АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-25788/2024

г. Ставрополь

30 декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 30 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Пузановой В.В., при ведении протокола помощником судьи Лошаковой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, г. Кисловодск

к муниципальному унитарному предприятию «Магазин «Центральный», ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

управлению по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

администрации города-курорта Кисловодска, ОГРН 

<

***>, г. Кисловодск,

с участием в деле третьего лица, Думы Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь

о признании незаконным решения об отказе, выраженного в письме МУП «Магазин «Центральный» № 33 от 08.11.2024, в заключении на новый срок договора аренды нежилых помещений №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, город Кисловодск, ул. ФИО4/пр-кт К. Маркса, ½ (с учетом уточнений, принятых протокольным определением от 16.12.2025),

об обязании МУП «Магазин «Центральный» не позднее 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский край, город Кисловодск, ул. ФИО4/пр-кт К. Маркса, ½, сроком на три года (с 27 декабря 2024 года до 27 декабря 2027 года), с условием об арендной плате, установленном на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9

статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды – 26.12.2024,

о взыскании с МУП «Магазин «Центральный» судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты исчисления 20 дневного срока с момента вступления решения суда с законную силу и до момента фактического исполнения решения суда (с учетом уточнений принятых протокольным определением от 03.12.2025).,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу, УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Магазин «Центральный» (далее – предприятие), управлению по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска (далее – управление), администрации города-курорта Кисловодска (далее – администрация) о признании незаконным отказа управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, выраженного в письме МУП «Магазин «Центральный» № 33 от 08.11.2024 года, в заключении на новый срок договора аренды нежилых помещений №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> об обязании заключить договор аренды нежилых помещений №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> на новый срок.

Определением суда от 11.11.2025 рассмотрение дела было отложено на 03.12.2025.

От Администрации города-курорта Кисловодска поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копий постановлений № 1058 от 08.10.2025, № 1059 от 09.10.2025, копии решения Думы города-курорта Кисловодска от 09.10.2025 № 10-725.

Предпринимателем подано заявление об уточнении требований, согласно которому просит:

1. признать незаконным решение об отказе управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска, выраженного в письме МУП «Магазин «Центральный» № 33 от 08.11.2024, в заключении на новый срок договора аренды нежилых помещений №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>

2. обязать МУП «Магазин «Центральный» не позднее 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным

предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) договор аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> сроком на три года (с 27 декабря 2024 года до 27 декабря 2027 года), с условием об арендной плате, установленном на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды – 26.12.2024,

3. взыскать с МУП «Магазин «Центральный» судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты исчисления 20 дневного срока с момента вступления решения суда с законную силу и до момента фактического исполнения решения суда.

Протокольным определением суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение заявленных требований.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 03.12.2025 был объявлен перерыв до 16.12.2025 до 15 часов 30 минут. Дополнительно сведения об объявлении перерыва были опубликованы в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru согласно требованиям информационного письма ВАС РФ от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Судебное заседание после перерыва продолжено в том же составе суда. От МУП «Магазин «Центральный» поступил отзыв на исковое заявление.

Представитель предпринимателя в судебном заседании уточнил пункт 1 заявленных требований и просил признать незаконным решение об отказе, выраженное в письме МУП «Магазин «Центральный» № 33 от 08.11.2024, в заключении на новый срок договора аренды нежилых помещений №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>

Протокольным определением суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение заявленных требований.

Администрацией города-курорта Кисловодска (далее – администрация) заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (далее – управление памятников).

Заявленное ходатайство отклоняется судом ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Предметом настоящего спора являются гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды, а именно реализация заявителем своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

На момент рассмотрения спора суду не представлено доказательств того, что спорное помещение является объектом культурного наследия. Как указал в судебном заседании представитель администрации, в настоящее время спорный объект включен в реестр выявленных объектов культурного наследия. Вопрос о включении спорного объекта в реестр объектов культурного наследия рассматривается, соответствующего решения не принято.

Таким образом, решение суда по настоящему делу породит правовые последствия исключительно для сторон спора - истца и ответчиков, не затрагивая при этом комплекс прав и обязанностей управления памятников.

Согласно Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ, к полномочиям управления памятников относятся государственная охрана выявленных объектов культурного наследия и организация проведения историко-культурной экспертизы. Даже если бы помещение уже имело статус объекта культурного наследия, орган охраны вправе выявлять нарушения требований к его сохранению, выдавать предписания об их устранении и обращаться в суд в случае неисполнения.

