменений в Закон Украины о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (редакция от 01.01.2013г.), государственная регистрация прав является обязательной. Информация о правах на недвижимое имущество и их отягощении подлежит внесению в Государственный реестр прав. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, на момент заключения договора, регистрации подлежало право аренды на основании  договора аренды земли  от 26.12.2013 № 294, а не сам договор.

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), (утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу п.3 ст.433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п. 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Так, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (ст. 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что лицо которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Судебной коллегией установлено, что в пункте 20 Договора аренды земли от 26.12.2013 г. № 294 стороны указали, что передача земельного участка арендатору осуществляется в 3-дневный срок после регистрации этого договора  и приема-передачи.

Согласно пункту 44 Договора аренды № 294, его неотъемлемой частью является акт приёма-передачи земельного участка, однако в материалы дела такого доказательства не предоставлено, следовательно, передача земельного участка не была произведена, что подтверждается, представленным в материалы дела письмом Администрации г. Феодосии от 23.09.2021 года исх. № 223/24167/1.

В соответствии со ст. 640 ГК Украины в случае, если законом установлено, что для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии со ст. 13 закона Украины  «Об аренде земли», договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан передать земельный участок во владение и пользование за плату, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и законодательством.

При этом, государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи (пункты 3 и 4 Информационного письма № 165 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» от 25.02.2014 года).

Суд первой инстанции правильно указал, что по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что факт подписания между предыдущим арендодателем и ответчиком договора аренды, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не свидетельствует о согласовании его условий между ответчиком и истцом, который по смыслу разъяснений, изложенных в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в рассматриваемых отношениях является третьим лицом, на которого не распространяются условия незарегистрированного договора.

Кроме того, факт отсутствия государственной регистрации договора аренды от 26.12.2013 года № 294 подтверждается письмом Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым  от 15.09.2023 года исх. № 28/15551/01-34/1.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие государственной регистрации и акта приёма-передачи земельного участка, договор аренды № 294 от 13.12.2013 года какие-либо правовые последствия для Республики Крым в лице Министерства не повлёк, доказательств обратного истцом не представлено, в связи с чем, ссылка апеллянта на то, что наличие действующего договора аренды с ООО «Завод марочных вин Коктебель» препятствует ООО «Центр досуга» реализовать свои права как арендатора земельных участков по договору аренды № 294 отклоняется судебной коллегией.

Ссылка ООО «Центр досуга» на то, что действия Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым и ООО «Завод марочных вин Коктебель» в части заключения спорного договора аренды  нарушают основы правопорядка  и нравственности, были обоснованно отклонена судом первой инстанции, исходя из того, что в пункте 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, в частности уклонение от уплаты налога, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

При этом, для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

В тоже время, ни судом первой, ни апелляционной инстанции не установлено, что спорный договор аренды, заключенный между Министерством и ООО «Завод марочных вин Коктебель» соответствует вышеуказанным критериям, в связи с чем, оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка № 32н/и24-2022 от 13.04.2022 года не имеется.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с результатами содержащейся в оспариваемом судебном акте оценки доказательств по делу не является основанием для их отмены, поскольку его доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального или процессуального права, и не опровергают установленные им обстоятельства.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 года № 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

В этой связи обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 28 марта 2024 года по делу               № А83-22022/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр досуга» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                 И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                             И.В. Плотников

                                                                                                                             Н.И. Сикорская