АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Севастополь

«27» января 2020 г.

Дело №А84-4543/17

 

Резолютивная часть решения оглашена 20 января 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2020 года

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарями судебного заседания Ключкиной А.А., Ошкиной А.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1, по доверенности от 09.01.2020 №03, личность удостоверена служебным удостоверением;

ООО «Эверест» – ФИО2, по доверенности от 27.12.2019, личность удостоверена паспортом;

ФИО3 – ФИО3, лично, личность удостоверена паспортом; ФИО4, по доверенности от 23.09.2019;

ФИО5 –  ФИО5, лично, личность удостоверена паспортом, ФИО5 по устному ходатайству, личность удостоверена паспортом;  ФИО6 по доверенности от 29.04.2019, личность удостоверена паспортом;

иные лица не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ФИО7 (ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» (г. Севастополь, г. Инкерман, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: на стороне истца – Правительства Севастополя, Управления земельного контроля города Севастополя, на стороне ответчиков: финансового управляющего Бондаря В.М. – ФИО8, индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 317920400015878, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 314920434704062, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО9, индивидуального предпринимателя ФИО10, индивидуального предпринимателя ФИО11, индивидуального предпринимателя ФИО12, индивидуального предпринимателя ФИО13, акционерного общества «Фондовый Конверс-Центр» (127006, 

<

...>, пом. I, ком.7Б, 295050, 

<

...>, оф.209А; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору аренды, 

 

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2006, общей площадью 1,0400 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:016:0028), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа «Парк Победы», заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам» 17.04.2006 по №040665900069, и об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

Определением от 28.11.2017 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление земельного контроля города Севастополя.

Определением от 22.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика допущены индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП 317920400015878, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 314920434704062, ИНН 

<

***>), дело назначено к судебному разбирательству.

Судом установлено, что ФИО7 признан несостоятельным (банкротом), решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.05.2018 по делу №А84-1066/2018 введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО8, который извещен судом о судебном процессе надлежащим образом.

29.05.2018 от ФИО8 в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просил оставить исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Представитель истца представил в судебное заседание 08.08.2018 уточненное заявление об изменении предмета иска, в соответствии с которым истец просил:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.04.2006, общей площадью 1,0400 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:016:0028), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа «Парк Победы», заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, который зарегистрирован 17.04.2006 по №040665900069;

- обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду;

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по май 2018 года в сумме 2 453 461,40 руб., пени за просрочку оплаты согласно п. 4.8 Договора за период с 23.12.2014 по 27.06.2018 в сумме 1 159 141,16 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2014 по 26.06.2018 в сумме 499 034,13 руб., всего: 4 111 636,69 руб.

Протокольным определением 08.08.2018 суд принял к рассмотрению заявление истца об изменении исковых требований.

Определением от 08.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, допущено акционерное общество «Фондовый Конверс-Центр».

24.08.2018 акционерным обществом «Фондовый Конверс-Центр» подано ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Определением суда от 31.08.2018 указанные ходатайства удовлетворены частично, исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к индивидуальному предпринимателю ФИО7 оставлено без рассмотрения в части исковых требований о взыскании арендной платы, пеней и процентов за пользование чужими средствами, начисленными за период до 10.04.2018.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2018 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.03.2019 решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2018 по делу №А84-4543/2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Определением от 02.04.2019 суд принял дело №А84-4543/2017 к рассмотрению, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика финансового управляющего Бондаря ФИО14 Илью Вениаминовича.

Поскольку судом установлено, что 13.08.2018 в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о прекращении деятельности индивидуального предпринимателя ФИО7 в связи с принятием судом решения о признании его несостоятельным (банкротом), то при определении его статуса суд учитывает указанное.

Определением от 15.05.2019 дело назначено к судебному разбирательству.

Определением от 01.07.2019 по ходатайству представителя истца, заявленного в связи с заключением 04.06.2019 финансовым управляющим должника Бондаря В.М. ФИО8 и ООО «Эверест» договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма), к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Эверест».

Определением от 31.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечены: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ИП ФИО9, ИП ФИО10, ИП ФИО11, ИП ФИО12, ИП ФИО13

Определением от 18.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Правительство Севастополя.