Обязанность по сохранению объекта и проведению ремонтных работ возлагается на его собственника, независимо от того, кто является арендатором. Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда РФ от 09.11.2022 № 304-ЭС22-20362.

Таким образом, спор о продлении аренды не влияет на полномочия управления памятников, поскольку они касаются взаимоотношений органа охраны и собственника по поводу физического состояния здания, а не договорных отношений собственника с арендатором.

Суд, с учетом положений подпункта 7 статьи 50.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ, полагает, что судебным актом по настоящему делу не могут быть затронуты права или законные интересы Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия.

При заключении договора аренды в случае включения здания, в котором расположено арендуемое имущество, в реестр объектов культурного наследия, либо в реестр выявленных объектов культурного наследия, указание об этом должно быть внесено в текст договора аренды.

Относительно вопроса об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для оставления иска без рассмотрения ввиду того, что из материалов дела № А63-19488/2024 следует, что предприниматель обжалует отказ МУП в преимущественном праве выкупа помещения, то есть имеет место иной предмет спора.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25.12.2015 между предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании протокола об итогах открытого аукциона № 2 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении от 14.12.2015 № 2, на основании согласия собственника (письмо комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска от 09.11.2015 № 01-15/2910) заключен договор № 2 аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), являющихся муниципальной собственностью города-Курорта Кисловодска.

В соответствии с пунктом 1.1 договора № 2 от 25.12.2015 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения, именуемые в дальнейшем помещение, расположенные по адресу: 

<

...>/К.Маркса, дом № 2, помещения №№ 3, 5, 6, 7, 36 для использования под кафетерий.

Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 174,5 кв. м. Срок аренды устанавливается на 3 года со дня заключения (пункты 1.2, 1.3 договора № 2).

09.01.2019 между МУП и предпринимателем в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и на основании согласия собственника – комитета муниципального имущества администрации города-курорта Кисловодска № 01-15/1693 от 31.05.2018 года заключен договор аренды помещения.

Согласно пункту 1.3 договора аренды взаимоотношения сторон по сроку аренды распространяют свое действие с 26.12.2018 и устанавливаются до 26.12.2021.

13.12.2021 между МУП и предпринимателем в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», на основании согласия собственника – комитета муниципального имущества администрации города-курорта Кисловодска № 01-15/11041 от 13.12.2021 года, заключен договор аренды помещения.

Договор вступает в силу с 23.12.2021 и действует до 26.12.2024 (пункт 1.3 договора аренды).

Решением Думы города-курорта Кисловодска № 45-622 от 27.04.2022 имущественный комплекс МУП включен в прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности на 2022-2024 годы.

В этой связи 20.07.2022 предприятие направило предпринимателю предложение о расторжении договора аренды.

12.09.2024 предприниматель, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства и надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, обратился к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

Как следует из письменного ответа МУП от 08.11.2024 № 33, предпринимателю отказано в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на разъяснения управления по архитектуре, градостроительству и имущественным отношениям администрации города-курорта Кисловодска (далее – управление), изложенные в его письме от 15.10.2024 № 01-27/4042.

В качестве оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок указывается, что управлением принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения имуществом, а также на то, что во исполнение поручения заместителя председателя Правительства РФ от 28.11.2023 Губернатором Ставропольского края 28.11.2023 утверждены планы-графики реформирования государственных унитарных предприятий и муниципальных унитарных предприятий, расположенных на территории Ставропольского края, путем ликвидации, банкротства, преобразования в учреждение. Согласно плану-графику МУП «Магазин «Центральный» подлежит ликвидации. По аналогичному вопросу решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-13414/2024 было отказано в удовлетворении требований ИП ФИО2 о в заключении договора аренды нежилых помещений № 19-35, общей площадью 256,6 кв. м., расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. А. Реброва/пр. К. Маркса, ½.

Считая отказ в продлении договора аренды незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Полагая, что основания для отказа в продлении срока действия договора аренды отсутствуют, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Администрация города-курорта Кисловодска в отзыве на заявление сообщила, что предпринимателем уже реализовано право на заключение договора аренды в порядке ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ путем заключения договоров от 09.01.2019 и от 13.12.2021. Собственником имущества принято решение о распоряжении спорным имуществом в ином порядке, не связанном с передачей в аренду. Так, Решением Думы

города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 года № 45-622, в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2022-2024 годы включен - имущественный комплекс МУП «Магазин «Центральный», в связи с чем, просила отказать в удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме.

