АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, 

<

...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-15991/2024

г. Оренбург

05 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена       17 апреля 2025 года

В полном объеме решение изготовлено        05 мая 2025 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи                    Евдокимовой Е.В. при ведении  протокола  секретарем судебного заседания Кудашовой С.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Оренбургской области в интересах муниципального образования "город Оренбург" Оренбургской области в лице уполномоченного органа - Администрации города Оренбурга 

к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г.Оренбург

 к обществу с ограниченной ответственностью "Орбис" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г.Оренбург 

третьи  лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора по делу: Администрация города Оренбурга, ФИО1, ФИО2

о признании недействительными торгов, договора и применении последствий недействительности сделки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Оренбургской области. 

        В судебном заседании приняли участие представители:

        истца: Петров В.В. прокурор, удостоверение,

        ответчика 1: ФИО3 по доверенности от 13.01.2025, паспорт, диплом,

        ответчика 2: ФИО4 по доверенности от 02.10.2024, паспорт, диплом, 

        Администрации г. Оренбурга: ФИО3 по доверенности от 20.01.2025, паспорт, диплом.

Заместитель прокурора Оренбургской области (далее- истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга (далее по тексту – ответчик 1), к обществу с ограниченной ответственностью "Орбис" (далее по тексту – ответчик2) с иском о признании недействительным аукциона в электронной форме, в соответствии с которым заключен договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка на аукционе от 24.06.2024 № 012.0624.23697 посредством поданной заявки от 05.06.2024 № 3 529, о -признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка на аукционе от 24.06.2024 № 012.0624.23697, заключенного между департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга и ООО «Орбис»: - здания, назначение: нежилое, здание признано аварийным и подлежащим сносу (постановление администрации города Оренбурга от 29.12.2018 № 4339-п), количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных 0, площадь: 166,1 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:42, местоположение: 

<

...>, стоимостью — 2 230 029 рублей; - земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 424 +/- 7 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:149, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории), стоимостью 783 523 рублей. 

Также просит применить последствия ничтожности договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка на аукционе от 24.06.2024 № 012.0624.23697: обязать ООО «Орбис» в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в силу передать Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:149, площадью 424 +/- 7 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории); обязать Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в силу возвратить ООО «Орбис» денежные средства, полученные от продажи земельного участка в сумме 2 641 880 руб. 50 коп. (согласно уточненным требованиям, заявленным в судебном заседании 17.04.2025).

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчики исковые требования не признали, просят в удовлетворении исковых требований отказать.

Департамент полагает, что Истец пришел к ошибочному мнению, в части противоречия аукционной документации части 1 статьи 18 Федерального закона № 178-ФЗ. Ссылка Истца на пункт 4.3 договора купли-продажи как факт, подтверждающий, необходимость Покупателем осуществить мероприятия по сносу, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права. Учитывая, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, у Департамента как у Продавца муниципального имущества имеется обязанность об уведомлении о фактическом состоянии здания. Подпункт 4.3.2 пункта 4 договора купли-продажи содержит заверение Продавца не только о сносе в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, но и об использовании и содержании спорного объекта в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации. Распоряжение Департамента № 261 издано во исполнение Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2023 - 2025 годы.

ООО «Орбис», возражая против исковых требований, указало, что в договоре купли-продажи и аукционной документации нет условия о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, в договоре нет никаких дополнительных условий для Покупателя, исключающих применение избранного способа приватизации.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении  материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно пункту 2.45 Положения о департаменте имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского совета от 28.06.2011 № 189, Департамент от имени администрации города Оренбурга в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляет полномочия по обеспечению полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности, за исключением земельных участков, кроме случаев, предусмотренных муниципальными правовыми актами, а также организует торги на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования муниципального имущества.

Решением Оренбургского городского Совета от 27.12.2022 № 291 «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации имущества муниципального образования «город Оренбург» на 2023 - 2025 годы» в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2023 - 2025 годы был включен пункт 20 об имуществе, подлежащем приватизации: объект по адресу 

<

...> в составе: здание, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, площадь: 166.1 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:42; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание (код 3.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», группа 9 приложения № 9 к постановлению администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург»), площадь: 424 +/- 7 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:149.