В окончательной редакции исковые требования сформулированы истцом в заявлении об уточнении исковых требований от 20.12.2019 (поступило в суд 23.12.2019, расчет от 29.07.2019 (том 9)), согласно которому просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.04.2006, общей площадью 1,0400 га, ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:016:0028 (с уточненной общей площадью 9400+/- 45 кв.м, кадастровый номер 91:02:001016:73), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа «Парк Победы», заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем ФИО7, который зарегистрирован 17.04.2006 под №040665900069;

- обязать ответчиков с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду;

- взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 10.04.2018 по 26.07.2019 в сумме 2 269 120,32 руб., пени за просрочку оплаты согласно п. 4.8 Договора в сумме 1 631 740,69 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период по 26.07.2019 в сумме 654 211,17 руб., всего: 4 555 072,18 руб.

Протокольным определением от 23.12.2019 на основании статьи 49 АПК РФ суд принял к рассмотрению заявление истца об уточнении исковых требований.

Третьими лицами ИП ФИО5 и ИП ФИО3 заявлены ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу итоговых актов по делам №А84-5095/2019, №А84-5110/2019.

Рассмотрев указанные ходатайства, суд счел их неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

По смыслу названной нормы одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность рассмотрения дела до разрешения по существу другого дела (принятия и вступления судебного акта в законную силу).

Обязанность суда приостановить производство по делу напрямую зависит от связи между делами и невозможности рассмотрения арбитражным судом дела по одному из них до принятия решения по другому делу, то есть с наличием обстоятельств, препятствующих принятию решения по рассматриваемому делу.

Арбитражный суд обязан приостановить производство при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в деле. Связь между двумя делами должна носить правовой характер. В частности, такая связь имеет место в случае, когда обстоятельства, установленные во вступившем в законную силу судебном акте по другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, рассматриваемому арбитражным судом, либо результат рассмотрения другого дела имеет существенное правовое значение для дела, рассматриваемого арбитражным судом.

По смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь только при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рассматриваемом случае приостановление производства по настоящему делу при недоказанности необходимости для такого процессуального действия (невозможности рассмотрения данного дела до разрешения указанных в ходатайстве дел) суд не может признать способствующим эффективной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, скорейшему разрешению спора и выполнению судом задач судопроизводства, сформулированных в статье 2 АПК РФ.

Вместе с тем, определением от 20.01.2020 суд выделил в отдельное производство исковые требования Департамента к Бондарю В.М. и ООО «Эверест» об обязании ответчиков возвратить истцу земельный участок. Выделенному производству присвоен номер дела №А84-229/20. Определением от 21.01.2020 суд объединил в одно производство дело №А84-229/20 с делом №А84-5095/2019 и делом №А84-5406/2019, присвоив ему номер дела №А84-229/20.

Таким образом, в настоящем деле рассматриваются требования Департамента к Бондарю В.М. и ООО «Эверест» о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2006 и взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.04.2006.

Поскольку все участники судебного процесса извещены надлежащим образом, и, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителей ответчика Бондаря В.М. и третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

Представитель истца в судебном заседании просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Эверест» и третьи лица против удовлетворения иска возражали, по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 13.01.2020 объявлялся  перерыв до 20.01.2020, о чём сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда города Севастополя.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, суд установил следующие обстоятельства.

25.07.2003 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и субъектом предпринимательской деятельности-физическим лицом ФИО7 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее – Договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 14.12.2005 №4169 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,0400 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа «Парк Победы», в том числе: земельный участок площадью 0,3334 га с отнесением к категории земель водного фонда, земельный участок площадью 0,7066 га с отнесением к категории земель рекреационного назначения, - для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра на срок 25 лет.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 06.04.2006.

Договор зарегистрирован 17.04.2006 Севастопольским городским филиалом ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель совершена запись под №040665900069.

Согласно подпунктам «в», «г» пункта 9.2.2 Договора арендатор обязался использовать земельный участок строго по целевому назначению земельного участка, строительство капитального объекта (культурно-развлекательного центра) осуществлять только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, проектной документацией, прошедшей экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, своевременно вносить арендую плату в соответствии с разделом 4 Договора.

Согласно пункту 4.1 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 1,5% от денежной оценки земельного участка.

Размер годовой арендной платы согласно расчету на период строительства составляет: 1 844 606 грн. Х 0,015 Х 1,035 = 28 637,51 грн. (пункт 4.2 Договора).

Приведенный расчёт величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.5 Договора.

Исходя из пункта 4.4 Договора, арендная плата за землю вносится арендатором равными долями, ежемесячно, в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (месяца), безналичным расчетом в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.

Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции. Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 01 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка (пункт 4.5 Договора).

За несвоевременное внесение арендной платы взимаются пени в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с действующим законодательством Украины (пункт 4.8 Договора).

В соответствии с пунктом 12.4 Договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме, не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

Пунктом 12.3 Договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случае невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязанностей, предусмотренных договором.

Актом обследования земельного участка №0367/30.06.17/ГР/ДИ-АП, составленным 30.06.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя, установлено, что на земельном участке расположены некапитальные объекты (кафе, аттракционы), земельный участок не огражден, признаки строительных работ отсутствуют. 04.07.2017 составлен акт проверки №0375/04.07.17/ГР/ДИ-АП.

Департамент 30.08.2017 обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке, предложено подписать соглашение о досрочном расторжении Договора. Однако требование ответчиком не удовлетворено.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения Департамента с настоящим иском в арбитражный суд.

Сторонами предпринимались попытки к мирному урегулированию спора, в связи с чем, судебное разбирательство откладывалось по ходатайству сторон, однако соглашение сторонами достигнуто не было.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично, исходя из следующего.

По смыслу статьи 9 №6-ФКЗ к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 №308- ЭС14-1405).

При этом судом учитывается, что нормы №6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание, что спорные правоотношения касаются размера арендной платы за земельный участок, размер которой установлен до 18.03.2014, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела, суд полагает необходимым применить нормы материального права Украины в части определения арендной платы и законодательство Российской Федерации в части правомерности взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.

Статьей 526 Гражданского кодекса Украины, 193 Хозяйственного кодекса Украины, закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взымается в соответствии с законом.

В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 №161-XIV «Об аренде земли» арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно пунктам 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины «О местном самоуправлении» к исключительной компетенции городского совета входит решение на пленарных заседаниях по вопросам регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, находящимися в собственности соответствующих территориальных общин.

Согласно статье 18 Закона Украины «Об оценке земель», нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.

Судом установлено, что Севастопольским городским Советом принято решение от 20.12.2011 №2163 «Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие», в соответствии с пунктом 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012. 

Как следует из материалов дела, 25.01.2012 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по Договору, №246-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1,04 га составляет 12 013 976,00 грн.

07.12.2012 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по Договору, №3941-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1269,00 кв.м составляет 1 535 743,80 грн., и №3942-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 8131,00 кв.м составляет 939 849,89 грн.

В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи. Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Украины.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015, постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу №А84-2896/2017,  согласно положениям статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьям 2, 19 Закона Украины «О плате за землю», статьи 14 Налогового кодекса Украины, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

При этом, в силу указанных выше норм права, а также согласно правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству, как Российской Федерации, так и Украины.

Одновременно судами указано на отсутствие необходимости оформления такого перерасчета размера арендной платы дополнительным соглашением сторон по договору.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 №9330/09, от 26.01.2010 №11487/09, от 02.02.2010 №12404/09.

Таким образом, изменение нормативной денежной оценки земель служит поводом для пересмотра размера арендной платы и возникновения у арендатора обязательства по самостоятельному перерасчету и уплате арендной платы в соответствии с нормами действующего законодательства, а также, с учетом предписаний Налогового кодекса Украины, является основанием для внесения данных в налоговую отчетность и/или основанием для корректирования налоговых обязательств. 

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 №524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г. То есть, указанным Постановлением не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

Судом установлено, что по результатам прокурорской проверки Главному управлению Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе предписано при выдаче извлечений применить коэффициент 0,5 в отношении объекта аренды по Договору.  26.02.2013 выдано извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка №171-3.2/5, согласно которому нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1,04 га составляет 12 013 976,00 грн. Иные извлечения из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка арендатору не выдавались.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а ее изменение служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий Договора и нормативной денежной оценки земельного участка, определенной уполномоченным органом государственной власти в отношении объекта аренды. 

Вместе с тем, определением Арбитражного суда города Севастополя от 18.07.2019 по делу №А84-1066/2018 установлены денежные требования Департамента к должнику – Бондарю В.М. , в общем размере 2 539 897,34 рублей, из которых: 2 113 768,12 рублей – основной долг, 426 129,22 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами. Определение не обжаловано и вступило в законную силу.

