Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-113948/2022

07 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  28 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  07 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: 

судьи Целищевой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (195271, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: открытое акционерное общество «Авангард» (195271, 

<

...>, литер А, помещение 48Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом;

 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 01.11.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 13.12.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее – Компания) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу «Авангард» (далее – Общество) об обязании устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом по договору аренды № 115 от 15.08.1997: обеспечить беспрепятственный проход сотрудников Компании к арендуемому имуществу и проезд ремонтируемых Компанией автомобилей в течение рабочего времени Компании - ежедневно с 09:00 до 21:00, возобновить водоснабжение арендуемого имущества.

Представитель истца в судебном заседании, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом по договору аренды № 115 от 15.08.1997: обеспечить беспрепятственный, безвозмездный, без необходимости предварительного согласования проход сотрудников Компании к арендуемому имуществу, проезд ремонтируемых истцом автомобилей в течение рабочего времени Компании - ежедневно с 09:00 до 21:00, а также обеспечить право владения и пользования земельным участком, на котором находится арендованное имущество в целях использования арендованного имущества по назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды № 115 от 15.08.1997.

Суд принял уточнение исковых требований.

Представитель ответчика возражал против иска по мотивам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях; заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с представленными представителем истца в судебном заседании документами.

Представитель истца возражал против отложения рассмотрения дела.

Судом объявлен перерыв в судебном заседании в течение дня для обеспечения представителю Общества возможности ознакомиться с дополнительными материалами дела.

В продолженном после перерыва судебном заседании представитель ответчика поддержал ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки дополнительной письменной позиции по делу.

На наличие иных обстоятельств, объективно препятствующих рассмотрению дела в настоящем судебном заседании, представитель ответчика не ссылался.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств. 

В соответствии с частью 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы. 

В силу частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий. 

С учетом ранее представленных ответчиком в материалы дела доказательств, в том числе отзыва и письменных пояснений, а также данных представителем Общества в судебном заседании устных пояснений суд счел имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения спора в настоящем судебном заседании, в связи с чем с учетом возражений представителя истца не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства. 

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее. 

Как видно из материалов дела, Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) 15.08.1997 заключили договор № 115 (далее – Договор) аренды склада ПАВ лит. В (одноэтажное каменное строение в кв. 42 «Полюстрово» по адресу: Кондратьевский пр., д. 72, общеполезной площадью 418,7 кв.м, оплачиваемой площадью 378,9 кв.м; далее – здание).

По акту приема-передачи № б/н от 15.08.1997 имущество передано арендатору.

Как указал истец в иске, 21.09.2022 арендодателем установлены ворота и введен пропускной режим, в результате чего в нарушение положений Договора доступ арендатора (его клиентов) к арендуемому имуществу стал невозможен, то есть, созданы препятствия для использования этого имущества по его назначению на условиях Договора.

22.09.2022 арендатор обратился к арендодателю с требованием об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.

В письме от 28.09.2022 № У-1271 арендодатель сообщил о том, что 22.09.2022 сотрудникам Компании выданы пропуска для доступа к арендуемому зданию, а ворота установлены с целью обеспечения охраны территории, прилегающей к зданию.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора здание передано в аренду для ведения работ по ремонту легковых автомобилей. 

В арендованном здании Компания осуществляет техническое обслуживание и ремонт легковых автомобилей.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец указал на обязанность Общества как арендодателя обеспечить свободный доступ к зданию для полноценного его использования арендатором как сотрудникам Компании, так и владельцам ремонтируемых автомобилей в часы работы арендатора (ежедневно с 09:00 до 21:00).

При этом, как следует из содержания искового заявления, выданные арендодателем 22.09.2022 пропуска предусматривают лишь право прохода сотрудников Компании к зданию, а для обеспечения проезда транспортных средств к зданию арендодателем реализована следующая схема выдачи разрешений:

- выдача разрешений для проезда автомобилей осуществляется по решению генерального директора Общества ФИО4 (по его усмотрению и с учётом его личного графика присутствия на рабочем месте) и в установленные им сроки (фактически срок выдачи пропуска может занять более одного дня). Кроме того, Общество не выдаёт разрешение на заезд автомобиля клиента в том случае, если клиент не является собственником данного автомобиля. Срок же действия выданных разрешений ограничивается днём их выдачи.