Распоряжением департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга 21.05.2024 № 261 «Об условиях приватизации муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона» (далее - Распоряжение) необходимо осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества, в том числе по лоту № 5:

-   здание, назначение: нежилое, наименование: здание признано аварийным и подлежащим сносу (постановление администрации города Оренбурга от 29.12.2018 № 4339-п), количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных 0, площадь: 166,1 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:42, местоположение: 

<

...>;

-   земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 424 +/- 7 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:149, вид разрешенного использования: деловое управление, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории).

При этом, согласно пункту 4 Распоряжения в информационном сообщении, договоре купли-продажи указана информация об аварийном состоянии нежилого здания, указанного в подпункте 5 пункта 1 Распоряжения, требующем проведения работ по сносу в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На электронной площадке https ://torgi .gov.ru/ размещено 21.05.2024 извещение о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи по лоту № 5.

Согласно итоговому протоколу заседания комиссии по подведению итогов аукциона в электронной форме от 19.06.2024 № 1 победителем торгов по лоту № 5 признано ООО «Орбис», с которым заключен договор купли-продажи от 24.06.2024 № 012.0624.23697 (далее - Договор) посредством поданной заявки от 05.06.2024 № 3 529.

При этом, в аукционной документации (в распоряжении департамента от 21.05.2024 № 261, протоколе заседания комиссии по определению участников аукциона и подведения итогов в электронной форме от 18.06.2024 № 1, договоре купли-продажи нежилого здания и земельного участка на аукционе от 24.06.2024 № 012.0624.23697, итоговом протоколе заседания комиссии по подведению итогов аукциона в электронной форме от 19.06.2024 № 1) допущена техническая ошибка в указании вида разрешенного использования земельного участка под зданием № 63 по ул. Цвиллинга г. Оренбурга с кадастровым номером 56:44:0346002:149: вместо «коммунальное обслуживание» указано «деловое управление».

Пунктом 1 Договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в соответствии с условиями Договора следующее имущество (далее — Имущество):

- здание, назначение: нежилое, здание признано аварийным и подлежащим сносу (постановление администрации города Оренбурга от 29.12.2018 № 4339-п), количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных 0, площадь: 166,1 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:42, местоположение: 

<

...>, стоимостью - 2 230 029 рублей;

-  земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: деловое управление, площадь 424 +/- 7 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:149, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории), стоимостью 783 523 рублей, занимаемый имуществом, указанным в пункте 1.1 Договора.

Цена приобретения имущества составляет 3 013 552 рубля (пункт 1.3 Договора).

Задаток в сумме 301 355,2 рублей, внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по Договору (пункт 1.4 Договора).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора покупатель обязуется перечислить 2 340 525 рублей (за вычетом суммы задатка 301 355,2 рублей и НДС в размере 371 671 рубль на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1. Договора единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи.

Обязательства покупателя по оплате имущества, передаваемого в собственность покупателя, считаются выполненными с даты единовременного поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет продавца (пункт 2.2 Договора).

Имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в течение 30 (тридцати) календарных дней после поступления денежных средств по Договору на расчетный счет продавца в полном объеме (пункт 3.1 Договора).

С даты подписания акта приема-передачи имущества ответственности за сохранность имущества, переданного покупателю, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет покупатель (пункт 3.2 Договора).

Обязательство продавца по передаче имущества покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи имущества (пункт 3.3 Договора).

Право собственности на Имущество переходит к Покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (пункт 4.1 Договора).

В соответствии с пунктом 4.3 Договора покупатель заверяет продавца (департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга) о следующих обстоятельствах:

-    покупателю известно, что техническое состояние имущества, указанного в пункте 1.1 Договора, признано аварийным и подлежащим сносу;

покупателю известно, что использование и содержание покупателем имущества, указанного в пункте 1.1. Договора, а также проведение работ по сносу, осуществляется покупателем в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.