Так, признаны обоснованными требования об оплате арендной платы по Договору за период с февраля 2015 года по март 2018 года (по расчету задолженности к заявлению об установлении денежного требования, что согласуется с положениями пункта 2 Постановления Пленума ВАС АРФ от 23.07.2009 №63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве»), из расчета размера арендной платы 41 742,41 руб. в месяц.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 по делу №2013/12, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдиция служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, обстоятельства, установленные в рамках дела №А84-1066/2018 и свидетельствующие о том, что размер арендной платы по Договору составляет 41 742,41 руб. в месяц, имеют преюдициальное значение для настоящего дела и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат повторному доказыванию.

Истец предъявил денежные требования к ответчикам солидарно, однако не указал  на основание возникновения у них солидарного обязательства.

Суд указывает на отсутствие такого солидарного обязательства у ответчиков, исходя из следующего.

Судом установлено, что 03.06.2019 проведен аукцион по передаче права по договору аренды земельного участка от 17.04.2006 №040665900069, по результатам которого победителем признано ООО «Эверест», между финансовым управляющим должника Бондаря В.М. ФИО8 и ООО «Эверест» 04.06.2019 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма), который зарегистрирован Севреестром 21.06.2019.

Таким образом, права по договору аренды земельного участка от 06.04.2006, заключенного между Севастопольским городским Советом и Бондарем В.М., перешли к ООО «Эверест».

Вместе с тем, согласно акту приема-передачи от 07.06.2019 ответчики как стороны договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайма) предусмотрели, что обязанность по внесению арендных платежей возникает у ООО «Эверест» с момента подписания указанного акта, при этом задолженность по уплате арендных платежей, а также пеней, штрафов и  иных санкций, существующая до момента подписания данного акта к ООО «Эверест» не переходит, Бондарем В.М. в лице финансового управляющего заявлено о включении задолженности в реестр кредиторов по делу №А84-1066/2018.

Судом установлено, что ответчиком Бондарем В.М. в счет погашения оплаты арендной платы по Договору за спорный период совершены следующие платежи: 18.04.2018 – 30 000,00 руб., 27.04.2018 – 10678,26 руб., 08.05.2018 – 24 678,26 руб., 27.06.2019 – 514 863,39 руб. Указанные оплаты подтверждены истцом.

Таким образом, существовавшая на момент подписания ответчиками акта приема-передачи от 07.06.2019 задолженность по Договору ответчиком Бондарем В.М. оплачена полностью.

Согласно предоставленным в материалы дела актам сверки ответчика ООО «Эверест» и Департамента, задолженность по Договору на стороне первого отсутствует полностью. Кроме того, арендатором оплачена начисленная Департаментом неустойка.

Исходя из изложенного выше, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания основного долга.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).

В силу статьи 330 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.

Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Статьей 129 Налогового кодекса Украины предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендных платежей за пользование земельными участками в размере 120 процентов годовых учетной ставки Национального Банка Украины.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу №А84-2896/2017, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 №88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде (абзац 9 страницы 9 постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу №А84-2896/2017).

Такой правовой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчиков суммы неустойки.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчиков процентов за пользование чужими денежными средствами.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Расчет процентов ответчиками не оспорен, контррасчет не предоставлен.

Проверив предоставленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, принимая во внимание изложенное выше, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика Бондаря В.М. 18 903,98 руб. за период с 31.05.2018 по 27.06.2019 (на сумму долга по арендной плате за апрель 2018 года за период с 31.05.2018 по 27.06.2019 – 86,47 руб., на сумму долга по арендной плате за май 2018 года за период с 03.07.2018 по 27.06.2019 – 17064,15 руб., на сумму долга по арендной плате за июнь 2018 года за период с 31.07.2018 по 27.06.2019 – 2885,95 руб., на сумму долга по арендной плате за июль 2018 года за период с 31.08.2018 по 27.06.2019 – 2628,92 руб, на сумму долга по арендной плате за август 2018 года за период с 02.10.2018 по 27.06.2019 – 2359,31 руб., на сумму долга по арендной плате за сентябрь 2018 года за период с 31.10.2018 по 27.06.2019 – 2110,57 руб., на сумму долга по арендной плате за октябрь 2018 года за период с 01.12.2018 по 27.06.2019 – 1844,68 руб., на сумму долга по арендной плате за ноябрь 2018 года за период с 10.01.2019 по 27.06.2019 – 1494,72 руб., на сумму долга по арендной плате за декабрь 2018 года за период с 31.01.2019 по 27.06.2019 – 1308,60 руб., на сумму долга по арендной плате за январь 2019 года за период с 05.03.2019 по 27.06.2019 – 1310,30 руб., на сумму долга по арендной плате за февраль 2019 года за период с 02.04.2019 по 27.06.2019 – 800,97 руб., на сумму долга по арендной плате за март 2019 года за период с 07.05.2019 по 27.06.2019 – 477,42 руб., на сумму долга по арендной плате за апрель 2019 года за период с 31.05.2019 по 27.06.2019 – 321,40 руб.).