МУП «Магазин «Центральный» в отзыве на заявление также просило отказать в ИП ФИО3 Р.В.О. в удовлетворении требований, поскольку Думой города-курорта Кисловодска в порядке статьи 3 Федерального закона от 27.12.2019 № 485-ФЗ принято решение от 09.10.2025 № 10-725, предусматривающее иной порядок распоряжения имуществом. Так данным решением утверждены условия приватизации имущественного комплекса предприятия путем его преобразования в общество с ограниченной ответственностью. Спорные нежилые помещения включены в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса. Кроме того, предприятие указало, что предпринимателем не исполняются обязательства по внесению арендной платы по договору, размер задолженности составляет 2 535 611,80 руб., что является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемое решение или совершил оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемое решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Особенности порядка заключения договора аренды в отношении спорного имущества определены частью 1, пунктом 1 части 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, устанавливающими, что такой договор может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 9 данной статьи по истечении срока договора аренды, государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта,

проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Как указали Администрация и предприятие, собственником принят иной порядок распоряжения имуществом, ввиду чего продление срока действия договора аренды невозможно.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что отказ в заключении договора аренды на новый срок не соответствует закону по следующим основаниям.

Формальность и отсутствие исполнения решения о приватизации.

В качестве решений собственника, не связанных с предоставлением спорного недвижимого имущества в аренду, заинтересованные лица изначально предлагали рассматривать

решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 года № 45-622 о включении имущественного комплекса МУП «Центральный» в прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности на 2022-2024 гг.,

постановление администрации от 27.12.2024 № 1405 о ликвидации МУП «Центральный».

Впоследствии дополнили этот перечень постановлением администрации от 08.10.2025 об отмене постановления 27.12.2024 № 1405 и решением Думы города-курорта Кисловодска от 09.10.2025 № 10-725 «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия «Магазин «Центральный».

По мнению заинтересованных лиц, это препятствует удовлетворению требований предпринимателя о заключении договора аренды на новый срок.

Тем не менее, Решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 года № 45-622 о включении имущественного комплекса МУП в прогнозный план приватизации вступало в противоречие с постановлением администрации от 27.12.2024 № 1405 о

ликвидации МУП в части избранного порядка распоряжения арендуемым имуществом.

Как видно, решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 года № 45-622 принято в отношении всего имущественного комплекса МУП.

Статьей 13 Закона № 178-ФЗ закреплены способы приватизации государственного и муниципального имущества, в частности: продажа государственного или муниципального имущества на аукционе (пункт 2); продажа акций акционерных обществ на специализированном аукционе (пункт 3), преобразование муниципального унитарного предприятия (пункт 4).

Каждый способ является самостоятельным и зависит от предмета продажи государственного или муниципального имущества.

Приватизация имущественного комплекса МУПа возможна исключительно при преобразовании унитарного предприятия в хозяйственное общество. Аналогичная позиция изложена в письме Росимущества от 07.03.2024 № 03/10797 «О приватизации муниципальных унитарных предприятий» и соответствует требованиям закона.

Понятие имущественного комплекса унитарного предприятия законодатель использует именно для целей приватизации в форме преобразования унитарного предприятия.

Предметом приватизации в таком случае являются не отдельные объекты гражданских прав (здания, сооружения, оборудование и др.), а имущественный комплекс унитарного предприятия в целом, включая требования, долги, интеллектуальные права и др. (абзац третий пункта 1 ст. 11 названного Закона). Имущество, не включенное в состав подлежащих приватизации активов предприятия, изымается собственником (пункт 4 статьи 11 названного Закона).

Сделка по приватизации представляет собой сложный юридический состав, включающий в себя принятие уполномоченными муниципальными органами соответствующих решений, утверждение передаточного акта и иных документов, определяющих объем и содержание (пообъектный перечень) подлежащего передаче в частную собственность приватизируемого имущества, а также внесение в ЕГРЮЛ записей о прекращении (создании) юридических лиц.

Принятие прогнозного плана (программы) приватизации, как правило, составляет начальный этап в осуществлении права муниципальной собственности. Любые последующие административные акты и сделки в отношении публичного имущества должны охватываться планом и соответствовать ему под угрозой оспаривания.