Полагая, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:149 и расположенное на нем сооружение с кадастровым номером 56:44:0346002:42 не могли быть предметом аукциона по приватизации недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации, Закон № 178-ФЗ), что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:149 мог быть предметом аукциона только путем продажи права аренды, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 указанной статьи в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (часть 1 статьи 52 АПК РФ).

Поскольку торги и договор купли-продажи, которые оспариваются в судебном порядке, заключены органом местного самоуправления, Прокуратура наделена полномочием по оспариванию данных сделок в порядке арбитражного судопроизводства.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2статьи 836 ГК РФ). В  силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Согласно пункту 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Порядок проведения приватизации определен Законом о приватизации.

На основании пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случае, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ также установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Закона о приватизации).

Как следует из пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Распоряжением департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга 21.05.2024 № 261 «Об условиях приватизации муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона» было решено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества, в том числе по лоту № 5:

-   здание, назначение: нежилое, наименование: здание признано аварийным и подлежащим сносу (постановление администрации города Оренбурга от 29.12.2018 № 4339-п), количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных 0, площадь: 166,1 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:42, местоположение: 

<

...>;

-   земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 424 +/- 7 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:149, вид разрешенного использования: деловое управление, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории).

При этом, согласно пункту 4 Распоряжения в информационном сообщении, договоре купли-продажи указана информация об аварийном состоянии нежилого здания, указанного в подпункте 5 пункта 1 Распоряжения, требующем проведения работ по сносу в соответствии с законодательством Российской Федерации.

То есть, в аукционной документации предусматривалось условие для победителя торгов о сносе здания с кадастровым номером 56:44:0346002:42, что противоречит норме пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации.

Указанное обстоятельство подтверждается еще и тем, что в п. 4.3 проекта договора (договора, заключенного между ответчиками) предусмотрено условие, что техническое состояние имущества, указанного в пункте 1.1 Договора, признано аварийным и подлежащим сносу; покупателю известно, что использование и содержание покупателем имущества, указанного в пункте 1.1. Договора, а также проведение работ по сносу, осуществляется покупателем в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.

Таким образом, довод ООО «Орбис» об отсутствии в Распоряжении № 261 и договоре от 26.04.2024 условий о сносе здания является несостоятельным.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае воля собственника земельного участка изначально была направлена на предоставление земельного участка для сноса находящегося на нем аварийного здания, что подтверждено соответствующими доказательствами: аукционной документацией, условиями, содержащимися в тексте договора, видом разрешенного использования земельного участка. 

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ, пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ, суд находит, что включение в договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения дополнительных условий для покупателя свидетельствует о неверно избранном органом местного самоуправления способе приватизации муниципального имущества. Условие о сносе объекта, расположенного на спорном земельном участке, полностью исключает возможность применения избранного способа, предусмотренного пунктом 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ, поскольку нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости. 

Учитывая изложенное, суд считает, что спорный земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:149 не мог быть предметом аукциона по приватизации здания с кадастровым номером 56:44:0346002:42 способом, предусмотренным пунктом 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ.

В соответствии с подпунктами 1, 9 пункта 2 статьи 3 Закона № 178 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, а также на отчуждение государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении. 

Согласно подпункту 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположено здание, находящиеся в муниципальной собственности, и продажа указанного здания является предметом другого аукциона либо указанное здание не продается на этом аукционе одновременно с земельным участком. 

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статьи 39.11 ЗК РФ и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков. 

Согласно пункту 7 статьи 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. 

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ). 

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (подпункт 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ). 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок мог быть предоставлен только путем продажи права аренды земельного участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ.

 Нарушение регламентированных Земельным кодексом Российской федерации принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, а также интересов неопределенного круга лиц, лишенных возможности участия в торгах по продаже права аренды земельного участка, влечет ничтожность как торгов, проведенных в форме путем продажи посредством публичного предложения от 24.06.2024 № 012.0624.23697 посредством поданной заявки от 05.06.2024 № 3 529, на право заключения договора купли-продажи по лоту № 5 (пункт 1 статьи 449 ГК РФ), так и договора купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения от от 24.06.2024 № 012.0624.23697, заключенного между Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга и ООО «Орбис» (статья 168 ГК РФ). 