Также 30.09.2022 Обществом выставлен Компании счёт за оформление пропусков, предусматривающих проход сотрудников, и за выдачу разрешений на проезд автомобилей на общую сумму 3500 руб., который 19.10.2022 оплачен истцом.

Вместе с тем условиями Договора не предусмотрено взимание платы с арендатора за предоставление ему (и его посетителям) доступа к арендуемому зданию.

Кроме того, в письме Общества от 28.09.2022 № У-1271 содержалось указание на неосуществление арендатором в нарушение пункта 1.6 Договора действий по установке дополнительных ворот для проезда на территорию, прилегающую к арендуемому зданию, и охраны указанной территории. 

Как указал истец в иске, напротив, во исполнение пункта 1.6 Договора им осуществлена установка ворот, которые закрывались в нерабочее время, и охранной будки. 

Более того, с 20.10.2022 ответчик отключил водоснабжение арендуемого истцом здания.

Согласно пункту 2.4 Договора оплата потребляемых электроэнергии, воды, теплоэнергии, связи проводится арендатором по отдельному договору на обслуживание.

01.04.2021 сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 к Договору, предусматривающее исключение пункта 2.4 Договора и введение вместо него пункта 1.11, устанавливающего обязанность арендодателя обеспечивать здание электроэнергией, тепло- и водоснабжением. Также в соответствии с пунктом 2.1 Договора в редакции названного дополнительного соглашения арендная плата включает в себя возмещение соответствующих коммунальных расходов. То есть, обеспечение здания коммунальными ресурсами осуществляется за счёт арендатора. 

Ссылаясь на фактическое отсутствие у Компании доступа к арендуемому зданию, а также на причинение действиями ответчика, ограничившего возможность арендатора по использованию объекта аренды, убытков в виде неполученной прибыли от ремонта автомобилей потенциальных клиентов, которые не смогли воспользоваться услугами Компании в связи с невыдачей либо несвоевременной выдачей им разрешения на проезд к зданию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со статьей 305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом по какому-либо основанию, предусмотренному законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Как следует из пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 

По смыслу приведенных разъяснений, негаторный иск может быть удовлетворен также в том случае, когда нарушение прав законного владельца еще не состоялось, но имеется реальная угроза такого нарушения.

Как видно из материалов дела, в сентябре 2022 года арендодателем установлены ворота и введен пропускной режим; в письме от 31.08.2022 арендодатель указал, что Общество, являясь производителем государственного оборонного заказа, участвующим в обеспечении безопасности и обороноспособности Российской Федерации, включенным в Перечень предприятий ОПК РФ Приказом Минпромторга от 26.06.2020 № 2036, а также в перечень стратегических предприятий согласно Распоряжению Правительства РФ от 20.08.2009 № 1226-р «Об утверждении перечня стратегических организаций, а также федеральных органов исполнительной власти, обеспечивающих реализацию единой государственной политики в отраслях экономики, в которых осуществляют деятельность эти организации», обязано соблюдать соответствие режима и обеспечить пропускной и внутриобъектовый режим на предприятии, в связи с чем уведомило арендатора о распространении с 05.09.2022 на территорию земельного участка, на котором расположено арендуемое Компанией здание, Инструкции по пропускному и внутриобъектовому режиму, утвержденной приказом генерального директора Общества № 114 от 08.07.2021.

В письме от 28.09.2022 арендодатель указал, что арендатором были получены пропуска для прохода в арендуемое помещение, в то же время, по Договору Компании в пользование передан только склад, земельный участок Компании в рамках Договора не передавался и ею не оплачивался, в связи с чем пользование участком является несанкционированным.

Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе, поданные в 21 отдел полиции УМВД РФ по Калининскому району заявления третьих лиц (клиентов Компании), о чем имеются талоны-уведомления от 23.03.2023, от 24.03.2023, фотоматериалы, письма Общества, приказ Общества от 11.10.2021 № 171, дополняющий Инструкцию по пропускному и внутриобъектовому режиму, в части порядка согласования прохода арендаторов на территорию Общества, договоры-заказы на ремонт и техническое обслуживание автомобилей за июнь и декабрь 2022 года, суд пришел к выводу о доказанности Компанией факта ограничения Обществом с сентября 2022 года доступа к арендованному имуществу и создании тем самым ответчиком препятствий в пользовании истцом этим имуществом в целях, предусмотренных Договором.

При этом изложенный Обществом в письме от 28.09.2022 и озвученный в ходе судебного разбирательства довод о незаконном использовании Компанией земельного участка, на котором расположено арендуемое здание, судом отклонен.

В силу п. 1 ст. 652 ГК РФ  по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно  п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Таким образом, Компания вправе беспрепятственно и безвозмездно, то есть без внесения дополнительной платы (поскольку арендная плата включает в себя арендную плату за пользование земельным участком, занятым зданием), использовать прилегающий к арендуемому зданию участок в целях, предусмотренных Договором – для технического обслуживания и ремонта легковых автомобилей.

Ссылка Общества на постановление Правительства Российской Федерации от 18 декабря 2014 г. № 1413 "Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий) промышленности и формы паспорта безопасности объекта (территории) промышленности" судом отклонена, поскольку, как видно из плана-схемы, представленного ответчиком, здание, арендуемое истцом, находится в пределах обособленной территории, расположенной напротив въезда, где установлены ворота, при этом, территория самого предприятия (производства) также является обособленной. Таким образом, проход/проезд к арендуемому истцом зданию не проходит через территорию предприятия ответчика. 

При этом доказательств, подтверждающих наличие на участке потенциально опасных участков объекта и позволяющих установить их перечень, таких как, паспорт безопасности объекта, ответчиком в материалы дела не представлено. На наличие таких доказательств ответчик в ходе рассмотрения дела не ссылался.

Фактов нарушения условий Договора со стороны арендатора судом в ходе рассмотрения дела не установлено. 

При таком положении суд также пришел к выводу, что установление арендодателем в отношении арендатора и его клиентов пропускного режима прохода/проезда, требующего предварительного заблаговременного согласования со стороны арендодателя (при этом, как указал истец, исполнение Инструкции и согласование прохода/проезда происходит также без четкого соблюдения со стороны арендодателя установленных сроков и порядка), создает истцу препятствия в предпринимательской деятельности по техническому обслуживанию и ремонту легковых автомобилей, для осуществления которой и было арендовано здание, и влечет невозможность использования имущества по согласованному в Договоре назначению.

Поскольку для полноценного использования арендатором имущества и достижения цели Договора арендодатель обязан обеспечить беспрепятственный доступ на арендуемую территорию как сотрудников арендатора, осуществляющих ремонт автомобилей, так и ремонтируемых автомобилей в часы работы арендатора (ежедневно с 09 ч 00 мин. до 21 ч 00 мин.); требование арендодателя о предоставлении доступа к арендуемому имуществу за дополнительную плату, не предусмотренную Договором, признано судом безосновательным; материалами дела подтверждено, что действиями ответчика нарушается законное владение истца имуществом, иск подлежит удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска  в порядке статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать открытое акционерное общество «Авангард» (ИНН 

<

***>) в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом по договору аренды № 115 от 15.08.1997, а именно: обеспечить беспрепятственный, безвозмездный, без необходимости предварительного согласования проход сотрудников общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ИНН 

<

***>) к арендуемому имуществу, проезд ремонтируемых обществом с ограниченной ответственностью «Гарант» автомобилей в течение рабочего времени общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (ежедневно с 09:00 до 21:00), а также обеспечить право владения и пользования прилегающим к арендуемому зданию земельным участком в целях использования арендованного имущества по назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды № 115 от 15.08.1997.

Взыскать с открытого акционерного общества «Авангард» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарант» 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.