/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-19082/2017-ГК

г. Пермь

29 января 2018 года

Дело № А60-35430/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2018  года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2018 года.

 

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, представителей не направили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,  общества с ограниченной ответственностью «СК «Интекс»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 октября 2017 года 

по делу № А60-35430/2017,

принятое судьей Пшеничниковой И.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Бигранд» (ОГРН 1026602337101, ИНН 6658140142)

к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Интекс» (ОГРН 1116670005154, ИНН 6670329754)

третьи лица: Дягилева Юлия Анатольевна, Невмержицкий Александр Леонидович, общество с ограниченной ответственностью «Дюна-Инвест» (ОГРН 1156658025237, ИНН 6671013129)

о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды нежилого помещения, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бигранд» (далее – ООО «Бигранд», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК «Интекс» (далее – ООО «СК «Интекс», ответчик) о признании незаконным одностороннего изменения ответчиком заключенного между ООО «БиГранД» и ООО СК «Интекс» договора аренды нежилого помещения №01-03/14/11Ар от 19.11.2014, выраженного в уведомлении №24 от 13.03.2017, согласно которому размер арендной платы за 1 кв.м увеличивается с 03.05.2017 до 990 руб., в том числе НДС, и уведомлении №30 от 03.04.2017, согласно которому размер арендной платы за 1 кв.м увеличивается с 03.05.2017 до 990 руб., НДС не облагается.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дягилева Юлия Анатольевна, Невмержицкий Александр Леонидович, общество с ограниченной ответственностью «Дюна-Инвест».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «СК «Интекс» обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать, ссылаясь на то, что буквальное содержание положений п.3.5.1. договора аренды и толкование его условий с учетом последующего поведения сторон свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке, при наличии предусмотренных договором оснований. Считает, что из буквального толкования в п.3.5.1 договора следует, что арендодатель вправе повысить стоимость аренды помещения в любой момент с 01 декабря текущего года, до 01 декабря следующего года, за один предыдущий год.

В представленном письменном отзыве ООО «Бигранд» выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 19.11.2014 между правопредшественником истца (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения №01-03/14/11 Ар, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение №31 (на плане), общей площадью 115,2 кв.м, расположенное на четвертом этаже здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта д.49. Границы передаваемого в аренду помещения отмечены на копии поэтажного плана, прилагаемого к договору.

Срок начала аренды 19.11.2014, срок окончания аренды 31.12.2020 (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендатор вносит арендную плату и иные платежи если они предусмотрены. Арендная плата устанавливается в размере 900 руб. за 1 кв.м помещения в месяц и составляет 103680 руб., в том числе НДС 15815 руб. 59 коп.

Согласно пункту 3.5.1. договора аренды арендная плата увеличивается по истечение первых двух лет аренды помещений, а в последующем ежегодно с 01 декабря соразмерно росту индекса потребительских цен на услуги (инфляции) за последний текущий год, но не более чем на 10 % от установленной настоящим договором арендной платы. Индекс потребительских цен определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим  функции по формированию официальной статистической информации.

21.08.2015 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды помещения в связи с тем, что собственниками помещений стали физические лица. Ответчик также известил истца, что нежилыми помещениями ответчик управляет на основании агентского договора №93 от 27.07.2015, заключенного собственниками помещений Ю.А. Дягилевой и А.Л. Невмержицким.

Ответчик направил истцу письмо №7 от 13.01.2017, в котором в ответ на претензии истца по качеству оказания услуг по содержанию мест общего пользования (письмо истца №0101/16/364 от 20.12.2016) сообщил истцу о намерении  изменить арендную плату по договору аренды.

20.03.2017 истец получил от ответчика уведомление № 24 от 17.03.2017 о том, что с 17.04.2017 арендная плата будет увеличена на 10% от установленной арендной платы и составит 990 рублей, НДС - 18%, за 1 кв.м помещения в месяц.

Истец сообщил ответчику, что последний с июля 2015 года систематически не выделяет НДС в актах на оказание услуг и не представляет счёта-фактуры, что приводит к определенным налоговым рискам (письмо истца № 01-01/17/60 от 29.03.2017).

Ответчик направил в адрес истца уведомление № 30 от 03.04.2017 об увеличении арендной платы с 03.05.2017 на 10% от установленной арендной платы в размере 990 рублей, НДС не облагается, за 1 кв.м помещения в месяц.

Истец направил ответчику возражение № 01-01/17/77 от 12.04.2017 на уведомление, сообщив, что увеличение арендной платы на 10% не соответствует условиям заключенного договора аренды, а также содержалось предложение заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором стороны предусмотрят ставку арендной платы, соответствующей рыночной цене.

Ответчик направил истцу письмо № 35 от 02.05.2017, полученное последним 03.05.2017, с приложением счёта на оплату № 15 от 02.05.2017 на сумму 113379 руб. 09 коп. и акта № 10 от 30.04.2017 на сумму 103 680 руб.

В ответ на которое истец направил ответчику возражение к счёту №01-01/17/96 от 10.05.2017, сообщил,  что выставленный счёт № 15 от 02.05.2017 на сумму 113 379 руб. 09 коп. за аренду помещения по договору аренды нежилого помещения № 01-03/14/11 Ар от 19.11.2014 за май 2017 года не соответствует п.3.1. "Размер арендной платы" и п.3.5. "Изменение размера арендной платы", заключенного между сторонами договора аренды. Оплата будет произведена арендодателем в сумме 103 680 рублей, согласованной сторонами договора аренды.