Поскольку установленный законом порядок предоставления земельных участков для строительства только в аренду, а не в собственность, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ. 

Оснований для применения к спорным правоотношениям статьи 180 ГК РФ не имеется, поскольку сооружение и земельный участок продавались единым лотом, земельный участок реализовывался обременным данным сооружением, при реализации сооружения также был нарушен пункт 1 статьи 18 Закона о приватизации.

Иск Прокуратуры о признании недействительными торгов, проведенных в форме аукциона в электронной форме от 24.06.2024 № 012.0624.23697 посредством поданной заявки от 05.06.2024 № 3 529; о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка на аукционе от 24.06.2024 № 012.0624.23697, заключенный между Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга и ООО «Орбис», подлежит удовлетворению судом. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 № 738-О-О). 

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»). 

На основании пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Пунктом 1.3 оспариваемого договора Цена приобретения имущества составляет 3 013 552 рубля (пункт 1.3 Договора).

Задаток в сумме 301 355,2 рублей, внесенный покупателем на счет оператора торговой площадки в соответствии с аукционной документацией, засчитывается в счет оплаты имущества по Договору (пункт 1.4 Договора).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора покупатель обязуется перечислить 2 340 525 рублей (за вычетом суммы задатка 301 355,2 рублей и НДС в размере 371 671 рубль на расчетный счет продавца, указанный в пункте 7.1. Договора единовременно в течение 5 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи.

ООО «Орбис» исполнило указанные условия договора, что подтверждается представленным в суд платежными поручениями № 769 от 04.06.2024, № 793 от 27.06.2024, № 794 от 27.06.2024 на общую сумму 2 641 880 руб. 50 коп.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным применение двухсторонней реституции в отношении земельного участка и здания, путем обязания ООО «Орбис» в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу передать Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:149, площадью 424 +/- 7 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории), а также путем обязания Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить ООО «Орбис» денежные средства в сумме 2 641 880 руб. 50 коп.

В силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуроры освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину следует отнести  на  ответчиков  в равных  долях по 3 000 руб. на каждого, поскольку Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга освобожден от уплаты госпошлины, с указанного ответчика государственная пошлина не подлежит взысканию.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования заместителя  прокурора Оренбургской области удовлетворить.

Признать недействительным аукцион в электронной форме от 24.06.2024 № 012.0624.23697 посредством поданной заявки от 05.06.2024 № 3 529, в отношении следующего недвижимого имущества:

- здания, назначение: нежилое, здание признано аварийным и подлежащим сносу (постановление администрации города Оренбурга от 29.12.2018 № 4339-п), количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных 0, площадь: 166,1 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:42, местоположение: 

<

...>;

- земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 424 +/- 7 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:149, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории).

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка на аукционе от 24.06.2024 № 012.0624.23697, заключенный между Департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга и ООО «Орбис»:

- здания, назначение: нежилое, здание признано аварийным и подлежащим сносу (постановление администрации города Оренбурга от 29.12.2018 № 4339-п), количество этажей, в том числе подземных: 1, в том числе подземных 0, площадь: 166,1 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:42, местоположение: 

<

...>;

- земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, площадь 424 +/- 7 кв. м, кадастровый номер: 56:44:0346002:149, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории).

Применить последствия ничтожности договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка на аукционе от 24.06.2024 № 012.0624.23697:

- обязать ООО «Орбис» в течение 30 дней с момента вступления судебного акта в силу передать Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:149, площадью 424 +/- 7 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, городской округ город Оренбург, 

<

...> земельный участок № 63 (земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории);

обязать Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга в течение 30 дней с момента вступления настоящего постановления в силу возвратить ООО «Орбис» денежные средства, полученные от продажи земельного участка в сумме 2 641 880 руб. 50 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орбис" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в сумме 3 000 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                          Е.В. Евдокимова