ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Ленина, дом 145, Чита, 672007,  http://4aas.arbitr.ru  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А58-4766/2018

13 декабря 2022 года

г. Чита

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2022 года

Полный текст постановления изготовлен  13 декабря 2022 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Н. А. Корзовой, судей Н. И. Кайдаш, О. А. Луценко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синяя птица» на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 04 октября 2022 года по делу №А58-4766/2018 

по ходатайству конкурсного управляющего ФИО2 об утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи недвижимого имущества должника – объекта незавершенного строительства «Жилой дом № 1 – 1 очередь», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4021, по адресу: 

<

...>, 

в деле по заявлению ФИО3, ФИО4 о признании общества с ограниченной ответственностью «Симиир» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом).

В судебное заседание 07.12.2022 в Четвертый арбитражный апелляционный суд лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Кроме того, они извещались о судебных заседаниях по данному делу судом первой инстанции, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 123, частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле. 

Судом установлены следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия)  от 11.10.2018 общество с ограниченной ответственностью «Симиир» (далее – ООО «Симиир») признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «Симиир» утвержден член некоммерческого партнерства «Сибирская гильдия антикризисных управляющих» ФИО2 (далее – конкурсный управляющий).

В отношении общества с ограниченной ответственностью «Симиир» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве). 

16.05.2022 конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством об утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи недвижимого имущества должника – объекта незавершенного строительства «Жилой дом № 1 – 1 очередь», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4021, по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 04 октября 2022 года утверждено положение о порядке, условиях и сроках продажи недвижимого имущества должника – объекта незавершенного строительства «Жилой дом № 1 – 1 очередь», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4021, по адресу: 

<

...>, в редакции, предложенной конкурсным управляющим общества  с ограниченной ответственностью «Симиир»  ФИО2. 

Установлена начальная цена продажи объекта незавершенного строительства «Жилой дом № 1 – 1 очередь», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4021, по адресу: 

<

...>, в размере 25 328 000 руб., шаг аукциона (повышения цены) устанавливается в размере 5 % от начальной цены по лоту в размере 1 266 400 руб.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный кредитор -  общество с ограниченной ответственностью «Синяя птица» обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель в своей апелляционной жалобе выражает несогласие с определением суда первой инстанции, ссылаясь на то, что конкурсным управляющим подготовлено  положение о торгах, согласно которому на реализацию предлагается актив должника - объект недвижимого имущество и право аренды земельного участка.

Право аренды может рассматриваться в качестве актива должника, только при наличии на это согласия арендодателя. В материалах дела №А58-4766/2018 отсутствует согласие ООО «Синяя Птица» - арендодателя  на реализацию права аренды третьим лицам. Более того, в адрес конкурсного управляющего 02.08.2022  направлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, ООО «Синяя птица» просит отменить определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу №А58-4766/2018 от 04.10.2022 и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление конкурсного управляющего только частично, исключить из положения право аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:4021, расположенного по адресу: 

<

...>

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ФИО2 считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  конкурсным управляющим на 28.01.2022 назначено очередное собрание кредиторов ООО «Симиир» c повесткой дня об утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи недвижимого имущества ООО «Симиир»: объект незавершенного строительства «Жилой дом № 1 - 1 очередь» на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4021, расположенных по адресу: 

<

...> (сообщение в ЕФРСБ от 14.01.2022). Первоначальная стоимость имущества определена на основании Отчета независимого оценщика от 12.11.2021 № 12934-11/11/2021 и составила сумму в размере 51 408 000 руб. (Отчет оценщика вариант 1 прилагается).

Собрание кредиторов ООО «Симиир» не состоялось ввиду временной нетрудоспособности конкурсного управляющего, о чем было опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ о переносе собрания на более поздний срок (сообщение от 02.02.2022).

Конкурсным управляющим от кредитора - публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее по тексту – Фонд) по результатам ознакомления с материалами к собранию кредиторов получено письмо от № 08-2208-ДМ 02.02.2022 о доработке отчета независимого оценщика по оценке объекта незавершенного строительства «Жилой дом № 1 - 1 очередь» на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4021, расположенных по адресу: 

<

...>, со ссылками на то, что имеются нарушения при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, что, по мнению Фонда,  значительно влияет на итоговый результат проведенной оценки имущества.

Независимый оценщик указанные замечания устранил, первоначальная стоимость имущества определена на основании отчета независимого оценщика от 12.11.2021 № 12934-11/11/2021 и составила сумму в размере 33 358 000 руб. (отчет оценщика вариант 2). 

На 18.03.2022 назначено очередное собрание кредиторов ООО «Симиир», рассматривался вопрос об утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи недвижимого имущества ООО «Симиир»: объект незавершенного строительства «Жилой дом № 1 - 1 очередь» на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4021, расположенных по адресу: 

<

...>,  с учетом замечаний Фонда.

Фонд проголосовал против утверждения положения о порядке, условиях и сроках продажи спорного общества недвижимости. При этом после собрания Фонд направил замечания о том, что оценщик ошибочно определил совокупную величину восстановительной стоимости объекта незавершенного строительства, учитывая в расчетах общую площадь здания вместо общей площади квартир, что значительно повлияло на итоговый результат.