Считая, что одностороннее изменение арендодателем договора аренды нежилого помещения №01-03/14/11Ар от 19.11.2014, выраженное в уведомлениях №24 от 13.03.2017 и №30 от 03.04.2017, является незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пп. 1 п. 2, п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом гражданским законодательством сторонам договора предоставлена свобода на определение по своему усмотрению условий договора, кроме тех случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В том числе допускается, что договором может быть предусмотрено одностороннее изменение стороной, в частности арендодателем, цены оказываемых услуг (п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.5.1 договора аренды арендная плата увеличивается по истечении первых двух лет аренды помещений, а в последующем ежегодно с 01 декабря соразмерно росту индекса потребительских цен на услуги (инфляции) за последний текущий год, но не более чем на 10% от установленной настоящим договором арендной платы. Индекс потребительских цен определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по формированию официальной статистической информации.

В случае увеличения стоимости коммунальных услуг указанных в п.3.3.1 настоящего Договора арендная плата увеличивается на сумму увеличения стоимости данных платежей.

Стороны пришли к соглашению о том, что в случае роста индекса инфляции на территории РФ в течение одного года более чем на 30% (тридцать процентов) ставка Арендной платы подлежит пересмотру в обязательном порядке, в независимости от п. 3.5.1. договора.

Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора об увеличении арендной платы за месяц до предстоящего изменения платы с приложением соответствующих доказательств и документов. Арендатор вносит арендную плату в новом размере с момента подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору, но не позднее 2-х (двух) месяцев после уведомления о повышении.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий п. 3.5.1 договора первое увеличение размера арендной платы возможно по истечении двух лет аренды помещений и не ограничено датой такого изменения, то есть при заключении договора 19.11.2014, первое увеличение возможно было не ранее 20.11.2016.

Ответчик об увеличении размера арендной платы известил в апреле 2017 и указал, что в измененном размере арендная плата подлежит внесению с 03.05.2017, то есть первое увеличение имело место по истечение 2-х лет с даты заключения договора, что соответствует условиям договора.

При этом из буквального прочтения договора не следует, что такое изменение возможно только посредством подписания сторонами дополнительного соглашения, поскольку последний абзац п. 3.5.1 договора устанавливает, что по общему правилу арендатор вносит арендную плату в новом размере с момента подписания дополнительного соглашения, но не позднее 2-х месяцев после уведомления о повышении, то есть допускается обязанность арендатора вносить арендную плату в увеличенном размере и без подписания дополнительного соглашения.

Вместе с тем, апелляционный суд соглашается с выводом суда о незаконности изменения условий договора, выраженного в уведомлении №24 от 13.03.2017, согласно которому размер арендной платы за 1 кв.м увеличивается с 03.05.2017 до 990 руб., в том числе НДС, и уведомлении №30 от 03.04.2017, согласно которому размер арендной платы за 1 кв.м увеличивается с 03.05.2017 до 990 руб., НДС не облагается, в силу следующего.

Исходя из буквального толкования условий договора и принимая во внимание общий смысл п. 3.5.1 договора арендодатель вправе увеличить размер арендной платы соразмерно росту индекса потребительских цен на услуги (инфляции) за последний текущий год, но не более чем на 10% от установленной настоящим договором арендной платы.

То есть, по общему правило увеличение происходит на размер увеличения индекса потребительских цен, а в случае его увеличения больше, чем на 10%, то на 10%.

Ответчик размер арендной платы увеличил сразу на 10%, в то время как согласно сведениям об индексах потребительских цен в 2016 году, индексы увеличивались менее чем на 10%.

Таким образом, увеличение размера арендной платы не на индекс потребительских цен, как это предусмотрено договором, а на максимальную величину – 10%, не соответствует условиям договора, ввиду чего является неправомерным, а соответствующее уведомление арендатора – незаконным.

Указание суда на то, что действующая ставка арендной платы 900 рублей за 1 кв.м уже существенно превышает средние рыночные ставки, действующие на территории города Екатеринбурга в бизнес центрах класса "В", и её увеличение на 10% не соответствует изменению индекса потребительских цен, является неправомерным. Данное обстоятельство не входит в предмет установления по настоящему делу.

Стороны свободны в заключении договора и определении его условий, в том числе и в части размера применяемой ставки арендной платы.

При этом приведенные истцом и воспринятые судом сведения об арендной ставке в аналогичных объектах недвижимости в бизнес центрах класса "В", согласно которым максимальная ставка арендной платы за 1 кв.м в декабре 2016 года в городе Екатеринбурге составляла 750 рублей без учета стоимости коммунальных услуг, не являются сопоставимыми, поскольку в спорном договоре ставка установлена в размере 900 руб. за кв. м, в которую включены также и иные платежи, в том числе коммунальные (п. 3.3.1 договора), а также арендатору предоставлены три парковочных места на охраняемой парковке (п. 1.5 договора).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении требований подлежит оставлению в силе с учетом изложенного в настоящем постановлении.

 

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 октября 2017 года по делу № А60-35430/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

Ю.В. Скромова 

 

Судьи

 

Т.Л. Зеленина 

 

 

Т.В. Макаров