В силу п. 1 ст. 3 Закона от 27.12.2019 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и Федеральный закон «О защите конкуренции» государственные и муниципальные унитарные предприятия, которые созданы до 08.01.2020 и осуществляют деятельность на

товарных рынках в Российской Федерации, находящихся в условиях конкуренции, за исключением случаев, предусмотренных Законом о защите конкуренции, подлежат ликвидации или реорганизации по решению учредителя до 01.01.2025

Принятие публичным собственником решения о включении имущественного комплекса МУП в прогнозный план приватизации, при условии принятия решения о ликвидации МУП влечет невозможность приватизации имущественного комплекса.

В основе отчуждения государственного (муниципального) имущества согласно требованиям Закона № 178-ФЗ лежит деятельность по планированию приватизации публичным собственником, порядок которой предусмотрен главой II «Планирование приватизации государственного и муниципального имущества» этого Закона.

Согласно абзацу 3 части 2 статьи 8 Закона № 178-ФЗ порядок разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества устанавливается Правительством РФ.

В силу пункта 4 Правил разработки прогнозных планов (программ) приватизации государственного и муниципального имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2005 г. № 806 (далее – Правила), программы приватизации разрабатываются на плановый период и утверждаются органами местного самоуправления в отношении муниципального имущества.

Согласно пункту 2 Правил плановый период - период, на который утверждается программа приватизации и который составляет от 1 года до 3 лет в соответствии с решением органа местного самоуправления.

24.11.2021 Думой города-курорта Кисловодска принято решение № 30-621 «Об утверждении прогнозного плана (Программы) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2022 - 2024 годы».

Решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 года № 45-622 дополнило прогнозный план приватизации на 2022-2024 гг. в части включения имущественного комплекса МУП.

В соответствии с Правилами, планирование приватизации является длящимся процессом, требующим совершения последовательных действий.

В соответствии с пунктом 9 Правил, ежегодный отчет об итогах исполнения программ приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, и имущества муниципальных образований, расположенных на территории указанных субъектов, представляется субъектами РФ в Росимущество не позднее 1 марта года, следующего за отчетным, по форме согласно приложению № 1.

Суд отмечает, что указанный план приватизации в силу прямого указания был ограничен периодом до конца 2024 года и на момент рассмотрения спора доказательств его исполнения (принятия решения об условиях приватизации, публикации отчетов) в

материалы дела не представлено.

Бездействие публичного собственника, выразившееся в неисполнении прогнозного плана приватизации в течение длительного времени, свидетельствует о формальном характере принятого решения и отсутствии реального намерения приватизировать имущество.

Более того, действия собственника противоречивы: с одной стороны, принято решение о приватизации имущественного комплекса, которое может осуществляться путем преобразования МУП в хозяйственное общество. С другой стороны, принято постановление от 27.12.2024 № 1405 о ликвидации МУП, что делает невозможной приватизацию именно как имущественного комплекса.

Эти действия, совершенные уже после обращения предпринимателя, указывают на создание искусственных оснований для отказа в продлении аренды.

Приватизация имущественного комплекса несовместима с последующей ликвидацией предприятия.

Кроме того, 11.10.2024 управление направило в министерство имущественных отношений Ставропольского края письмо № 01-27/3492, указав, что в настоящий момент в налоговый орган не подано заявление о ликвидации или заявление о преобразовании МУПа; часть помещений имущественного комплекса МУПа сдается индивидуальному предпринимателю по договору аренды до 26.12.2024; при ликвидации МУПа указанное имущество теряет статус имущественного комплекса и нахождения в оперативном управлении, возвращается в казну, что создает риск преимущественного права выкупа арендатором муниципального имущества. При этом требования 159-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов МУП, и на имущество, находящееся у МУП в оперативном управлении.

Управление указало, что муниципальное образование имеет намерение сохранить имущество МУПа как имущественный комплекса, так как за счет сдачи в аренду стабильно пополняется доход города-курорта Кисловодска.

25.12.2024 управление направило в министерство имущественных отношений Ставропольского края письмо № 01-27/5496 с аналогичным содержанием.

Таким образом, поведение администрации и управления является противоречивым, поскольку по состоянию на декабрь 2024 из указанных писем следовало очевидное намерение избежать приватизации имущественного комплекса МУП и обеспечить сдачу имущества в аренду для пополнения бюджета, но с отказом заключить с предпринимателем договор аренды на новый срок именно по мотиву приватизации имущественного комплекса.