Таким образом, исковые требования о взыскании денежных средств подлежат удовлетворению частично.

Кроме указанных исковых требований, истцом заявлены требования о расторжении Договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 №161-XIV (далее – Закон Украины «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины «Об аренде земли», в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора. 

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указывалось выше, пунктом 12.4 Договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме, не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.

Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке, а также в систематическом невнесении арендной платы.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра.

В соответствии с актом обследования земельного участка №0367/30.06.17/ГР/ДИ-АП, составленному 30.06.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя, территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, объектов благоустройства, предусмотренных Договором, спорный земельный участок не огражден, признаков осуществления строительных работ не выявлено.

Согласно акту обследования земельного участка №4301, составленному 20.05.2019, Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости ДИЗО признаков осуществления строительных работ также не выявлено, установлено, что территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, объектов благоустройства, предусмотренных Договором, спорный земельный участок не огражден.

27.06.2019  Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости ДИЗО проведена проверка в отношении ООО «Эверест» по вопросу целевого использования спорного земельного участка, составлен акт №5847 от 28.06.2019. Согласно последнему установлено, что спорный земельный участок не огражден, на нем размещены: 4 одноэтажных сооружений, являющихся павильонами, в которых находятся кафе, 8 одноэтажных сооружений, являющихся павильонами, в которых находятся магазины, 2 спортивные площадки, 2 одноэтажных сооружений, являющихся павильонами, эксплуатация которых не осуществляется.

Судом установлено, что ответчиками не выполнен полный комплекс необходимых мероприятий по осуществлению строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности»): 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Ответчики, не оспаривая факт нарушения обязательства по строительству культурно-развлекательного центра на спорном земельном участке, не считают это нарушение существенным, поскольку, по их мнению, ими добросовестно выполняются обязательства по Договору, осуществляется весь комплекс предусмотренных законодательством мероприятий для строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства, однако имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в том числе, введенный и.о. Губернатора города Севастополя с 14.04.2014 запрет на осуществление капитального строительства на территории города. Также ответчики считают, что с их стороны как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, предпринимались меры по исполнению договора аренды земли. Ответчик ООО «Эверест» предоставил в материалы дела доказательства по осуществлению мероприятий по организации строительства после 07.06.2019.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о создании объекта капитального строительства является существенным нарушением условий договора.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в апреле 2006 году для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку арендатор в разумный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Кроме того, суд полагает, что уклонение арендатором от внесения арендной платы по истечении установленного Договором срока платежа столь длительный период, носит систематический характер, свидетельствует о грубом нарушении арендатором условий Договора – неисполнении обязанностей, ввиду чего истец обоснованно требует расторжения договора аренды.

Довод представителя ООО «Эверест» о том, что новый арендатор не должен претерпевать негативные последствия поведения правопреемника, суд отклонил, поскольку обратное – умаляет право истца на расторжение Договора по основаниям, предусмотренным законом и пунктом 12.4 Договора.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

1.                  Исковые требования удовлетворить частично.

2.                  Расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.04.2006, общей площадью 0,94 га (кадастровый номер 91:02:001016:73), расположенного по адресу:      г. Севастополь, в районе пляжа «Парк Победы», – заключенный Севастопольским городским Советом и субъектом предпринимательской деятельности-физическим лицом ФИО7, зарегистрированный 17.04.2006 Севастопольским городским филиалом ГП «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в Государственном реестре земель совершена запись под №040665900069.

3.                  Взыскать с ФИО7 (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 903,98 руб.

4.                  В остальной части исковых требований отказать.

5.                  Взыскать с ФИО7 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 192,00 рублей (сто девяносто два рубля) государственной пошлины.

6.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эверест»         (г. Севастополь, г. Инкерман, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000,00 рублей (шесть тысяч) государственной пошлины.

 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья            

Е.Н. Юрина