Данные замечания устранены оценщиком, первоначальная стоимость имущества определена на основании отчета независимого оценщика от 12.11.2021 № 12934-11/11/2021 и составила сумму в размере 25 328 000 руб. (отчет оценщика вариант 3).

На собрании кредиторов, состоявшемся 22.04.2022, кредиторы повторно проголосовали против предложения конкурсного управляющего об утверждении положения о порядке, условиях и сроках продажи недвижимого имущества (сообщение на сайте ЕФРСБ от 26.04.2022).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Утверждая положение о   порядке, условиях и сроках продажи недвижимого имущества в редакции конкурсного управляющего, суд первой инстанции исходил из того, что  ООО «Симиир» признано несостоятельным (банкротом),  и лишение его объекта незавершенного строительства  как застройщика приведет к невозможности реализации механизма защиты прав лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, исключение земельного участка из конкурсной массы застройщика-банкрота ограничит действие механизма защиты прав участников долевого строительства, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства». 

Приняв во внимание, что отложение продажи имущества должника повлечет затягивание срока конкурсного производства и увеличение расходов на процедуру, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предложенное положение не противоречит законодательству о банкротстве и не нарушает прав и законных интересов конкурсных кредиторов должника.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции и полагает необходимым отметить следующее. 

Должнику, являющемуся застройщиком, на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>. На данном земельном участке находится незавершенный строительством объект - «Жилой дом № 1 - 1 очередь», принадлежащий должнику на праве собственности. 

Земельный участок в аренду должнику предоставлен для строительства многоквартирных домов, что следует из договора аренды № 3 от 06.12.2014 (в редакции дополнительного соглашения №  3 от 25.11.2015) и разрешения на строительство от 15.04.2016. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года (далее – Закон о банкротстве) жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Указанные заявления, ходатайства и жалобы рассматриваются судьей единолично.

По результатам рассмотрения заявлений, ходатайств и жалоб арбитражным судом выносится определение.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В случае возникновения финансовых затруднений, признания организации банкротом и открытия конкурсного производства всё имущество в силу статьи 131 Закона о банкротстве образует конкурсную массу должника (помимо того имущества, которое в силу своего статуса и прямого законодательного регулирования подлежит исключению из нее), на получение доли из которой претендуют все его кредиторы, формирующие единое гражданско-правовое сообщество.

В силу пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения:

подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона;

о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения;

о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов.

Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново.

Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Между тем, кредиторы отказались утверждать порядок реализации имущества. 

В силу абзаца восьмого пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Приведенная норма призвана исключить затягивание сроков конкурсного производства в случаях, когда: не удается провести собрание по вопросу утверждения порядка продажи имущества должника вследствие отсутствия кворума; возникают неразрешимые противоречия с конкурсными кредиторами по условиям продажи имущества; конкурсные кредиторы немотивированно отклоняют предложения управляющего о продаже имущества и т.п.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, Закон о банкротстве устанавливает два способа утверждения положения о порядке реализации имущества должника: утверждение собранием кредиторов положения о порядке его продажи, предложенного конкурсным управляющим, либо утверждение положения о порядке продажи имущества несостоятельного должника судом в случае неутверждения его собранием кредиторов в установленный Законом о банкротстве  срок.

На земельном участке, расположен объект незавершенного строительства, который принадлежит на праве собственности ООО «Симиир», поэтому эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей, из чего правильно исходил суд первой инстанции. 

Содержанием договора аренды является предоставление арендатору имущества его собственником за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов пунктом 3 статьи 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом, то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, определяя права арендатора земельного участка, установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление № 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Данное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон.

Срок действия договора аренды неоднократно продлевался, и в настоящее время договор является действующим. 

Оснований для неприменения указанных правовых подходов к рассматриваемым правоотношениям, не имеется ввиду универсальности сформированных позиций (независимо от публичного статуса собственника земельного участка). 

Из содержания договора аренды (п. 7.4) следует, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, поэтому доводы кредитора о направлении уведомления о расторжении договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку конкурсным управляющим соглашение о расторжении договора от 02.08.2022 не подписано. 

В рассматриваемом случае, учитывая положения договора аренды, статус должника как застройщика, наличия у должника  права собственности на объект незавершённого строительства и целевое назначение земельного участка, согласия арендодателя на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу не требуется. 

Пунктом 2  статьи 131 Закона о банкротстве определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены.

Кроме того, суд первой инстанции правильно учел, что    из договора аренды, а также разрешения на строительство от 15.04.2016  следует, что земельный участок предоставлен ООО «Симиир» для строительства под строительство многоквартирных домов (от 4 до 16 этажей), при этом  на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. Учитывая, что ООО «Симиир» признано несостоятельным (банкротом) и лишение его объекта незавершенного строительства, как застройщика приводит к невозможности реализации механизма защиты прав лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, исключение земельного участка из конкурсной массы застройщика-банкрота ограничит действие механизма защиты прав участников долевого строительства, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства», из чего правильно исходил суд первой инстанции. 

Учитывая изложенное, судом первой инстанции принят законный и обоснованный судебный акт. 

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем определение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных «Картотека арбитражных дел» по электронному адресу: www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 04 октября 2022 года по делу №А58-4766/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение месяца в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяН.А. Корзова

СудьиН.И. Кайдаш

О. А. Луценко