Об этом дополнительно свидетельствуют следующие обстоятельства.

В составе переданного в пользу МУП муниципального имущества по договору

№ 09/1 от 07.06.2017 о передаче в хозяйственное ведение, был передан объект недвижимого имущества: кафе, назначение нежилое, общей площадью, 214,1 кв. м., Литер А, расположенное по адресу: 

<

...> являющееся объектом культурного наследия (п. 2.1).

01.10.2024 между МУП и ООО «Развитие КМВ» заключен договор аренды нежилого помещения с кадастровым № 26:34:020128:232, площадью 214,1 кв. м., сроком на 5 лет (до 29.05.2029).

Данный договор аренды заключен в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Суд оценивает действия МУП и органов местного самоуправления на предмет добросовестности. Противоречивое поведение, создание искусственных препятствий для арендатора и предоставление преференций другим лицам могут быть расценены, как злоупотребление правом.

Поведение заинтересованных лиц свидетельствует о злоупотреблении правом (статья 10 ГК РФ). Как усматривается из материалов дела и подтверждается в рамках дела № А63-13414/2024, управление в перечисленных выше письмах в Минимущество СК выражало намерение сохранить имущество в аренде для пополнения бюджета, что прямо противоречит заявленной причине отказа предпринимателю.

Кроме того, МУП заключило договор аренды сроком на 5 лет с ООО «Развитие КМВ» в отношении другого объекта, входящего в тот же самый имущественный комплекс.

Создание для одного арендатора (предпринимателя) препятствий в продлении аренды под предлогом приватизации всего комплекса, и одновременное предоставление в долгосрочную аренду части этого же комплекса другому лицу является нарушением принципа равенства участников гражданских отношений (статья 1 ГК РФ) и свидетельствует о дискриминационном подходе.

Также суд отмечает, что в рамках дела № А63-13414/2024 установлены следующие обстоятельства.

Между МУП и предпринимателем заключен договор аренды от 06.06.2021 в отношении помещений №№ 9 - 35, общей площадью 256,6 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2

Предприниматель 03.06.2024 обратился к предприятию с предложением о продлении на основании положений пункта 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ на новый срок действия договора аренды нежилых помещений общей площадью 256,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2.

МУП в письме от 07.06.2024 N 15 отказал в заключении на новый срок договора аренды указанных нежилых помещений в связи с тем, что собственником имущества

принято в установленном порядке решение, предусматривавшее иной порядок распоряжения имуществом.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А63-13414/2024 признан незаконным отказ МУП «Магазин «Центральный», выраженный в письме от 07.06.2024 № 15, в заключении на новый срок договора аренды.

Суд обязал администрацию города-курорта Кисловодска течение 20 дней со дня вступления постановления в законную силу подготовить в 3-х экземплярах, подписать и направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды нежилых помещений №№ 19-35, общей площадью 256.6 кв.м расположенных по адресу: 

<

...>/ Карла Маркса, д. 1/2.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2025 постановление апелляционного суда изменено, абзацы четвертый и пятый постановления в изложены в следующей редакции: «Обязать муниципальное унитарное предприятие «Магазин Центральный» в течение 20 дней со дня вступления постановления в законную силу подготовить в 3-х экземплярах, подписать и направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды нежилых помещений №№ 19-35, общей площадью 256,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>/К. Маркса, д. 1/2. В удовлетворении требований к администрации города-курорта Кисловодска, управлению архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска отказано.

Суды, оценив решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 в совокупности с иными доказательствами, приняв во внимание фактические действия уполномоченных органов, продолжающих при наличии решения о приватизации арендные отношения в отношении иных объектов, составляющим имущественный комплекс предприятия, пришли к выводу об отсутствии оснований для применения к спору пункта 1 части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Также судами установлены обстоятельства отсутствия исполнения прогнозного плана приватизации на 2002 - 2024 годы (решения об условиях приватизации, отчетов о ходе его исполнения) до окончания 2024 года. Дана оценка содержанию письма управления от 11.10.2024 № 01-27/2492 на запрос министерства имущественных отношений Ставропольского края, из которого следовало, что 01.10.2024 (уже после отказа в заключении с предпринимателем договора аренды) МУП заключил с другим юридическим лицом на основании части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ с согласия муниципального собственника договор аренды в отношении иного недвижимого имущества, входящего в его имущественный комплекс, на срок по 29.05.2029. При этом

уже после возникновения спорной ситуации постановлением администрации от 27.12.2024 № 1405 принято решение о ликвидации предприятия, несмотря на наличие решения от 27.04.2022 № 45-622.

Таким образом, в рамках дела № А63-13414/2024 по спору между теми же сторонами в отношении других помещений в том же здании суды апелляционной и кассационной инстанций уже установили фактические обстоятельства, которые также входят в предмет доказывания по настоящему спору, и дали оценку действиям МУП и уполномоченных органов публичного собственника по исполнению прогнозного плана приватизации.

Суды пришли к выводу, что само по себе решение Думы города-курорта Кисловодска от 27.04.2022 № 45-622 не может служить достаточным основанием для обоснованного вывода о наличии законных оснований для отказа в продлении арендных отношений с предпринимателем, учитывая совокупность обстоятельств: отсутствие исполнения плана приватизации, противоречивые действия и заключение договора аренды с другим лицом.

При этом, как указывалось, в основаниях оспариваемого отказа в заключении договора аренды на новый срок содержится ссылка на отказ предпринимателю в иске при рассмотрении аналогичного вопроса по делу № А63-13414/2024, что дополнительно указывает на идентичность как фактической, так и правовой позиции, занимаемой заинтересованными лицами в обоих спорах.

Рассмотрев довод о том, что Думой города-курорта Кисловодска в порядке статьи 3 Федерального закона от 27.12.2019 № 485-ФЗ принято решение от 09.10.2025 № 10-725, предусматривающее иной порядок распоряжения имуществом. Так данным решением утверждены условия приватизации имущественного комплекса предприятия путем его преобразования в общество с ограниченной ответственностью, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Согласно пункту 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, добросовестный арендатор вправе продолжать им пользоваться.

Заинтересованные лица, ссылаясь на невозможность заключения аренды указали, что постановлением администрации от 08.10.2025 было отменено постановление администрации от 27.12.2024 № 1405 «О ликвидации», а решением Думы города-курорта Кисловодска от 09.10.2025 № 10-725 «Об условиях приватизации муниципального

унитарного предприятия «Магазин «Центральный».

Согласно указанному решению МУП должен быть реорганизован в общество с ограниченной ответственностью.

Как уже указывалось, предприниматель направил в МУП заявление о продление арендных отношений еще 12.09.2024, и лишь через почти 13 месяцев принято решение о реорганизации МУП, которое противопоставляется последним в качестве препятствия для заключения аренды на новый срок.

Действия арендодателя, который инициирует приватизацию только после получения заявления о продлении аренды (в ходе судебного спора), судом расценены как направленные на лишение арендатора его законного права.

Публичный собственник не вправе извлекать преимущество из созданных им же препятствий для реализации прав граждан и организаций.

Своевременное письменное уведомление арендодателя о желании продлить договор «активирует» преимущественное право, предусмотренное как статье 621 ГК РФ, так и частью 9 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ.

Последующие действия арендодателя, включая принятие формального решения о приватизации, судом оцениваются с учетом своего рода обременения заявлением арендатора на заключение нового договора аренды.

Арендатор, направив в установленный срок письменное уведомление о желании продлить договор, исполнил свою обязанность и зафиксировал свое намерение реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок. С этого момента арендодатель связан этим правом.

Заинтересованные лица, ссылаясь на решение Думы от 09.10.2025, воспринимают его не как способ эффективного управления имуществом, а как формальный повод для отказа в продлении договора с конкретным арендатором.

Публичный собственник не вправе создавать искусственные препятствия для реализации законных прав арендатора, что находит свое подтверждение в позиции определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.12.2018 по делу № А63-4736/2017.

Попытка использовать решение о приватизации в качестве препятствия в заключении договора аренды недопустима, исходя из невозможности извлечения преимущества из своего недобросовестного поведения.

Кроме того, реорганизация МУП в хозяйственное общество на момент рассмотрения настоящего спора не завершена.

МУП «Магазин «Центральный» указало на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 2 535 611,80 руб., что является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.12.2025 по делу № А63-24310/2025 принято к производству исковое заявление предприятия о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате. В то же время истец просит взыскать указанную задолженность за период январь-август 2025, тогда как заявление о продлении срока действия договора было подано предпринимателем 12.09.2024.

Таким образом, на момент обращения предпринимателя с заявлением о продлении договора аренды на новый срок на тех же условиях договор аренды являлся действующим. Ответчиками не предоставлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о нарушении предпринимателем условий договора, либо наличия иных обстоятельств, являющихся в силу частей 9, 10 Закона № 135-ФЗ препятствием для заключения договора на новый срок.

Не может быть принят и довод администрации об отсутствии обязанности по неоднократному заключению с предпринимателем договора аренды нежилых помещений на новый срок. Договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, можно продлить по тем же основаниям неограниченное количество раз, если соблюдены требования, установленные данной нормой. Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора на новый срок только по основаниям, указанным в части 10 статьи 17.1 названного Закона (Разъяснения ФАС России «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества», письмо ФАС России от 05.07.2019 № АЦ/57280/19, пункт 15 приложения к письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13). При первоначальном заключении договора аренды предпринимателем в 2015 году регламентированный законом порядок проведения торгов был соблюден – аукцион на право заключения договора аренды недвижимости проведен в соответствии с требованиями статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах, отказ предприятия в заключении договора аренды на новый срок является незаконным, а требования предпринимателя о возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок являются обоснованными.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ).

Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершать определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Спорное имущество, закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения, данное право зарегистрировано в установленном законом порядке. Доказательств того, что право хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения прекращено, которые переданы в казну городского округа города-курорта Кисловодска, материалы дела не содержат. Предприятие является арендодателем спорных помещений, а также действующим юридическим лицом, возбуждение в отношении него процедуры реорганизации не влечет утрату юридическим лицом правоспособности.

Таким образом, суд обязывает МУП «Магазин «Центральный» не позднее 20 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, направив ему проект договора аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> сроком на три года (с 27 декабря 2024 года до 27 декабря 2027 года), с условием об арендной плате, установленном на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды – 26.12.2024.

Предприниматель также просит взыскать с МУП «Магазин «Центральный» судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты исчисления 20 дневного срока с момента вступления решения суда с законную силу и до момента фактического исполнения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора – взыскателя.

В силу пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена по заявлению истца одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Определение размера неустойки, его соответствие принципам справедливости и соразмерности применительно к обстоятельствам дела является исключительной прерогативой суда.

Исходя из совокупности конкретных обстоятельств данного дела и длительности неправомерного поведения ответчика, учитывая необходимость обеспечения баланса интересов сторон, а также, принимая во внимание, что в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение, суд пришел к выводу, что требование о взыскании судебной неустойки подлежит частичному удовлетворению в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Указанный размер судебной неустойки будет отвечать принципам справедливости и соразмерности, а также в достаточной мере обеспечивать стимулирование ответчика к исполнению вступившего в законную силу судебного акта.

Таким образом, суд считает возможным взыскать с МУП «Магазин «Центральный» судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда,

начиная со дня истечения двадцати рабочих дней со дня вступления решения суда с законную силу по день исполнения решения суда.

В удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебной неустойки суд отказывает.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче заявления предпринимателем по чеку от 20.12.2024 была уплачена государственная пошлина в сумме 50 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины в указанной сумме по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с МУП «Магазин «Центральный» в пользу предпринимателя.

В удовлетворении требований к администрации города-курорта Кисловодска, управлению архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска суд отказывает, поскольку они заявлены к ненадлежащим ответчикам.

руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение об отказе, выраженного в письме МУП «Магазин «Центральный» № 33 от 08.11.2024, в заключении на новый срок договора аренды нежилых помещений №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>

Обязать МУП «Магазин «Центральный» не позднее 20 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, направив ему проект договора аренды нежилых помещений (зданий, сооружений), №№ 3,5,6,7,36, общей площадью 174,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> сроком на три года (с 27 декабря 2024 года до 27 декабря 2027 года), с условием об арендной плате, установленном на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды – 26.12.2024,

Взыскать с МУП «Магазин «Центральный» судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная со дня истечения двадцати рабочих дней со дня вступления решения суда с законную силу по день исполнения решения суда, а также 50 000 руб. расходов на уплату государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебной неустойки отказать.

В удовлетворении требований к администрации города-курорта Кисловодска, управлению архитектуры, градостроительства и имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Пузанова